陳 楠［奧來國信（北京）檢測技術有限責任公司， 北京 101318］

0 引 言

據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2021年我國房屋新開工面積達19.9億m2，其中住宅新開工面積14.6億m2，占比達73.4%；2021年我國住宅投資更是高達11.1萬億元。上述數(shù)據(jù)顯示，住宅項目是房地產(chǎn)開發(fā)項目的重中之重，同時住房質量問題也是關乎國計民生的關鍵問題[1]。

面對每年超過14億m2的新建住宅項目，住宅工程的質量通病問題也愈發(fā)凸顯，針對購房者高價購買住房后發(fā)現(xiàn)的房屋滲漏、保溫脫落及房屋開裂等各種質量問題，及后續(xù)因責任無法界定等引發(fā)的老百姓投訴無門、開發(fā)企業(yè)推諉扯皮等影響社會安定的因素，有必要在住宅工程中引入新的風險管理機制，以提高住宅工程質量，切實保障住宅產(chǎn)權所有人的合法權益[2]。

2005年8月5日，原建設部與原保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于推進建設工程質量保險工作的意見》（建質［2005］133號）提出，要建立并大力發(fā)展建設工程質量保險制度。2017年8月22日，住房與城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《關于開展工程質量安全提升行動試點工作的通知》（建質［2017］169號），明確將上海、江蘇、浙江等9個省（自治區(qū)、直轄市）作為工程質量保險試點地區(qū)[3]。上述文件的頒布為住宅工程質量潛在缺陷保險制度的實施奠定了政策基礎。

1 住宅工程質量潛在缺陷保險的概念

住宅工程質量潛在缺陷保險（Inherent Defects Insurance，IDI）是指由住宅建設單位投保的，保險公司根據(jù)保險條款約定，對在保險范圍和保險期間內(nèi)出現(xiàn)的因工程質量潛在缺陷所導致的投保建筑物損壞，履行賠償義務的保險。在住宅工程質量潛在缺陷保險制度中，工程建設全過程的風險管理是其核心。

風險管理，又稱技術檢查服務（Technical Inspection Service, TIS），是由風險管理機構（以下簡稱“TIS機構”）負責具體實施的。TIS機構是指受保險公司委托，對建筑工程質量潛在風險因素實施辨識、評估、報告并提出處理建議，促進工程質量的提高，減少、避免質量事故發(fā)生，并最終對保險公司承擔合同責任的法人機構[4]。目前市場上的TIS機構一般由建設行政主管部門認定的施工圖審查機構、有資質的工程監(jiān)理單位、工程質量檢測單位或國內(nèi)外專業(yè)從事工程質量咨詢的公司擔任。

住宅工程的風險管理主要分為三個階段，即施工準備階段、工程施工階段、工程竣工和回訪階段。TIS機構在工程全過程風險管理中，根據(jù)項目所處的不同階段，對項目的工程勘察設計資料、施工組織設計和專項施工方案、工程施工階段的不同施工工序和施工資料、工程實體質量、防水保溫等重點專項、工程竣工遺留質量問題的跟蹤復核等進行檢查，并出具檢查報告。

IDI制度目前已在上海、北京、深圳、廣州等多地實行，隨著試點范圍的不斷擴大，國內(nèi)風險管理機構的風險管理經(jīng)驗也日趨成熟，探索可推廣、可復制的風險管理經(jīng)驗對今后全國其他城市開展IDI制度十分必要。

2 住宅工程施工準備階段的風險管理實踐

2.1 項目初勘前的準備工作

TIS機構收到保險公司的中標通知書后，其負責人應在中標當日指定該項目的項目負責人，項目負責人統(tǒng)籌管理整個項目，負責編制項目工作計劃，外部聯(lián)系及協(xié)調(diào)風險管理團隊人員的分工。項目負責人應第一時間聯(lián)系保險公司，通過保險公司與項目建設單位相關負責人對接，了解項目的基本情況，如項目參建五方、項目類型、項目規(guī)模、項目目前施工階段等。

項目負責人的溝通協(xié)調(diào)能力是保障項目順利開展的關鍵。由于IDI制度為工程質量風險管理新模式，建設單位人員普遍對其不熟悉，對TIS機構更是陌生，主觀上常常因為不清楚TIS機構的工作模式和工作內(nèi)容而錯誤地認為TIS機構就是“變相”的監(jiān)理，會給他們帶來額外工作量，從而存在抵觸情緒。因此，建議項目負責人前期去項目現(xiàn)場與建設單位溝通，一方面可解釋TIS機構的工作方式，尤其須闡明TIS機構和監(jiān)理單位的區(qū)別；另一方面也可在現(xiàn)場初步了解項目的施工進度、施工環(huán)境及各參建方的組織管理模式，在首次交底會之前做到心中有數(shù)。

2.2 項目初步風險評估

項目初步風險評估的關鍵前置工作是收集評估所需的工程資料，收集的資料包括各參建方資質、全套勘察設計圖紙和計算書、施工進度計劃、施工組織設計及專項施工方案等。需要的資料可通過電子郵件或書面方式告知保險公司或建設單位，請其幫助協(xié)調(diào)提供，同時對資料收集情況應做到及時跟蹤。

資料收集工作是施工準備階段風險管理實踐中遇到問題最多的環(huán)節(jié)，在資料收集過程中常常碰到參建單位未按時提供或提供資料不全的情況，如各專業(yè)圖紙不全、缺各專業(yè)計算書、缺專項施工方案等資料。究其原因，客觀上是因為TIS機構與參建五方均無合同關系，各方對TIS機構需要這些技術資料的目的不甚了解；主觀上是因為TIS機構列出的資料清單不全、設計單位提供的設計資料不全（尤其缺少計算書的情況較為普遍）、項目剛開工施工單位尚未編制專項施工方案等。解決這些問題的關鍵在于與建設單位的溝通。建設單位作為IDI的購買方和受益方，同時也是五方責任主體的核心，是協(xié)調(diào)各方的關鍵。TIS機構項目負責人應向其解釋清楚TIS機構需要這些工程資料的目的是為了更全面地對項目進行全過程風險管理，控制工程質量風險，而非他用；必要時，TIS機構可通過保險公司以承諾書的方式請建設單位幫助協(xié)調(diào)解決資料收集問題。資料收集工作往往需要多次協(xié)調(diào)，只有通過反復耐心溝通，才能取得理想效果。

收集資料后，TIS機構項目負責人組織項目團隊內(nèi)各專業(yè)技術人員編制項目初步風險評估報告，初步風險評估報告主要評估巖土工程勘察報告、各專業(yè)施工圖、各專業(yè)計算書、施工組織設計和各專項施工方案等，報告編制時間一般為3～5個工作日。報告的編制時間緊、任務重，需要TIS機構團隊成員通力合作，尤其是團隊中的設計審查組人員需在短時間內(nèi)熟悉圖紙，找出項目關鍵風險點并給出合理建議。

初步風險評估報告編制完成后須提交給各專業(yè)技術負責人審核，審核無誤后提交保險公司，保險公司確認項目無不可保的重大質量缺陷后與TIS機構簽訂風險管理技術合同。

合同簽訂后由TIS機構項目負責人編制項目風險管理計劃，TIS機構技術負責人對項目風險管理計劃審核無誤后報送保險公司。同時，TIS機構將初步風險評估報告中的風險整改情況表以郵件形式發(fā)送給建設單位，由建設單位協(xié)調(diào)勘察單位、設計單位和施工單位回復和整改。

2.3 項目首次交底工作

項目首次交底工作是施工準備階段的關鍵環(huán)節(jié)。在和保險公司及項目參建五方確認好首次交底時間后，TIS機構項目負責人應根據(jù)初步風險評估報告發(fā)現(xiàn)的問題提前準備好項目首次交底的匯報材料。首次交底時，TIS機構的項目負責人、項目團隊各專業(yè)設計審查負責人及現(xiàn)場查勘負責人應參加首次交底會。在保險公司風控人員宣貫完IDI制度后，TIS機構項目負責人宜向項目各參建方發(fā)放匯報材料，闡述TIS機構的工作方式和工作內(nèi)容，包括檢查方式、檢查頻次、關鍵節(jié)點及需要各參建方配合的事項，同時在會上對各參建方關心的問題一一解答，做好會議紀要并留存交底照片。

首次交底會上還應與各參建方確定對接人員，會后建立項目微信群以便溝通，尤其應注意確定建設單位、施工單位、勘察單位和設計單位的對接人員。

首次交底會后，還應組織勘察單位、設計單位和施工單位開短會，對初步風險評估報告中風險整改情況表的風險點進行逐個梳理，尤其對缺少資料的風險點應督促各方補充提供，并對風險點的整改情況進行跟蹤反饋。此外，首次交底會后應將質量檢查首次告知書交予建設單位，告知書內(nèi)容主要為TIS機構在后續(xù)施工階段的檢查內(nèi)容及需各參建方配合的內(nèi)容，建設單位負責人簽字后留存副聯(lián)，TIS機構留存建設單位簽字蓋章的告知書。

3 住宅工程施工階段的風險管理實踐

3.1 項目施工過程查勘工作

在與保險公司簽訂風險合同后，TIS機構項目負責人應聯(lián)系保險公司取得風險管理授權書，授權書一式兩份，一份留存，一份交予建設單位，并注意應取得風險管理授權書的簽收單，現(xiàn)場查勘做到名正言順。

TIS機構現(xiàn)場查勘頻率一般為每月2次，遇關鍵施工節(jié)點還應加密查勘頻次。每次現(xiàn)場查勘前，宜提前3個工作日與建設單位溝通檢查日期，征得建設單位同意后在項目微信群中告知各參建方。確定查勘時間后，應與施工單位對接人員聯(lián)系，了解現(xiàn)場項目進度情況，做好檢查計劃，由團隊現(xiàn)場查勘負責人匹配相應專業(yè)人員進行現(xiàn)場查勘，若需進行實體檢測或功能性試驗，還應提前通知團隊現(xiàn)場檢測組人員。查勘前應根據(jù)項目進度情況，查閱當前施工內(nèi)容對應的施工圖，現(xiàn)場檢查時如發(fā)現(xiàn)與圖紙不符之處還應及時了解設計變更情況。

現(xiàn)場查勘時應盡量讓建設單位、施工單位或監(jiān)理單位陪同，每次檢查前宜組織施工單位或監(jiān)理單位開短會，了解現(xiàn)場實際施工進度，明確本次的查勘內(nèi)容和查勘要求。每次檢查時應提前準備檢查記錄表，檢查時應及時提出發(fā)現(xiàn)的問題，留好照片，記錄發(fā)現(xiàn)問題的具體位置。

現(xiàn)場檢查的原則是結合現(xiàn)場質量管控情況，檢查保單相關的重點和關鍵點，注意避免吹毛求疵。每次現(xiàn)場檢查的樓幢數(shù)不應低于20%，項目全周期查勘要做到不同標段、不同結構類型、不同專業(yè)的全覆蓋。每次檢查應抽查一部分施工資料，宜重點抽查鋼筋、混凝土、防水卷材、外保溫、門窗幕墻等材料的復試復驗報告，衛(wèi)生間閉水試驗、門窗淋水試驗、通球通水試驗等功能性試驗記錄，防水、外墻外保溫等重要工序節(jié)點的施工記錄等。注意對施工過程中形成的工程實體進行實測實量，內(nèi)容包括外觀質量、尺寸偏差及結構強度等。查勘時還應注意收集設計變更，對重大設計變更應仔細審查，并嘗試對各參建方尤其是施工單位和監(jiān)理單位的項目管理體系和管理行為的資料進行審查。

每次現(xiàn)場查勘工作完成后，現(xiàn)場查勘負責人應綜合現(xiàn)場施工質量及施工資料等方面的問題，組織建設單位、監(jiān)理單位和施工單位開短會，將檢查發(fā)現(xiàn)的問題進行通報，明確須整改的風險點及整改要求，并要求各參建方按照TIS機構提供的風險點整改情況表進行蓋章回復。

3.2 項目施工過程質量風險評估報告

現(xiàn)場查勘負責人應在現(xiàn)場查勘后1個工作日內(nèi)形成施工過程質量風險整改情況表，表中應注明查勘發(fā)現(xiàn)的風險點等級、風險點位置及照片、風險點建議處理措施等。施工過程質量風險整改情況表經(jīng)技術負責人審核無誤后由TIS項目負責人以郵件形式發(fā)送給建設單位，同時抄送保險公司，對已建立風險管理平臺的地區(qū)還應上傳當?shù)刈〗ú块T的風險管理平臺。

施工過程質量風險評估報告應在每次現(xiàn)場查勘完后3個工作日內(nèi)出具，報告經(jīng)技術負責人批準后亦由TIS項目負責人以郵件方式發(fā)送建設單位，并抄送保險公司風控人員。

3.3 項目施工過程質量風險追蹤和預警

對于施工過程質量風險評估報告中提出的風險問題，項目現(xiàn)場查勘負責人須在檢查過程中保持與建設單位對接人的溝通，掌握每次查勘后的風險點整改反饋情況，對整改效果進行跟蹤，并記錄整改情況，在下一期的過程質量風險評估報告中體現(xiàn)整改銷項內(nèi)容。

對于過程質量風險評估報告中提出的風險點，參建單位拒不整改或整改不力的，TIS機構的質量風險管理工程師應對風險點的處理過程和處理結果進行記錄，并進行客觀的描述和說明。每次將整改情況表發(fā)給建設單位后，應要求建設單位組織各參建方按照標準格式進行整改回復并蓋章確認，當風險點累積整改率較低（如低于75%時）或超過2次未進行回復的，應及時通報保險公司。此外，如查勘時發(fā)現(xiàn)嚴重質量風險，須現(xiàn)場加強與各參建方的溝通，告知該嚴重風險可能造成的安全問題或重大財產(chǎn)損失，督促其及時整改。待風險點整改完畢后還應及時復查，并形成復查報告；若參建方不配合整改，應及時將情況匯報給保險公司。

當TIS機構與參建單位就風險點尤其是嚴重風險點的認定發(fā)生爭議時，可委托爭議雙方共同認可的工程質量鑒定機構進行鑒定，以最終確定質量缺陷的處理方式。關于相應產(chǎn)生的委托費用，由主張委托的一方承擔。

在每次施工過程質量風險查勘完成后，現(xiàn)場質量風險管理工程師根據(jù)每次現(xiàn)場檢查情況對前次質量風險預警內(nèi)容進行調(diào)整。此外，根據(jù)現(xiàn)場施工進度對已施工完成且未發(fā)生問題的質量風險預警內(nèi)容進行關閉，同時對即將開展的施工內(nèi)容可能存在的質量風險進行預警。重復上述步驟，每次都對相應施工內(nèi)容進行預警或關閉，以最大限度地避免質量事故。

4 住宅工程竣工和回訪階段的風險管理實踐

4.1 項目竣工階段工作

工程竣工驗收前，TIS機構項目負責人應在適當時間組織項目團隊對項目進行總體質量檢查，并提前3個工作日通知保險公司具體檢查時間。總體質量檢查內(nèi)容一般包括地下室防水、屋面防水、衛(wèi)生間及廚房防水、外窗防水、出屋面管道等細部結構防水、外墻外保溫、懸挑板、女兒墻、墻面抹灰、電氣管線、接地電阻、給排水管道、消防水箱、電梯機房及其他設備安裝等，必要時還應進行蓄水試驗的見證。

檢查位置須包括所有樓幢的地下室（含小區(qū)地下車庫、地下室外墻、地下室頂板）、屋面、樓電梯間、水電管井、中控室、電梯機房及消防水箱間等，還應抽檢所有樓幢頂層、中間層、底層的戶內(nèi)（原則上不少于2戶）。根據(jù)總體質量檢查結果，結合該項目從施工準備階段到竣工階段的全過程施工質量查勘情況、風險點跟蹤情況等，對項目質量進行匯總并做出總體評價，形成項目竣工質量風險評估報告，經(jīng)項目負責人審核無誤后提交給保險公司。

4.2 項目回訪階段工作

在保險責任生效前的兩年缺陷責任期，TIS機構的項目質量風險管理團隊應對項目質量情況進行不少于2次的實地回訪檢查，追蹤竣工時遺留質量風險問題的發(fā)展情況，將缺陷責任期暴露的質量風險問題進行匯總，在保險責任生效前3個月內(nèi)，出具回訪質量檢查風險評估報告。回訪質量檢查風險評估報告將作為項目竣工質量風險評估報告的補充報告提交給保險公司與建設單位存檔。

回訪質量檢查前須提前3個工作日通知保險公司回訪質量檢查的時間，第一次回訪質量檢查宜選擇在用戶的交房時間，回訪質量檢查形式以肉眼觀察和資料核查為主，主要包括現(xiàn)場公共區(qū)域的實體質量檢查、用戶問卷調(diào)查及調(diào)閱物業(yè)維保記錄等，以綜合判斷項目當前質量風險變化情況。

5 結 語

住宅工程的風險管理主要分為施工準備階段、工程施工階段、工程竣工和回訪階段，根據(jù)各階段風險管理的不同特點，實踐中需采取不同的風險管理方法。

住宅工程施工準備階段，TIS機構應做好初勘前的準備工作、編制項目初步風險評估報告并組織各參建方進行首次交底。編制初步風險評估報告前的重點工作是收集各類工程資料，資料收集應做到及時跟蹤、收集齊全，以保證后續(xù)初步風險評估報告編制工作的正常開展。項目首次交底會上應與各參建方的項目協(xié)調(diào)人建立聯(lián)系群，告知各方TIS機構的工作方式和工作內(nèi)容，對各參建方的疑問進行解答，并做好會議紀要。

住宅工程施工階段，TIS機構應先取得保險公司的風險管理授權書，制定項目查勘計劃，組織現(xiàn)場查勘，編制施工過程質量風險評估報告，并對質量風險進行追蹤和預警；每次現(xiàn)場查勘前應向施工單位了解項目進度情況，查勘完成后應及時將發(fā)現(xiàn)的問題通報各參建方，明確整改要求；現(xiàn)場查勘完成后應出具過程風險評估報告，并形成施工過程質量風險整改情況表；應對施工過程發(fā)現(xiàn)的質量風險進行追蹤和預警。

住宅工程竣工階段，TIS機構應對項目進行總體質量檢查，根據(jù)總體質量檢查結果，結合項目從施工準備階段到竣工階段的全過程施工質量查勘情況、風險點跟蹤情況等，對項目質量進行匯總并做出總體評價；住宅工程回訪階段，應對項目質量情況進行實地回訪檢查，追蹤竣工時遺留質量風險問題的發(fā)展情況，將缺陷責任期暴露的質量風險問題進行匯總，出具回訪質量檢查風險評估報告。