宋其聰 楊海 李明君

【摘要】在當前的農(nóng)村房地一體化項目確權(quán)登記過程中，存在著較為嚴重的問題，首先管理不規(guī)范，超面積情況較為嚴重，前期準備工作不足，同時相關(guān)技術(shù)體系以及管理模式缺乏標準性。而想要解決這樣的問題，達到完善的確權(quán)登記管理體系以及優(yōu)化對策至關(guān)重要?？梢詮恼?、審批、監(jiān)管等角度進行原因分析，打造合法合理分類處置體系，做好管理規(guī)范化建設(shè)，進一步強化責任意識以及工作人員綜合素質(zhì)，合理利用信息技術(shù)賦予確權(quán)登記現(xiàn)代化特點，實現(xiàn)多部門聯(lián)合，這樣不僅可以提升工作效率，也可以有效解決一系列細節(jié)化問題。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村房地一體;確權(quán)登記;問題;策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.03.

引言：

農(nóng)村房地一體項目的管理是落實農(nóng)村體制改革的重要工程，也是為農(nóng)民提供良好生活環(huán)境以及未來發(fā)展條件的根本保障。但是和城市的不動產(chǎn)登記相比，農(nóng)村的不動產(chǎn)確權(quán)登記還不夠成熟，存在著工作進度緩慢以及效率低下的問題。本文建立在理論分析法以及文獻研究法的基礎(chǔ)上，分析農(nóng)村房地一體項目確權(quán)登記的相關(guān)問題，并且制定優(yōu)化策略，這不僅能夠有效解決農(nóng)村房地一體管理的相關(guān)難題，也可以為后續(xù)的城鄉(xiāng)一體化建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。

1、基礎(chǔ)理論分析

1.1基礎(chǔ)概念及流程

農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作，是建立在不動產(chǎn)資源管理以及空間分化的基礎(chǔ)上打造的綜合性工程。在實際落實的過程中，必須要遵循“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準確”的原則，調(diào)查人員必須要與地方政府以及各村組的干部進行緊密配合，了解區(qū)域內(nèi)的宗宅基地的權(quán)屬界限、權(quán)屬性質(zhì)、位置、面積、用途、地表房屋等建筑物、構(gòu)筑物的基本情況。具體的房地一體確權(quán)登記流程見圖1。

從實際的執(zhí)行角度來講，整體的調(diào)查工作涉及到了外業(yè)實地調(diào)查作業(yè)以及內(nèi)業(yè)資料整理作業(yè)。首先從外業(yè)實地調(diào)查作業(yè)的角度來講，工作人員需要詳細地分析農(nóng)村每一戶的實際房屋權(quán)利人、性質(zhì)、坐落位置、建筑物類型、規(guī)劃用途、年份、共有情況、房屋參數(shù)等詳細的信息，利用設(shè)備測量以及拍照等方式進行記錄。內(nèi)業(yè)資料整理作業(yè)主要涉及到將前期獲取到的相關(guān)圖片、文件、數(shù)據(jù)、信息進行整合，收集權(quán)利人的宅基地證書和相關(guān)土地證、當?shù)卣畬徟募?、?quán)利人居民身份證和戶口本等資料。然后結(jié)合收集到的相關(guān)數(shù)據(jù)和資料繪制地籍圖以及宗地圖，通過當前的現(xiàn)代化信息技術(shù)打造權(quán)限調(diào)查數(shù)據(jù)庫，針對調(diào)查的結(jié)果進行公示，依法頒發(fā)相關(guān)證書。

1.2農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的特點

農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記對于農(nóng)村的土地資源使用以及科學發(fā)展有極強的促進作用，當前深受社會各界的關(guān)注。與城市的不動產(chǎn)登記進行比較農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的流程以及項目更為復雜[1]。需要通過確權(quán)登記工作，了解具體的房屋以及宗地使用情況，分析權(quán)屬管理情況能夠進一步解決農(nóng)村房屋管理的歷史遺留問題，同時也可以強化土地管理的規(guī)范化以及制度化。對于后期農(nóng)村打造不動產(chǎn)登記制度以及一體化管理流程有極強的促進作用。

做好農(nóng)村房地一體確權(quán)登記管控，能夠為后續(xù)的經(jīng)濟發(fā)展以及鄉(xiāng)村建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。規(guī)范化且制度化的土地管理體系，可以為后續(xù)合理地進行土地價值開發(fā)奠定有效依據(jù)，也可以真正保護農(nóng)民的合法權(quán)益，進一步縮小城鄉(xiāng)差距，是當前落實農(nóng)村深化改革的重要工程。

2、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作存在的突出問題

2.1管理體系以及實際環(huán)境存在的遺留問題

結(jié)合農(nóng)村房地一體確權(quán)工作的實際開展情況進行分析，可以發(fā)現(xiàn)其中存在較為突出的主要問題是基層管理混亂。大部分農(nóng)村的宅基地使用情況較為混亂復雜，一戶多宅以及面積超標現(xiàn)象較為普遍;由于建房審批以及相關(guān)管理存在不到位的情況，缺乏健全的政策體系以及法規(guī)制度進行約束，大部分農(nóng)村農(nóng)戶新建住宅之后并未拆除原有的住宅;從繼承關(guān)系角度上來講，祖輩房產(chǎn)加上自身的房產(chǎn)導致一戶多宅現(xiàn)象較為普遍。大部分農(nóng)村的村民法律意識較為薄弱，購買、贈與等行為未能進行有效制約，這也導致了一戶多宅的出現(xiàn)。

此外，手續(xù)以及相關(guān)文件缺失。比如房主自行購買住宅的時間跨度較久，導致缺少相關(guān)變更協(xié)議或者買賣合同，無法確定具體的權(quán)屬關(guān)系。這為后世證件頒發(fā)工作造成了較大的阻礙[2]。

再者，隨著農(nóng)村農(nóng)民生活水平以及收入水平的不斷提升，住房需求也在顯著增加，這也就導致部分物權(quán)管理辦法以及土地管理辦法存在一定的滯后性，并未進行有效的完善和創(chuàng)新，大部分農(nóng)村農(nóng)民對原有的土地進行使用時，往往會存在占用耕地或者供應(yīng)土地的現(xiàn)象，面積超標以及建筑超高問題較為嚴重。

2.2確權(quán)登記工作管理體系不夠完善

從具體的工作流程角度來講，在給居民登記并且發(fā)證之前，需要針對基層的委員會以及村民做好最基礎(chǔ)的宣傳工作，有效提升農(nóng)戶的不動產(chǎn)管理認知，同時要增強其科學利用土地的相關(guān)意識。但是當前大部分的前期準備工作不夠完善，未能針對一系列的細節(jié)進行管控，部分村民由于管理認知不強，導致紙質(zhì)材料以及相關(guān)信息遺漏甚至丟失;村干部以及相關(guān)引導人員素質(zhì)參差不齊，缺乏對調(diào)查工作的深入了解，資料提交不及時，甚至存在工作積極性不高等現(xiàn)象;受到利益等相關(guān)因素的影響，部分人員針對面積超占以及一戶多宅等問題存在處理不積極的現(xiàn)象，甚至抵觸對農(nóng)村房屋的調(diào)查。這些問題的出現(xiàn)，不僅阻礙了房地一體調(diào)查工作的開展，也直接影響了部分簽字環(huán)節(jié)的落實，不僅拖延了調(diào)查進度，也為后續(xù)的農(nóng)村不動產(chǎn)管理帶來了較多的阻礙。

2.3工作量較大且人員隊伍綜合能力較差

由于我國農(nóng)村分布得較為分散且地域差異性較大，受到不同區(qū)域復雜環(huán)境的影響，在落實不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的過程中，往往涉及到了大量復雜信息的整合以及處理，整體的業(yè)務(wù)模式較為繁復，工作量較大，信息較多，這也就導致工作壓力較大，所耗費的資金成本以及人力物力更多;另外由于房地一體確權(quán)登記管理涉及到了大量數(shù)據(jù)信息的分類及處理，對于人員的專業(yè)性要求較高，但是結(jié)合當前部分政府部門或者村委會工作人員的綜合能力來看，其專業(yè)性不強，缺乏現(xiàn)代化技術(shù)以及專業(yè)軟件的使用能力，這就導致工作進度較為緩慢，甚至存在疏漏問題;除此之外，相關(guān)部門未能打造具有針對性的激勵制度以及績效考核制度，這也就導致工作人員自身的積極性不高，相關(guān)行為和工作狀態(tài)較為松懈，這也影響了具體的工作質(zhì)量。

2.4鄉(xiāng)村房屋建設(shè)監(jiān)管不嚴

大部分農(nóng)村住房在建設(shè)以及規(guī)劃的過程中缺乏有效的管理體系，經(jīng)過調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)大部分農(nóng)民自建房的主觀意愿較強，而集體負責人缺少長遠規(guī)劃的認知，在房屋建設(shè)以及農(nóng)村土地規(guī)劃的過程中不夠合理，整體的規(guī)模較為混亂，空間布局分化雜亂無章。另外相關(guān)部門監(jiān)督力度不夠，違建現(xiàn)象整改不夠透徹，這也加大了房地一體確權(quán)登記的難度[3]。

在當前農(nóng)村深化改革的過程中，進一步加強資金的投入力度，落實好專項技術(shù)的創(chuàng)新是重點，但是基層政府的管控力度存在偏重現(xiàn)象，往往將重點放置在經(jīng)濟發(fā)展方面，這也就導致了房地一體確權(quán)登記缺乏合理的監(jiān)管機制。

3、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記優(yōu)化策略分析

3.1打造規(guī)范性的基層管理方案

確權(quán)登記部門在落實房地一體調(diào)查管理的過程中，要嚴格結(jié)合當前的相關(guān)政策，進行工作方法以及工作內(nèi)容的優(yōu)化，尤其是要針對其中含糊不清的問題進行嚴格的核查以及登記處理。結(jié)合農(nóng)戶的實際使用面積進行細節(jié)劃分，嚴格地落實好產(chǎn)權(quán)登記，并且頒發(fā)相關(guān)證書，在這個過程中要收集所有相關(guān)數(shù)據(jù)與信息，最終進行系統(tǒng)存檔。

針對一戶多宅中的沒有建房審批的相關(guān)建筑，必須要進行材料補辦，若不符合相關(guān)規(guī)定，需要按照規(guī)定進行歸還，或者依法進行拆除。由于繼承或者贈與等關(guān)系導致的多套住宅或者一戶多宅等問題，需要結(jié)合當前的土地管理辦法以及物權(quán)法等相關(guān)規(guī)定進行針對性調(diào)整。必須要確定權(quán)利人的實際所屬關(guān)系，按照具體的管理規(guī)定進行相關(guān)權(quán)利人登記，杜絕同等情況不同處理辦法等矛盾問題的出現(xiàn)。

對于占地面積較大的建筑來講，需要引導權(quán)利人及時的補辦相關(guān)手續(xù)，重新進行登記，合理合法的處理相關(guān)問題，這樣不僅可以維護農(nóng)民住房的實際合法權(quán)益，也可以為農(nóng)村不動產(chǎn)管理的后續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

3.2強化宣傳工作的開展力度，做好前期統(tǒng)籌

農(nóng)村的房地一體確權(quán)管理工作與農(nóng)民自身的切身利益有直接關(guān)系，同時也關(guān)系到農(nóng)村未來的發(fā)展建設(shè)質(zhì)量，因此在進行房地一體確權(quán)調(diào)查以及登記之前，必須要明確主體責任，落實好宣傳工作的創(chuàng)新。

以村為單位進行宣傳動員，可以充分利用當前的村廣播、融媒體、地方公眾號等相關(guān)方式進行宣傳。強調(diào)房地一體調(diào)查以及確權(quán)登記的重要性，分析具體的利弊關(guān)系，主要引導村民養(yǎng)成正確的房地產(chǎn)認知以及土地使用意識。針對外出務(wù)工無法及時提供相關(guān)資料的，可以采取電話錄音等方式進行委托辦理。

針對不配合以及不理解的農(nóng)戶，必須要有耐心地做好相關(guān)講解工作，充分認識到房地一體確權(quán)登記的重要性，同時可以自主地尋找相關(guān)部門進行主動登記，全面提升農(nóng)民群眾的配合程度，這樣不僅可以為后續(xù)房地一體不動產(chǎn)登記工作的順利開展奠定良好基礎(chǔ)，也可以為農(nóng)村土地以及使用營造良好的環(huán)境。

3.3強化人員團隊和綜合能力

農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作本身具有一定的專業(yè)性，因此進一步強化登記人員以及調(diào)查人員的綜合素養(yǎng)，落實好職能認知以及權(quán)責分化，這樣可以為工作的高效開展提供有效動力。

首先從人員招聘角度來講提升招聘門檻，進一步吸收高素質(zhì)高質(zhì)量的專業(yè)性人才;其次加強對在職人員的培訓以及教育，要學習當前先進的經(jīng)驗、辦法、管理模式，結(jié)合區(qū)域發(fā)展的差異性，打造具有針對性的人員培訓方案以及培訓途徑;再次打造明確的制度體系，落實好績效考核制度以及獎懲制度的創(chuàng)新，樹立典型的員工標桿，營造良好的競爭環(huán)境，這樣才可以促使人員團隊具備向心力，也可以積極地提升綜合能力[4]。

3.4構(gòu)建現(xiàn)代化房地一體確權(quán)登記管理體系

由于傳統(tǒng)的登記模式以及調(diào)查模式較為落后，因此可以借助信息技術(shù)打造現(xiàn)代化房地一體確權(quán)登記管理體系，全面開發(fā)互聯(lián)網(wǎng)以及信息技術(shù)的優(yōu)勢，讓村民足不出戶便可以完成辦理以及登記業(yè)務(wù)，也能夠讓相關(guān)調(diào)查人員通過網(wǎng)絡(luò)進行數(shù)據(jù)和資料的整合收集。如圖2所示，便是線上不動產(chǎn)調(diào)查登記的相關(guān)流程。

農(nóng)戶可以直接向村委會提出相關(guān)申請，在平臺上完善自身的基礎(chǔ)信息，提交相關(guān)文獻材料。工作人員在網(wǎng)站進行初步審核無異議之后，將其提交到相關(guān)的監(jiān)管部門，由監(jiān)管部門進行二次審核，針對其中有爭議的問題，需要安排專員進行一線核實調(diào)查處理。通過審核之后，需要在村委會網(wǎng)站以及相關(guān)平臺進行公告，同時利用互聯(lián)網(wǎng)或者紙質(zhì)文件的方式，給農(nóng)戶發(fā)送預(yù)登記結(jié)果。

有了信息化登記平臺以及管理體系，還需要強化信息平臺建設(shè)維護力度。因此可以打造如圖3所示的基礎(chǔ)平臺維護系統(tǒng)。用戶可以直接通過手機終端APP獲取材料，這其中手機終端與服務(wù)器之間會建立SSL通道，結(jié)合用戶的個人認證以及相關(guān)信息，會生成SDK證書，這一證書能夠有效保障數(shù)據(jù)安全性，確保用戶的信息準確無誤[5]。證書中的私鑰會直接對用戶所提交的材料進行簽名，打造電子簽名體系。簽名數(shù)據(jù)可以直接通過后端接口保存到數(shù)據(jù)庫中，隨時等待進行簽名驗收。在驗收之前，所有的數(shù)據(jù)都不會被額外進行篡改，這樣能夠有效提升數(shù)據(jù)的安全性和穩(wěn)定性，如果最終的審核不通過，會及時地告知用戶終止流程，所有的數(shù)據(jù)會重新返還之前一環(huán)節(jié)。

在此基礎(chǔ)上，還需要進一步提升監(jiān)管力度，可以設(shè)立專門的監(jiān)管機構(gòu)，針對農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的流程進行細節(jié)監(jiān)督以及全過程管理，明確各方主體的實際責任，落實好過程細節(jié)的控制，利用相關(guān)政策以及規(guī)范條例進行約束，這樣可以為后續(xù)工作的落實提供有效保障，也可以確保信息具有針對性和安全性。

結(jié)語：

綜上所述，在當前農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作開展的過程中，必須要針對其中存在的突出問題進行合理分析，要了解農(nóng)村房地調(diào)查以及登記的特殊性和復雜性，打造最有針對性的應(yīng)對策略，提升人員團隊的綜合能力，落實好制度體系創(chuàng)新，強化信息技術(shù)的使用質(zhì)量，打造便捷的現(xiàn)代化登記及調(diào)查流程。這不僅可以實現(xiàn)農(nóng)民利益的維護，也可以進一步提升農(nóng)村深化改革力度。

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作者簡介：

宋其聰（1987.03-），男，漢族，山東濟南人，碩士研究生，工程師，研究方向：工程測量。