文/羅達(dá)李長江徐航劉家財(cái)

改革開放以來，國家就重點(diǎn)抓取工業(yè)領(lǐng)域，工業(yè)園區(qū)成為推進(jìn)我國改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，目前隨著城市的建設(shè)與發(fā)展，對于推動(dòng)產(chǎn)城融合具有重要性和緊迫性。而由于現(xiàn)實(shí)中對于產(chǎn)城融合的認(rèn)識(shí)具有片面性，缺乏平衡，導(dǎo)致工業(yè)園和住宅區(qū)緊鄰布局，隨著產(chǎn)城融合會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生的相關(guān)影響，本研究選取了中國23個(gè)大中型城市85個(gè)工業(yè)園區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)，隨機(jī)選取所調(diào)查的城市進(jìn)行相關(guān)系數(shù)分析，研究工業(yè)園區(qū)與商品房的距離對于商品房價(jià)格的影響，并提出總結(jié)建議。

一、引言

工業(yè)是一個(gè)國家發(fā)展強(qiáng)大起來的核心因素，工業(yè)園區(qū)是社會(huì)發(fā)展的重要“零件”，從我國改革開放以來，國家就重點(diǎn)抓取工業(yè)領(lǐng)域，直到現(xiàn)在我國的工業(yè)技術(shù)領(lǐng)域已經(jīng)是世界領(lǐng)先，這也彰顯了強(qiáng)國的風(fēng)范。工業(yè)園區(qū)作為推進(jìn)我國改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，一直被視為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主戰(zhàn)場。隨著我國的經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程的加快，但部分區(qū)域出現(xiàn)了有產(chǎn)業(yè)而無工業(yè)化的現(xiàn)象。

目前，城市化進(jìn)程的不斷加快和我國發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展?！霸斐沁\(yùn)動(dòng)”的興起，加速了我國工業(yè)園的面積的不斷擴(kuò)大，但同時(shí)也加劇了“空城”現(xiàn)象和產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象。這兩種現(xiàn)象加劇了房地產(chǎn)資源的空置和浪費(fèi)。十九大以來，國家不斷推行新型城市化發(fā)展戰(zhàn)略，并通過設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)、推行“限房令”來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的不規(guī)范化發(fā)展和抑制過度的房價(jià)上漲，從而造成經(jīng)濟(jì)空洞化和泡沫化。通過研究產(chǎn)城融合視角下的工業(yè)園區(qū)的建設(shè)對附近片區(qū)房價(jià)的影響，研究分析十九大以來我國產(chǎn)城融合發(fā)展下的區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色和周邊區(qū)域房價(jià)的波動(dòng)程度。

二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

黃洋（2019）分析產(chǎn)業(yè)融合集聚程度在一定范圍內(nèi)工業(yè)區(qū)周邊房價(jià)正向相關(guān)的影響，適度工業(yè)集聚會(huì)使附近住宅區(qū)的房價(jià)上漲，然而產(chǎn)業(yè)聚集過度會(huì)導(dǎo)致住宅區(qū)房價(jià)的持續(xù)下降。張沛、段瀚等認(rèn)為核心的產(chǎn)城融合內(nèi)涵是以新型的工業(yè)化的發(fā)展方式推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的融合，打破原有工業(yè)園區(qū)的邊界從而聯(lián)合中小城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村建設(shè)。顧朝林、柴彥威（1999）研究工業(yè)園區(qū)空間的開發(fā)過程中，探究了城市邊緣土地的性質(zhì)利用的變化規(guī)律，在側(cè)面反映了產(chǎn)城融合的轉(zhuǎn)變趨勢。

綜上所述，國內(nèi)研究主要集中討論工業(yè)園區(qū)附近的企業(yè)覆蓋程度對周邊樓盤的影響程度，以上國內(nèi)外學(xué)者的研究為本項(xiàng)目研究提供了豐富的文獻(xiàn)基礎(chǔ)，但在工業(yè)園區(qū)包圍度對住房價(jià)格的影響方面的研究尚不充足，通過文獻(xiàn)綜述和數(shù)據(jù)分析以期對我國相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)或園區(qū)內(nèi)的制造業(yè)、物流企業(yè)提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。

三、產(chǎn)城融合的內(nèi)涵

產(chǎn)城融合的概念是由于產(chǎn)城分離的前提下出現(xiàn)的一種新型發(fā)展趨勢，通過聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)與城市之間的相關(guān)發(fā)展,以城市的發(fā)展為載體，三次產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為支撐，聯(lián)動(dòng)推進(jìn)城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)和功能完善。城市的未來發(fā)展趨勢是產(chǎn)業(yè)中有城市，城市附帶產(chǎn)業(yè)，城市的可持續(xù)化發(fā)展是未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提，而產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)大發(fā)展是未來城市發(fā)展平臺(tái)支撐。相互融合，交匯發(fā)展。目前，隨著城市化和工業(yè)化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)不斷加快，人類的生產(chǎn)和生活空間不斷緊密，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型使得我國常態(tài)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷規(guī)?；l(fā)展，推動(dòng)三次產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)由單一的生產(chǎn)發(fā)展主體向生產(chǎn)、服務(wù)、消費(fèi)的多元化發(fā)展。而在其中，產(chǎn)業(yè)融合的現(xiàn)象對附近片區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格程度會(huì)影響人們的生產(chǎn)生活方式的緊密化和節(jié)奏化，從而推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的統(tǒng)籌發(fā)展和城市化的進(jìn)程加快，從而推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升發(fā)展。

產(chǎn)城融合是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)的實(shí)現(xiàn)路徑,有欠妥當(dāng)。這是因?yàn)椋喝绻蛔鞘幸月糜螛I(yè)之類的生活性服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)并且實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)城融合,它并不能反映工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的良性互動(dòng)關(guān)系；相反，如果工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)，則這座城市可實(shí)現(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、居民、城市載體的協(xié)調(diào)融合，即產(chǎn)城融合。所以說，它是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)的邏輯結(jié)果，可以用它檢驗(yàn)一座以工業(yè)為基礎(chǔ)的城市的工業(yè)化與城市化是否以及在多大程度上實(shí)現(xiàn)了良性互動(dòng)。

四、研究分析

分析結(jié)果

通過本次研究，我們選取了我們所采集的城市中的數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析，通過數(shù)據(jù)清洗和篩選出455個(gè)樓盤信息，以下為工業(yè)園區(qū)商品房的描述性統(tǒng)計(jì)的圖表，從圖表中我們可以了解到樓盤的均價(jià)最小值為4684，最大值為61949，均值為17988.72。

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基于上述的城市數(shù)據(jù)我們隨機(jī)選取了兩個(gè)城市約154個(gè)樓盤進(jìn)行相關(guān)系數(shù)分析，分析結(jié)果如下：小區(qū)與工業(yè)園區(qū)的距離與小區(qū)的價(jià)格之間的皮爾遜相關(guān)系數(shù)為0.110，根據(jù)數(shù)據(jù)分析資料顯示，皮爾遜相關(guān)系數(shù)的絕對值越大，相關(guān)性越強(qiáng)：相關(guān)系數(shù)越接近于1或-1，相關(guān)度越強(qiáng)，相關(guān)系數(shù)越接近于0，相關(guān)度越弱。通常情況下通過以下取值范圍判斷變量的相關(guān)強(qiáng)度：相關(guān)系數(shù)0.8-1.0極強(qiáng)相關(guān)0.6-0.8強(qiáng)相關(guān)0.4-0.6中等程度相關(guān)0.2-0.4弱相關(guān)0.0-0.2極弱相關(guān)或無相關(guān)。此研究結(jié)果說明小區(qū)與工業(yè)園區(qū)的距離與小區(qū)的價(jià)格之間的相關(guān)性較弱?；诖宋覀兊贸鼋Y(jié)論：樓盤與工業(yè)園的距離對于小區(qū)的價(jià)格的影響較小或沒有影響。

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為避免試驗(yàn)的偶然性，在對小區(qū)距離的因素分析后我們又隨機(jī)挑選了建筑年代的因素對小區(qū)價(jià)格的影響進(jìn)行相關(guān)性分析，發(fā)現(xiàn)小區(qū)的建筑年代與小區(qū)價(jià)格之間的皮爾遜相關(guān)性為0.367，此相關(guān)系數(shù)在0.05級(jí)別（雙尾），相關(guān)性顯著，說明小區(qū)的建筑年代與小區(qū)的價(jià)格之間具有較強(qiáng)的相關(guān)性，基于此我們得出結(jié)論：小區(qū)的建筑年代對于小區(qū)價(jià)格的影響大，建筑年代越久而價(jià)格越低。

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從上表可知，利用相關(guān)分析去研究樓盤價(jià)格（元/m2）分別和樓盤綠化率共的相關(guān)關(guān)系，使用Pearson相關(guān)系數(shù)去表示相關(guān)關(guān)系的強(qiáng)弱情況。具體分析可知：樓盤價(jià)格（元/m2）和樓盤綠化率之間的相關(guān)系數(shù)值為0.149，并且呈現(xiàn)出0.05水平的顯著性，因而說明樓盤價(jià)格（元/m2）和樓盤綠化率之間有著顯著的正相關(guān)關(guān)系。

將樓盤綠化率作為自變量，而將樓盤價(jià)格（元/m2）作為因變量進(jìn)行線性回歸分析，從上表可以看出，模型R方值為0.022，意味著樓盤綠化率可以解釋樓盤價(jià)格（元/m2）的2.2%變化原因。對模型進(jìn)行F檢驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)模型通過F檢驗(yàn)(F=4.770，p=0.030＜0.05)，也即說明樓盤綠化率一定會(huì)對樓盤價(jià)格（元/m2）產(chǎn)生影響關(guān)系，以及模型公式為：樓盤價(jià)格（元/m2）=10613.535+11501.104*樓盤綠化率。最終具體分析可知：

樓盤綠化率的回歸系數(shù)值為11501.104(t=2.184，p=0.030＜0.05)，意味著樓盤綠化率會(huì)對樓盤價(jià)格（元/m2）產(chǎn)生顯著的正向影響關(guān)系。

總結(jié)分析可知：樓盤綠化率全部均會(huì)對樓盤價(jià)格（元/m2）產(chǎn)生顯著的正向影響關(guān)系。

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從上表可知，將樓盤被企業(yè)包圍情況作為自變量，而將樓盤價(jià)格（元/m2）作為因變量進(jìn)行線性回歸分析，從上表可以看出，模型R方值為0.019，意味著樓盤被企業(yè)包圍情況可以解釋樓盤價(jià)格（元/m2）的1.9%變化原因。對模型進(jìn)行F檢驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)模型通過F檢驗(yàn)(F=4.175，p=0.042＜0.05)，也即說明樓盤被企業(yè)包圍情況一定會(huì)對樓盤價(jià)格（元/m2）產(chǎn)生影響關(guān)系，以及模型公式為：樓盤價(jià)格（元/m2）=11285.830+1254.129*樓盤被企業(yè)包圍情況。最終具體分析可知：樓盤被企業(yè)包圍情況的回歸系數(shù)值為1254.129(t=2.043，p=0.042＜0.05)，意味著樓盤被企業(yè)包圍情況會(huì)對樓盤價(jià)格（元/m2）產(chǎn)生顯著的正向影響關(guān)系。

在本次試驗(yàn)中我們得出結(jié)論在一定范圍內(nèi)的商品房與工業(yè)園區(qū)的距離對于商品房價(jià)格的影響較小。在我們所研究的工業(yè)園區(qū)中我們選取的企業(yè)為制造型企業(yè)以及物流企業(yè)，這類企業(yè)相較于化工型企業(yè)而言廢水排放量小，廢氣排放少，對于居民生活的影響較小，其次工業(yè)園區(qū)雖然具有一定的噪音污染，但工業(yè)園區(qū)附近的交通較其他區(qū)域而言較為發(fā)達(dá)，工業(yè)園區(qū)也有很大的程度上推動(dòng)了附近區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展和三次產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。在這種情況下，政府不斷重視工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，政府通過加大對政策的支持和傾斜程度，促進(jìn)工業(yè)園區(qū)的資源整合和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。因?yàn)楣I(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，能夠通過建設(shè)聯(lián)動(dòng)區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利用區(qū)位優(yōu)勢，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而達(dá)到聯(lián)動(dòng)發(fā)展的效應(yīng)。

五、結(jié)論與展望

房地產(chǎn)價(jià)格從微觀看會(huì)影響到居民對于職住地的選擇、企業(yè)辦公地點(diǎn)的選擇；從中觀看會(huì)影響到房地產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；從宏觀看會(huì)影響到地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。我國工業(yè)園的建設(shè)正遍及越來越多的地區(qū)，我國目前有接近500個(gè)國家級(jí)經(jīng)開區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)等，有省級(jí)各類開發(fā)區(qū)超一千個(gè)，全國各類工業(yè)園區(qū)超兩萬個(gè)。因此，多元化、寬視角地深入研究分析研究工業(yè)園對房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)價(jià)格的影響，具有重要的理論和實(shí)際意義。本文主要從研究內(nèi)容和研究方法對工業(yè)園與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的研究進(jìn)行了梳理，未來可以從以下幾方面進(jìn)行研究和探討。

第一，從產(chǎn)城融合視角下探討工業(yè)園對房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)理。建立較為系統(tǒng)的理論分析框架，為相關(guān)實(shí)證研究奠定基礎(chǔ)。包括從工業(yè)園影響房地產(chǎn)市場供求的視角，從工業(yè)園對居民、企業(yè)、政府行為的視角，多視角切入進(jìn)行系統(tǒng)分析。第二，擴(kuò)大研究對象的范圍，研究工業(yè)園建設(shè)對附近對房地產(chǎn)行業(yè)影響進(jìn)行更加詳細(xì)的實(shí)證數(shù)據(jù)分析。第三，加強(qiáng)微觀層面的研究。大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來，由于居民、企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)獲取成為可能，能夠通過對研究工業(yè)園開通對居民就業(yè)地、居住地選擇的影響從而分析對房地產(chǎn)需求的影響;也可以分析工業(yè)園對企業(yè)選擇行為的影響，特別是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目選址行為的影響從而分析對房地產(chǎn)供給的影響;還可以分析工業(yè)園城市政府行為(土地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等)的影響，從而分析對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。最后，通過分析工業(yè)園對房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)的影響。隨著我國工業(yè)園逐步增加，通過分析工業(yè)園特性，研究工業(yè)園條件下對城市房地產(chǎn)行業(yè)的影響及對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。C

引用出處

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