熊穎

作為政策敏感性行業(yè)，房地產市場的冷熱狀態(tài)極易受政策左右。不過，這一行業(yè)定律疑似被打破。近期，多個城市推出降首付、降房貸利率等一系列利好政策，但多位房地產人士對房地產市場今年的表現(xiàn)仍持悲觀態(tài)度，認為上述政策的實際提振作用并不大。

今年以來，以濱江集團、中國海外發(fā)展等為首的港股內地地產股以及A股地產股股價持續(xù)走高。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2月24日，濱江集團股價累計上漲33.48%，中國海外發(fā)展?jié)q幅29.74%，旭輝控股集團漲幅20.45%。此外，富力地產、龍湖集團、越秀地產、中國金茂、華潤置地等規(guī)模房企漲幅均在15%以上。

地產股的普漲，與近期房地產利好政策不斷有直接關系。據(jù)報道，2月17日，山東省菏澤市工、農、中、建四大國有銀行已經下調個人住房按揭貸款首付比例，對名下無房無貸的首套房購房者，首付比例可以降至20%。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，全國已有11個城市首付比例有所下調。其中，菏澤、重慶、贛州、佛山、駐馬店、南通、蚌埠等7城首付比例降至兩成。

東亞前海證券研究報告指出，從房地產貸款首付比例政策看，由之前三成首付下降到此次二成首付是刺激市場需求，鼓勵居民貸款買房行為。且此次調整釋放積極信號較為明顯，各地積極響應。個股方面，首套房貸首付比例下調政策執(zhí)行城市的龍頭房企將受益。

以“降首付”惠及城市重慶舉例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年，金科集團、融創(chuàng)中國、龍湖集團依次在重慶實現(xiàn)全口徑銷售金額344.74億元、304.12億元、227.51億元，包攬當?shù)劁N售排行榜前三甲。此外，萬科A、碧桂園、華宇集團等房企在渝的2021年全口徑銷售金額同樣過百億。

某TOP10房企人士向《紅周刊》記者表示，雖然降首付政策大概率還會覆蓋越來越多的城市，但主要還是在二線城市以下，目前來看一線城市并不會放松。

在部分城市下調房貸首付比例的同時，部分城市的房貸利率也開始呈現(xiàn)下調趨勢。2月21日，廣州房貸利率迎來松動，自當日起，四大國有銀行同步下調廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房利率從此前的“LPR（貸款市場報價利率）+100BP（5.6%）”下調至“LPR+80BP（5.4%）”，二套房利率則從“LPR+120BP（5.8%）”下調至“LPR+100BP（5.6%）”。

值得一提的是，某房企內部人士根據(jù)其過往經驗向《紅周刊》記者表示，“信貸政策是全國性的，沒有地方性。”也就是說，廣州的房貸利率下調將不會是個例事件。

中信證券研究表示，按揭貸款額度和利率是關鍵性變量，地方層面的需求側托底政策也有望持續(xù)出臺。中信預計，3月之后房地產景氣有望見底回升，而結構演變趨勢則會繼續(xù)。

而在一系列利好政策出臺之前，房地產行業(yè)被悲觀情緒所籠罩。一方面，房企爆雷不斷;另一方面，根據(jù)目前各房企已經披露的業(yè)績快報和業(yè)績預告來看，房企的業(yè)績表現(xiàn)也不容樂觀。

其中，6家房企發(fā)布業(yè)績快報，除華發(fā)股份2021年實現(xiàn)歸母凈利潤31.95億元，同比增長10%外;2021年，招商蛇口歸母凈利潤103.72億元，同比減少15.35%;金地集團歸母凈利潤94.63億元，同比下滑8.99%;綠地控股歸母凈利潤76.49億元，同比下滑49%;廣宇發(fā)展歸母凈利潤虧損13.58億元，同比下滑161.4%;保利發(fā)展歸母凈利潤275.77億元，同比下滑4.74%，均呈現(xiàn)不同程度的業(yè)績下滑。

而根據(jù)中指院研究數(shù)據(jù)顯示，截至2月23日，A股69家房企發(fā)布業(yè)績預告或業(yè)績快報，虧損28家，占比40.6%，四成房企出現(xiàn)虧損，虧損額超過10億元的就有11家。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，從目前的業(yè)績快報、業(yè)績預告可以看出，除個別房企能夠實現(xiàn)業(yè)績的逆周期增長外，絕大多數(shù)房企都難逃業(yè)績虧損和業(yè)績下滑的“主旋律”。

數(shù)據(jù)來源：Wind

而計提減值準備又是“蠶食”房企利潤的重要原因。值得一提的是，這一現(xiàn)象同樣遭到了監(jiān)管部門的關注，多家房企收到問詢函，被要求解釋說明計提減值準備的具體情況。有房企在回復函中表示，計提存貨跌價準備是其業(yè)績降幅較大的原因之一，自己旗下7個地產項目存貨跌價準備合計24億元，其中，內地A項目采取了銷售折讓的方式加速去化及資金回籠，銷售均價由1.83萬/平方米降至1.64萬/平方米，售價無法覆蓋項目成本，測算預計跌價金額約兩億元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《紅周刊》記者表示，從房地產行情來看，2021年屬于前熱后冷階段，從具體月份看，5～11月份很多城市都出現(xiàn)了持續(xù)性環(huán)比下跌現(xiàn)象，即指住宅銷售市場類似銷售數(shù)據(jù)下滑，使得房企營銷成本增大，同時降價讓利動作增加，所以從財務數(shù)據(jù)上看，三季度明顯虧損，四季度虧損壓力更大。由此，類似虧損是符合預期的。

2022年開年，房地產市場延續(xù)了其在2021年的悲觀情緒，今年，多家房企銷售額呈現(xiàn)斷崖式下跌，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1月，百強房企的全口徑銷售總額約5849億元，同比下跌40.7%。此外，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1月份銷售額超過百億元的房企為15家，較去年同期減少14家;超50億元的房企22家，較去年同期減少31家。

不少機構觀點認為，降首付、降房貸利率等一系列利好政策的落地，將能有效緩解當前房企的銷售困境。那么，降首付、降房貸利率等政策的落地究竟能對房地產行業(yè)帶來多大的提振作用呢？

《紅周刊》記者采訪發(fā)現(xiàn)，多位房企內部人士對上述政策落地效果持悲觀態(tài)度。一位TOP10房企內部人士向《紅周刊》記者表示，作用不大，因為（房地產的）市場運作有自己的一套規(guī)律，不是“喊口號”、降首付就能刺激的。除非市場信心能夠重新建立，否則現(xiàn)在大家都不敢買，銷售額自然也難以攀升。

而某頭部房企高管也向《紅周刊》記者表示，降首付、降房貸利率等政策的提振作用不大，因為此輪市場下滑是基于經濟基本面的問題，疊加疫情等因素所致。在其看來，往后雖然會有小幅反彈，但整體上仍舊無法改變房地產行業(yè)的下行趨勢。

上述房企高管預計，今年的房地產企業(yè)會在要么生存要么死亡的“生死線”上掙扎，“縮表”現(xiàn)象會更加普遍。此外，停工緩建、大規(guī)模促銷、房爆雷裁員以及土地市場遇冷等現(xiàn)象將成為常態(tài)。與此同時，還會帶來供應商爆雷、客戶和開發(fā)商矛盾激化、政府和國企參與混改等一系列連鎖反應。

某房企人士李明（化名）還告訴《紅周刊》記者，今年很多房企開工都比往年要來得晚，原因在于，大家其實都不太看好今年的房地產市場。在其看來，對房企來說，今年房地產市場的關鍵期在6月前，6月后的房地產市場預計和去年的冰點期保持同樣的停滯狀態(tài)，所以預計今年房企歇業(yè)的情況會更加嚴重，且可能造成大批房企人員的轉型。

在李明看來，不光今年上半年的“銷售黃金期”對房企來說至關重要，銷售回款也將是房企在今年全年的一大難題。其表示，雖然目前銀行的貸款政策已經放寬，但從實際情況上來看，很多購房者仍然存在貸不到款，或銀行放不了錢的一個狀態(tài)。

李明以深圳某地產項目進行舉例，目前該項目的最后一期一共賣出300多套房，其中，200多套房處于銀行沒錢放的狀態(tài)，另外100多套房，銀行則以資料不齊全等原因也不給放款，因此造成了銷售300多套房但一套房也沒收到貸款的尷尬局面。李明認為，今年房企難回款的趨勢會越來越嚴重，且今年房企的回款也會出現(xiàn)明顯下滑。

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）