王瑞雪 天津市保障住房建設(shè)投資有限公司

一、商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)

（一）城市化促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展

我國的城市化發(fā)展是從農(nóng)業(yè)社會轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等多元化的現(xiàn)代化城市，主要包括人員從事工作的變化、國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域發(fā)展變化等。我國的城市化發(fā)展有著起步晚、速度快、基礎(chǔ)條件差、吸納能力強(qiáng)的特點。根據(jù)我國城市化發(fā)展速度推算，到 2030 年我國的城市化率達(dá)可到70%左右。在城市化發(fā)展過程中，無論城市地域、規(guī)模、建設(shè)投入等因素影響和變化，都不約而同地伴隨著人口的流動和遷移。城市化的發(fā)展進(jìn)程給我國的商業(yè)消費發(fā)展帶來深遠(yuǎn)的促進(jìn)作用。其中，一線城市的中心商業(yè)地段和商圈屬復(fù)合型，消費也向高檔次、奢侈品方向延伸、發(fā)展和聚集。除一線城市以外的二三線城市大部分地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)帶有過渡型特征，區(qū)域內(nèi)的居民消費更偏向消費深度隨服務(wù)與產(chǎn)品的供應(yīng)深度同向發(fā)展。最后，二三線城市外延及新興市鎮(zhèn)社區(qū)，消費行為特點由初步嘗試向需求普及過渡，具備新型社區(qū)商業(yè)發(fā)展的廣闊空間。

（二）商業(yè)的興起是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動的結(jié)果

2002 年以后我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個蓬勃發(fā)展的階段，新建商品住宅和樓盤如雨后春筍一般，與此同時這就需要與生活相關(guān)的購物、就餐、休閑、娛樂等配套設(shè)施，以更好地滿足居民的生活所需，商業(yè)地產(chǎn)就是迎合業(yè)主的這一需要應(yīng)運而生的，如今的房地產(chǎn)開發(fā)單位會充分考慮業(yè)主需求，在開發(fā)項目規(guī)劃過程中提前設(shè)計納入多種業(yè)態(tài)，滿足業(yè)主對配套設(shè)施和硬件設(shè)施的要求，規(guī)劃引進(jìn)如休閑會所、優(yōu)質(zhì)幼兒園、重點的中小學(xué)、知名品牌商業(yè)店鋪等，方便業(yè)主購物，滿足居民業(yè)主的實際生活需求，這正是這一趨勢的表現(xiàn)。同時，商業(yè)地產(chǎn)屬于城市商業(yè)體系中的一個關(guān)鍵層次，本質(zhì)上是要滿足區(qū)域人口的服務(wù)、購物、娛樂、休閑需求等。歐美等發(fā)達(dá)國家的社區(qū)商業(yè)早已成為區(qū)域居民消費的重要載體，我國正處在發(fā)展中，在商業(yè)運作和規(guī)劃方面可以參考國外的商業(yè)社區(qū)經(jīng)驗，在學(xué)習(xí)中發(fā)展，在摸索中創(chuàng)新，打造具有中國特色的社區(qū)商業(yè)模式。

二、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運營模式

商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要盈利點之一，但在實際操作中，商業(yè)開發(fā)并非規(guī)模越大越好，而要結(jié)合地區(qū)人口消費適度開發(fā)。目前國內(nèi)商業(yè)主要有以下三種開發(fā)模式：

（一）中心型

商業(yè)中心集商業(yè)、休閑、餐飲、文化、娛樂、體育、衛(wèi)生服務(wù)為一體。它包括大型超市、百貨店、小型便利店等基礎(chǔ)購物設(shè)施；儲蓄所、銀行等金融服務(wù)設(shè)施；品牌餐飲、美容美發(fā)、健身等休閑設(shè)施；零售店、書店、電玩城等文化娛樂設(shè)施；幼兒早教、聲樂培訓(xùn)、才藝培訓(xùn)等文教設(shè)施。有了上述設(shè)施的全面發(fā)展形成了所屬區(qū)域商業(yè)強(qiáng)大的聚集力。

（二）組合型

一般是指規(guī)模較小的商業(yè)組合，是一定區(qū)域內(nèi)無法引進(jìn)大型商業(yè)時，或該地區(qū)內(nèi)已有正在經(jīng)營的知名連鎖超市時采用的組合方式。主要包含小型便利店，藥店、蔬菜水果店等基礎(chǔ)購物設(shè)施；儲蓄所、銀行等金融服務(wù)設(shè)施；餐飲、美容美發(fā)、健身等休閑設(shè)施；幼兒早教、聲樂培訓(xùn)、才藝培訓(xùn)等文教設(shè)施。通過上述次主力店提升帶動區(qū)域商業(yè)氛圍促進(jìn)消費。

（三）純商業(yè)街模式

純商業(yè)街形式的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，在規(guī)模較小情況下，一般以經(jīng)營社區(qū)便利店，滿足本地區(qū)人口基本需求為主，在規(guī)模較大的情況下，兼顧外向型商業(yè)業(yè)態(tài)，除了餐飲、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)可吸引區(qū)域外人員消費，剩余商業(yè)業(yè)態(tài)主要服務(wù)所在區(qū)域人口。

三、目前商業(yè)地產(chǎn)存在問題

（一）市場整體低迷

目前全國各地區(qū)均執(zhí)行國家地產(chǎn)調(diào)控政策。自2017 年上半年實施調(diào)控以來，各地區(qū)住宅實際交易價格下降10%-20%不等，底商市場作為依托住宅市場的延伸，對價格敏感度更高。部分城市底商和住宅一直處于價格倒掛狀態(tài)，價格下浮15%-30%，商業(yè)地產(chǎn)始終處于明顯下行通道。

（二）信貸政策從緊

目前國家對商業(yè)地產(chǎn)沒有信貸支持政策。各銀行對商業(yè)地產(chǎn)貸款積極性普遍不高。部分城市商業(yè)銀行向底商購房人發(fā)放按揭貸款的政策為：首付50%，還款期10 年，基準(zhǔn)利率上浮15%-30%左右，同時對購房人征信資質(zhì)審核普遍從嚴(yán)。購房人獲取貸款普遍難度較大，影響最終形成交易。

（三）產(chǎn)品趨于飽和

由于很多地區(qū)的商鋪供應(yīng)量逐年上升，特別是一些新區(qū)銷售型商鋪市場已經(jīng)接近飽和。商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)新增供應(yīng)、一味同質(zhì)化擴(kuò)張，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)市場競爭激烈，整體成交量持續(xù)低迷，出現(xiàn)價量齊跌態(tài)勢，市場需求嚴(yán)重不足。由于近年來大量的銷售型商鋪后期運營較差，回報率無法保證，所以投資者也較為謹(jǐn)慎。

（四）新冠肺炎疫情影響

目前國內(nèi)新冠肺炎疫情仍未解除，且影響很大，零售類商戶和商業(yè)實體經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊，大量零售企業(yè)和個體經(jīng)營者陸續(xù)將資金撤離實體店鋪，餐飲、超市等主流零售客流下降明顯，客戶對商鋪產(chǎn)品的投資信心為歷年較低水平。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，僅2020 年1-2 月份，全國商業(yè)銷售同比下降46%，景氣指數(shù)為歷年最低。

（五）電商平臺沖擊

近年來我國及海外電商平臺、APP 的發(fā)展對零售類商戶和商業(yè)實體經(jīng)濟(jì)構(gòu)成了極大影響和沖擊，大量零售企業(yè)和個體經(jīng)營者陸續(xù)將資金撤離實體店鋪，因?qū)嶓w店的房租、人工等成本要高于電商平臺，所以同等品牌、同等質(zhì)量、同等款式的物品，實體店的銷售價格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過電商平臺的價格。消費者是精打細(xì)算的，希望以最低的成本獲得最佳的產(chǎn)品和服務(wù)，這樣一來嚴(yán)重影響實體店的發(fā)展。

（六）產(chǎn)品自身缺陷

在我國現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)，從規(guī)模上看較小，從服務(wù)對象來看，主要是周邊居住人口，服務(wù)于極少數(shù)消費者。商業(yè)建筑多為住宅或?qū)懽謽堑咨蹋亲≌康禺a(chǎn)開發(fā)項目的一部分，缺乏整體性業(yè)態(tài)規(guī)劃，缺乏統(tǒng)一的科學(xué)管理，處于單打獨斗狀態(tài)，導(dǎo)致綜合競爭能力不高，無法成規(guī)模發(fā)展。而且商業(yè)地產(chǎn)的房間戶型會受到住宅地產(chǎn)影響，屬于住宅裙房，承重墻不能拆改，出房率較低，房屋設(shè)計大部分不是流行的通透方正戶型，梁、柱、墻、梯、窗很多設(shè)計無法滿足市場需求。部分項目商業(yè)為一躍二層建筑，二層安裝消防管道后剩余挑高不足，二層利用率低。

四、國外先進(jìn)經(jīng)驗的啟示與借鑒

（一）要增強(qiáng)商業(yè)整體規(guī)劃

按照發(fā)達(dá)國家商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗，商業(yè)店鋪的良好發(fā)展必須要有合理的整體性規(guī)劃作為前提條件，只有做好充分的調(diào)研和分析工作才能結(jié)合區(qū)域特點規(guī)劃商業(yè)商圈，滿足區(qū)域人口和居民的消費需要，如盲目過度開發(fā)或未根據(jù)實際需求情況進(jìn)行開發(fā)，很有可能造成商業(yè)閑置、空置、業(yè)態(tài)單一、缺少功能配套、居民需求得不到滿足的問題。

（二）要增強(qiáng)對商業(yè)投資主體的引導(dǎo)

目前，我國的商業(yè)地產(chǎn)均為開發(fā)商住宅或?qū)懽謽堑咨?，是住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，開發(fā)建設(shè)主體單一、局限性很大、重視程度低，而并非像國外商業(yè)采用多元化的開發(fā)建設(shè)主體。借鑒發(fā)達(dá)國家的案例，我國應(yīng)培訓(xùn)引導(dǎo)一些具備開發(fā)建設(shè)能力的企業(yè)或主體進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。在商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)和運營過程中，轉(zhuǎn)變新思路將商業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離，開發(fā)單位未必是經(jīng)營者，充分體現(xiàn)專業(yè)細(xì)分，最大限度的發(fā)揮各方優(yōu)勢，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)良性健康的發(fā)展。

（三）要借助知名公司發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)

在發(fā)達(dá)國家，知名的連鎖商業(yè)公司作為商業(yè)中心的經(jīng)營主體，這些企業(yè)具有一定的經(jīng)營優(yōu)勢，主要包括品牌效力、管理統(tǒng)一、資源共享、信譽(yù)良好、信息傳導(dǎo)快速等，因此連鎖企業(yè)可更好地吸引區(qū)域居民消費。目前我國的商業(yè)發(fā)展多為傳統(tǒng)的、私營的、個體的商業(yè)經(jīng)營，缺乏整體性，并不利于商業(yè)發(fā)展、品質(zhì)提升、個性化需求的提供。我們要在商業(yè)發(fā)展過程中逐步調(diào)整這種經(jīng)營主體凌亂、混雜的現(xiàn)狀，借助大型知名商業(yè)經(jīng)營企業(yè)，鼓勵其進(jìn)駐市場，經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，提升整體品質(zhì)，滿足居民消費需求，同時也有利于企業(yè)的經(jīng)營擴(kuò)張，帶來雙贏局面。

（四）要根據(jù)我國實際，把現(xiàn)有與新型商業(yè)地產(chǎn)有效結(jié)合

國外的商業(yè)地產(chǎn)起點高，從設(shè)計階段就開始規(guī)劃建成大規(guī)?，F(xiàn)代化的綜合商業(yè)體，反觀我國多數(shù)地區(qū)的商業(yè)是傳統(tǒng)現(xiàn)有模式與新型模式共存發(fā)展經(jīng)營。要使我國的商業(yè)地產(chǎn)快速高效發(fā)展，必須根據(jù)實際，加強(qiáng)對舊的模式的改造，主要包括新型商業(yè)業(yè)態(tài)引進(jìn)、調(diào)整商品結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行升級改造、增設(shè)多樣性服務(wù)項目、擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域等，另一方面要借鑒國外經(jīng)驗，繼續(xù)鼓勵發(fā)展現(xiàn)代化的購物中心，以這種新的業(yè)態(tài)形式，滿足居民購物、休閑、服務(wù)、文娛等多樣性和個性化需求。

五、我國各地商業(yè)發(fā)展的新特點

（一）商業(yè)地產(chǎn)已成為滿足我國人口消費需求的重要載體

目前我國城市居民消費在我國的最終消費結(jié)構(gòu)中占有很大比重，具有重要地位，商業(yè)地產(chǎn)已成為滿足我國人口特別是城市居民消費需求的重要載體。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營以傳統(tǒng)經(jīng)營方式和新型商業(yè)經(jīng)營方式為主，大力提升改造小商品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場、百貨店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)；努力發(fā)展線下實體店、無人售貨超市等新型商業(yè)業(yè)態(tài)，滿足方便居民選擇，激發(fā)了居民的購買力和消費力，有效地刺激了居民的消費。

（二）生活型服務(wù)也在商業(yè)地產(chǎn)中占有越來越重要的地位

近年來隨著人民生活水平的不斷提高，我國居民消費結(jié)構(gòu)不斷變化，消費不再只限于生活必需品，商業(yè)業(yè)態(tài)也不單單僅限于餐飲、購物、住宿等居民基本生活需要的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)。生活服務(wù)也屬于商品，在居民日常消費過程中占有越來越多的比重，其服務(wù)內(nèi)容主要包括休閑娛樂、家政、文化、教育等等，提升豐富了區(qū)域商業(yè)的內(nèi)涵。從以實物消費為主轉(zhuǎn)向?qū)嵨锵M與服務(wù)消費并重，實物消費和服務(wù)消費的并行發(fā)展也使得餐飲、文娛銷售額逐年增高，起到了拉動內(nèi)需、擴(kuò)大消費的重要力量。諸多服務(wù)類行業(yè)如月嫂、陪護(hù)、理財、保健、美容美發(fā)、洗浴、汽車修理和保養(yǎng)維護(hù)、數(shù)碼產(chǎn)品維修等服務(wù)逐漸成為主流，這些行業(yè)和服務(wù)項目在促進(jìn)消費、增加就業(yè)崗位、促進(jìn)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)方面發(fā)揮了一定作用。

（三）社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展重視程度進(jìn)一步提高

城市商業(yè)基礎(chǔ)的重要組成部分是社區(qū)商業(yè)，是一定區(qū)域內(nèi)居民生活必需品集中的購物場所。十二五以來，在商務(wù)部協(xié)調(diào)和積極推動下，我國各地區(qū)、各城市對社區(qū)商業(yè)的發(fā)展極為重視。以為群眾辦實事、方便群眾日常生活、提高群眾的滿意度和幸福感為出發(fā)點和落腳點，依據(jù)各地自行制定的標(biāo)準(zhǔn)，加大業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，重點配套超市、菜市場、早餐等生活保障性商業(yè)網(wǎng)點，結(jié)合本區(qū)域特點，大力推行快餐店、社區(qū)茶館、美容美發(fā)、干洗清潔、家政服務(wù)、居家養(yǎng)老服務(wù)、維修服務(wù)等生活服務(wù)業(yè)商鋪，使商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)內(nèi)容滿足區(qū)域居民的生活需要，極大地方便了居民生活，進(jìn)一步烘托商業(yè)氛圍，力求營造“座無虛席”的商業(yè)概念。

六、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展建議

（一）打造具有特色和連鎖型的商業(yè)

1.打造具有當(dāng)?shù)靥厣男蓍e、娛樂、購物風(fēng)情區(qū)，在消費過程中享受休閑項目帶來的快樂，在休閑娛樂過程中促進(jìn)了消費購物。如天津市的意式風(fēng)情區(qū)、五大道風(fēng)景區(qū)，以建筑特征為主題，以優(yōu)美的環(huán)境、閑適的購物氛圍聚集人群。

2.打造連鎖型商業(yè)經(jīng)營以特色連鎖品牌為主，隨著人民生活水平的不斷提高，如今的居民在消費過程中，希望得到更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，講究檔次，因而對品牌產(chǎn)品比較信賴，對于知名大品牌具有一定的忠誠度，他們的品牌消費力很強(qiáng)。與此同時知名品牌企業(yè)會通過數(shù)量優(yōu)勢，通過大量的連鎖店、加盟店與潛在消費客戶建立聯(lián)系，以達(dá)到提高和穩(wěn)定其在行業(yè)的占有率和地位的作用。

（二）結(jié)合電商平臺創(chuàng)新發(fā)展

如今網(wǎng)上購物極為普遍，憑借其高效、快捷的特點已成為大眾主流消費方式。隨著近年來的不斷發(fā)展，網(wǎng)上購物的商品種類和服務(wù)范圍日益廣泛，包含服飾、食品、家用電器、圖書、美妝用品、家具日用品等等。從相關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，網(wǎng)上購物成交額繼續(xù)飛速擴(kuò)張。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可依靠電商平臺，融合發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)數(shù)字經(jīng)濟(jì)的平臺和技術(shù)優(yōu)勢，參與地區(qū)智慧商圈建設(shè)，圍繞與消費者日常生活密切相關(guān)的生活服務(wù)和消費場景提供智慧賦能，幫助傳統(tǒng)商業(yè)實現(xiàn)“線上+線下”“到店+到家”雙向融合的智慧化升級，進(jìn)一步激發(fā)商圈新動能，營造商圈消費新環(huán)境。

（三）增加商業(yè)功能的體驗

近年來，體驗型商業(yè)逐漸進(jìn)入市場，未來具有很大的發(fā)展?jié)摿?，其?biāo)新立異具有自身獨特魅力可滿足個性化需要，體驗型商業(yè)在服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、硬件環(huán)境方面區(qū)別于傳統(tǒng)型商業(yè)業(yè)態(tài)，是更時尚、更具有創(chuàng)意、更加新奇的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，如室內(nèi)動物樂園、劇本殺、密室逃脫等娛樂項目。新型商業(yè)還可通過提升硬件水平，在滿足居民購物消費需求的同時，提升消費者的滿意度，營造舒適愉悅的購物環(huán)境，如增加燈光效果的渲染、打造獨特的主題特色和新穎的裝修風(fēng)格等方式優(yōu)化商業(yè)設(shè)計，提升功能體驗。

（四）精準(zhǔn)細(xì)分準(zhǔn)確定位

商業(yè)地產(chǎn)在一、二線城市的進(jìn)一步升級使得其形式和業(yè)態(tài)方面更加細(xì)化。隨著我國商業(yè)的發(fā)展，消費者對于商業(yè)的業(yè)態(tài)和形式的需要也在不斷地細(xì)化和提升，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市，商業(yè)物業(yè)的形式較為豐富多樣，所有的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)活動都可以在最為適當(dāng)?shù)摹⒎掀渖虡I(yè)業(yè)態(tài)特點的場所進(jìn)行。因此，在整體規(guī)劃上應(yīng)結(jié)合各區(qū)域商業(yè)戶型、區(qū)位、配套、周邊人群等特點制定業(yè)態(tài)細(xì)分，選擇具有輻射和帶動效應(yīng)的業(yè)態(tài)，通過深入分析、精心策劃、加大宣傳力度的方式，不斷拓展商業(yè)運營，針對不同需求的消費群體，建設(shè)成帶有各種特色元素的商業(yè)項目。