徐映雪

案? ?情

A單位向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請以間為單元辦理a工業(yè)廠房的首次登記。a工業(yè)廠房為標(biāo)準(zhǔn)化廠房，位于某市一個工業(yè)園區(qū)內(nèi)。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能否依申請為其辦理以間為單元的首次登記？

分? ?析

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，工業(yè)用地由于存量較多、土地集約利用效率提升空間較大，越來越成為房地產(chǎn)開發(fā)單位關(guān)注的對象。根據(jù)《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》的規(guī)定，工業(yè)用地為工礦用地的二級類，指工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、裝備修理、自用庫房及其附屬設(shè)施用地，包括專用鐵路、碼頭和附屬道路、停車場等用地。工業(yè)廠房是工業(yè)用地上最主要的不動產(chǎn)類型，指直接用于工業(yè)生產(chǎn)或為生產(chǎn)配套的各種房屋，主要包括生產(chǎn)車間、庫房及其附屬建筑物等。即除了生產(chǎn)作業(yè)的車間外，輔助工業(yè)生產(chǎn)的供電室、供水室、儲物間等附屬用房均屬于工業(yè)廠房的范疇。工業(yè)廠房按照是否標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行分類，可分為標(biāo)準(zhǔn)化廠房和非標(biāo)準(zhǔn)化廠房。與非標(biāo)準(zhǔn)化廠房相比，標(biāo)準(zhǔn)化廠房按照行業(yè)性質(zhì)遵循相應(yīng)的行業(yè)“標(biāo)準(zhǔn)”，主要用于中小工業(yè)企業(yè)和外來工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)使用。其一般在規(guī)定區(qū)域內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，具有更強(qiáng)的集約性和通用性，易于培育產(chǎn)業(yè)集群，可進(jìn)一步優(yōu)化資源配置，緩解用地壓力。

我國一直未出臺法律法規(guī)對工業(yè)廠房能否進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓進(jìn)行明確?！睹穹ǖ洹贰锻恋毓芾矸ā贰冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等房地產(chǎn)管理主要法律法規(guī)并沒有禁止工業(yè)廠房分割轉(zhuǎn)讓的具體規(guī)定。但鑒于工業(yè)廠房的特殊性，在之前較長一段時間里，國家雖未明令禁止，對其分割轉(zhuǎn)讓也是不鼓勵的。傾向性觀點認(rèn)為，工業(yè)廠房所在的工業(yè)用地是一個有機(jī)的統(tǒng)一整體，按照不動產(chǎn)登記單元的設(shè)定要求，辦理工業(yè)廠房登記時一般以幢為基本單元進(jìn)行登記，不宜進(jìn)行分割及轉(zhuǎn)讓。

限制工業(yè)廠房分割及轉(zhuǎn)讓的原因主要有以下幾個方面：一是原國土資源部于2004年下發(fā)了《關(guān)于發(fā)布和實施〈工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)〉的通知》（國土資發(fā)〔2004〕232號），規(guī)定了工業(yè)項目建設(shè)用地必須同時符合投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重等四項指標(biāo)，這四項指標(biāo)是工業(yè)用地控制指標(biāo)體系的重要組成部分，在土地出讓合同中也會有體現(xiàn)。如把工業(yè)廠房分割登記或轉(zhuǎn)讓勢必會影響其控制指標(biāo)的實現(xiàn)，從而達(dá)不到合同約定的條件。二是若以層或間為不動產(chǎn)單元辦理工業(yè)廠房首次登記，則在一定程度上增加了開發(fā)單位或買受人擅自改變房屋用途的可能性和風(fēng)險，出現(xiàn)工業(yè)用地“房地產(chǎn)化”現(xiàn)象。出現(xiàn)情況較多的是把工業(yè)廠房擅自變?yōu)樽≌蛏虡I(yè)用房進(jìn)行分割，在二級市場進(jìn)行銷售。相當(dāng)于以較低的拿地成本變相取得了住宅或經(jīng)營性用地，提高了增值空間，促進(jìn)不公平競爭，破壞土地及房地產(chǎn)市場的秩序，甚至?xí)斐蓢业耐恋厥找媪魇АＨ菗p害了部分買受人的利益。工業(yè)用地的開發(fā)單位一般不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，但仍可與買受人簽訂房屋買賣合同，通過虛假宣傳把工業(yè)廠房當(dāng)作住宅賣給群眾。其擅自改變房屋用途的行為違反了《土地管理法》第四條及《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的有關(guān)規(guī)定，但其與買受人簽訂的合同不能因此判定無效，只是無法實現(xiàn)合同的約定。買受人此時只能通過訴訟的方式追究開發(fā)單位的違約責(zé)任。

2019年5月，國務(wù)院出臺了《關(guān)于推進(jìn)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升改革開放新高地的意見》（以下簡稱《意見》）（國發(fā)〔2019〕11號），要求“加強(qiáng)國家級經(jīng)開區(qū)存量用地二次開發(fā)，促進(jìn)低效閑置土地的處置利用。鼓勵新入?yún)^(qū)企業(yè)和土地使用權(quán)權(quán)屬企業(yè)合作，允許對具備土地獨立分宗條件的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割，用以引進(jìn)優(yōu)質(zhì)項目”。第一次在國家層面出臺政策鼓勵在一定條件下允許對工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割。

在《意見》出臺之前，部分地區(qū)已相繼出臺相關(guān)政策，逐漸呈“開閘”態(tài)勢。近年來，由于各地的存量工業(yè)用地時常出現(xiàn)部分閑置或低效利用現(xiàn)象，不利于土地資源的整體開發(fā)與集約化經(jīng)營。為加強(qiáng)高效集約用地，引導(dǎo)工業(yè)轉(zhuǎn)型升級，部分地區(qū)基于招商引資及產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，針對不同的用地特點和開發(fā)模式出臺了相關(guān)政策，規(guī)范了工業(yè)廠房的登記與銷售標(biāo)準(zhǔn)，使對符合一定條件的工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割成為盤活閑置低效用地的一種有效方式，致使出現(xiàn)了工業(yè)廠房在辦理首次登記前，已取得了商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的情況，且部分在首次登記前已出售并交付使用。

各地對其分割和轉(zhuǎn)讓規(guī)定的政策松緊程度不一。例如，武漢市于2013年印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)部分房地產(chǎn)開發(fā)項目管理有關(guān)問題的通知》，要求文件發(fā)布后申請分割銷售的“非住宅”地產(chǎn)項目，開發(fā)企業(yè)須經(jīng)所在地政府（管委會）同意，并經(jīng)發(fā)改、規(guī)劃、房屋管理部門召開聯(lián)席會共同審定批準(zhǔn)。

湖南省于2014年出臺了《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的意見》，支持工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割。建設(shè)的生產(chǎn)廠房，按照經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計圖紙，在公共部位明確、滿足房屋獨立使用的條件下，可按自然層、部位等進(jìn)行出租、出售，并依法辦理產(chǎn)權(quán)。

河北省于2018年6月出臺《關(guān)于大力發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)的意見》，鼓勵工業(yè)“上樓”，提高工業(yè)用地的容積率。鼓勵建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房，允許按幢、按層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓。

廣東省于2019年5月開始實施《關(guān)于明確工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記有關(guān)事項的通知》，規(guī)定工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權(quán)屬界線封閉的空間。在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，對工礦廠房、倉儲用房涉及按幢、層等固定界限為基本單元分割的，可按有關(guān)規(guī)定和相關(guān)法律法規(guī)及政策辦理工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更（分割）不動產(chǎn)登記、轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動產(chǎn)登記。

河南省鄭州市于2018年11月印發(fā)《鄭州市拓展發(fā)展空間保障工業(yè)用地需求若干措施的通知》（鄭政〔2018〕44號），規(guī)定工業(yè)廠房確需分割登記的，在不改變用途且符合規(guī)劃的前提下，因生產(chǎn)需要在接受投資、合資、對外投資合作過程中，經(jīng)各縣（市、區(qū)）政府（管委會）及市工信部門審核同意，發(fā)展改革、規(guī)劃、城建、住房保障等相關(guān)部門確認(rèn)后，可以層為不動產(chǎn)單元申請辦理不動產(chǎn)登記。對于對外出售的標(biāo)準(zhǔn)化廠房的房屋所有權(quán)首次登記，原則上按照幢、層為不動產(chǎn)單元進(jìn)行登記。對于規(guī)劃施工圖紙中有明確界址且現(xiàn)場有固定界限的標(biāo)準(zhǔn)化廠房確需分割登記的，可以間為不動產(chǎn)單元進(jìn)行登記（間的建筑面積大于等于300平方米，若單層建筑面積小于等于600平方米的不得以間為不動產(chǎn)單元進(jìn)行登記）。已辦理過商品房預(yù)售許可或商品房現(xiàn)售備案，開發(fā)單位申請房屋所有權(quán)首次登記的，不動產(chǎn)登記部門嚴(yán)格按照商品房預(yù)售許可或商品房現(xiàn)售備案確定的銷售單位為最小不動產(chǎn)單位辦理房屋所有權(quán)首次登記。

目前，工業(yè)廠房分割及轉(zhuǎn)移登記已成為趨勢，制度在逐步完善，該類項目也在持續(xù)升溫。各地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理此類業(yè)務(wù)時，應(yīng)注意以下幾點：一是由于標(biāo)準(zhǔn)化廠房的“標(biāo)準(zhǔn)”隨著行業(yè)性質(zhì)的改變而改變，一般難以界定。不同的行業(yè)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化廠房，同一行業(yè)的廠房“標(biāo)準(zhǔn)”也不是絕對的，隨著范圍不同而不同。此外，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不具備判定申請登記的廠房是否屬于標(biāo)準(zhǔn)化廠房的職能，故申請人申請標(biāo)準(zhǔn)化廠房的首次登記時，一般需提交各縣（市、區(qū)）政府（管委會）或發(fā)展改革等部門出具的標(biāo)準(zhǔn)化廠房相關(guān)證明材料。二是必要時應(yīng)把卷宗審核與實地查看相結(jié)合。有些地市出臺的相關(guān)政策對以間及層為不動產(chǎn)單元申請工業(yè)廠房首次登記的，對其實際建設(shè)或使用情況作出了相關(guān)要求，如現(xiàn)場需有固定界限、不得改變用途等。因此辦理此類登記時，應(yīng)在審查卷宗的同時進(jìn)行實地查看，現(xiàn)場查看情況不滿足相關(guān)要求的，在整改完畢前不予登記。三是在首次登記前已辦理過商品房預(yù)售許可或商品房現(xiàn)售備案的，登記機(jī)構(gòu)一般按照商品房預(yù)售許可或商品房現(xiàn)售備案確定的銷售單元為最小不動產(chǎn)單元進(jìn)行首次登記。因此在具體辦理時應(yīng)要求開發(fā)單位提交商品房預(yù)售許可證或商品房現(xiàn)售備案證。四是以間為不動產(chǎn)單元申請工業(yè)廠房分割登記的，一般對間及單層的建筑面積進(jìn)行了限定，審核時應(yīng)要求開發(fā)單位提交規(guī)劃報建圖或施工圖，審查間或?qū)拥慕ㄖ娣e是否符合要求。

針對上述案例，應(yīng)根據(jù)a廠房所在地區(qū)出臺的具體政策規(guī)定進(jìn)行辦理。如a廠房位于鄭州市，可首先核查a廠房是否辦理過商品房預(yù)售許可或商品房現(xiàn)售備案，已取得商品房預(yù)售許可證或商品房現(xiàn)售備案證的，應(yīng)按照證載銷售單元為最小不動產(chǎn)單元進(jìn)行首次登記。證載銷售單元為間的，方可以間為不動產(chǎn)單元辦理首次登記。未取得商品房預(yù)售許可證或商品房現(xiàn)售備案證的，再核查申請登記的間的建筑面積是否不小于300平方米且單層建筑面積是否大于600平方米。符合上述條件的，登記機(jī)構(gòu)對現(xiàn)場進(jìn)行實地查看，現(xiàn)場有明確固定界限且與規(guī)劃報建圖或施工圖中界址一致的，方可辦理登記。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）

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