【摘要】物業(yè)管理是我國大力發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化而衍生的對住宅小區(qū)、大廈、購物中心、工（產(chǎn)）業(yè)園提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理的受托管人之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律糾紛迭起，它作為一種新類型案件，關(guān)乎老百姓民生問題，審理難度較大，加上現(xiàn)行法律、法規(guī)的滯后，且缺乏相應(yīng)理論體系的支撐，在司法實踐中面臨許多問題。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;承接查驗;物業(yè)費; 管理規(guī)約

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.03.

引言：

隨著物業(yè)管理的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理規(guī)模和覆蓋面的迅速擴增，廣大業(yè)主權(quán)利意識的覺醒，物業(yè)管理的許多需要亟待解決的、深層次的熱點、難點和實際問題，如現(xiàn)有法規(guī)的缺陷、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律地位和法律關(guān)系，新建住宅承接查驗衍生的工程遺留問題，物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)的價值導(dǎo)向與收繳行為的法律效力等等，也已經(jīng)開始浮現(xiàn)出來。這些復(fù)雜問題的解決，無疑最終都會歸結(jié)到物業(yè)管理理論研究以及立法對策上來。目前物業(yè)管理進入了高速整合的重要時期，關(guān)乎老百姓民生問題。如果我們不能從理論上科學(xué)認(rèn)識和尋求出物業(yè)管理的內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，就無法順利地用立法途徑從根本上徹底解決這些復(fù)雜問題，就可能使這些復(fù)雜問題成為物業(yè)管理繼續(xù)健康發(fā)展前進的羈絆，導(dǎo)致眾多的法律訴訟。

1、前期物業(yè)管理中的法律關(guān)系

在物業(yè)管理活動中之所以出現(xiàn)許多問題，一個主要原因是很多人對物業(yè)管理中的法律關(guān)系認(rèn)識不清，錯誤的理解自己在物業(yè)管理中的法律地位。開發(fā)商開發(fā)一個物業(yè)區(qū)，通過市場銷售，將所建商品房部分或全部出售給購房人，即業(yè)主。開發(fā)商的法律地位逐漸從原來開發(fā)項目的所有者，到把商品房售完，逐步轉(zhuǎn)移而不再擁有已售出部分商品房的所有權(quán)。由于一貫開發(fā)商開發(fā)一個項目一般都需要幾年，在這幾年中，開發(fā)商對該項目擁有所有權(quán)。但當(dāng)該項目完成商品房售出后，雖然所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，但大多數(shù)開發(fā)商在概念中認(rèn)為其所建商品房的所有權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)變。他們?nèi)哉J(rèn)為物業(yè)區(qū)是他們所建，當(dāng)然物業(yè)管理由他們管，這種概念往往把物業(yè)管理引入歧途。在法律上所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也標(biāo)志著新的所有權(quán)人對其所擁有的財產(chǎn)的處置權(quán)、管理權(quán)。這一概念在物業(yè)管理中尤為重要，所以在物業(yè)管理中，都要以圍繞向產(chǎn)權(quán)所有人提供服務(wù)為中心進行活動。

產(chǎn)權(quán)所有人是物業(yè)區(qū)內(nèi)的主人，由他們在適當(dāng)?shù)臅r候（入住達到法定比例），組織以產(chǎn)權(quán)人為主的業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主委員會是物業(yè)區(qū)內(nèi)的最高權(quán)利機構(gòu)。業(yè)主委員會制定管委會章程。業(yè)主委員會決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并負(fù)責(zé)與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。業(yè)主委員會和已簽約的物業(yè)管理公司，共同制定新的物業(yè)管理規(guī)約和新的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，由已簽過委托合同的物業(yè)管理公司代表業(yè)主委員會，選聘其他專業(yè)服務(wù)公司向物業(yè)區(qū)內(nèi)提供服務(wù)。

由于購房人是逐漸進入物業(yè)區(qū)內(nèi)的，而且業(yè)主委員會是當(dāng)業(yè)主入住率達到一定比例時才成立的。所以在物業(yè)區(qū)入住的前期，也即開發(fā)商仍擁有全部或大部分商品房的所有權(quán)時，對于未出售或者出售后未交付購房人的房產(chǎn)，房產(chǎn)的所有權(quán)尚屬開發(fā)商。按照《物業(yè)管理條例》對業(yè)主界定，此時的開發(fā)商仍然是業(yè)主，是業(yè)主就有交納物業(yè)費的義務(wù)，也包括這一時期的物業(yè)管理公司的選聘，管理公約的制定和物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，都只能暫由開發(fā)商依據(jù)法規(guī)來確定。但開發(fā)商應(yīng)在管理公約中或收費通知中注明，此種安排是一種過渡性的安排，等業(yè)主委員會成立后，將由業(yè)主委員會再做調(diào)整。只有理順了物業(yè)管理中的法律關(guān)系，并讓物業(yè)管理中涉及的各個方面都能正確理解這種法律關(guān)系，物業(yè)管理中的問題就容易得到解決。

2、開發(fā)商主導(dǎo)的承接查驗容易引發(fā)的法律問題

承接查驗不同于工程項目建設(shè)的竣工驗收，是在建設(shè)單位竣工的基礎(chǔ)上，對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項驗收報告，以及對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施設(shè)備的相關(guān)合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成等進行核對查驗。承接查驗還應(yīng)對設(shè)施設(shè)備進行調(diào)試和試運行，并督促建設(shè)單位及時解決發(fā)現(xiàn)問題。有很多項目的開發(fā)商就獨自承擔(dān)起物業(yè)管理的重任。這些開發(fā)商將物業(yè)管理公司視為其內(nèi)部附設(shè)一個物業(yè)管理部門，自制管理規(guī)約，自己組織走過場式承接查驗。雖然住建部《物業(yè)承接查驗辦法》 早在2011年1月1日就開始施行，但真正落實到實際行動，認(rèn)真按照物業(yè)承接查驗來做好設(shè)施設(shè)備交付使用前的承接查驗該項工作少之又少，大部分的地區(qū)在物業(yè)承接查驗方面仍舊存在一些問題：

（1）建設(shè)行政主管部門管理力度不夠。作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)一項重要的工作，物業(yè)承接查驗關(guān)系到各方利益，尤其是購置房產(chǎn)的業(yè)主的切身利益。缺少建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督，物業(yè)承接查驗工作很難實施。開發(fā)商與物業(yè)公司在法律主體上開發(fā)商明顯處于強勢地位，開發(fā)商往往會凌駕于物業(yè)公司之上，強壓并將不完備的設(shè)施設(shè)備要求物業(yè)公司接收。沒有房地產(chǎn)行政主管部門的介入與監(jiān)督，很難落實好承接查驗。留下了大量不符合要的物業(yè)設(shè)備設(shè)施問題，埋下了物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主矛盾的禍根。

（2）查驗流域形式，走走過場，仍然停留在文本上，形成了為了備案而備案的現(xiàn)象。時至今日仍然有大量開發(fā)商不按要求履行承接查驗義務(wù)，不按相關(guān)程序辦理移交，強制將帶有缺陷或不完整的工程配套設(shè)施設(shè)備移交給物業(yè)公司。

（3）誰來承擔(dān)查驗費用開支，尚未明確界定。按常理，開發(fā)商作為建設(shè)主體理應(yīng)負(fù)責(zé)承接查驗的費用開支，物業(yè)公司出人、出力，開發(fā)商出錢共同完成公共部位、公共設(shè)備、公共設(shè)施的承接查驗顯然不無道理。

（4）缺乏有效的現(xiàn)場監(jiān)督，落實上形同虛設(shè)。從物業(yè)管理實踐來看，由于沒有第三方非利害關(guān)系人進行監(jiān)督，查驗無法真正得到落實，延誤或推遲查驗的工程遺留問題，往往會使物業(yè)公司陷入十分被動的深淵，小區(qū)的公共配套和設(shè)施設(shè)備無法正常運行而被業(yè)主詬病。

相關(guān)資料顯示：物業(yè)事務(wù)糾紛、矛盾80%以上與房屋工程質(zhì)量或小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施存在問題相關(guān)聯(lián)。承接查驗在物業(yè)管理中地位特殊、角色重要，但從目前的物業(yè)承接查驗來看，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)無辜扮演“背鍋俠”和“冤大頭”的角色，也為后期業(yè)主入住后工程遺留問題頻頻爆雷而引發(fā)矛盾和法律訴訟。

為了改變目前承接查驗流于形式的現(xiàn)狀，建議行政主管部門出臺相應(yīng)的實施細(xì)則，細(xì)化查驗條款，使承接查驗有法可依，同時加強物業(yè)承接查驗的監(jiān)管。適時建立第三方查驗專家?guī)?，采用隨機抽選方式指派專家，對物業(yè)承接查驗進行驗收與把關(guān)。而開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)公司應(yīng)負(fù)起社會責(zé)任，以對業(yè)主高度負(fù)責(zé)的態(tài)度來做好物業(yè)承接查驗，使小區(qū)的設(shè)備設(shè)施得到良好的運行，以減少業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)公司的糾紛。

3、物業(yè)管理費定價機制導(dǎo)致的問題

許多實踐證明一個物業(yè)區(qū)管理的好壞，與該物業(yè)區(qū)的物業(yè)費高低和收費率有著直接的聯(lián)系。以業(yè)主承受能力為借口，導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)偏低，是制約物業(yè)管理健康發(fā)展乃至生存的一個重要原因。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計，必須靠其他經(jīng)營收入才能維持收支平衡，這種普遍現(xiàn)象說明現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)缺乏科學(xué)性和合理性。物業(yè)管理是市場行為，必須遵循社會主義市場經(jīng)濟的客觀規(guī)律，物業(yè)管理服務(wù)收費也應(yīng)遵循市場規(guī)律，應(yīng)由當(dāng)事人按照市場規(guī)律的客觀要求自行協(xié)商確定價格。已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務(wù)價格應(yīng)由業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，可以通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的形式確定，在物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)管理服務(wù)價格。確定物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開、合理以及與物業(yè)管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

過低或過高的收費，都會導(dǎo)致許多業(yè)主遲延交費，不交費或抗交管理費。由于不交費或少交費，開發(fā)商或物業(yè)管理公司對業(yè)主施行停水停電，不讓業(yè)主的汽車進物業(yè)區(qū)，停止通信或停電話，嚴(yán)重的則導(dǎo)致訴諸武力，引起法律糾紛。過高的收費或過低的收費會引起很多負(fù)作用，直接增加了物業(yè)管理的風(fēng)險性。

鑒于物業(yè)管理費定價中存在的問題以及現(xiàn)階段房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)呈多元的特地，對物業(yè)管理費定價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)類型和物業(yè)管理不同階段采取不同策略。如國有企業(yè)職工住房轉(zhuǎn)型社會化物業(yè)管理，宜采用指導(dǎo)價與市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合的方式進行，差額部分由政府和關(guān)聯(lián)國企設(shè)置過渡期進行補貼，以保證國有企業(yè)“三供一業(yè)”分離得開，移交得了，物業(yè)運行得下去。前期物業(yè)管理由開發(fā)商負(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理公司并承擔(dān)物業(yè)管理費（含未售空置房屋物業(yè)費），正常物業(yè)管理期間，物業(yè)管理定價實行市場調(diào)節(jié)價。在經(jīng)歷了前期物業(yè)管理階段后，業(yè)主已感受了所物業(yè)管理公司提供的物業(yè)服務(wù)，也了解了物業(yè)管理費用基本構(gòu)成，在此基礎(chǔ)上由業(yè)主和物業(yè)管理公司根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)自主商定物業(yè)管理費的單價，政府相關(guān)部門不再給予指導(dǎo)性的價格對物業(yè)管理費定價進行干預(yù)，完全遵循社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律，實行市場調(diào)節(jié)價，但行業(yè)主管部門要加強宏觀調(diào)控和市場監(jiān)督。

4、物業(yè)管理規(guī)約應(yīng)在什么時間簽署，由誰來制定

物業(yè)管理規(guī)約是約束業(yè)主和物業(yè)公司行為規(guī)范的法律文件，這是物業(yè)管理活動中的一個非常重要的法律文件。這個文件體現(xiàn)的法律關(guān)系比較復(fù)雜，他不僅體現(xiàn)了所有者與被聘用者之間的聯(lián)系，也體現(xiàn)了管理者與被管理者之間的法律關(guān)系。在這個文件里業(yè)主從所有者到被管理者，物業(yè)公司從聘用者到管理者，雙方在發(fā)生著位置的變換。所有者同意讓渡出自己的一部分權(quán)利交給物業(yè)公司來行使，所以物業(yè)管理規(guī)約是物業(yè)管理中的最終要的法律文件。由于在物業(yè)管理立法中沒有明確確立物業(yè)管理規(guī)約的法律地位，無論是業(yè)主、業(yè)主委員會，還是物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理規(guī)約的法律地位和作用沒有一個正確地充分認(rèn)識，沒有充分認(rèn)識和發(fā)揮物業(yè)管理規(guī)約的真正作用，對于物業(yè)管理規(guī)約的簽訂不夠重視。也導(dǎo)致在司法實踐中，部分法官往往并沒有將物業(yè)管理規(guī)約作為基于私法自治原則而衍生的物業(yè)管理的最高自治規(guī)則來對待，也沒有把物業(yè)管理規(guī)約看成為物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則，使得物業(yè)管理規(guī)約缺乏應(yīng)有的法律約束力。

在物業(yè)管理的初期，由于開發(fā)建設(shè)單位擁有大部分產(chǎn)權(quán)，所以開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理中的作用比較大，又因為是建設(shè)單位首先聘用了物業(yè)公司，所以最初的物業(yè)管理規(guī)約是由開發(fā)商來制定的。我們知道現(xiàn)在有關(guān)政府部門也印制了物業(yè)管理規(guī)約的范本，但那僅是一個簡單的范本而已，很多內(nèi)容還需要實際管理者進行適應(yīng)性調(diào)整。比較好的辦法是建設(shè)單位應(yīng)與物業(yè)管理公司在物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)與監(jiān)督下，共同制定物業(yè)管理規(guī)約。但這時的管理公約里一定要規(guī)定有效期限，比如規(guī)定當(dāng)業(yè)主委員會成立后，其有效期截止。

隨著房屋的銷售，產(chǎn)權(quán)逐步從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)移到了新的業(yè)主手中，開發(fā)商原來在物業(yè)區(qū)域的位置由業(yè)主們代替，原來開發(fā)商在物業(yè)管理規(guī)約中的權(quán)利和義務(wù)也要相應(yīng)做些調(diào)整。同樣廣大業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)也應(yīng)該在公約中得到充分體現(xiàn)，所以修改物業(yè)管理規(guī)約就勢在必然。如果業(yè)主委員會成立后，決定選聘新的物業(yè)管理公司，當(dāng)然就更應(yīng)該制訂新的物業(yè)管理規(guī)約了。不論是修改原來的物業(yè)管理規(guī)約還是制訂新的版本，都應(yīng)由業(yè)主委員會主要負(fù)責(zé)，并會同物業(yè)管理公司一起根據(jù)物業(yè)區(qū)的實際情況制定出切實可行的公約來。在物業(yè)管理實踐中經(jīng)常遇到業(yè)主擔(dān)心侵害自己合法權(quán)益，而不愿意簽訂物業(yè)管理規(guī)約的情況，這也是物業(yè)管理規(guī)約作用得不到充分體現(xiàn)和發(fā)揮的一個普遍原因。因此，物業(yè)管理規(guī)約的作用要能夠真正體現(xiàn)和發(fā)揮，一個非常重要的因素就是要確實保證物業(yè)管理規(guī)約的公平、公正、公開、平等以及合法、合理。在物業(yè)管理實踐中，的確有一些開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司利用自己有權(quán)起草和擬訂物業(yè)管理規(guī)約的途徑，在物業(yè)管理規(guī)約的強制性或禁止性內(nèi)容上，處于維護自己的私利而設(shè)定一些侵害全體業(yè)主合法權(quán)益的公約條款，這就背離了物業(yè)管理規(guī)約應(yīng)體現(xiàn)的公平、公正、公開、平等以及合法、合理的基本原則。

5、正確的法律關(guān)系和完善的管理制度是物業(yè)管理經(jīng)營活動的基礎(chǔ)

物業(yè)管理工作既煩瑣，又復(fù)雜，既辛苦，又不容易搞好。有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)目前還不太完善，所以由于物業(yè)管理不善造成的法律問題越來越多，而且這些問題又極不容易得到圓滿解決，這就是我們目前物業(yè)管理所面臨的現(xiàn)實問題。要想避免物業(yè)管理方面出現(xiàn)的問題，減少物業(yè)管理方面的風(fēng)險，除了國家應(yīng)頒布更詳盡的法規(guī)和制定有關(guān)政策外，完善物業(yè)管理中的法律關(guān)系，是使物業(yè)管理工作走上規(guī)范化的前提。否則，法律關(guān)系不正確，導(dǎo)致以后一系列的工作都會出現(xiàn)問題。

在目前要求所有的開發(fā)商和物業(yè)管理公司都正確理解物業(yè)管理中的法律關(guān)系，并用正確的法律文件來確定這些法律關(guān)系也是不現(xiàn)實的。業(yè)主委員會或是物業(yè)管理公司可以聘請精通房地產(chǎn)法律方面的律師提供法律服務(wù)，例如制作委托管理合同，物業(yè)管理規(guī)約等。律師還可以提供有關(guān)解決物業(yè)管理糾紛的法律咨詢服務(wù)。同時還可以幫助開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司制定其他一系列相關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定，物業(yè)管理應(yīng)該有法可依，有章可循。

應(yīng)該指出目前在物業(yè)管理活動中所涉及到的物業(yè)管理法律問題遠遠不止上述這些，諸如物業(yè)管理的監(jiān)督、開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的地位和權(quán)利義務(wù)、規(guī)范物業(yè)管理市場競爭、政府在物業(yè)管理活動中的地位與作用等等隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展和規(guī)模的不斷擴大，人們的對物業(yè)管理的法律意識的不斷提高，深入研究和探索思考物業(yè)管理的法律問題，強化物業(yè)管理理論研究，用所有權(quán)構(gòu)筑起物業(yè)管理理論體系，從立法對策上構(gòu)筑物業(yè)管理生存和發(fā)展的法制基礎(chǔ)，是我們從事物業(yè)管理行業(yè)的每一個業(yè)內(nèi)人士應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)，只有通過我們大家的不斷探索、開拓和進取，才能實現(xiàn)筑夢幸福家園，服務(wù)美好生活。

作者簡介：

陳杰（1983-），男，湖北楚天都市物業(yè)有限公司，總經(jīng)理。