劉麗麗

（上海東一土地規(guī)劃勘測設(shè)計有限公司，上海 201206）

在建造一所房子的過程中，會有多個建筑區(qū)域，包括：設(shè)計區(qū)、審圖區(qū)、施工許可區(qū)、銷售區(qū)、竣工區(qū)、產(chǎn)權(quán)登記區(qū)等。這讓很多人，尤其是購房者感到困惑，有時也會由此帶來很多不必要的麻煩。上述六類區(qū)域是由部門提供的，因此每一類區(qū)域總面積的計算規(guī)范也不太一樣。待售總面積一般為開發(fā)商自行計算的總面積，完工總面積為住宅完工之后專業(yè)測量專門機(jī)構(gòu)的總面積，所有權(quán)注銷總面積為物業(yè)職能部門要求的總面積。

1 房產(chǎn)預(yù)測繪的基本概念

房地產(chǎn)測繪是指利用測繪工具、測繪技術(shù)和測繪方法，對房屋的所有權(quán)、位置、自然條件、數(shù)量、質(zhì)量和使用情況進(jìn)行專業(yè)測繪。

房屋總面積測繪是指在房屋出售之前對于房屋的總面積展開測繪，以計算取得房屋的總面積。估計面積是為尚未完工的房屋預(yù)先計算的面積。住宅開發(fā)建設(shè)單位獲得房屋銷售許可證之后，必須由具備測繪資格的測繪單位（經(jīng)房管局判定）依照房地產(chǎn)要求報批圖紙或設(shè)計，更改測量規(guī)范和圖紙中顯示的尺寸。在這個測量階段，在建或尚未在建的房子的實際面積無法實地測量。在可能的情況下，可以補(bǔ)充結(jié)構(gòu)圖，以斷定房屋的總建筑面積及每個單元的建筑面積。

顧名思義，完工總面積是專業(yè)測量專門機(jī)構(gòu)對于房屋完工總面積的實際測量。房屋完工驗收符合要求之后，房屋開發(fā)建設(shè)職能部門將參照設(shè)計圖對于完工房屋展開現(xiàn)場勘察、圖紙、計算，委托有資格的房屋測繪專門機(jī)構(gòu)展開測繪。[1]

進(jìn)行完整性測量的原因是大多數(shù)開發(fā)商可以在施工過程中修改圖紙，而這些修改會導(dǎo)致原始估計面積與完工面積，即實際測量面積之間存在差異。因此，有必要在房地產(chǎn)竣工時進(jìn)行竣工調(diào)查。

2 房產(chǎn)測繪的作用

房地產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)非常重要，它直接影響到房地產(chǎn)建設(shè)項目的后續(xù)交付，可以為業(yè)主提供高精度的房地產(chǎn)測繪區(qū)域，這樣才能保障房地產(chǎn)正常交易，不存在房地產(chǎn)區(qū)域性問題、糾紛等問題，提高了房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化水平，加快了其發(fā)展步伐。隨著科學(xué)技術(shù)的飛速進(jìn)步，應(yīng)用于房地產(chǎn)測繪工作的技術(shù)越來越先進(jìn)。在我國，房地產(chǎn)測繪工作也在逐步實現(xiàn)完善和統(tǒng)一[2]?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，每天的交易量也非?？捎^，這也使得房地產(chǎn)測繪任務(wù)更加復(fù)雜。只有房地產(chǎn)測繪技術(shù)不斷改進(jìn)和創(chuàng)新，才能為房地產(chǎn)交易提供堅實的基礎(chǔ)，并有效保證房地產(chǎn)交易過程中測繪區(qū)域的高度準(zhǔn)確。另外，測繪區(qū)域的質(zhì)量會影響房地產(chǎn)分戶時涉及的人員，進(jìn)而影響房地產(chǎn)交易，因此房地產(chǎn)測繪工作有著非常重要的作用，可以直接反映樓盤相關(guān)建材是否準(zhǔn)確、規(guī)范，為相關(guān)人員提供有效支持。

3 房產(chǎn)測量和常規(guī)工程測量的差異

與傳統(tǒng)式工程項目測量相比，房地產(chǎn)測繪的方法論、技術(shù)設(shè)備、辦法、工具及設(shè)備基本相同。不同的是，房地產(chǎn)測繪更專業(yè)。房地產(chǎn)測繪主要收集和呈現(xiàn)房屋和住宅用地的相關(guān)信息，為城市規(guī)劃建設(shè)和地籍管理提供數(shù)據(jù)和信息。房地產(chǎn)測繪與傳統(tǒng)工程測量的區(qū)別主要在于：（1）房地產(chǎn)測繪具有法律性質(zhì)；（2）房地產(chǎn)的經(jīng)營、開發(fā)、利用；（3）房地產(chǎn)測繪等過程如地圖、表格、書籍、卡片等，需要申請結(jié)果數(shù)據(jù)；（4）需要維護(hù)房地產(chǎn)結(jié)果數(shù)據(jù)的當(dāng)前狀態(tài)，數(shù)據(jù)更新沒有固定周期。隨著不動產(chǎn)元素的變化，產(chǎn)生的數(shù)據(jù)也會發(fā)生變化，并且必須隨著時間的推移進(jìn)行測量[3]。

4 房產(chǎn)預(yù)測繪和竣工測量的具體實施

4.1 制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做到有法可依

中國幅員遼闊，各個地區(qū)的房屋結(jié)構(gòu)風(fēng)格各異，極具民族特色和地域特色。在進(jìn)行房地產(chǎn)測繪時，要因地制宜，制定相關(guān)法規(guī)和業(yè)務(wù)流程，制定具體的執(zhí)行細(xì)則，為房地產(chǎn)面積計算提供更加實用的操作技術(shù)規(guī)則，有效確定減少公共建筑面積的分配，維護(hù)施工方的合法利益，最大限度地降低房屋總面積的糾紛。

4.2 加強(qiáng)對施工過程的監(jiān)督

加強(qiáng)對施工過程的監(jiān)管，不僅可以保證工程的安全、質(zhì)量和進(jìn)度，還可以有效解決房地產(chǎn)預(yù)測與實測面積差異的問題。變更標(biāo)準(zhǔn)消除了施工過程中私人設(shè)計變更的情況，消除了由于施工過程中出現(xiàn)的一系列問題導(dǎo)致的預(yù)測值與實測值的差異[4]。例如，定期進(jìn)行現(xiàn)場檢查和比較，到施工現(xiàn)場進(jìn)行實測，與預(yù)估數(shù)據(jù)展開比較，檢查一些材料的尺寸及使用性能是否合乎設(shè)計要求，尤其是一些樓板及梁。

4.3 及時對設(shè)計變更進(jìn)行掌控

設(shè)計變更在施工過程中不可避免，但不應(yīng)影響預(yù)期的面積變化。如果預(yù)測和實測不一樣，就會導(dǎo)致開發(fā)商不能及時調(diào)整銷售信息，從而造成很多誤會和糾紛。例如，如果涉及設(shè)計變更，則采用特殊的材料和方法來補(bǔ)償變更引起的面積變化，它是由部分調(diào)整引起的。

4.4 房屋面積預(yù)測繪的實施

在房屋面積的預(yù)測和繪制中，可以采取以下步驟：首先，收集和分析數(shù)據(jù)。創(chuàng)建房屋面積的估算圖時，必須先檢查圖紙。檢查時必須注意確保圖紙能夠真實、完整地描述待繪制房屋的情況[5]。在驗證過程中如出現(xiàn)問題應(yīng)及時核對房屋結(jié)構(gòu)的建筑圖紙，并在預(yù)測圖數(shù)據(jù)再次澄清后進(jìn)行補(bǔ)充。信息齊全后，就可以與客戶簽訂傭金協(xié)議，簽署房屋預(yù)測。其次，必須提前確定房地產(chǎn)區(qū)域預(yù)測和測繪計劃。建筑面積預(yù)估是在房屋完工之后展開的，由于預(yù)測時沒有實際房屋，所獲得的數(shù)據(jù)完全鑒于設(shè)計圖紙。當(dāng)開始計算總面積時，應(yīng)該判定預(yù)估時間表，一是可以選用專業(yè)的房地產(chǎn)總面積測量軟件繪制圖形。二是計算和分配每個區(qū)域的面積和公共部分的面積，并準(zhǔn)備一份“共享區(qū)域確認(rèn)書”提交給受托人批準(zhǔn)。

4.5 成果資料的檢查、整理、歸檔

對商品房預(yù)測結(jié)果數(shù)據(jù)進(jìn)行分類，制作技術(shù)說明報告，經(jīng)審核通過后，將結(jié)果數(shù)據(jù)正式提交客戶存檔。這里的檢查主要是指工作組測繪人員的相互檢查，以及由測繪機(jī)構(gòu)設(shè)置的質(zhì)檢部門或?qū)Ｂ殭z驗員進(jìn)行的檢查。檢查要點(diǎn)：預(yù)期的家庭界限，住宅用處的屬性，建筑設(shè)計與公共區(qū)域間的一致性，設(shè)計圖紙名稱標(biāo)簽及技術(shù)設(shè)備規(guī)定的形容詞品種是否合理，是否搜集大房子的數(shù)據(jù)有誤，總面積計算是否是精確的，共享面積的計算是否符合規(guī)范，樓號和房間號是否符合房地產(chǎn)認(rèn)證要求，客戶姓名、家庭住址、層數(shù)、結(jié)構(gòu)等房地產(chǎn)要素是否有遺漏和錯誤[6]。

4.6 注重細(xì)節(jié)

房地產(chǎn)勘察是一個細(xì)微的過程，因此在勘察時應(yīng)該留意細(xì)節(jié)。在對墻灰地板及陽臺尺寸測量時要妥善處理。一般情況下，住宅下方的空調(diào)設(shè)備應(yīng)當(dāng)防止重復(fù)計算，粉層寬度應(yīng)當(dāng)參考室內(nèi)設(shè)計判斷，外墻材料的厚度應(yīng)準(zhǔn)確把握，應(yīng)根據(jù)具體情況采用合理的計量方法。

4.7 房產(chǎn)竣工測量的實施

進(jìn)行房地產(chǎn)竣工調(diào)查的具體實施步驟如下。首先，展開實地調(diào)查；其次，搜集數(shù)據(jù)。房屋完工驗收之后，房屋交付使用之前，房屋開發(fā)建設(shè)基層單位必須委托專業(yè)檢驗專門機(jī)構(gòu)展開現(xiàn)場檢驗。在實地調(diào)查中，分別觀測每邊的長度數(shù)據(jù)，并畫出詳細(xì)的圖紙。倘若測量時候碰到特殊框架結(jié)構(gòu)，比如閣樓高度不到22 米，必須開展精確測量，詳細(xì)記錄現(xiàn)場情況。此外，要核對內(nèi)外部業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。在完成現(xiàn)場數(shù)據(jù)搜集及觀測之后，必須對設(shè)計圖紙的構(gòu)件展開嚴(yán)格的校對。

相比而言，可以選用以下規(guī)范：（1）按照半成品物業(yè)實測計算總面積。在房屋的投影及圖紙中，該類區(qū)域僅用作預(yù)售。出售商品房登記住宅終究產(chǎn)權(quán)總面積時，其所需要的合同總面積不能選用預(yù)期總面積，必須是完工之后觀測的總面積。因此，有必要將完成的測量面積與預(yù)期的建筑面積進(jìn)行比較；（2）選擇與實際場地測量尺寸相匹配的設(shè)計圖，并按尺寸計算面積。

計算時，最有可能出現(xiàn)兩種狀況。一是在實際施工過程中，竣工面積與預(yù)測面積相同，即不存在與面積相關(guān)的變化。二是在實際施工過程中，完工總面積的實測及預(yù)估總面積出現(xiàn)了變動。這些變化大致可以分為以下幾個方面：對單個部分的小改動，例如增加或調(diào)整大小，以及對工程套件的建筑區(qū)域或公共區(qū)域的大改動，此種情況必須重新繪制圖紙，客戶必須提供工程變更單并重新簽署委托協(xié)議。三是報告結(jié)果。完成的調(diào)查結(jié)果報告的主要格式是：（1）財產(chǎn)登記管理的500 因子土墩圖；（2）印在財產(chǎn)證明上的分層戶型圖；（3）調(diào)查和繪制數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)。至此，房屋面積的竣工測量就算完成了。

4.8 提高測繪人員的職業(yè)素養(yǎng)

房產(chǎn)測繪中的住宅總面積測繪對于測繪工作人員的職業(yè)整體素質(zhì)要求非常高。由于當(dāng)下房地產(chǎn)測繪工作具備高精度、高科技及高難度，因此對于測繪人員的職業(yè)要求非常高。提高住宅總面積測繪品質(zhì)，有賴于專業(yè)人才的支撐，因而，測繪專門機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)注重增強(qiáng)測繪工作人員的職業(yè)培訓(xùn)，不斷提升他們的職業(yè)素質(zhì)。一般來說，符合要求的測繪人員必須具有三方面的能力：第一，測繪人員應(yīng)當(dāng)熟知測繪專業(yè)領(lǐng)域的理論知識，具有嫻熟的專業(yè)操作能力，全面知曉測繪工作的業(yè)務(wù)管理具體內(nèi)容；第二，測繪人員應(yīng)當(dāng)具有時代精神，在工作中敢于創(chuàng)新，秉持不斷創(chuàng)新的思想觀念，不斷學(xué)習(xí)新知識與新技術(shù)設(shè)備；第三，測繪人員不但應(yīng)該熟知測繪專業(yè)知識，并且應(yīng)該廣泛學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理知識，知曉房地產(chǎn)管理學(xué)及相關(guān)政策法規(guī)，在工作中切實努力做到遵章守紀(jì)，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法利益與國家合法利益。

4.9 改善測繪技術(shù)

1.運(yùn)用GPSRTK 技術(shù)設(shè)備繪制房產(chǎn)地圖。GPSRTK技術(shù)設(shè)備是一種最新的GPS 技術(shù)設(shè)備，可以從全方位的視角用極快的速度獲得、發(fā)掘、整合、加工、共享與剖析房產(chǎn)測繪信息內(nèi)容，設(shè)計最為完善的測繪辦法，保障房屋總面積測繪的正確率，做好信息內(nèi)容剖析工作，促使房地產(chǎn)信息內(nèi)容能夠服務(wù)消費(fèi)市場，步入規(guī)?；?，不斷加強(qiáng)城鎮(zhèn)化建設(shè)工作，與此同時，還有助于推動房地產(chǎn)測繪信息內(nèi)容服務(wù)的轉(zhuǎn)型與升級。

另外，從房地產(chǎn)管理的視角來看，房產(chǎn)測繪網(wǎng)絡(luò)管理應(yīng)由以往的靜態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)，測繪信息內(nèi)容的采集及管理已經(jīng)出現(xiàn)背離，促使原有的集中管理趨于分散化，那必然會給管理工作帶來一定難度，而選用GPSRTK 技術(shù)設(shè)備有助于解決這一難題，該類技術(shù)設(shè)備不受時間與空間的限制，可以將其所獲得的信息內(nèi)容直接輸出GPS 系統(tǒng)，從而繪制出最為完善的房產(chǎn)電子地圖，保障比重數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。

2.用新型全站儀測繪房屋總面積。在網(wǎng)絡(luò)時代，傳統(tǒng)式全站儀已無法迎合房產(chǎn)測繪工作的開展要求，對此，應(yīng)該全面引入新型全站儀來開展房屋總面積測繪工作。現(xiàn)階段，新型全站儀將測距位置、對微數(shù)據(jù)處理及測角裝置及自動化技術(shù)設(shè)備融為一體，能夠在最短的時間內(nèi)自動完成住宅總面積測繪工作，儲存重要數(shù)據(jù)信息內(nèi)容，準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)的總面積，并將計算結(jié)果輸出到信息管理系統(tǒng)中。另外，在運(yùn)用新型全站儀測繪住宅總面積時應(yīng)留意做好戶室總面積、衛(wèi)生間層總面積、陽臺及樓臺總面積的測繪工作，保障觀測因素的齊全性與精確性。

3.用機(jī)制助圖獲得圖紙。人工制圖難免會存有各種破綻，無法保障總面積測繪圖的準(zhǔn)確度，因而，應(yīng)該運(yùn)用制度助圖來獲得圖紙?，F(xiàn)階段，最為有效的制度助圖技術(shù)是AUTOCAD 技術(shù)，該類技術(shù)能夠?qū)τ阱e誤的圖紙進(jìn)行完善與修改，并且操作步驟極其簡單，自我維護(hù)能力與存儲性非常強(qiáng)，有助于提高房產(chǎn)圖紙編輯管理效率。

5 結(jié)語

綜上所述，在預(yù)測房屋的建筑面積和測量成品時，首先要明確區(qū)分二者區(qū)別，然后針對不同的用途和功能進(jìn)行合理有序的測量。準(zhǔn)確、深入地測量能夠真實反映居住區(qū)，為減少居住區(qū)沖突提供科學(xué)依據(jù)。