徐珊珊

中億豐建設(shè)集團(tuán)股份有限公司 江蘇 蘇州 215131

引言

在我國(guó)建筑行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，住宅小區(qū)工程項(xiàng)目占據(jù)較大比重，尤其近年來(lái)高層住宅小區(qū)逐漸增多，為人們居住帶來(lái)便利的同時(shí)，也體現(xiàn)出建筑行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。對(duì)于建筑企業(yè)而言，其在建造住宅小區(qū)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)高度關(guān)注住宅小區(qū)的建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)，要兼顧好住宅小區(qū)經(jīng)濟(jì)效益，從成本控制角度出發(fā)，為企業(yè)永續(xù)發(fā)展提供支撐?，F(xiàn)階段，我國(guó)住宅小區(qū)工程項(xiàng)目的建設(shè)受到多種因素的影響，其造價(jià)體現(xiàn)出不穩(wěn)定、難以把控的特征，據(jù)此，作為工程造價(jià)管控人員，應(yīng)加深研究與實(shí)踐，形成更豐富的造價(jià)管理經(jīng)驗(yàn)。

1 住宅小區(qū)工程造價(jià)影響因素

1.1 設(shè)計(jì)因素

整體分析可知，住宅小區(qū)建筑設(shè)計(jì)和工程成本之間是相互對(duì)立又包含的關(guān)系，設(shè)計(jì)階段對(duì)整體工程造價(jià)的影響可達(dá)到75%以上。在設(shè)計(jì)階段，基礎(chǔ)形式的選擇、材料選擇構(gòu)件尺寸、施工工藝選擇等都會(huì)直接影響工程成本，可以說(shuō)，工程設(shè)計(jì)質(zhì)量與工程造價(jià)編制合理性直接相關(guān)。且建筑設(shè)計(jì)方案的靈活度和對(duì)后期市場(chǎng)變化的預(yù)估等，將影響后續(xù)是否出現(xiàn)工程變更，也會(huì)對(duì)工程成本產(chǎn)生間接影響[1]。

1.2 材料因素

材料費(fèi)用在工程造價(jià)成本中占比較高，其容易受到市場(chǎng)變動(dòng)因素的影響，出現(xiàn)較大的波動(dòng)。且材料成本會(huì)隨著時(shí)間的變化呈現(xiàn)出不同的特征，對(duì)成本影響也不同。以鋼筋和混凝土材料為例，鋼筋材料價(jià)格波動(dòng)和混凝土材料價(jià)格波動(dòng)范圍分別為-1000～1000元/t、-100～100元/m3。以某工程項(xiàng)目為例，其根據(jù)工程鋼筋和混凝土材料的實(shí)際工程成本，對(duì)鋼筋、混凝土浮動(dòng)價(jià)格進(jìn)行模擬，分別為+500元／t和±1000元／t和+50元/m3、±100元/m3。據(jù)此分析各材料價(jià)格變化對(duì)工程成本的影響，詳見(jiàn)下表1，材料價(jià)格變動(dòng)對(duì)工程成本變動(dòng)影響最為直觀，且影響程度深，難以有效把控。

表1 材料價(jià)格變化對(duì)工程成本的影響

1.3 施工因素

住宅小區(qū)工程項(xiàng)目涵蓋諸多分項(xiàng)工程，包括樁基工程、鋼筋工程、混凝土工程、砌體工程、抹灰工程、外墻工程以及屋面工程等，不同分項(xiàng)工程的具體造價(jià)差異明顯，如鋼筋工程，其含量40～80㎏/㎡左右，約200～400元/㎡，中位數(shù)約300元/㎡，砌體工程的含量為60～120元/㎡，中位數(shù)約90元/㎡。且當(dāng)前我國(guó)開(kāi)始推廣綠色住宅項(xiàng)目，在外墻工程中更多使用環(huán)保材料，工程造價(jià)有所提高。在具體施工過(guò)程中，施工現(xiàn)場(chǎng)不確定因素多，施工條件復(fù)雜，很可能因操作不當(dāng)出現(xiàn)工程失誤和導(dǎo)致工程變更，再加上部分隱蔽工程項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)高效管控，更會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目變更項(xiàng)目增多，從而不利于實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的有效控制。

1.4 合同因素

合同是執(zhí)行工程造價(jià)管理的重要依據(jù)，在住宅小區(qū)工程造價(jià)管理活動(dòng)中，可能存在不同合同類型，其輸出的工程造價(jià)結(jié)果不同，同時(shí)，施工合同結(jié)算、價(jià)格與施工結(jié)果之間相互影響和制約。現(xiàn)階段，常見(jiàn)的合同類型包括總價(jià)合同、單價(jià)合同、可調(diào)價(jià)合同、成本加酬金合同等，若工程成本控制人員對(duì)合同內(nèi)容編制、執(zhí)行要點(diǎn)掌握不準(zhǔn)，會(huì)導(dǎo)致工程造價(jià)相關(guān)條款不明確，且在不同的合同下，其定價(jià)差異較大，進(jìn)而會(huì)對(duì)施工中合同價(jià)格變更結(jié)果、合同結(jié)算方式等產(chǎn)生影響。

1.5 結(jié)算因素

工程竣工結(jié)算為住宅小區(qū)工程成本管控的最后環(huán)節(jié)，也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，此階段，涉及前期工程項(xiàng)目資料、造價(jià)資料、變更資料、現(xiàn)場(chǎng)簽證資料以及工程量清單等資料的整理驗(yàn)收，據(jù)此評(píng)估工程造價(jià)實(shí)際支出和預(yù)算之間的偏差。在進(jìn)行竣工結(jié)算時(shí)，容易出現(xiàn)資料收集不完善、造價(jià)結(jié)算評(píng)估不合理等問(wèn)題，從而不利于輸出合理的工程造價(jià)數(shù)據(jù)。且在結(jié)算過(guò)程中，缺乏對(duì)現(xiàn)代化技術(shù)手段等的應(yīng)用，導(dǎo)致結(jié)算效率低下[2]。

2 住宅小區(qū)工程造價(jià)控制對(duì)策

2.1 控制設(shè)計(jì)因素，降低造價(jià)水平

在設(shè)計(jì)階段，工程造價(jià)人員要加強(qiáng)與設(shè)計(jì)人員的聯(lián)系，共同提高工程成本控制意識(shí)，盡可能實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)階段造價(jià)影響因素的有效控制。首先，要深入研究設(shè)計(jì)方案，對(duì)各個(gè)方案進(jìn)行綜合比選，要關(guān)注各個(gè)設(shè)計(jì)方案中建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)形式、選用材料情況等，同時(shí)考慮設(shè)備費(fèi)用、人工費(fèi)用，從操作可行性、質(zhì)量可靠性以及經(jīng)濟(jì)可及性等方面出發(fā)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比選。其次，要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理。要認(rèn)清工程設(shè)計(jì)的初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)這兩個(gè)階段，在施工設(shè)計(jì)中納入經(jīng)濟(jì)核算，完成初步設(shè)計(jì)后，應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)情況科學(xué)編制概預(yù)算，精準(zhǔn)掌握工程預(yù)算定額、建筑預(yù)算等，為后續(xù)預(yù)算執(zhí)行提供可靠支撐。再者，要推廣限額設(shè)計(jì)，為各工程分項(xiàng)分配限額，確保在此標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)形成更加合理的設(shè)計(jì)方案；最后，要推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。以行業(yè)通用標(biāo)準(zhǔn)、通用性構(gòu)件等為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)造價(jià)要素的標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一控制，以盡可能縮短工期、降低工程造價(jià)。

以某工程項(xiàng)目為例，其在設(shè)計(jì)時(shí)注重通過(guò)結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的有效控制。該工程項(xiàng)目建筑面積達(dá)到5.8萬(wàn)㎡，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，且房?jī)r(jià)彈性不足，必須強(qiáng)化工程成本控制，減少支出，保障經(jīng)濟(jì)效益。工程造價(jià)控制人員按照規(guī)范編制投資估算提出限額要求，并對(duì)多種方案進(jìn)行比選，不斷優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，并確保施工圖預(yù)算與要求相符后，對(duì)施工圖加以確定。對(duì)于住宅小區(qū)工程而言，對(duì)其整體結(jié)構(gòu)安全和穩(wěn)定有重要影響的是基礎(chǔ)和地基工程。本工程將其作為工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)重點(diǎn)，原設(shè)計(jì)為采用褥墊層加60㎝鋼筋筏板基礎(chǔ)，整體工程造價(jià)水平較高，后經(jīng)成本評(píng)估后，決定采用建筑垃圾強(qiáng)夯擴(kuò)充樁對(duì)地基進(jìn)行加固處理的方式，可顯著節(jié)約造價(jià)，具體為每平方米節(jié)約成本150元。

2.2 控制材料因素，減少資源浪費(fèi)

在前期材料價(jià)格敏感度分析的前提下，工程造價(jià)控制人員可了解不同材料價(jià)格變動(dòng)與工程成本的影響程度，據(jù)此要有針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)工程材料價(jià)格的把控。首先，要從材料用量上加以把控。應(yīng)以工程設(shè)計(jì)方案和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況為基準(zhǔn)，控制好材料采購(gòu)數(shù)量。同時(shí)要關(guān)注市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)，及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整采購(gòu)計(jì)劃。近年來(lái)，國(guó)家提出可持續(xù)發(fā)展概念，因而在施工現(xiàn)場(chǎng)還要注重實(shí)現(xiàn)對(duì)材料的有效再利用，盡量減少資源浪費(fèi)，節(jié)省不必要的開(kāi)支。其次，要加強(qiáng)材料質(zhì)量把控。選用的工程材料在型號(hào)、規(guī)格以及性能等方面必須滿足工程施工要求，因而在采購(gòu)時(shí)，要安排專業(yè)人員對(duì)材料性能進(jìn)行把關(guān)，并對(duì)進(jìn)場(chǎng)前的材料嚴(yán)格執(zhí)行抽樣檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于進(jìn)場(chǎng)材料，要做好存放管理，按照材料特性進(jìn)行分類存放。最后，要加強(qiáng)對(duì)材料的現(xiàn)場(chǎng)取用管理。可推行限額領(lǐng)料制度，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)使用的材料要做好記錄，對(duì)于超額領(lǐng)料的需進(jìn)行說(shuō)明，盡量減少材料浪費(fèi)[3]。

2.3 控制施工因素，保持造價(jià)穩(wěn)定

現(xiàn)階段在住宅小區(qū)工程造價(jià)控制中，贏得基本法為較為常見(jiàn)的造價(jià)控制方法，其是對(duì)傳統(tǒng)造價(jià)管可供方法如表格法、曲線法的有機(jī)融合，可全面實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的有效控制。在施工階段應(yīng)用該方法，可對(duì)直接影響成本的因素和間接影響成本的因素進(jìn)行全面把控。在贏得基本法下，工程造價(jià)管理人員要對(duì)施工階段進(jìn)行成本分析，計(jì)算每個(gè)小型單元，將施工過(guò)程劃分為幾個(gè)階段，在贏得基本法支撐下計(jì)算出每個(gè)階段的成本，并完成數(shù)據(jù)匯總，據(jù)此合理調(diào)整施工方案。下一步則要精準(zhǔn)分析偏差，常見(jiàn)的為成本與進(jìn)度的偏差，要依托贏得基本法對(duì)導(dǎo)致偏差形成的因素進(jìn)行分析，盡量減少偏差。

在施工階段，工程造價(jià)控制人員還要強(qiáng)化對(duì)施工技術(shù)的把控，要依據(jù)施工方案和現(xiàn)場(chǎng)情況選擇施工工藝，盡量選用現(xiàn)代化、先進(jìn)技術(shù)，包括墻體保溫技術(shù)、現(xiàn)代幕墻技術(shù)等，同時(shí)平衡好先進(jìn)技術(shù)、材料與成本控制之間的關(guān)系，確保獲得較高的應(yīng)用效益。此外，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程變更的控制。在前期嚴(yán)格審核的前提下，若必須加以變更，則要分析變更對(duì)工程項(xiàng)目成本可能產(chǎn)生的影響，并控制好現(xiàn)場(chǎng)簽證流程，聯(lián)合設(shè)計(jì)人員對(duì)變更方案加以制定，充分考慮市場(chǎng)行情和施工需求，兼顧質(zhì)量效益、成本效益，盡量降低工程變更對(duì)工程造價(jià)帶來(lái)的不利影響[4]。

2.4 重視合同管控，減少造價(jià)糾紛

要充分利用好合同這一工程項(xiàng)目造價(jià)管理的有效手段，在全過(guò)程管理理念下，要關(guān)注業(yè)主和承包商之間的重要關(guān)系，制定好施工承包合同，厘清與總承包之間的關(guān)系，和總包單位直接相關(guān)的工程質(zhì)量、工期和住宅工程造價(jià)等。同時(shí)，對(duì)于分包工程項(xiàng)目，應(yīng)進(jìn)行合理劃分，明確總包服務(wù)內(nèi)容、設(shè)備、材料供應(yīng)商等，確保后續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)各項(xiàng)工作。此外，應(yīng)注重合同價(jià)格的科學(xué)設(shè)置。以合同形式可體現(xiàn)出建筑工程所有的相關(guān)實(shí)施條件，應(yīng)把握這一優(yōu)勢(shì)，通過(guò)合理編制合同條款實(shí)現(xiàn)對(duì)甲乙雙方權(quán)責(zé)的明確，并區(qū)分好雙方的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)雙方行為的合理約束。在招標(biāo)階段，雙方應(yīng)對(duì)合同進(jìn)行簽訂，在簽訂時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格審核工程造價(jià)支出、賬目細(xì)則等，并對(duì)工程造價(jià)糾紛和施工索賠的處置要點(diǎn)加以明確，通過(guò)對(duì)合同的有效利用，降低工程造價(jià)水平。

2.5 做好竣工結(jié)算，提高經(jīng)濟(jì)效益

要以工程合同為依據(jù)開(kāi)展竣工結(jié)算，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整工程價(jià)款，確保工程結(jié)算可按時(shí)完成。造價(jià)結(jié)算人員要在掌握市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，深入施工現(xiàn)場(chǎng)，全面收集工程相關(guān)資料，仔細(xì)核對(duì)工程量清單，找準(zhǔn)工程量偏差。工程造價(jià)控制人員應(yīng)建立完善的結(jié)算支持制度，包括工程量清單核對(duì)制度、內(nèi)部復(fù)核制度等，確保核算工程有據(jù)可依。在具體結(jié)算時(shí)，應(yīng)做好工程竣工造價(jià)對(duì)比分析，分析內(nèi)容包括“主要實(shí)物工程量、主要材料消耗量和其他項(xiàng)目費(fèi)、管理費(fèi)等”。工程造價(jià)竣工結(jié)算人員可借助現(xiàn)代信息技術(shù)采用工程量清單整體解決方案，以定額計(jì)價(jià)軟件為基礎(chǔ)，研發(fā)工程量清單計(jì)價(jià)軟件，對(duì)相關(guān)規(guī)定如清單引用規(guī)則等加以整合，將某一清單所包含的所有工作內(nèi)容及其對(duì)應(yīng)的定額子目整合在一起，便于后期取用。再者，要充分利用好工程造價(jià)數(shù)字化信息資源，包括造價(jià)行業(yè)信息化服務(wù)平臺(tái)、中國(guó)工程建設(shè)信息網(wǎng)等工程造價(jià)信息網(wǎng)，提高竣工結(jié)算工作效率和精準(zhǔn)度[5]。

3 結(jié)束語(yǔ)

新時(shí)代下，住宅小區(qū)工程項(xiàng)目的工程成本管控面臨的形勢(shì)更加嚴(yán)峻，建筑企業(yè)也面臨著前所未有的壓力。由于住宅小區(qū)工程項(xiàng)目要素構(gòu)造復(fù)雜，且存在隱蔽工程等難以管控的分項(xiàng)工程，同時(shí)受到市場(chǎng)變動(dòng)、行業(yè)政策等的影響，工程造價(jià)控制工作變得更難開(kāi)展?；诖?。作為建筑企業(yè)和住宅工程項(xiàng)目的造價(jià)控制人員，要認(rèn)真分析工程造價(jià)的影響因素，并針對(duì)性的加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)因素、材料因素、施工因素、合同因素以及竣工結(jié)算等因素的把控，真正通過(guò)合理的措施降低住宅小區(qū)工程項(xiàng)目造價(jià)。