摘 要：近年來，得益于國家及地區(qū)相關(guān)政策的支持，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展正處于由高速增長向高質(zhì)量發(fā)展階段轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期。本文以產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)PEST分析及產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式的發(fā)展階段為切入點，結(jié)合頭部運營商招商蛇口的實際運營及財務(wù)數(shù)據(jù)分析等案例情況，淺析產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型為3.0高質(zhì)量發(fā)展階段的參考要素。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)園區(qū);招商蛇口;園區(qū)轉(zhuǎn)型

本文索引：劉清.<變量 2>[J].中國商論，2022（06）：-155.

中圖分類號：F276 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2022）03（b）--03

根據(jù)《2021年中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)分析報告——行業(yè)競爭格局與未來趨勢研究》，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的行業(yè)模式細分多樣，主要包括開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、科技園、產(chǎn)業(yè)園等，以及近年來各地新提出的產(chǎn)業(yè)新城、科技新城等模式。得益于國家及地區(qū)相關(guān)政策的支持，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展正處于由高速增長向高質(zhì)量發(fā)展（發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、增長動力轉(zhuǎn)換等）階段轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期。本文以產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)PEST分析及產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式的發(fā)展階段為切入點，結(jié)合頭部運營商招商蛇口的實際運營及財務(wù)數(shù)據(jù)分析等案例情況，淺析產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型為3.0高質(zhì)量發(fā)展階段的參考要素。

1 產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)PEST分析

1.1 政策因素

（1）國家大力扶持戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，如新一代信息技術(shù)、新基建、新能源、新材料、醫(yī)藥醫(yī)療、節(jié)能環(huán)保、文化創(chuàng)意等，使得相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)獲得高速發(fā)展。（2）產(chǎn)業(yè)用地政策越來越精細化，產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策聚焦“新”，創(chuàng)新發(fā)展、新業(yè)態(tài)、新型城鎮(zhèn)化、數(shù)字化等主題最為高頻，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點起步，園區(qū)業(yè)務(wù)投融資機制進一步被挖掘和完善。隨著長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長三角一體化、雄安新區(qū)一系列國家區(qū)域重大戰(zhàn)略布局調(diào)整的穩(wěn)步推進，我國東西南北縱橫聯(lián)動發(fā)展的布局逐步形成。（3）中央及地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的變化，直接影響著產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的預(yù)期。隨著國家出臺對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)限制政策，擠壓了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間，使得房地產(chǎn)企業(yè)為拓展新的間隙市場而積極開拓產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場。

1.2 經(jīng)濟因素

（1）2021年，我國進入“十四五”時期，但是目前來看，世界經(jīng)濟短期遭受新冠疫情沖擊影響較大，全球經(jīng)濟增長速度放緩、國際格局多變化發(fā)展趨勢等問題會在未來一段時間內(nèi)長期并存，使得全球化貿(mào)易風(fēng)險加大，或?qū)⒁l(fā)部分企業(yè)經(jīng)營困難，從而影響市場經(jīng)濟需求。（2）雖然我國經(jīng)濟發(fā)展長期向好的基本面保持不變，但是在“國內(nèi)循環(huán)為主，國內(nèi)國際互促雙循環(huán)”的新格局下，一紙協(xié)議獲取成片開發(fā)土地的時代一去不復(fù)返，各地產(chǎn)業(yè)新城政策差異大且變化快，政府對產(chǎn)業(yè)要求越來越高，產(chǎn)業(yè)資源的獲取面臨更大挑戰(zhàn)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營資金占用大、開發(fā)周期長，運營商的綜合能力起著至關(guān)重要的作用，諸如公募REITs等產(chǎn)融創(chuàng)新退出渠道尚待探索嘗試。（3）在行業(yè)競爭日趨充分和新常態(tài)化調(diào)控下，純開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤率下行壓力加劇。產(chǎn)城開發(fā)企業(yè)一方面需針對不同城市市場的分化格局制定更具針對性的經(jīng)營策略，另一方面積極向管理要紅利，尋找新賽道。

1.3 社會因素

（1）產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位往往基于區(qū)域現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及資源規(guī)劃發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域園區(qū)間缺乏系統(tǒng)布局規(guī)劃，容易陷入園區(qū)同質(zhì)化競爭的窘境，難以形成產(chǎn)業(yè)聚集融合，協(xié)調(diào)發(fā)展的效果。（2）多數(shù)園區(qū)的主業(yè)經(jīng)營仍圍繞低附加值、勞動力密集的粗放型生產(chǎn)加工業(yè)等開展，園區(qū)營運利潤率低且安全等配套管理難度大。

1.4 技術(shù)因素

（1）產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)引入ERP、OA等系統(tǒng)，以數(shù)字化和創(chuàng)新為驅(qū)動力，優(yōu)化信息化管理施工環(huán)節(jié)，提高了行業(yè)效率。（2）疫情對行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型提出了更高要求，圍繞“地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理提速增效”“大會員體系構(gòu)建”“全面數(shù)據(jù)化經(jīng)營體系構(gòu)建”“智慧空間建設(shè)”等數(shù)字化、信息化創(chuàng)新方面的需求越來越高。

2 產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)發(fā)展模式

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一種復(fù)合的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，商業(yè)模式較為復(fù)雜。我國的園區(qū)發(fā)展經(jīng)歷了從20世紀(jì)80年代起步，90年代成長，21世紀(jì)初全面建設(shè)，金融危機后直至目前正在進行的轉(zhuǎn)型升級階段。通常來講，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式一般會經(jīng)歷以下三個階段：

（1）園區(qū)1.0階段——“重資產(chǎn)”：園區(qū)初步設(shè)立，進行大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，收入主要依靠銷售園區(qū)土地及房產(chǎn)。此階段園區(qū)企業(yè)的核心競爭力主要體現(xiàn)在園區(qū)規(guī)劃開發(fā)、招商能力及開發(fā)商品牌造勢能力。

（2）園區(qū)2.0階段——“重服務(wù)”：園區(qū)大規(guī)模建設(shè)基本結(jié)束，入駐率較高，收入主要來源于載體租金、園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費等。此階段園區(qū)企業(yè)的核心競爭力主要體現(xiàn)在綜合服務(wù)能力及配套服務(wù)設(shè)施是否完善。

（3）園區(qū)3.0階段——“重投資”：園區(qū)已經(jīng)進入成熟運營階段，收入主要來源于相對穩(wěn)定的載體租金、園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費外，還來源于運營商通過園區(qū)內(nèi)孵化出的優(yōu)質(zhì)企業(yè)尋找新的投資契機，在一定程度上也為園區(qū)收入貢獻了重要部分。此階段園區(qū)企業(yè)的核心競爭力更多依靠的是運營商的產(chǎn)業(yè)洞察能力及產(chǎn)業(yè)投資轉(zhuǎn)型能力。

3 產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)頭部企業(yè)商業(yè)模式分析

《中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市公司白皮書（2021）》（以下簡稱《白皮書》）顯示，相較2019年，2020年產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市公司營收同比增長24.2%，其中營收規(guī)模在100億元以上的園區(qū)上市公司從2019年的2家增加至6家。具體來看，包括華夏幸福、招商蛇口、陸家嘴、東湖高新、外高橋、蘇州高新6家產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域龍頭企業(yè)營收規(guī)模均超過100億元，共實現(xiàn)營業(yè)收入1100多億元（部分企業(yè)僅計算園區(qū)收入），同比增長35%，收入約占行業(yè)整體營業(yè)收入的73%。本文以頭部企業(yè)招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”）為實際案例進行淺析。

3.1 招商蛇口概要

招商蛇口隸屬于招商局城市綜合開發(fā)運營板塊，目標(biāo)是“成為中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務(wù)商”。招商蛇口以獨特的“前港—中區(qū)—后城”綜合發(fā)展模式（即“蛇口模式”）和豐富的綜合開發(fā)運營經(jīng)驗，全面參與到中國及“一帶一路”的城市化建設(shè)。所謂“蛇口模式”，是以港口/交通樞紐港/人流聚集樞紐為切入口，以臨港的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心和主要載體，搭配城市開發(fā)，通過港、區(qū)、城的有機融合及協(xié)同發(fā)展，最終形成產(chǎn)城融合生態(tài)圈。此種綜合發(fā)展模式的核心價值在于通過構(gòu)建全生命周期產(chǎn)品體系，為空間賦能和迭代，從而引領(lǐng)城市升級，帶來片區(qū)土地價值、空間價值、運營價值的不斷提高和最大化。在此過程中，招商蛇口積淀了豐富的城區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)運營經(jīng)驗，不僅獲得了可觀的商業(yè)利益，還為片區(qū)及城市的發(fā)展帶來了巨大的社會效益 。

3.2 財務(wù)數(shù)據(jù)

2020年，園區(qū)開發(fā)與運營收入282.30億元，占公司總營業(yè)收入的21.78%，同比上升126.28%;營業(yè)成本141.72億元，占公司總營業(yè)成本的15.33%，同比上升96.72%;毛利率為35.22%，同比上升3.33%。

根據(jù)2021年半年報，園區(qū)開發(fā)與運營收入126.28億元，占公司總營業(yè)收入的28.30%，同期上升76.83%;營業(yè)成本75.05億元，占公司總營業(yè)成本的22.65%，同期上升40.78%;毛利率為30.68%，同期上升12.40%。

3.3 業(yè)務(wù)拓展

2020年，招商蛇口持續(xù)加大投資力度，重點聚焦于核心一二線城市，多渠道主動爭取發(fā)展空間;堅定執(zhí)行城市深耕策略，加強布局西安、合肥、南通、東莞等明星城市。港城聯(lián)動、產(chǎn)城聯(lián)動已經(jīng)成為招商蛇口綜合發(fā)展模式下獲取優(yōu)質(zhì)資源的重要方式。成都天府新區(qū)項目、太原小店項目、武漢神龍廠項目、西安港務(wù)區(qū)項目、博鰲樂城項目一系列大型項目的落地也成為招商蛇口中長期的貨值儲備。創(chuàng)新驅(qū)動全方位推進，產(chǎn)業(yè)投資基金持續(xù)發(fā)揮，以投帶引和孵化創(chuàng)新作用，輕資產(chǎn)能力輸出及變現(xiàn)取得突破。招商蛇口通過建立營銷聯(lián)動機制，統(tǒng)一全國渠道及客戶資源，加強產(chǎn)品迭代更新及客服質(zhì)量精細化管理一系列措施，不斷提高核心運營管理能力及品牌價值。

3.4 園區(qū)孵化

園區(qū)業(yè)務(wù)是助力招商蛇口高質(zhì)量綜合發(fā)展的重要板塊。目前，招商蛇口在國內(nèi)海南自由貿(mào)易港、粵港澳大灣區(qū)、長三角等戰(zhàn)略區(qū)域及海外“一帶一路”重要節(jié)點擁有13個緊密擁抱和服務(wù)國家重大戰(zhàn)略部署的大型產(chǎn)業(yè)新城項目，占地300平方千米。擁有網(wǎng)谷、意庫和智慧城三個產(chǎn)品線下27個特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積403萬平方米，有效引領(lǐng)片區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚和全新升級。蛇口網(wǎng)谷是招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)板塊旗下的典型科創(chuàng)園產(chǎn)品線，目前已經(jīng)在灣區(qū)之外的南京、杭州、武漢等城市完成布局。園區(qū)內(nèi)具備創(chuàng)新孵化基地——招商創(chuàng)庫，目前運營期項目5個，建筑面積1.46萬平方米。2020年，園區(qū)業(yè)務(wù)主動擁抱變化，穩(wěn)保出租率等各項核心指標(biāo)，經(jīng)營收入逆勢增長;園區(qū)運營質(zhì)量穩(wěn)健提高，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化初具規(guī)模，近20家戰(zhàn)略及龍頭客戶落地各大園區(qū)，充分體現(xiàn)出招商蛇口在城市更新、輕資產(chǎn)運營領(lǐng)域的出色能力。

3.5 產(chǎn)融創(chuàng)新模式

2020年，招商蛇口產(chǎn)融體系漸成，成功創(chuàng)新發(fā)行深圳泰格明華、南京馬群花園城等類 REITs產(chǎn)品。2021年，以公司原持有的萬融、萬海大廈為基礎(chǔ)資產(chǎn)的博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（基金簡稱“蛇口產(chǎn)園”，基金代碼“SZ.180101”）在深圳證券交易所上市，成為國內(nèi)首批9單基礎(chǔ)設(shè)施 REITs之一，開辟了產(chǎn)業(yè)園區(qū)“投、融、建、管、退”全生命周期創(chuàng)新發(fā)展模式及投融資機制的新路徑，為資產(chǎn)有序、有效退出奠定了基礎(chǔ)。同時，為招商蛇口持續(xù)儲備產(chǎn)業(yè)資源及生態(tài)合作伙伴，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)基金聯(lián)動作用，吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)落地提供了助力。

3.6 多渠道控制融資成本

招商蛇口通過積極參與國家重大金融創(chuàng)新，樹立標(biāo)桿地位，提高市場影響力，助力粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，通過基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs平臺，促進基礎(chǔ)設(shè)施良性循環(huán)。為保障自有資金來源助力業(yè)務(wù)發(fā)展，招商蛇口加大金融創(chuàng)新、拓展融資渠道及品種，持續(xù)落實降本增效舉措，2021年上半年綜合資金成本降至4.6%。

3.7 小結(jié)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成功開發(fā)由于受到標(biāo)的規(guī)模大、合作開發(fā)方式復(fù)雜、談判周期長等因素的影響，往往不是一蹴而就的，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體處于下行周期的大環(huán)境下，招商蛇口的園區(qū)板塊仍能逆勢增長，由此可見其綜合開發(fā)運營服務(wù)實力相當(dāng)強勁。在過去40多年的發(fā)展中，招商蛇口既保留了一些早期的業(yè)務(wù)，又在不斷進化發(fā)展。園區(qū)板塊主營業(yè)務(wù)包括土地租賃收入、物業(yè)管理收入、售電收入、酒店收入、載體租賃收入和載體銷售收入。土地租賃和售電收入作為大多數(shù)城投少見的業(yè)務(wù)，讓我們依稀看到了蛇口早期的業(yè)務(wù)痕跡。目前，載體銷售和載體租賃為園區(qū)板塊核心業(yè)務(wù)收入的主要來源。另外，伴隨全國各地政府轉(zhuǎn)型升級的需求，以及招商蛇口自身強烈的全國布局拓展需求等，也加速了產(chǎn)城品牌在全國范圍內(nèi)的認(rèn)可度。作為一個傳統(tǒng)上重資產(chǎn)、長周期的行業(yè)，融資能力是保證產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目順利開發(fā)的基礎(chǔ)，也是后期運營持續(xù)投入的核心。隨著招商蛇口的產(chǎn)融業(yè)務(wù)先行先試，不僅為自身轉(zhuǎn)型升級為3.0階段帶來新的發(fā)展助力，不斷從傳統(tǒng)園區(qū)盤面中搶奪優(yōu)質(zhì)企業(yè)，還為其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商提供了客觀可行的參考路徑。

4 結(jié)語

綜上所述，在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級大背景下，要想實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)3.0階段轉(zhuǎn)型的順利實施，運營商不僅要夯實精益管理能力，做精開發(fā)周轉(zhuǎn)能力，做強持有業(yè)務(wù)經(jīng)營能力，踐行新型產(chǎn)融模式，還要以提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量為基礎(chǔ)，提高公司品牌形象和公眾認(rèn)可度。另外，需加快數(shù)字化高效落地，實現(xiàn)數(shù)字化賦能經(jīng)營，以健全的風(fēng)險管控體系保駕護航，強化區(qū)域聚焦與城市深耕，強化產(chǎn)融結(jié)合與內(nèi)外協(xié)同效應(yīng)等，或可助力產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商在未來行業(yè)格局洗牌中平穩(wěn)占據(jù)行業(yè)市場中的一席之地。

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Analysis on the Status Quo of Industrial Park Industry’s Development and

the Factors of the Transformation of Operation Mode

Tianjin Tianbao International Logistics Group Co.，Ltd.? Tianjin? 300461

LIU Qing

Abstract： In recent years， thanks to the support of relevant national and regional policies， the development of industrial parks is in a critical period of transition from a high-speed growth stage to a high-quality development stage. This article will take the PEST analysis of the industrial park industry and the development stage of the business model of the industrial park as the starting point， combined with the actual operation and financial data analysis of the leading operator， China Merchants Shekou， to analyze the factors influencing the transformation of the industrial park into the 3.0 version of high-quality development stage.

Keywords： industrial park; China Merchants Shekou; the transformation of the park