王佳玲WANG Jia-ling

（上海市楊浦區(qū)教育基建中心，上海 200433）

0 引言

地塊定價(jià)指針對(duì)政府掛出的地塊，確定其市場(chǎng)價(jià)格，一直是房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題。

現(xiàn)有市場(chǎng)的地塊定價(jià)方式多由相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜邑?fù)責(zé)，每一個(gè)專家依據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)公式定價(jià)。由于每個(gè)專家的偏好不同、經(jīng)驗(yàn)公式不同，最終的地塊定價(jià)也不同，這樣造成最終的地塊價(jià)值誤差較大，影響最終決策。另一方面，不同專家由個(gè)人局限經(jīng)驗(yàn)的積累，提煉成了地塊定價(jià)的公式，并不能全面、細(xì)致地考慮到所有的場(chǎng)景，若遇到新場(chǎng)景，其估價(jià)準(zhǔn)確性會(huì)大幅降低。因此，專家地塊估價(jià)法存在人力成本高、周期長(zhǎng)、效率低等缺點(diǎn)。

1 經(jīng)典地塊價(jià)格評(píng)估模型

市場(chǎng)比較法是經(jīng)典的地塊價(jià)格評(píng)估方法，起基本原理是在市場(chǎng)環(huán)境中尋找與評(píng)估對(duì)象相類似的已有成交價(jià)格的地塊，稱之為競(jìng)品，再根據(jù)評(píng)估對(duì)象與競(jìng)品之間的相關(guān)的屬性差異進(jìn)行價(jià)格微調(diào)，基于微調(diào)之后的價(jià)格作為目標(biāo)地塊的評(píng)估價(jià)格。

市場(chǎng)比較法已經(jīng)被廣泛用于實(shí)際定價(jià)，眾多學(xué)者對(duì)其進(jìn)行了深入研究，也發(fā)現(xiàn)了此方法的一些不足。字玥、杜葵提出了在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)使用市場(chǎng)比較法，發(fā)現(xiàn)在量化競(jìng)品的相關(guān)修正系數(shù)時(shí)，比較依賴相關(guān)人員的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，主觀性較大[1]。王秀麗等學(xué)者發(fā)現(xiàn)在運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，可比競(jìng)品的選擇標(biāo)準(zhǔn)與競(jìng)品的價(jià)格修正過(guò)程過(guò)度依賴于人工專家經(jīng)驗(yàn)[2]。黃段晨研究發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)比較法中的主觀因素會(huì)在一定程度上直接影響到最后的價(jià)格評(píng)估的準(zhǔn)確性與客觀性[3]。楊中強(qiáng)發(fā)現(xiàn)在實(shí)際市場(chǎng)比較法的運(yùn)用中，可選競(jìng)品選擇標(biāo)準(zhǔn)與相關(guān)價(jià)格調(diào)整過(guò)程存在較大的主觀性與隨意性，不但可能會(huì)影響評(píng)估結(jié)果，還可能還會(huì)引起道德方面的危機(jī)，對(duì)房地產(chǎn)的健康發(fā)展不利[4]。另外，陳了不但提出了可選競(jìng)品選擇的主觀性問(wèn)題，還提出了在選擇對(duì)價(jià)格影響較大的指標(biāo)時(shí)存在著相關(guān)篩選方法不科學(xué)，不僅會(huì)影響最終的評(píng)估結(jié)果，并且還會(huì)加重相關(guān)行業(yè)的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)[5]。劉宇衡則認(rèn)為在對(duì)可比競(jìng)品與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行差異性量化時(shí)存在著較大的主觀性，缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)，這樣會(huì)造成評(píng)估結(jié)果的偏差[6]。

針對(duì)以上的對(duì)于經(jīng)典市場(chǎng)比較法的相關(guān)缺陷，眾多學(xué)則也進(jìn)行了相關(guān)的改進(jìn)與深入的研究探討，其中，唐文廣等運(yùn)用線性回歸模型構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估模型，使用多因子，借助于機(jī)器學(xué)習(xí)相關(guān)模型構(gòu)建評(píng)估模型[7]。近幾年，基于機(jī)器學(xué)習(xí)模型的自動(dòng)定價(jià)系統(tǒng)開始興起，機(jī)器學(xué)習(xí)模型可以自動(dòng)全面學(xué)習(xí)定價(jià)規(guī)律。為了減少在定價(jià)過(guò)程中的主觀性，總體思路是讓客觀數(shù)據(jù)說(shuō)話，通過(guò)機(jī)器學(xué)習(xí)方法可以自動(dòng)挖掘相關(guān)的競(jìng)品篩選特征，自適應(yīng)找尋合適的價(jià)格調(diào)整函數(shù)與調(diào)整系數(shù)，運(yùn)用大數(shù)據(jù)方法，全量自動(dòng)尋找競(jìng)品，使得評(píng)估結(jié)果更加客觀。

但是，目前的機(jī)器學(xué)習(xí)模型準(zhǔn)確率不高，還沒有達(dá)到商用的級(jí)別，原因有以下幾點(diǎn)：

①底層數(shù)據(jù)治理不夠完善，現(xiàn)階段提供不了大規(guī)模、準(zhǔn)確的樣本數(shù)據(jù)；

②模型需要大量、精準(zhǔn)的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行訓(xùn)練，才能保證較高精度，但是當(dāng)前滿足不了此條件；

③模型自成一套邏輯體系，未與業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行有效結(jié)合，存在著脫離業(yè)務(wù)背景的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，本文將機(jī)器學(xué)習(xí)模型與專家經(jīng)驗(yàn)提煉的邏輯框架相結(jié)合，在專家經(jīng)驗(yàn)的邏輯大框架下，通過(guò)機(jī)器學(xué)習(xí)去全量化、自動(dòng)化學(xué)習(xí)框架參數(shù)，這樣做可以同時(shí)兼顧機(jī)器學(xué)習(xí)自適應(yīng)學(xué)習(xí)的高效性和準(zhǔn)確性，另一方面以專家邏輯框架，為大數(shù)據(jù)機(jī)器學(xué)習(xí)模型提供整體方向性約束，發(fā)揮機(jī)器學(xué)習(xí)模型的優(yōu)勢(shì)。

2 經(jīng)典住宅地塊價(jià)格評(píng)估法

經(jīng)典的住宅地塊價(jià)格評(píng)估方法包括：市場(chǎng)比較法、成本分析法和收益法[8]。

2.1 市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)為經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理：在同一個(gè)供需市場(chǎng)圈內(nèi)，相似的產(chǎn)品具有相近的價(jià)格[9]。地塊交易是自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，交易過(guò)程中，雙方是理性的，成交價(jià)格不會(huì)過(guò)大的偏離周邊相似地塊價(jià)格，如果交易價(jià)格明顯低于同類型的地塊，則賣家不會(huì)同意，如果成交價(jià)格明顯高于同類型的地塊，則買家不會(huì)同意。由于住宅地塊價(jià)格的形成有替代原理的作用，所以可通過(guò)類似已經(jīng)有成交價(jià)格的地塊價(jià)格來(lái)求取目標(biāo)地塊的價(jià)格[10]。

市場(chǎng)比較法主要包括：①確定競(jìng)品篩選對(duì)應(yīng)的特征因子，并且對(duì)比競(jìng)品與目標(biāo)對(duì)象的特征，篩選出可比的相似競(jìng)品；②根據(jù)競(jìng)品與目標(biāo)對(duì)象相關(guān)特征的差異性，進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整，將競(jìng)品的價(jià)格調(diào)整到與目標(biāo)對(duì)象特征取值相同時(shí)的價(jià)格。在對(duì)相似競(jìng)品進(jìn)行價(jià)格修正時(shí)，通常有時(shí)間因素修正、地域因素修正等[11]，本文只討論地段價(jià)值因素的修正方法改進(jìn)，地塊的價(jià)格由于其在不同的地段，其對(duì)應(yīng)的價(jià)格會(huì)有非常大的差別，地段對(duì)于地塊價(jià)值的影響是巨大的。地段因素一般包括：交通因子、教育因子、商業(yè)配套因子、醫(yī)療資源因子等，這些因素對(duì)于地塊的價(jià)格影響巨大。

2.2 最小二乘法

最小二乘法是數(shù)學(xué)中的一種優(yōu)化算法，在實(shí)踐優(yōu)化中廣泛應(yīng)用，它通過(guò)最小化目標(biāo)與預(yù)測(cè)函數(shù)之間的平方誤差來(lái)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化[12-13]。最小二乘法在擬合問(wèn)題中應(yīng)用廣泛，當(dāng)給定一些樣本數(shù)據(jù)后，需要找尋到一個(gè)最優(yōu)的擬合函數(shù)來(lái)逼近離散的樣本數(shù)據(jù)，本文使用最小二乘法是用來(lái)自適應(yīng)擬合出競(jìng)品價(jià)格調(diào)整函數(shù)，該調(diào)整函數(shù)的輸入為競(jìng)品與目標(biāo)地塊的相關(guān)特征的差值，輸出為其對(duì)應(yīng)的價(jià)格差值。本文之所以使用擬合方法，而不使用插值法，是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)本身是帶有一定的隨機(jī)波動(dòng)的，不可能找到一個(gè)價(jià)格調(diào)整函數(shù)能夠完全與真實(shí)數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)，需要用擬合的方法，使得價(jià)格調(diào)整函數(shù)能夠在總體上以最小的誤差逼近真實(shí)的樣本數(shù)據(jù)。選取預(yù)測(cè)函數(shù)為f（x），真實(shí)樣本取值為yi，最小二乘法的目標(biāo)函數(shù)表示如下：

3 自適應(yīng)學(xué)習(xí)的改進(jìn)地塊定價(jià)策略

運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行地塊價(jià)格評(píng)估，對(duì)經(jīng)典的專家經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行提煉和簡(jiǎn)化，簡(jiǎn)化版的邏輯框架為：第一步：運(yùn)用市場(chǎng)比較發(fā)，篩選目標(biāo)地塊相似的競(jìng)品，也就是通過(guò)對(duì)比法，找到市場(chǎng)上與本地塊相似的已經(jīng)有成交價(jià)格的地塊；第二步：根據(jù)地段價(jià)值相關(guān)因子，基于競(jìng)品與目標(biāo)地塊對(duì)應(yīng)的地段價(jià)值相關(guān)因子的差值進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，講競(jìng)品的價(jià)格調(diào)整到與目標(biāo)地塊地段一致的情況下所對(duì)應(yīng)的價(jià)格；第三步：將調(diào)整后的所有競(jìng)品價(jià)格都利用起來(lái)，對(duì)所有的競(jìng)品價(jià)格加權(quán)求和，權(quán)重參考競(jìng)品與目標(biāo)地塊的相似度打分，得出最終定價(jià)。

3.1 地塊競(jìng)品分析

傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法是根據(jù)專家個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，選擇對(duì)應(yīng)的地塊競(jìng)品，傳統(tǒng)的競(jìng)品選擇是基于人工專家經(jīng)驗(yàn)，其對(duì)應(yīng)參考的因子不全面，并且有偏好，因子權(quán)重有偏好，所以選擇出來(lái)的競(jìng)品是不夠全面客觀的。為了能夠進(jìn)行全面無(wú)偏性價(jià)格評(píng)估，通過(guò)提煉和融合所有專家總結(jié)出來(lái)的重要因子，參考全量因子（距離、區(qū)域、板塊、城市、業(yè)態(tài)、開發(fā)商品牌、銷售時(shí)間、供應(yīng)時(shí)間），對(duì)比分析全量的已有地塊，并且通過(guò)機(jī)器學(xué)習(xí)中的相似度評(píng)價(jià)模型，客觀給出競(jìng)品相似度分?jǐn)?shù)，設(shè)定一個(gè)相似度閾值，篩選出超過(guò)閾值的為目標(biāo)地塊的參考競(jìng)品，選擇出來(lái)的競(jìng)品是全面客觀的。其中，機(jī)器學(xué)習(xí)的相似度公式如下所示：

simi標(biāo)識(shí)第i 個(gè)競(jìng)品與目標(biāo)地塊的相似度得分，Bj標(biāo)識(shí)目標(biāo)地塊的第j 個(gè)參考因子取值，Xij標(biāo)識(shí)第i 個(gè)因子第j 個(gè)參考因子取值。

3.2 對(duì)競(jìng)品進(jìn)行價(jià)格修正

傳統(tǒng)方法是根據(jù)專家個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，有偏好的選擇參考的價(jià)格修正因子進(jìn)行競(jìng)品價(jià)格調(diào)整，針對(duì)于每一個(gè)參考因子進(jìn)行價(jià)格調(diào)整時(shí)，價(jià)格調(diào)整的幅度也是有偏好的。本文，提煉和融合所有專家總結(jié)出來(lái)的重要價(jià)格調(diào)整因子（交通因子、教育因子、商業(yè)配套因子、醫(yī)療資源因子、旅游資源因子等），針對(duì)于每一個(gè)因子，通過(guò)機(jī)器學(xué)習(xí)模型自動(dòng)學(xué)習(xí)最接近實(shí)際、精度最高的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，具體為：采用機(jī)器學(xué)習(xí)中的最小二乘法，對(duì)歷史所有樣本進(jìn)行擬合學(xué)習(xí)，區(qū)分不同城市、不同區(qū)域、不同板塊，得出客觀、最優(yōu)的價(jià)格調(diào)整系數(shù)參數(shù)。使用機(jī)器學(xué)習(xí)模型學(xué)習(xí)到的價(jià)格調(diào)整幅度，對(duì)每一個(gè)因子進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，將競(jìng)品價(jià)格統(tǒng)一調(diào)整到與本地塊同等地段的價(jià)格。

其中最小二乘法模型如下所示：

其中。自變量是xj，表示因子j 對(duì)應(yīng)的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，k為歷史地塊樣本編號(hào)，nk 為總的歷史樣本地塊數(shù)目，i 為地塊對(duì)應(yīng)的競(jìng)品編號(hào)，k 為價(jià)格調(diào)整因子的編號(hào)，nf 為價(jià)格調(diào)整因子的總數(shù)目，PJk，i表示編號(hào)k 個(gè)地塊對(duì)應(yīng)的編號(hào)i 競(jìng)品的實(shí)際價(jià)格，Pk為編號(hào)k 的樣本地塊實(shí)際價(jià)格，fj()表示編號(hào)j 因子對(duì)應(yīng)的調(diào)整函數(shù)，調(diào)整函數(shù)可以是非線性復(fù)雜的函數(shù)，Tijk表示因子競(jìng)品i 在因子j 維度的的具體取值與目標(biāo)地塊的差值。

整個(gè)目標(biāo)函數(shù)是為了降低競(jìng)品通過(guò)價(jià)格調(diào)整后與目標(biāo)地塊的價(jià)格差，并且對(duì)所有樣本都進(jìn)行訓(xùn)練，要求整體最優(yōu)。

3.3 多個(gè)競(jìng)品價(jià)格加權(quán)求和

根據(jù)如下公式進(jìn)行價(jià)格加權(quán)求和：

其中，wi是第i 個(gè)競(jìng)品對(duì)應(yīng)的相似度,為第i 個(gè)競(jìng)品經(jīng)過(guò)地段價(jià)值調(diào)整后的價(jià)格，m 是競(jìng)品數(shù)目。競(jìng)品加權(quán)求和，可以減少個(gè)別競(jìng)品價(jià)格異常造成的干擾，使得結(jié)果更穩(wěn)定可靠。

圖1 流程圖

本文以南京市為例，對(duì)近10 年的住宅地塊市場(chǎng)進(jìn)行分析，原始的采集的數(shù)據(jù)有很大的噪音，原始數(shù)據(jù)的問(wèn)題主要集中在因變量?jī)r(jià)格不準(zhǔn)，同原始數(shù)據(jù)進(jìn)行采樣測(cè)算，發(fā)現(xiàn)30%的原始樣本因變量?jī)r(jià)格偏差達(dá)到20%以上，這些偏差較大的樣本并不能直接用于模型，所以本文由相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜揖x出上千個(gè)樣本，并且對(duì)價(jià)格進(jìn)行修正，形成高質(zhì)量的樣本。

南京市有11 個(gè)轄區(qū)，將對(duì)每一個(gè)轄區(qū)分別進(jìn)行自適應(yīng)地塊價(jià)值策略的學(xué)習(xí)。為了驗(yàn)證本文策略的合理性，本文使用k 折交叉驗(yàn)證法對(duì)模型進(jìn)行測(cè)試，具體流程為將樣本隨機(jī)均等劃分為k 份，分別以其中k-1 份樣本為訓(xùn)練集，另外一份數(shù)據(jù)為測(cè)試集，訓(xùn)練模型k 次，并且使用對(duì)應(yīng)的測(cè)試集對(duì)策略進(jìn)行檢測(cè)。另外，為了進(jìn)行對(duì)比分析，將純機(jī)器學(xué)習(xí)模型與本文自適應(yīng)定價(jià)模型進(jìn)行對(duì)比，純機(jī)器學(xué)習(xí)模型的方案為：使用競(jìng)品篩選時(shí)所有用的字段為自變量，以地塊真實(shí)價(jià)格為因變量，構(gòu)建XGboost 回歸模型。同時(shí)，使用平均相對(duì)絕對(duì)值誤差作為評(píng)估函數(shù)?？傮w結(jié)果為，本文自適應(yīng)定價(jià)策略的平均相對(duì)絕對(duì)值誤差為10%，機(jī)器學(xué)習(xí)回歸模型的平均相對(duì)誤差為20%，由此可以得出本文模型是有效的，相比機(jī)器學(xué)習(xí)模型，精度有較大的提升，可以更加有效的用于指導(dǎo)實(shí)踐。

4 結(jié)語(yǔ)

本文是對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行改進(jìn)，在具體工程實(shí)踐中，基于大數(shù)據(jù)的純機(jī)器學(xué)習(xí)模型需要大規(guī)模高質(zhì)量樣本數(shù)據(jù)，其對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)采集與處理成本很高，目前數(shù)據(jù)質(zhì)量并不能夠滿足純機(jī)器學(xué)習(xí)模型的要求，純機(jī)器學(xué)習(xí)方法的整體精度在80%左右。另外，目前市場(chǎng)上的住在地塊價(jià)格評(píng)估主要還是基于人工專家經(jīng)驗(yàn)，這種方法對(duì)應(yīng)的精度高，但是效率低、成本高。

將機(jī)器學(xué)習(xí)模型與專家經(jīng)驗(yàn)提煉的邏輯框架相結(jié)合，在專家經(jīng)驗(yàn)的邏輯大框架下，通過(guò)機(jī)器學(xué)習(xí)去全量化、自動(dòng)化學(xué)習(xí)框架參數(shù)可以有效提高定價(jià)精度，改進(jìn)后的定價(jià)系統(tǒng)可以達(dá)到商用級(jí)別精度（90%以上），此系統(tǒng)可以高效、高精度地對(duì)所有地塊進(jìn)行自動(dòng)定價(jià)，相比較領(lǐng)域?qū)＜叶▋r(jià)，具有成本低、效率高、精度高的優(yōu)點(diǎn)。

利用提煉的專家經(jīng)驗(yàn)邏輯框架，可以保證整體邏輯鏈條是正確的、貼近實(shí)際的，同時(shí)利用機(jī)器學(xué)習(xí)模型自動(dòng)化學(xué)習(xí)框架參數(shù)，解決了不同專家經(jīng)驗(yàn)不同的參數(shù)偏好問(wèn)題，機(jī)器學(xué)習(xí)能夠保證在全量歷史樣本上學(xué)習(xí)參數(shù)，結(jié)果是最客觀的、最優(yōu)化的，另外，在給定的專家經(jīng)驗(yàn)對(duì)應(yīng)的邏輯框架下，機(jī)器學(xué)習(xí)模型訓(xùn)練所需的樣本量也會(huì)減少，解決了模型需要大量精準(zhǔn)樣本的問(wèn)題，樣本量減少可以提高現(xiàn)實(shí)可行性，減少樣本審核成本。