孫 悅

引言

近些年來，房?jī)r(jià)不斷攀升，一直居高不下，人們購(gòu)房的需求和房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之間產(chǎn)生了很多的矛盾，為了解決這些矛盾，防止泡沫經(jīng)濟(jì)，國(guó)家出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策來穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不斷地收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策。房地產(chǎn)企業(yè)如何在這種大背景下獲得較高的經(jīng)濟(jì)利益，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都在思考的問題。全面預(yù)算管理作為管理企業(yè)的一種有效的工具，對(duì)于提高企業(yè)的管理水平和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力有著十分積極的作用，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理中存在的問題進(jìn)行分析，并不斷改進(jìn)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的重要性

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理其最終目的是為了提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從這點(diǎn)出發(fā)對(duì)企業(yè)可以利用的資源進(jìn)行整合，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)規(guī)律，通過財(cái)務(wù)管理的方式實(shí)現(xiàn)降低運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的，整個(gè)預(yù)算管理過程以財(cái)務(wù)管理為核心，最終全面實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)，是一種十分先進(jìn)的管理工具。全面預(yù)算需要對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的事前、事中、事后整個(gè)過程，全部的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及整個(gè)企業(yè)的人力資源進(jìn)行系統(tǒng)化的管理，是一種全過程、全方面、全員參與的管理方式，能夠最大限度的實(shí)現(xiàn)各種資源的優(yōu)化和整合，使企業(yè)的資源得到充分地利用，而且可以加強(qiáng)企業(yè)的溝通力、執(zhí)行力，提高企業(yè)的凝聚力，降低企業(yè)內(nèi)外部進(jìn)行溝通的成本，提升整體的工作效率。

實(shí)施全面預(yù)算的管理方式，可以通過對(duì)企業(yè)內(nèi)部和外部所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的控制力。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)包含著房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等多項(xiàng)內(nèi)容，所以在經(jīng)營(yíng)的過程中要考慮到多方面的問題，比如業(yè)務(wù)流程及其監(jiān)控、現(xiàn)金流的安排、成本控制、工程環(huán)節(jié)等多個(gè)方面，管理起來十分的復(fù)雜，通過全面預(yù)算管理，可以將這些工作內(nèi)容集中在一個(gè)維度進(jìn)行全局考慮，進(jìn)而統(tǒng)籌好各項(xiàng)工作，實(shí)施有效的管控。所以，實(shí)施全面預(yù)算管理十分重要且有必要，各個(gè)大中型的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其都十分重視。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀和存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展受國(guó)家政策以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的周期影響嚴(yán)重，其自身的資金密集的程度十分高，項(xiàng)目成本的種類繁多，開發(fā)項(xiàng)目大多數(shù)需要很長(zhǎng)的開發(fā)周期，這些特征給房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理帶來了不小的困難，雖然在大中型的房地產(chǎn)企業(yè)中得到了普遍的運(yùn)用，但是在實(shí)際的工作中仍然存在著很多的問題，影響著全面預(yù)算管理的效果。

（一）預(yù)算制度不夠健全

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)建立了相應(yīng)的預(yù)算管理制度，但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化和房地產(chǎn)企業(yè)自身的變化，這些制度已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需要，存在著預(yù)算制度不健全的問題。有一部分企業(yè)，只編制預(yù)算制度，但是對(duì)預(yù)算責(zé)任的劃分并不明確，甚至缺少相應(yīng)的責(zé)任劃分制度，這就使預(yù)算制度在執(zhí)行的時(shí)候沒有具體的負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人的職責(zé)范圍也并不清晰，并沒有將責(zé)任落實(shí)到各單位以及各工作人員身上，在出現(xiàn)問題的時(shí)候極易出現(xiàn)扯皮的現(xiàn)象，使預(yù)算制度失去其有效性。

（二）缺乏與全面預(yù)算制度相關(guān)的配套機(jī)制

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)雖有實(shí)行全面預(yù)算管理制度的，但是有相關(guān)配套制度的企業(yè)很少，致使預(yù)算管理在實(shí)際操作中的偏差難以得到糾正。任何事物都是發(fā)展變化的，這就造成了預(yù)算制度必然會(huì)有一定不健全的環(huán)節(jié)的存在，在全面預(yù)算管理的過程中，如果缺乏與之相適應(yīng)的分析、監(jiān)督、控制機(jī)制，就會(huì)使全面預(yù)算制度流于形式，阻礙其發(fā)揮自身的作用。如果沒有這些配套的機(jī)制，對(duì)預(yù)算的執(zhí)行情況就不能夠進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)和控制，對(duì)預(yù)算執(zhí)行不能夠做出準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)以及實(shí)時(shí)的監(jiān)控。建立與全面預(yù)算制度配套的機(jī)制就必須建立相應(yīng)的績(jī)效考核機(jī)制，但是在目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，預(yù)算考核機(jī)制并不完善，績(jī)效考核不能夠發(fā)揮其推動(dòng)作用?？?jī)效考核機(jī)制普遍存在著設(shè)計(jì)不夠合理、考核力度較弱的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在考核的相應(yīng)指標(biāo)不夠明確，不能夠嚴(yán)格按照考核的流程來進(jìn)行考核，不能夠準(zhǔn)確有效地評(píng)價(jià)各項(xiàng)目各單位的預(yù)算執(zhí)行效果，進(jìn)而無法為下一階段的預(yù)算編制工作提供可靠有效的依據(jù)，降低了預(yù)算編制的科學(xué)性和合理性。

（三）缺乏全員參與的意識(shí)

大部分的房地產(chǎn)企業(yè)仍然認(rèn)為全面預(yù)算管理是財(cái)務(wù)部門的責(zé)任，與其他工作人員的關(guān)系不大，全面預(yù)算的工作停留在財(cái)務(wù)預(yù)算的層面，僅僅考慮各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。在進(jìn)行企業(yè)全面預(yù)算的制定時(shí)，過于關(guān)注企業(yè)利潤(rùn)方面的目標(biāo)，過分強(qiáng)調(diào)最終的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，主要的控制對(duì)象是資金的收入和支出。財(cái)務(wù)部門作為主體實(shí)施預(yù)算管理，忽視了全員參與的重要性。在企業(yè)的運(yùn)行過程中，往往是采用領(lǐng)導(dǎo)部門下達(dá)經(jīng)營(yíng)任務(wù)，然后財(cái)務(wù)部門制定與之相應(yīng)的預(yù)算計(jì)劃，其他的人負(fù)責(zé)執(zhí)行，這種上傳下達(dá)的方式來進(jìn)行運(yùn)作。整個(gè)預(yù)算管理工作，全員參與的程度較低，并沒有把影響生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各項(xiàng)因素放在整個(gè)預(yù)算體系中進(jìn)行合理的規(guī)劃和管控。缺乏全員參與的意識(shí)，使全面預(yù)算不能夠充分發(fā)揮其自身應(yīng)有的作用，只能夠在有限的范圍和層級(jí)內(nèi)產(chǎn)生積極作用，不能夠有效提高企業(yè)的整體效益。

（四）全面預(yù)算體系與企業(yè)自身的特點(diǎn)有所脫節(jié)

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)實(shí)施全面預(yù)算管理的起步較晚，其主要是根據(jù)其他行業(yè)中的應(yīng)用演化而來的，并沒有形成一套完整的適合于全部房地產(chǎn)行業(yè)的理論，而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展各有各的不同，即使有這樣一套理論，也不能夠滿足所有企業(yè)的要求。因此，全面預(yù)算管理并不是一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)流程，有些企業(yè)生搬硬套其他行業(yè)的預(yù)算體系，并沒有結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)際來制定科學(xué)合理的預(yù)算體系，使企業(yè)目標(biāo)的制定缺乏戰(zhàn)略性的眼光，不切實(shí)際，不合常理，在執(zhí)行過程中遇到了很大的困難，最終影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（五）全面預(yù)算管理和房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)脫節(jié)

一些房地產(chǎn)企業(yè)有很多個(gè)工程項(xiàng)目，在進(jìn)行全面預(yù)算時(shí)，企業(yè)只制定了集團(tuán)的預(yù)算目標(biāo)，對(duì)于其下屬的各項(xiàng)目沒有進(jìn)行深入的了解，比如，這些項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、流程等實(shí)際情況沒有深入地了解，進(jìn)而使集團(tuán)的預(yù)算目標(biāo)和各項(xiàng)目脫節(jié)，在執(zhí)行預(yù)算制度時(shí)產(chǎn)生了很多困難。除此之外，各項(xiàng)目為了盡快完成自己的目標(biāo)，搶進(jìn)度、搶工程，無視預(yù)算指標(biāo)，使企業(yè)的目標(biāo)與實(shí)際的結(jié)果有很大的出入，影響企業(yè)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在問題的原因分析

（一）對(duì)于全面預(yù)算缺乏認(rèn)知

對(duì)于全面預(yù)算缺乏認(rèn)知是企業(yè)管理過程中比較普遍的問題，企業(yè)的管理人員對(duì)于全面預(yù)算的概念和重要性沒有正確的認(rèn)知，在企業(yè)中也缺乏這方面知識(shí)的宣傳，使企業(yè)全體人員缺乏參與預(yù)算管理的意識(shí)，進(jìn)而影響全面預(yù)算管理制度的編制與執(zhí)行。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏執(zhí)行力和約束力

房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程涉及到多個(gè)組織部門，有總公司、分公司；負(fù)責(zé)的內(nèi)容也不同，工作目標(biāo)也不同，有負(fù)責(zé)工程的、有負(fù)責(zé)銷售的等等。這就造成了整個(gè)組織框架比較復(fù)雜松散，很難實(shí)現(xiàn)全員統(tǒng)一管理，使全面預(yù)算制度的執(zhí)行力以及約束力大打折扣。

（三）全面預(yù)算管理制度不符合企業(yè)的實(shí)際

任何一項(xiàng)制度、措施要想發(fā)揮其自身的作用，都要基于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，脫離實(shí)際就會(huì)使這些制度和措施失去指導(dǎo)性和可操作性。房地產(chǎn)的各項(xiàng)目由于使用性質(zhì)的不同以及所處的地區(qū)不同，具有復(fù)雜性和變化性特征，而全面預(yù)算管理需要將這些復(fù)雜變量進(jìn)行綜合考慮，所以不能簡(jiǎn)單地“搬運(yùn)”其他公司或者是行業(yè)的全面預(yù)算管理體系。而且，各企業(yè)的發(fā)展方向、經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)、公司結(jié)構(gòu)以及戰(zhàn)略目標(biāo)都是不一樣的，如果照搬就會(huì)造成目標(biāo)和執(zhí)行相脫節(jié)，影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策建議

（一）完善全面預(yù)算管理制度

在企業(yè)中要隨著市場(chǎng)和企業(yè)的發(fā)展變化，不斷完善企業(yè)的全面預(yù)算管理制度。要嚴(yán)格按照企業(yè)的相關(guān)戰(zhàn)略目標(biāo)制定全面預(yù)算的管理制度，對(duì)于預(yù)算的責(zé)任進(jìn)行明確的劃分，除了財(cái)務(wù)部門成本控制以及財(cái)務(wù)計(jì)劃以外，還要對(duì)所有的參與人員針對(duì)其具體參與的工作內(nèi)容劃分詳細(xì)的預(yù)算職責(zé)，使預(yù)算責(zé)任和工作真正地落實(shí)到生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)步驟、每個(gè)部門以及每一個(gè)人身上，在產(chǎn)生問題之后也能夠有相應(yīng)的制度依據(jù)，進(jìn)而提高工作人員的工作責(zé)任心，進(jìn)而提高預(yù)算工作的執(zhí)行效果，進(jìn)一步降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本。建立完善的預(yù)算管理制度還需要對(duì)企業(yè)的各種資源實(shí)現(xiàn)合理的配置，量化企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，為企業(yè)明確發(fā)展方向，制定房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。

（二）建立健全相應(yīng)的配套機(jī)制

建立健全相應(yīng)的配套機(jī)制，就需要完善企業(yè)內(nèi)部的管控機(jī)制，促使企業(yè)可以對(duì)自身運(yùn)營(yíng)不合理方面進(jìn)行自我檢查、調(diào)整以及控制，能夠監(jiān)測(cè)出影響企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可控性，配合全面預(yù)算管理的工作，使企業(yè)運(yùn)行的方向與全面預(yù)算管理工作相吻合。通過建立完善的審計(jì)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)全面預(yù)算的實(shí)時(shí)跟蹤與反饋，通過對(duì)問題的反饋信息，督促預(yù)算編制部門對(duì)預(yù)算的目標(biāo)和內(nèi)容進(jìn)行及時(shí)地調(diào)整，并對(duì)預(yù)算的執(zhí)行過程以及結(jié)果進(jìn)行綜合分析，提高預(yù)算制度的科學(xué)性。除此之外，預(yù)算體系的根本目標(biāo)就是要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的提升，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，因此預(yù)算的配套機(jī)制中要建立完善的業(yè)績(jī)考核機(jī)制，建立科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)。其中預(yù)算考核的相關(guān)內(nèi)容除了要包含財(cái)務(wù)指標(biāo)，也應(yīng)包含非財(cái)務(wù)性指標(biāo)，明確的制定考核的目標(biāo)，并且經(jīng)過綜合考察各單位、各項(xiàng)目的進(jìn)度以及流程等內(nèi)容以后進(jìn)行合理的分解，并進(jìn)行逐層下達(dá)，使績(jī)效考核分解到各個(gè)部門以及各個(gè)崗位，并建立有效的激勵(lì)機(jī)制，使員工能夠自覺地參與到全面預(yù)算管理的過程中。

（三）提高全員參與預(yù)算管理的意識(shí)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，全面預(yù)算管理絕不僅僅是公司領(lǐng)導(dǎo)層和財(cái)務(wù)人員的責(zé)任，需要企業(yè)全部人員的參與。只有全部人員都參與進(jìn)來了，才能夠使相關(guān)的預(yù)算計(jì)劃真正的得到執(zhí)行，有效的利用好各項(xiàng)資源，提高各項(xiàng)資源的利用率，減少成本的投入。在全面預(yù)算管理的實(shí)踐過程中，需要向企業(yè)的全體員工傳達(dá)全面預(yù)算管理的相關(guān)理念，讓全體人員對(duì)全面預(yù)算管理有一個(gè)清楚的認(rèn)知，并且要明確的認(rèn)識(shí)到企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)以及現(xiàn)階段的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立由企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、各部門中層領(lǐng)導(dǎo)以及基層員工組成的預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)，使各個(gè)層級(jí)、各部門的人都參與到預(yù)算的決策、執(zhí)行以及監(jiān)督的全部過程中。還要組織好定期、不定期的培訓(xùn)，給員工傳授預(yù)算的相關(guān)知識(shí)，提高企業(yè)員工的職業(yè)素養(yǎng)，使員工充分地認(rèn)識(shí)到自身與全面預(yù)算管理之間的聯(lián)系，使員工從內(nèi)心中認(rèn)可全面預(yù)算管理制度，進(jìn)而主動(dòng)配合預(yù)算管理的相關(guān)工作。另外，公司也要建立外部激勵(lì)的措施，比如對(duì)于控制預(yù)算有貢獻(xiàn)的相關(guān)部門以及人員給予一定的物質(zhì)或者是精神方面的獎(jiǎng)勵(lì)，提高員工參與全面預(yù)算管理的積極性，形成全員參與管理的良好局面。

（四）制定符合企業(yè)實(shí)際特點(diǎn)的全面預(yù)算管理體系

房產(chǎn)公司的資金密集程度較高，較好的現(xiàn)金流狀況能夠給企業(yè)帶來巨大的生機(jī)，對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高有著重要的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)要充分重視這一特點(diǎn)，從這一點(diǎn)出發(fā)，在對(duì)所擁有的工程項(xiàng)目進(jìn)行研究分析。對(duì)工程項(xiàng)目的研究分析內(nèi)容有資金需求、項(xiàng)目進(jìn)度、現(xiàn)金收入支出的動(dòng)態(tài)跟蹤管理等。還需要根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)、開工建設(shè)、房屋預(yù)售、竣工驗(yàn)收、資金回收等不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)來設(shè)計(jì)相應(yīng)的短、中、長(zhǎng)期預(yù)算目標(biāo)，合理安排財(cái)務(wù)工作以及非財(cái)務(wù)性預(yù)算工作，提高現(xiàn)金流的使用效率，使其得到最大程度的利用。成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說十分重要，直接決定著企業(yè)的最終利潤(rùn)，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及到項(xiàng)目的建設(shè)、銷售等多個(gè)方面，具有十分復(fù)雜的特點(diǎn)，所以涉及到的成本管理包含市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、人員、建筑材料、銷售物料、營(yíng)銷策劃等等諸多方面，波動(dòng)性較大、構(gòu)成影響的因素頗多，通過對(duì)這些特點(diǎn)進(jìn)行研究分析并且統(tǒng)籌管理，將成本控制在合理的范圍之內(nèi)，進(jìn)而有效的提高企業(yè)的利潤(rùn)。

（五）結(jié)合項(xiàng)目管理來進(jìn)行全面預(yù)算管理

預(yù)算目標(biāo)的制定需要結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)度來進(jìn)行制定，并且需要對(duì)其進(jìn)行量化、細(xì)化，從而提高全面預(yù)算的可操作性，促進(jìn)短、中、長(zhǎng)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目管理和預(yù)算管理結(jié)合起來是十分有必要的。公司的預(yù)算管理部門通過在項(xiàng)目前期進(jìn)行預(yù)算編制、中期監(jiān)督控制、后期監(jiān)督的全部過程中實(shí)施動(dòng)態(tài)化的管理與跟蹤，對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)地匯總以及分析，確保了預(yù)算目標(biāo)的合理性，對(duì)于做好成本管理具有很大的作用，在保證工程進(jìn)度的同時(shí)又能夠有效的促進(jìn)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。另外，項(xiàng)目的期間費(fèi)用也是很大的一部分費(fèi)用，包括銷售、管理、財(cái)務(wù)等費(fèi)用，并不能計(jì)入營(yíng)業(yè)成本，所以要結(jié)合項(xiàng)目的情況對(duì)這部分費(fèi)用也要加以重視。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，全面預(yù)算管理是一種十分先進(jìn)的現(xiàn)代企業(yè)管理工具，對(duì)推動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著十分積極的作用。在實(shí)際的工作中，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善全面預(yù)算管理制度，并建立健全相應(yīng)的配套機(jī)制與之協(xié)調(diào)發(fā)展，同時(shí)要不斷提高全員參與預(yù)算管理的意識(shí)，使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理能夠真正地落實(shí)到實(shí)處，另外，在制定全面預(yù)算管理體系時(shí)還需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)以及具體的項(xiàng)目管理來進(jìn)行，只有這樣才能使預(yù)算管理的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。通過充分認(rèn)識(shí)全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問題，分析其產(chǎn)生的原因，進(jìn)而提出一系列的有效措施，提高全面預(yù)算的執(zhí)行力、可操作性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的資源優(yōu)化與整合，減少企業(yè)的資金投入，提高企業(yè)的利潤(rùn)空間，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，并且取得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。