俞云欽

（福清市自然資源和規(guī)劃局，福州 350300）

引 言

現(xiàn)階段，人們對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)注主要集中于房?jī)r(jià)波動(dòng)方面，但影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素不僅僅是房?jī)r(jià)波動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成長(zhǎng)期影響。為保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，有必要加強(qiáng)對(duì)各種影響因素的研究，為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造良好的內(nèi)外條件，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，確保權(quán)利人與關(guān)系人的權(quán)利與利益，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記在調(diào)和房地產(chǎn)供求關(guān)系中的作用。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施旨在確定不動(dòng)產(chǎn)的具體歸屬，同時(shí)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以跟隨當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐。不動(dòng)產(chǎn)登記也是物權(quán)制度的一部分，可以保障人民關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的合法權(quán)益，也能作為征收稅收的證據(jù)。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施不只是未來(lái)降低房?jī)r(jià)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中價(jià)格的影響因素體現(xiàn)為供求關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)登記采用過(guò)保障權(quán)益的方式刺激居民消費(fèi)，再經(jīng)過(guò)供求關(guān)系的變動(dòng)，使其對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響分析

（一）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流通

實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的目的在于保護(hù)房產(chǎn)與土地所有者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高效流通。面對(duì)行業(yè)內(nèi)普遍存在的問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)登記成功減少房屋控制，特別是在二手房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理中，該制度的實(shí)施實(shí)現(xiàn)了信息的高度整合，依靠不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)確立審查制度，加大了對(duì)部分“炒房”人員的審核力度，降低投資者大量購(gòu)置房產(chǎn)的現(xiàn)象，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠保持在較為平衡的供求關(guān)系中。與此同時(shí)，信息管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)整合在一定程度上增加了二手房的需求量，同時(shí)增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體稅收收益，使房?jī)r(jià)控制更加精確，明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的詳細(xì)范圍與政策，方便投資者憑借數(shù)據(jù)做好建模分析，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)預(yù)測(cè)，以便確保投資行為更加合理化。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響

首先是對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)形成決定性影響，價(jià)格的高低只能影響人們對(duì)于房屋的購(gòu)置積極性，而房?jī)r(jià)可以反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值與登記制度的完善程度。影響房地產(chǎn)供需關(guān)系的因素主要有人均收入、人口集聚、氣候條件等因素，特別是當(dāng)?shù)氐亩愂账剑粍?dòng)產(chǎn)登記可以作為一種數(shù)據(jù)支撐，方便稅務(wù)征收，以此刺激人們對(duì)于房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)欲望，維護(hù)市場(chǎng)秩序，間接性下調(diào)房?jī)r(jià)。

其次是房?jī)r(jià)預(yù)期管理預(yù)防斷崖式下跌。房?jī)r(jià)始終是人們關(guān)注的重點(diǎn)，從宏觀來(lái)看，房?jī)r(jià)問(wèn)題會(huì)影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，對(duì)金融穩(wěn)定性造成影響；從微觀來(lái)看，居民日常出行、居住及教育等方面都會(huì)受到影響。我國(guó)住房具有兩種屬性：一是居住屬性，即房屋本身的使用價(jià)值；二是投資屬性，即房屋的市場(chǎng)價(jià)值。房屋也是商品的一種，所以不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范化，人們可對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，同時(shí)做好相應(yīng)的評(píng)估，按照需求確定購(gòu)置房屋的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，觀測(cè)自己買(mǎi)房之后可以得到的利益回報(bào)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

總的來(lái)看，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度不會(huì)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體產(chǎn)生過(guò)大的模式變動(dòng)，但短時(shí)間內(nèi)人們的購(gòu)房熱情會(huì)有所下降，而不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施的三年后，市場(chǎng)優(yōu)惠進(jìn)入效益恢復(fù)階段。引入該制度有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著更加健康的方向發(fā)展，并對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)情況予以監(jiān)管，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)可以采集并整理所有登記信息，防止在交易中出現(xiàn)任何問(wèn)題。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)二手房市場(chǎng)的影響

明晰產(chǎn)權(quán)可以作為不動(dòng)產(chǎn)登記的最主要功能，將產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)納入國(guó)家調(diào)控范圍，降低不動(dòng)產(chǎn)登記在申請(qǐng)與審批等環(huán)節(jié)的煩瑣度，使信息得到統(tǒng)籌管理。很多人購(gòu)置房產(chǎn)是打算用來(lái)自我居住的，且不會(huì)進(jìn)行大規(guī)模投資，所以人們對(duì)于新房與二手房沒(méi)有太多考慮，但是面對(duì)經(jīng)濟(jì)壓力，一部分人會(huì)選擇購(gòu)置二手房，這就在一定程度上增加了二手房的需求。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記能夠讓資產(chǎn)公開(kāi)化和透明化，所繳納的稅收提升會(huì)造成拋售現(xiàn)象，增加的供應(yīng)量也能正好滿足大部分購(gòu)房者的需求，通過(guò)對(duì)二手房?jī)r(jià)格的調(diào)控，使市場(chǎng)價(jià)格可以達(dá)到大眾普遍能接受的程度。

三、基于不動(dòng)產(chǎn)登記制度促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略

（一）健全不動(dòng)產(chǎn)登記體制，簡(jiǎn)化登記審核步驟

了解不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)以土地登記為基礎(chǔ)。從2015年開(kāi)始，我國(guó)整合了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)內(nèi)容，在各地區(qū)紛紛設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記中心。經(jīng)過(guò)多年的調(diào)整與發(fā)展，各部門(mén)協(xié)作效果良好，《中華人民共和國(guó)民法典》的物權(quán)篇在第219條規(guī)定了與不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)的內(nèi)容，要求利害關(guān)系人不能公開(kāi)非法使用權(quán)利人的登記資料，以此維護(hù)各方人員的權(quán)益，保護(hù)房產(chǎn)交易期間的個(gè)人隱私。

簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記審核步驟，具體內(nèi)容如下：①?gòu)姆蓪用嫒胧?，?duì)不動(dòng)產(chǎn)登記司法解釋予以完善，保持不動(dòng)產(chǎn)登記體系的權(quán)威性。②提高登記的便捷性，簡(jiǎn)化登記審核程序，發(fā)揮地方服務(wù)性，為人民群眾解決在房產(chǎn)登記中遇到的困難。③提高效率，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。為深入貫徹落實(shí)省委、福州市委、福清市委關(guān)于“提高效率、提升效能、提增效益”行動(dòng)，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，3月1日起，我市轄區(qū)二手房涉及房屋、土地權(quán)屬均已登記并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，且土地性質(zhì)為出讓的商品住房（含安置型商品住房）在辦理買(mǎi)賣(mài)（含抵押聯(lián)辦）、贈(zèng)與的轉(zhuǎn)移登記時(shí)限將壓縮至24個(gè)小時(shí)。根據(jù)福建省網(wǎng)上辦事大廳發(fā)布的事項(xiàng)內(nèi)容顯示，二手房轉(zhuǎn)移登記的法定時(shí)限為30個(gè)工作日。自2016年我市實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，各部門(mén)相互配合，階段性推進(jìn)我市一、二手房轉(zhuǎn)移登記時(shí)限壓縮，特別是二手房轉(zhuǎn)移登記時(shí)限，從最初的30個(gè)工作日到3個(gè)工作日再到近期的1個(gè)工作日辦結(jié)，具體如表1所示，辦事群眾在業(yè)務(wù)受理的第二天就可領(lǐng)到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，極大地滿足了群眾子女入學(xué)、資金周轉(zhuǎn)等諸多方面的需求，也大大提升了群眾辦事獲得感和幸福感。

表1 不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)限

比如在“帶押過(guò)戶”辦理程序中，在買(mǎi)房全款付款的情況下，要求簽訂三方協(xié)議，買(mǎi)房在銀行監(jiān)管賬戶中存入購(gòu)房款，以便銀行進(jìn)行監(jiān)管。抵押權(quán)人出具《同意函》，隨后雙方在登記中心辦理手續(xù)，結(jié)束后進(jìn)行資金結(jié)算，將銀行監(jiān)管賬戶內(nèi)的款劃給賣(mài)方抵押借款，此時(shí)整個(gè)辦理程序都能得到有效簡(jiǎn)化。圖1為二手房帶押過(guò)戶貸款業(yè)務(wù)流程圖，可見(jiàn)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記體制下，登記審核與過(guò)戶辦理的程序得到明顯簡(jiǎn)化。

圖1 二手房帶押過(guò)戶貸款業(yè)務(wù)流程圖

（二）實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記與房產(chǎn)建設(shè)管理的協(xié)同

一直以來(lái)，我國(guó)始終堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，建立房地產(chǎn)管理長(zhǎng)效機(jī)制是行業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容。城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題是社會(huì)發(fā)展的重點(diǎn)問(wèn)題，各級(jí)政府以人民需求為關(guān)鍵，立足于實(shí)際情況轉(zhuǎn)變調(diào)控思路，采用宏觀調(diào)控的方式遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。通過(guò)出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，了解以往的政策缺乏延續(xù)性，為預(yù)防后續(xù)房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式下跌的現(xiàn)象，有必要建立聯(lián)動(dòng)式房地產(chǎn)管理體系。結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)管理體系做出積極調(diào)整，預(yù)測(cè)行業(yè)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略，實(shí)現(xiàn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理深化改革。對(duì)此，以下建議可供參考：①遵循現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)發(fā)展規(guī)律，考慮行業(yè)可以為國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的效益。②健全保障制度，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不利影響，完善不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度，明確責(zé)任主體，簡(jiǎn)化部分地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記流程，使用公開(kāi)的查詢系統(tǒng)，確保交易處于穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下。③加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極調(diào)控，謹(jǐn)防較大波動(dòng)，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，完成所有登記信息的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，再利用專業(yè)化設(shè)備搭建統(tǒng)一信息管理平臺(tái)，以便更好地掌握目前各個(gè)地區(qū)的房屋存量與新增量，了解市場(chǎng)交易價(jià)格，以此更好地調(diào)控市場(chǎng)。比如，面對(duì)住房存量與供給量較少，但交易價(jià)格偏高的地區(qū)，國(guó)家采用增加住房用地供應(yīng)鏈的辦法提高住房供給量，避免價(jià)格上漲得過(guò)快。

（三）創(chuàng)建公開(kāi)體系，保證物權(quán)交易公開(kāi)

優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，創(chuàng)建公開(kāi)體系，使市民在房產(chǎn)交易的過(guò)程中擁有相應(yīng)的參考信息，保證交易全過(guò)程的安全，以及物權(quán)交易的公開(kāi)與公平，為房產(chǎn)交易搭建良好的平臺(tái)。市民私有財(cái)產(chǎn)是個(gè)人隱私，可以享受法律保護(hù)。因此，完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度至關(guān)重要，平臺(tái)內(nèi)涵蓋了市民產(chǎn)權(quán)信息，所有信息可以在全國(guó)范圍內(nèi)共享流通。要求登記部門(mén)和房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)之間保持緊密的關(guān)聯(lián)，加強(qiáng)溝通聯(lián)系。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記作為國(guó)家管理問(wèn)題，各地區(qū)頒布的政策又存在差異，由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)空間也不一樣，因此要根據(jù)實(shí)際情況制定工作方案，使不動(dòng)產(chǎn)登記體系得到優(yōu)化。2021年5月20日上午，融僑地產(chǎn)負(fù)責(zé)人在領(lǐng)到《交地確認(rèn)書(shū)》的當(dāng)天，在福清市市民服務(wù)中心大廳也領(lǐng)到了“融僑·望云小區(qū)”項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，這是不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心“交地即發(fā)證”新舉措的第一本證書(shū)，也是不動(dòng)產(chǎn)登記與交易中心聯(lián)合之后的重要舉措，極大地提高了工作效率。

（四）搭建信息數(shù)據(jù)交流平臺(tái)，保障交易穩(wěn)定

房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性建設(shè)，而房地產(chǎn)又是特殊性商品，存在商品的使用價(jià)值與價(jià)值二重性，為解決以往市場(chǎng)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的信息孤島問(wèn)題，在房地產(chǎn)自由流轉(zhuǎn)期間，應(yīng)不斷整合不動(dòng)產(chǎn)登記信息，搭建信息數(shù)據(jù)交流平臺(tái)，保持交易穩(wěn)定。在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記和信息查詢服務(wù)，依靠大數(shù)據(jù)技術(shù)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建立信息共享平臺(tái)，憑借數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)合線上服務(wù)，使網(wǎng)上登記與信息查詢更加便捷，以便人們更便捷地獲取信息資料。加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的保密工作，從平臺(tái)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)角度入手，做好權(quán)限的合理分配與界定，防止權(quán)利人的隱私受到威脅。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已離不開(kāi)信息化技術(shù)的支持，大數(shù)據(jù)與互聯(lián)網(wǎng)已融入行業(yè)中，不動(dòng)產(chǎn)登記工作的實(shí)施自然也要依靠信息技術(shù)的支持。如今，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)功能日益完善，通過(guò)確立不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)平臺(tái)，使各地區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)計(jì)工作，通過(guò)大數(shù)據(jù)信息評(píng)測(cè)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展策略。不動(dòng)產(chǎn)登記可以記錄市場(chǎng)內(nèi)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移與銷(xiāo)售情況，以便國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，再依靠網(wǎng)絡(luò)技術(shù)統(tǒng)計(jì)居民當(dāng)前的住房情況，為未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。與此同時(shí)，要制訂相關(guān)的工作計(jì)劃，如按照消費(fèi)者的喜好情況打造智能化家居系統(tǒng)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)融入科技類(lèi)產(chǎn)品，使房地產(chǎn)產(chǎn)品附加值有所提升，轉(zhuǎn)變以往的銷(xiāo)售模式，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的合作，拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)空間，提高住房銷(xiāo)售水平。依靠大數(shù)據(jù)工具，將不動(dòng)產(chǎn)資料與實(shí)際情況進(jìn)行對(duì)比，借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，方便市民查詢自身不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的具體情況，憑借信息查詢系統(tǒng)提高查詢效率，再對(duì)信息展開(kāi)實(shí)名制檢測(cè)，保護(hù)市民私有財(cái)產(chǎn)不會(huì)受到威脅。

基于現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)登記平臺(tái)的信息化建設(shè)，依靠大數(shù)據(jù)采集市民不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)資料信息，憑借網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)查詢不動(dòng)產(chǎn)情況。與此同時(shí)，建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)查詢系統(tǒng)，提高人們對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)信息的查詢效率，實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)配置，保障私人信息，做好實(shí)名制檢測(cè)，圖2為信息化平臺(tái)整合不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的大致架構(gòu)。

圖2 信息化平臺(tái)整合不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)

結(jié) 語(yǔ)

總而言之，現(xiàn)階段我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響，對(duì)房?jī)r(jià)、二手房供給、房地產(chǎn)市場(chǎng)流通、房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控?fù)碛蟹e極的推動(dòng)作用。有關(guān)部門(mén)在完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)制度的同時(shí)，還要重視市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，依靠不動(dòng)產(chǎn)登記制度預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，健全不動(dòng)產(chǎn)登記體系，提高工作效率，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與不動(dòng)產(chǎn)登記的信息化建設(shè)。