盧俊陶

（青海民族大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，青海 西寧 810007）

近20 年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，其中房地產(chǎn)行業(yè)功不可沒。也正是由于房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展，以及多方面的原因，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的飛速上升。我國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型需要降低經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，同時解決老百姓買房困難的實際問題，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)實施了一系列的調(diào)控政策，近年來房地產(chǎn)價格也得到初步遏制。但政府的宏觀調(diào)控政策不一定適用于各個地區(qū)，青海省相對于東中部城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距比較大，房價差距也比較大，同時馬甜等[1]認(rèn)為青海存在“強省會”的特點，這也導(dǎo)致青海省的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與其他省份不同，需要對其實施針對性的調(diào)控政策。本文以青海省為視角，利用向量自回歸（Vector Auto-Regression，VAR）模型來研究房地產(chǎn)價格和銀行信貸規(guī)模之間的關(guān)系。

1 房地產(chǎn)價格研究理論基礎(chǔ)

房地產(chǎn)價格的波動對于信貸規(guī)模有一定影響。在我國，房地產(chǎn)是大多數(shù)居民的主要投資對象，也是居民進(jìn)行貸款時的普遍抵押物，居民的財富和借貸能力跟隨房價上漲而增加。房價上漲牽動居民的消費增加，從而增加對銀行信貸的需求；同時房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)價格會有繼續(xù)增長的預(yù)期，這也使得房地產(chǎn)開發(fā)商會增加投資，對銀行中長期貸款的需求增大，房地產(chǎn)價格也會隨著信貸規(guī)模產(chǎn)生波動。傅程遠(yuǎn)[2]認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商作為金融機構(gòu)貸款的重要客戶，雙方關(guān)系密切、相互依賴，在經(jīng)濟(jì)繁榮時期，信貸規(guī)模增大，資金會有部分流入房地產(chǎn)行業(yè)，人民投資熱情上升，供需雙方的共同拉動，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2 數(shù)據(jù)來源說明

2.1 指標(biāo)選取來源與標(biāo)準(zhǔn)

本文數(shù)據(jù)主要來源于1995—2020 年的EPS 數(shù)據(jù)庫、央行官網(wǎng)。數(shù)據(jù)來源可靠權(quán)威，數(shù)值精確，一切研究在科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那疤嵯逻M(jìn)行。

本文在選取相關(guān)指標(biāo)時主要遵循以下3 個原則：一是真實性和科學(xué)性，本文選取的對房地產(chǎn)價格的影響因素主要是其他相關(guān)文獻(xiàn)中的相關(guān)指標(biāo)，以及通過分析總結(jié)的一些指標(biāo)，這些指標(biāo)與房地產(chǎn)價格有著緊密聯(lián)系，數(shù)據(jù)來源準(zhǔn)確，處理方法科學(xué)；二是統(tǒng)一性與差異性，指標(biāo)所屬統(tǒng)計分類有一致的，也有不同的，使變量所包含的信息更全面；三是動態(tài)性，指標(biāo)的選取反應(yīng)了一個過程，并且是一個動態(tài)過程，而不是一個固定值，能更加準(zhǔn)確地反映指標(biāo)之間的關(guān)系。

2.2 指標(biāo)選取

本文主要研究房地產(chǎn)價格與銀行信貸規(guī)模之間的關(guān)系，參考其他文章的指標(biāo)選取，以青海商品房平均銷售價格作為因變量。周期長是房地產(chǎn)行業(yè)特點，中長期貸款更能體現(xiàn)其貸款需求，所以本文將銀行業(yè)金融機構(gòu)中長期貸款作為自變量。但是影響房地產(chǎn)價格的因素過多，將銀行業(yè)金融機構(gòu)中長期貸款作為自變量，房地產(chǎn)價格的變化不可能被其滯后期和貸款規(guī)模解釋完整，考慮到實驗的嚴(yán)謹(jǐn)性，本文還加入了竣工房屋面積和城鎮(zhèn)人口數(shù)作為控制變量。李文潔等[3]認(rèn)為城市總?cè)丝谑怯绊懛康禺a(chǎn)價格的重要原因，這里用城鎮(zhèn)人口數(shù)來代替該變量，同時這兩個控制變量主要是從供給和需求兩方面來影響房地產(chǎn)價格，其中房屋竣工面積代表了房地產(chǎn)行業(yè)該年的總供給，供給增加一定程度上對房地產(chǎn)價格有抑制作用，但如果需求也相應(yīng)增加，房地產(chǎn)價格波動將會較小，同時房地產(chǎn)企業(yè)投資增加，銀行相關(guān)的中長期貸款余額也將增加。此外，從房地產(chǎn)需求開看，城鎮(zhèn)人口將影響房地產(chǎn)價格，城鎮(zhèn)人口是房地產(chǎn)行業(yè)消費的主力軍，除用于居住外，也將房屋作為日常的投資手段，因此城鎮(zhèn)人口的多少決定了房地產(chǎn)需求的多少。

3 房價與銀行信貸規(guī)模動態(tài)關(guān)系分析

3.1 數(shù)據(jù)處理與變量平穩(wěn)性

本文利用鄒朋飛[4]對房地產(chǎn)價格研究用到的方法對青海省房地產(chǎn)價格和銀行貸款之間的關(guān)系進(jìn)行分析。利用VAR 模型的前提條件就是數(shù)據(jù)必須是平穩(wěn)的，所以要對時間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗。首先對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)處理，其中2019 年和2020年的中長期貸款數(shù)據(jù)有所缺失，因為該數(shù)據(jù)有明顯穩(wěn)定的增長趨勢，因此本文以前兩年的平均增長率作為缺失兩年的增長率，利用前期數(shù)據(jù)補齊該兩期數(shù)據(jù)。利用文獻(xiàn)[5]提到的方法，將房地產(chǎn)價格名義值都除以消費品物價指數(shù)CPI 以得到其真實值，從而剔除通貨膨脹的影響。再對4 個變量進(jìn)行自然對數(shù)處理（在變量前加ln），可以消除異方差問題。本文所用到的4 個變量在差分前均不平穩(wěn)，一階差分后全部達(dá)到平穩(wěn)，即ln 商品房屋平均銷售價格、ln銀行業(yè)金融機構(gòu)中長期貸款、ln 竣工房屋面積、ln城鎮(zhèn)人口數(shù)都是I（1）。檢驗結(jié)果見表1。

表1 平穩(wěn)性檢驗

3.2 協(xié)整檢驗

本文所用到的4 個變量在不差分的情況下是不平穩(wěn)的，不能直接建立VAR 模型。從變量的平穩(wěn)性檢驗可以得出ln 竣工房屋面積、ln 城鎮(zhèn)人口數(shù)、ln商品房屋平均銷售價格、ln 銀行業(yè)金融機構(gòu)中長期貸款都是I（1），4 個變量同階單整，可以據(jù)此先建立一個任意階的VAR 模型，再通過最優(yōu)滯后階數(shù)檢驗出最優(yōu)滯后階數(shù)為2，重新對4 個變量建立一個2 階VAR 模型，然后根據(jù)調(diào)整后的VAR 模型對4 個變量進(jìn)行協(xié)整檢驗。雖然變量單獨看不平穩(wěn)，但變量之間存在協(xié)整關(guān)系就會一起漂移，這就使得這4 個變量之間長期存在一個均衡關(guān)系。但長期均衡并不意味著短期均衡，短期受到?jīng)_擊，變量還是會偏離均衡位置，但是從長期來看，變量最終會回到均衡位置。本文樣本容量比較小，不太符合Engle-Granger 兩步法的要求，所以本文通過Johansen 的極大似然法對變量進(jìn)行協(xié)整檢驗，可見ln商品房屋平均銷售價格、ln 銀行業(yè)金融機構(gòu)中長期貸款、ln 竣工房屋面積、ln 城鎮(zhèn)人口數(shù)4 個變量之間存在長期的均衡關(guān)系。具體協(xié)整檢驗結(jié)果見表2。

表2 協(xié)整檢驗

3.3 格蘭杰因果關(guān)系檢驗

從協(xié)整檢驗可以看出商品房平均銷售價格、銀行金融機構(gòu)中長期貸款、竣工房屋面積和城鎮(zhèn)人口數(shù)4 個變量之間存在協(xié)整關(guān)系。但要對4 個變量之間的關(guān)系分析還得看這4 個變量之間是否存在因果關(guān)系，從經(jīng)濟(jì)原理上看，商品房價格和中長期貸款、竣工房屋面積、城鎮(zhèn)人口數(shù)都具有密切關(guān)系，從統(tǒng)計角度看，需要通過格蘭杰因果關(guān)系檢驗證明變量之間存在因果關(guān)系。本文以前文提到的最優(yōu)滯后階數(shù)作為格蘭杰因果關(guān)系檢驗的結(jié)束選擇，具體檢驗結(jié)果見第36 頁表3。

表3 格蘭杰因果關(guān)系檢驗

從檢驗結(jié)果可以看出：銀行金融機構(gòu)中長期貸款波動和人口波動是商品房屋平均銷售價格波動的格蘭杰原因，而竣工房屋面積波動不是商品房屋平均銷售價格波動的格蘭杰原因；竣工房屋面積波動是銀行金融機構(gòu)中長期貸款波動的格蘭杰原因，商品房屋平均銷售價格波動和人口波動不是銀行金融機構(gòu)中長期貸款波動的格蘭杰原因；其他3 個變量都不是竣工房屋面積波動的格蘭杰原因；商品房屋平均銷售價格波動是人口波動的格蘭杰原因，銀行金融機構(gòu)中長期貸款波動和竣工房屋面積波動不是人口波動的格蘭杰原因。

3.4 方差分解

本文所選取的指標(biāo)都是內(nèi)生變量，變量之間的動態(tài)關(guān)系難以用常規(guī)的線性回歸來分析，對變量進(jìn)行方差分解，可以體現(xiàn)各變量之間的動態(tài)關(guān)系。房地產(chǎn)價格的方差分解結(jié)果見表4。

表4 方差分解

由方差分解結(jié)果顯示，在第1 期，商品房平均銷售價格變化全由自身決定，說明存在正反饋效應(yīng)，且消費者主要按照以前的價格趨勢來進(jìn)行交易，而不是按照現(xiàn)在的價格進(jìn)行交易。而到了第10 期，銀行金融機構(gòu)中長期貸款變化對商品房平均銷售價格變化的貢獻(xiàn)度達(dá)到了23.37%，城鎮(zhèn)人口的變化對商品房平均銷售價格的貢獻(xiàn)度達(dá)到了15.61%?？梢娚唐贩科骄N售價格對其自身變化的貢獻(xiàn)度在不斷降低，而后期中長期貸款余額對商品房價格變化的貢獻(xiàn)度穩(wěn)定在23%左右，人口變化對商品房價格變化的貢獻(xiàn)度在前期上升，后期下降并穩(wěn)定在15%左右。

4 結(jié)論和建議

通過以上分析，可以看出青海省商品房價格的變化存在明顯的正反饋效應(yīng)，過去的商品房價格對于現(xiàn)在的商品房價格有很大的影響，人們往往參考以往的價格來決定消費。同時中長期貸款余額變化是商品房價變化的格蘭杰原因，且中長期貸款對商品房價格產(chǎn)生較大的影響，城鎮(zhèn)人口變化也對房地產(chǎn)價格變化有一定的影響。青海省房地產(chǎn)價格的上漲幅度在近年來比較大，在老百姓眼中，商品房價格的上漲給他們帶來好的預(yù)期，購房熱情和需求的增長帶來貸款余額的增長，同時也反過來促進(jìn)房價的進(jìn)一步上升。房地產(chǎn)企業(yè)在青海省這種“強省會”的發(fā)展也不同于其他省會，相較于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中東部城市，青海省也只有西寧市城市規(guī)模較大，省內(nèi)人口也主要集中在省會西寧市，這導(dǎo)致青海省房地產(chǎn)在各地區(qū)的發(fā)展極不平衡，省會的購房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他地區(qū)，省會房地產(chǎn)行業(yè)將會發(fā)展更快，相應(yīng)地房地產(chǎn)企業(yè)的投資加大，對銀行中長期貸款需求也相應(yīng)增加。需求和供應(yīng)的雙重拉動，再加上青海省“強省會”的特點，致使青海省商品房價格在近年急劇攀升。為預(yù)防青海省商品房價格過快增長，從而產(chǎn)生泡沫，本文結(jié)合研究結(jié)論對商品房價格的調(diào)控提出以下建議。

其一，控制個人住房貸款。由于青海省“強省會”的特點，房地產(chǎn)行業(yè)在各個地區(qū)發(fā)展極不平衡，大量的購房需求將會積聚在省會西寧市，所以西寧市的潛在購房需求還很大。對于首套房的購買需求不應(yīng)該打壓，銀行應(yīng)針對首套房的購房需求加大審核力度，在確定首套房購買后對其實施貸款優(yōu)惠，以減緩老百姓的購房壓力，也有利于民生。首套房的貸款優(yōu)惠必然會帶來房地產(chǎn)行業(yè)的需求增加，真正需要遏制的是商品房投資所帶來的購房需求。在貸款方面嚴(yán)格審核，對于多套房購買者取消優(yōu)惠貸款利率，增加商品房投資成本，即提高房貸利率，在本源上減少老百姓對商品房投資的欲望。在不影響正常購房需求的情況下遏制商品房投資，才能使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，使得商品房價格穩(wěn)定健康增長。

其二，控制貸款向房地產(chǎn)行業(yè)流動。房地產(chǎn)行業(yè)之所以發(fā)展快速，一方面是需求很大，另一方面就是貸款支持很大，房地產(chǎn)發(fā)展對于資金量的需求很大，通過減少房地產(chǎn)行業(yè)的資金供給可以有效地減緩房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。銀行在對房地產(chǎn)企業(yè)貸款時應(yīng)該對企業(yè)進(jìn)行深度考察，避免資金流入劣質(zhì)企業(yè)，同時也可以使房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭增加，篩選優(yōu)質(zhì)企業(yè)，促使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。目前，房地產(chǎn)行業(yè)供給大于需求，減少對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，促使房地產(chǎn)行業(yè)投資減少，從而使房地產(chǎn)行業(yè)供給回歸正常水平，同時打破老百姓的投資預(yù)期，展現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的真實發(fā)展?fàn)顩r。

其三，遏制商品房投資需求。投資商品房已經(jīng)成為一種大眾現(xiàn)象，這種現(xiàn)象不僅在一線城市比較嚴(yán)重，在青海省這種“強省會”特點的省份也要注意。因青海省的購房需求大部分集中在省會城市，這將導(dǎo)致省會城市房價快速上漲，而房價的快速上漲反過來又會增強老百姓的投資預(yù)期，從而導(dǎo)致房價的螺旋上漲。政府需要拓寬老百姓的投資渠道，宣傳正確的投資價值觀，讓老百姓不在沉迷于對房地產(chǎn)的投資，同時結(jié)合上兩條建議，將房地產(chǎn)發(fā)展拉回正常軌道，這也能相應(yīng)降低老百姓投資商品房的預(yù)期。