盧華娟　

大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)金融管理中的應用研究

盧華娟

（南寧職業(yè)技術學院，廣西 南寧 530008）

信息時代，數(shù)據(jù)已成為重要生產(chǎn)要素和經(jīng)濟戰(zhàn)略資源，發(fā)展大數(shù)據(jù)，應用大數(shù)據(jù)，是抓住新時代產(chǎn)業(yè)發(fā)展新機遇的戰(zhàn)略選擇，也是必然選擇。文章基于大數(shù)據(jù)技術的特點，闡述如何在房地產(chǎn)金融管理中從大量的、良莠不齊的信息數(shù)據(jù)中深度挖掘信息數(shù)據(jù)價值，以及從房地產(chǎn)金融市場信息數(shù)據(jù)的獲取、存儲、共享、安全管理等方面提高房地產(chǎn)金融管理的效率和質(zhì)量，為促進房地產(chǎn)金融高效發(fā)展提供參考。

大數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)；金融管理

引言

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)，其包含有實體經(jīng)濟和金融經(jīng)濟兩大特性。隨著信息化進程的深入推進，后疫情時代，網(wǎng)絡電商蓬勃發(fā)展，網(wǎng)絡交易趨于常態(tài)化，房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)簽興起，房屋交易逐漸網(wǎng)絡化，信息化管理在房地產(chǎn)金融管理中的作用也逐漸凸顯。研究大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)金融管理中的應用，對房地產(chǎn)金融高效管理具有重要意義。

1 房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵和外延

房地產(chǎn)金融，是在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、交易過程中，通過金融手段實現(xiàn)資金融通、完成房地產(chǎn)交易目標的一系列金融活動的總稱。

房地產(chǎn)交易往往伴隨著金融市場的資金籌集融通，與普通商品相比，房地產(chǎn)價值較高，交易金額較大，周期較長，房地產(chǎn)供需雙方往往需要通過金融手段籌集交易資金，實現(xiàn)交易目標。隨著網(wǎng)絡和信息化的發(fā)展，萬物互聯(lián)逐漸深入，金融介入房地產(chǎn)越來越深入，已成為房地產(chǎn)發(fā)展必須的關鍵支撐要素，因此，對房地產(chǎn)金融的管理，是對房地產(chǎn)市場管理的必然要求。

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，過去高杠桿、高負債、高周轉是房地產(chǎn)的重要金融特征，在市場中信用度較高的行業(yè)重頭企業(yè)、個人，憑借信用即可獲取金融支持，而隨之而來的違約風險，暗藏行業(yè)信用危機。2020年7月，政府提出“三線四檔”管理政策和銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)金融在資金供需兩端同時收緊，房地產(chǎn)高杠桿、高周轉的金融特性和發(fā)展模式發(fā)生了改變。房地產(chǎn)金融政策調(diào)控對房地產(chǎn)金融管理起到了一定的規(guī)范作用。

2 大數(shù)據(jù)的內(nèi)涵和外延

維基百科對大數(shù)據(jù)的定義是：巨量數(shù)據(jù)，指的是所涉及的數(shù)據(jù)量規(guī)模巨大到無法通過當前的技術軟件和工具在一定的時間內(nèi)進行截取、管理、處理，并整理成為需求者所需要的信息進行決策。

市場上，普遍將大數(shù)據(jù)定義為：信息爆炸時代所產(chǎn)生的海量數(shù)據(jù)，并由此引發(fā)的一系列技術及認知觀念的變革，它是一種數(shù)據(jù)收集、處理、分析方式，在事物數(shù)量化方面具有很大應用研究價值。

大數(shù)據(jù)具有Volume（大量）、Variety（多樣）、Velocity（高速）、Veracity（真實性）、Value（低價值密度）五大特性[1]。

在大數(shù)據(jù)背景下，萬物皆可量化。大數(shù)據(jù)的獲取，不僅是通過傳統(tǒng)的基礎信息獲取，還包括網(wǎng)絡信息數(shù)據(jù)的獲取，隨著互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、社交平臺的快速發(fā)展，數(shù)據(jù)規(guī)模呈現(xiàn)出爆炸性增長，數(shù)據(jù)類型多樣。

云計算、云存儲技術的發(fā)展為不斷噴薄的大數(shù)據(jù)提供強大的存儲空間，新數(shù)據(jù)更迭，舊數(shù)據(jù)永久保留，新舊數(shù)據(jù)實時匹配計算分析功能可將大數(shù)據(jù)進行分層、分類，深度挖掘。這是大數(shù)據(jù)與傳統(tǒng)數(shù)理處理的關鍵差別。

大數(shù)據(jù)的強大功能對產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、智慧管理建設、創(chuàng)新商業(yè)模式具有重大推進作用，其所帶來信息技術的重大變革，對社會經(jīng)濟的方方面面帶來了重大影響。

3 現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融管理存在的問題

3.1 依賴面面交易，信息數(shù)據(jù)提取存儲困難

現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融業(yè)務往來主要在線下進行，具體交易內(nèi)容面面對接中實現(xiàn)溝通交流，交易信息不具有連續(xù)性和系統(tǒng)性。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融管理信息的獲取主要來源于基礎信息采集，而基礎信息數(shù)據(jù)存在采集難度大、投入成本高、采集周期長、信息時效性差、信息質(zhì)量良莠不齊、差異化信息提取難度大、基礎信息加工空間有限、信息準確提取和分類難度大、數(shù)據(jù)準確性難以把握等問題。

3.2 管理模式單一，具有局限性

在“房住不炒”的基調(diào)下，國家和地方政府不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控和監(jiān)管力度，在房地產(chǎn)金融管理方面，提出了“三線四檔”融資管理規(guī)則，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的實施和中小型銀行的監(jiān)督管理提出了嚴格要求，加大對經(jīng)營貸、信用貸、消費貸等資金違規(guī)用于購房的查處力度。這些基于行政部門的強制性管理，具有普適性，但缺乏靈活性，在網(wǎng)絡自主交易蓬勃發(fā)展的今天，難以滿足個性化管理需要。

同時，因管理模式單一，管理覆蓋面及深度有限，在缺少大數(shù)據(jù)技術應用的情況下，難以檢測到一些隱蔽性問題，無法避免金融管理漏洞。

3.3 金融管理信息不對稱，信息共享難

隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展和信息化技術的不斷進步，市場競爭日益激烈，信息數(shù)據(jù)特別是房地產(chǎn)競品信息數(shù)據(jù)和客戶信息數(shù)據(jù)成為競爭的核心，房地產(chǎn)市場各方參與者即希望可以獲取更多的市場信息，又想保有信息的唯一性，市場信息不透明、不對稱，共享難，金融信息數(shù)據(jù)的運用制約著房地產(chǎn)金融管理的有效開展[2]。

3.4 信息安全保護有待提高

房地產(chǎn)金融信息幾乎涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)供需雙方的關鍵核心信息數(shù)據(jù)，特別是經(jīng)濟數(shù)據(jù)，即使在信息共享難度大的大環(huán)境下，信息在供需雙方、企業(yè)內(nèi)部、供需雙方與金融機構之間的溝通流通中，也存在安全風險?，F(xiàn)階段，房地金融信息保護主要表現(xiàn)為電腦終端密碼或文件密碼的使用，信息加密保護功能簡單機械，信息保護安全等級低，還會影響信息重新讀取的流通流暢度[3]。

4 大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)金融管理中的應用

34.1 全面集成房地產(chǎn)金融管理信息數(shù)據(jù)

信息時代，數(shù)據(jù)正在成為一種生產(chǎn)資料。任何一個行業(yè)和領域都會產(chǎn)生有價值的數(shù)據(jù)，而對這些數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、分析、挖掘則會創(chuàng)造意想不到的價值和財富。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)金融信息數(shù)據(jù)的獲取主要來源于線下：第一，房產(chǎn)供應方線下項目申報信息記錄、日常經(jīng)營管理活動記錄、房產(chǎn)交易記錄、信貸記錄、企業(yè)財務報表等；第二，房產(chǎn)需求方線下銀行賬戶信息、個人金融資產(chǎn)登記情況、金融交易記錄、線下訪問記錄等；第三，房地產(chǎn)金融管理方下達的政策、制度、規(guī)范、要求等及與之相對應的管理處置記錄。

基于信息技術的進步和網(wǎng)絡平臺的豐富化發(fā)展，房地產(chǎn)金融信息數(shù)據(jù)的獲取，不再依靠基礎信息數(shù)據(jù)收集，還可以通過網(wǎng)絡獲取大量信息。

現(xiàn)階段，特別是新冠疫情發(fā)生以來，人們的經(jīng)濟活動主要通過網(wǎng)絡來完成，企業(yè)、客戶在網(wǎng)絡上留下的查詢、搜索、交易、地圖定位等信息記錄，都可以通過大數(shù)據(jù)技術，轉化為結構性信息，通過分層分類分析。

（1）房產(chǎn)供應方在企業(yè)官網(wǎng)或其他交易平臺發(fā)布的企業(yè)基本信息、企業(yè)宣傳資料、項目進度、財務公告、樓盤信息、項目產(chǎn)品報價和成交信息等，及對應信息瀏覽痕跡、網(wǎng)絡咨詢記錄、關鍵詞云等可反映企業(yè)定位、企業(yè)項目規(guī)劃、企業(yè)產(chǎn)品交易情況、企業(yè)財務狀況、企業(yè)風險偏好。

（2）個人消費者的支付寶交易記錄、網(wǎng)銀交易記錄、微信交易記錄、征信情況、不動產(chǎn)信息等可以反應人員收入、經(jīng)濟結構、資產(chǎn)負債情況、交易行為偏好和規(guī)律等信息。

（3）工商、稅務、公積金管理部門掌握的企業(yè)、個人稅收等信息數(shù)據(jù)；監(jiān)管部門的政策文件、監(jiān)管系統(tǒng)公示信息、瀏覽記錄等可以反映政策關注度、宣傳面等情況的信息數(shù)據(jù)。

（4）公共區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外系統(tǒng)、車輛傳感器等可以反應出的人流、車流等信息數(shù)據(jù)。

（5）社交平臺各方交互信息：比較微博、知乎、豆瓣、Twitter、Facebook等平臺上房產(chǎn)金融活動各方參與者留下的交互信息數(shù)據(jù)，各方電話通訊記錄、微信、QQ溝通記錄等等可反映群體年齡、性別、偏好、矛盾等的信息數(shù)據(jù)，還可反映市場信息的流通效率、信息對稱性等。

這些信息數(shù)據(jù)龐大、雜亂，而且沒有直接反映房地產(chǎn)金融信息，但從側面反映出市場各方的行為、偏好、判斷、趨勢等信息。運用大數(shù)據(jù)平臺，可將這些網(wǎng)絡信息數(shù)據(jù)用描述、結構化、可視化的方式，通俗易懂地展示房地產(chǎn)金融信息結構屬性和特征，便于分類分層提取信息數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)金融管理提供宏觀分析決策和個性化針對性管理提供依據(jù)。

4.2 實現(xiàn)房地產(chǎn)金融信息數(shù)據(jù)的存儲

信息技術時代，房地產(chǎn)金融基礎信息和網(wǎng)絡信息每一秒都在呈幾何級數(shù)增加，其對存儲空間的要求催生了大數(shù)據(jù)云存儲平臺和云計算技術，適用于大數(shù)據(jù)的技術，包括大規(guī)模并行處理（MPP）數(shù)據(jù)庫、數(shù)據(jù)挖掘、分布式文件系統(tǒng)、分布式數(shù)據(jù)庫、云計算平臺、互聯(lián)網(wǎng)和可擴展的存儲系統(tǒng)等，他們可以將龐雜的前述房地產(chǎn)供需雙方和金融機構及金融管理部門的交易記錄、通信記錄、瀏覽記錄、圖片、語音、視頻等等非結構化信息數(shù)據(jù)以MapReduce式的框架向成百上千的電腦進行分配處理計算，大提高了信息數(shù)據(jù)計算處理的速度和準確度，有效降低原始人力計算分析誤差。

比如NoSQL，可以在大規(guī)模數(shù)據(jù)中，自定義字段，以自定義表的形式，靈活進取各方所需個性化信息數(shù)據(jù)并進行對應計算。Hadoop大數(shù)據(jù)分析工具的HDFS系統(tǒng)，可以存儲大量數(shù)據(jù)并快速形成決策?，F(xiàn)階段，大數(shù)據(jù)云計算功能除了基礎存儲計算功能外，兼具預測和危險預警功能，這為房地產(chǎn)金融的超前管理提供了便利。

4.3 實現(xiàn)房地產(chǎn)金融管理信息數(shù)據(jù)的聯(lián)通、共享

“信息數(shù)據(jù)是企業(yè)的生命線”的觀念在大數(shù)據(jù)背景下，逐漸被摒棄，信息的共享和協(xié)同合作才是信息大爆炸時代房地產(chǎn)市場各方共贏的發(fā)展之路。

擁有前述信息數(shù)據(jù)的通信公司、網(wǎng)站公司、通訊公司、通訊平臺、社會服務設施或公共事務運營總部、銀保監(jiān)會及其他相關政府管理部門、支付寶、淘寶、京東、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)、商務公司、信貸機構、消費者個人等，各方均需要在實時、充分、有效交互信息的前提下，實現(xiàn)公平公正交易，實現(xiàn)有效金融管理。大數(shù)據(jù)平臺共享技術，可以在信息結構化分類分層的基礎上，實現(xiàn)信息共享，互通有無，避免產(chǎn)能過剩，充分發(fā)揮信息數(shù)據(jù)效用，房地產(chǎn)市場各方協(xié)同參與金融管理工作，擴大房地產(chǎn)金融管理的廣度和深度，大數(shù)據(jù)計算分析技術對信息數(shù)據(jù)的精準計算，大降低人力計算評估誤差，這樣才能提高房地產(chǎn)金融管理效用。

隨著大數(shù)據(jù)的進一步發(fā)展，信息數(shù)據(jù)聯(lián)盟要必然趨勢，催生出跨區(qū)域、跨平臺的信息數(shù)據(jù)共享平臺，并逐漸拓展到政府、企業(yè)、個人等層面，成為未來社會經(jīng)濟發(fā)展的核心力量。

工信部于2021年11月發(fā)布的《“十四五”大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提到，“大數(shù)據(jù)是數(shù)據(jù)的集合，以容量大、類型多、速度快、精度準、價值高為主要特征，是推動經(jīng)濟轉型發(fā)展的新動力，是提升政府治理能力的新途徑，是重塑國家競爭優(yōu)勢的新機遇”“大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)是以數(shù)據(jù)生成、采集、存儲、加工、分析、服務為主的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，是激活數(shù)據(jù)要素潛能的關鍵支撐，是加快經(jīng)濟社會發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革、動力變革的重要引擎”“至2025年，我國大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)測算規(guī)模突破3萬億元，年均復合增長率保持在25%，創(chuàng)新力強、附加值高、自主可控的現(xiàn)代化大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)體系基本形成”。大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)的迅速崛起和迅猛載展，也將為房地產(chǎn)金融管理更加強有力的支撐。

4.4 提高房地產(chǎn)金融信息數(shù)據(jù)的安全性

在信息存儲安全方面：大數(shù)據(jù)發(fā)展到今，發(fā)展較為成熟的控制策略是KERBEROS，其自動化收集、處理大量實時信息數(shù)據(jù)并進行安全性分析；DCGAN深度差分隱私保護方法在深度計算網(wǎng)絡中對每一層隱私預算中添加高斯噪聲，在選取最優(yōu)計算結果的同時將隱私預算保持在最低值，這些方法，都能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)金融信息數(shù)據(jù)的隱私保護。

在信息數(shù)據(jù)訪問和使用的安全方面：大數(shù)據(jù)時代，信息安全不再是傳統(tǒng)意義上的信息數(shù)據(jù)絕對保密，而是高效合理安全運用。房地產(chǎn)金融管理中基于其保障經(jīng)濟正常有效運行的重要社會功能，房地產(chǎn)金融管理參與各方需要生視定義“信息安全”。

大數(shù)據(jù)從房地產(chǎn)金融信息數(shù)據(jù)安全訪問和有效運用出發(fā)，對云存儲空間信息數(shù)據(jù)進行分類分層加密管理，房地產(chǎn)金融信息數(shù)據(jù)所用者和訪問者憑借訪問權限利用判定集合詞進行身份認證和仿真證明，并以加密通道實現(xiàn)房地產(chǎn)金融信息數(shù)據(jù)的提取和流通交互，安全有保障。

5 大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)金融管理中應用的基本原則

5.1 信息數(shù)據(jù)廣、大、全

大數(shù)據(jù)應有的前提是基礎信息數(shù)據(jù)和網(wǎng)絡信息數(shù)據(jù)的廣泛和全面。房地產(chǎn)金融管理的信息數(shù)據(jù)，應涵蓋線上、線下，來源于企業(yè)、金融機構、政府部門及個人。

5.2 信息數(shù)據(jù)獲取合法合規(guī)

房地產(chǎn)金融信息數(shù)據(jù)涉及企業(yè)個人身份、資產(chǎn)等隱私信息，要求信息的獲取合法合規(guī)。房地產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生的身份信息、交易密碼、電子簽章需要水印或打碼處理。為房地產(chǎn)金融管理所用的個人、企業(yè)信息右進行分組、分類，去掉個人化信息。

5.3 信息流通交互滿足隱私保護需要

大數(shù)據(jù)信息數(shù)據(jù)的存取便利并不代表是不加限制的任意存取，應在合法合規(guī)和尊重隱私前提下進行。

6 結束語

房地產(chǎn)金融管理以數(shù)字化的觀念和技術，在大數(shù)據(jù)技術充分發(fā)展的基礎上，大數(shù)據(jù)云存儲、云計算、安全授信等技術的迅速發(fā)展，針對當前房地產(chǎn)金融管理過程中存在的信息獲取難、管理模式單一、信息不對稱、信息共享難、信息安全危機等問題，為信息數(shù)據(jù)的收集、存儲、讀取、計算、共享、保密等方面提供了高效便捷的路徑，精準畫像，精確管理，提高效能。

[1] 王達. 美國互聯(lián)網(wǎng)金融與大數(shù)據(jù)監(jiān)管研究[M]. 北京: 中國金融出版社，2016.

[2] 鄧郁松. 防范化解房地產(chǎn)金融風險促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展[N]. 中國建設報，2020-09-15(6).

[3] 朱紅，臧曉偉. 房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理: 工具，效果及啟示[J]. 新金融，2020(1): 61-66.

Research on the Application of Big Data in Real Estate Financial Management

In the information age, data has become an important factor of production and economic strategic resources, and the development of big data and the application of big data are strategic choices and inevitable choices for seizing new opportunities for industrial development in the new era. Using big data technology, we will dig deep into the value of information and data from a large number of good and uneven information data in real estate financial management, improve the efficiency and quality of real estate financial management from the aspects of obtaining, storing, sharing and security management of information and data in the real estate financial market, and promote the efficient development of real estate finance.

big data; real estate; financial management

F82

A

1008-1151(2022)03-0167-03

2021-12-22

盧華娟（1987－），女，南寧職業(yè)技術學院教師，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟。