文／王玉軻 平陰縣城市更新服務(wù)中心 山東濟南 250400

引言：

房地產(chǎn)市場一直是我國備受矚目的一個交易市場?；谖覈鴩瘛鞍簿訕窐I(yè)”的追求，大部分人對于房產(chǎn)都有著硬性需求。在之前的20 多年里，我國房地產(chǎn)高速發(fā)展，使得行業(yè)在長時間里存在亂象。在政府加強市場調(diào)控后，亂象有所緩解，但其中依舊存在著一些問題，例如調(diào)控目標(biāo)與房地產(chǎn)市場規(guī)律相悖、調(diào)控效果不顯著、社會政策與經(jīng)濟政策混淆等問題。本文中，筆者將基于自身工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)市場調(diào)控與運行中存在的問題進行分析，并對房地產(chǎn)市場運行與調(diào)控框架進行探究。

1、房地產(chǎn)市場調(diào)控中容易存在的一些問題

1.1 調(diào)控目標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)律相悖論

政策調(diào)控一般以控制房價為中心目標(biāo)，但房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，其周期一般為3～5 年，若期中轉(zhuǎn)向或者停工都將面臨高昂的成本。這使得政策從推出到執(zhí)行會經(jīng)歷一個較長的滯后期，那么政策調(diào)控效果就會不顯著，調(diào)控目標(biāo)也難以達成。

1.2 政策調(diào)控功能被夸大化

我國曾經(jīng)經(jīng)歷過一段較長的經(jīng)濟高速增長期，在這期間，房地產(chǎn)調(diào)控就成為了抑制經(jīng)濟過熱的一種應(yīng)急工具。其中，限制開發(fā)、抑制固定資產(chǎn)投資等策略與不斷上漲的房地產(chǎn)市場發(fā)生沖撞，本該增加供應(yīng)的市場，由于關(guān)緊土地、資金閘門限制等問題，使得房地產(chǎn)市場存在供不應(yīng)求的問題。這使得調(diào)控政策效力出現(xiàn)了相互抵消。

1.3 經(jīng)濟政策與社會政策邊界混淆

房產(chǎn)是大多數(shù)國民的硬性需求，房地產(chǎn)為全體人民住有所居提供物質(zhì)基礎(chǔ)，但其只是“多主體供給”中的一員。住房保障是社會保障體系的組成部分，要求公平優(yōu)先，要在國民收入初次分配和再分配環(huán)節(jié)上統(tǒng)籌安排，這非房地產(chǎn)業(yè)所能包辦。房地產(chǎn)調(diào)控是產(chǎn)業(yè)政策，要以產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標(biāo)，強調(diào)資源配置效率。同時，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策還可能受到輿論裹挾，使得政策難以在社會經(jīng)濟中準(zhǔn)確進行自己的功能性定位。

2、房地產(chǎn)市場運行中易出現(xiàn)的問題

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動了其眾多下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時其背后也有著較多的問題，例如施工成本高、質(zhì)量安全問題頻發(fā)以及進度難以保障等管理問題。事實上，房地產(chǎn)施工過程中，良好的項目施工管理能夠有效的提升工程質(zhì)量并保障施工安全。但實際施工中，工地現(xiàn)場也總是存在著各種各樣的問題。

2.1 質(zhì)量管理不到位

工程的質(zhì)量管理需要專業(yè)人員,但是部分施工人員的監(jiān)督者并不具備工程的專業(yè)知識，因此,對具體的工程安裝不能進行有效的監(jiān)督。另外有些公司過于重視工程速度和經(jīng)濟效益,設(shè)備引進不符合規(guī)定要求,使用劣質(zhì)設(shè)備等,也是造成工程質(zhì)量問題的原因之一。設(shè)備的質(zhì)量也會影響系統(tǒng)的使用，例如,工程中各類管道的質(zhì)量會對工程的質(zhì)量產(chǎn)生各種各樣的影響。此外,完善的質(zhì)量合格檢查程序也是質(zhì)量監(jiān)督管理的重要形式。目前,很多施工單位的監(jiān)督程序不規(guī)范,在材料驗收、設(shè)備安裝等各方面都沒有規(guī)范的監(jiān)督程序,施工現(xiàn)場和施工過程中的質(zhì)量得不到有效的保證。

2.2 施工管理制度不夠完善

部分建設(shè)單位中，制度更新和完善不及時,對作業(yè)人員的要求不嚴(yán)格?；蛘咭恍┢髽I(yè)雖然更新了管理機制,但是因為沒有合適的管理人員,相應(yīng)的管理機制也沒有被徹底執(zhí)行。其次是有些工作人員在操作中,由于沒有進行及時的培訓(xùn),對操作及其馬虎。不認真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)刈袷夭僮髦贫?。另?由于意識不足,在施工中沒有發(fā)現(xiàn)問題點和漏洞，可能會導(dǎo)致系統(tǒng)在后期的使用過程中出現(xiàn)各種問題。同時施工公司缺乏科學(xué)的監(jiān)控也是重要原因。目前,技術(shù)的發(fā)展速度是不可預(yù)測的,但是,誰也不知道高速增長會不會帶來負面影響,因此,為了讓工程在高速增長的情況下也能保持健康和長久的發(fā)展,必須進行完善的項目管理。

2.3 部分施工人員專業(yè)素質(zhì)不達標(biāo)

部分企業(yè)中，其采用的房地產(chǎn)知識存在欠缺，從而其建設(shè)的工程難以保障廣大人民群眾的利益和安全。同時部分負責(zé)人及施工人員綜合素質(zhì)較低。目前仍然有很多建設(shè)人員素質(zhì)較低,在這種情況下,建設(shè)人員的各項操作容易存在不規(guī)范的情況。比如進場前,一些工人不穿戴防護設(shè)施,置身于施工危險之中。發(fā)生這種情況的原因是缺乏安全意識和質(zhì)量管理意識。在選擇施工人員時，施工人員的職業(yè)道德道德和專業(yè)資質(zhì)是必須考慮的內(nèi)容之一。員工的專業(yè)資質(zhì)是實踐的標(biāo)準(zhǔn)。行業(yè)應(yīng)嚴(yán)格對從業(yè)人員進行篩選,選擇專業(yè)素質(zhì)好的從業(yè)人員成為設(shè)計師或施工員。同時員工的道德也會影響工程的質(zhì)量。施工人員的職業(yè)道德不高便會滋生機會主義和利己主義，影響整個施工流程,更嚴(yán)重的會帶來很多安全隱患。

2.4 流程不合理

在房地產(chǎn)工程安裝過程中,存在分工不合理等問題。在安裝時若對工程的考慮不夠充分,經(jīng)常會造成室內(nèi)抹灰墻、管道裸露,若施工人員未按規(guī)范工藝要求施工,就對墻面造成較大的影響。另外，這種墻面的再裝修不僅浪費時間,還增加了人力和財力投入,使得建設(shè)成本在無形之中提高。同時部分單位安全生產(chǎn)投入少:房地產(chǎn)公司通常注重提高經(jīng)濟效益,投入到安全生產(chǎn)的設(shè)備和人員較少。一些施工現(xiàn)場的安全設(shè)施老化,破壞程度不一,缺乏高質(zhì)量的防護設(shè)施。

2.5 超高層建筑施工不達標(biāo)

現(xiàn)在城市的土地資源越來越少,已經(jīng)不能滿足城市發(fā)展的需要,在此背景下超高層房地產(chǎn)應(yīng)運而生。超高層房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)相比技術(shù)要求更高、工程更復(fù)雜,因此為了確保超高層房地產(chǎn)的質(zhì)量,就需要對施工技術(shù)管理提出更高的要求。但在實際房地產(chǎn)中,存在一些不可避免的問題。超高層房地產(chǎn)施工工藝特點鮮明難度很高。在施工的時候,自然環(huán)境和氣候的影響都是需要考慮的問題。超高層房地產(chǎn)由于具有比普通房地產(chǎn)更高的高度,由于晝夜溫差、季節(jié)變化、大地潮汐、風(fēng)荷載等因素使房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的縱向高度發(fā)生變化,如彎曲、扭曲、搖晃等,給施工過程帶來許多難以解決的問題,對施工安全造成威脅。因此,考慮到超高層房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的特殊性和施工管控的困難,超高層房地產(chǎn)施工管理中需要科學(xué)的施工安排以及強大的安全保障措施，但是當(dāng)下一些超高層房地產(chǎn)施工現(xiàn)場中依舊存在一些問題。例如，在測量中，一般情況下，工程測量儀器多，操作復(fù)雜。要求測量人員必須全面了解各種測量儀器并掌握測量的使用方法，且對這些儀器的能夠得心應(yīng)手，透徹了解儀器的各種特性。如果能夠全部滿足這些要求對于測量人員來說已經(jīng)是高要求的標(biāo)準(zhǔn)，那么在實際測量過程就會經(jīng)常出現(xiàn)非專業(yè)人員測量。由于對儀器的各種特性了解不夠全面，儀器使用不當(dāng)和保護不當(dāng)?shù)雀鞣N行為，都會影響到測量進度和準(zhǔn)確性，更是影響到房地產(chǎn)施工的進度。

2.6 房地產(chǎn)安全作業(yè)評價標(biāo)準(zhǔn)不完善

目前,中國房地產(chǎn)的安全檢查方式是通過親眼所見和前期經(jīng)驗積累來判斷。采用的評價表主要是《建筑工程安全生產(chǎn)檢驗標(biāo)準(zhǔn)評價表》(jgj59-2011)。利用表格給大檢查打分,以此為基礎(chǔ),給出“優(yōu)良”、“合格”和“不合格”三個等級,這個檢查難以對房地產(chǎn)的整體安全質(zhì)量進行綜合概括。

3、房地產(chǎn)市場運行與調(diào)控策略

3.1 健全房地產(chǎn)管理制度

房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展證明:一個地方的管理制度越健全，那么當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場可能就越發(fā)達。因此，想要促進房地產(chǎn)行業(yè)的長期繁榮，實現(xiàn)可持續(xù)的健康發(fā)展，健全的房地產(chǎn)管理制度就必不可少。我國已經(jīng)出臺了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，但在管理的過程中依舊存在一些問題。因此政策應(yīng)加強監(jiān)管手段，對房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的采購合同審核文本、銷售單據(jù)、廣告及房地產(chǎn)面積測量、銷售合同匯總、抵押登記手續(xù)等進行統(tǒng)一法律法規(guī)進行管理,以有效規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)。調(diào)整開發(fā)商實際經(jīng)營者的行為,從而確保房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的市場運作模式能夠始終保持正規(guī)狀態(tài)。同時應(yīng)在房地產(chǎn)市場管理中建立管理部門,對房地產(chǎn)市場需求進行一級管理,并在該市場中提供房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)政策咨詢及室內(nèi)裝修服務(wù)等。政府要要客觀分析房價,合理區(qū)別價格,對不同類型的住房實行不同的政策。高端住宅的消費群體一般為高收入人群,他們對住宅的質(zhì)量、設(shè)計、物業(yè)及周邊環(huán)境要求較高。對于這樣的住房政策,應(yīng)該給予合理的價格上漲空間。一般的住房消費階層,一般的中產(chǎn)階級,基本的住房生活需求可以滿足。對于這類住房,政府應(yīng)給予一定的優(yōu)惠政策,避免價格過高,影響這類消費群體的生活質(zhì)量。

3.2 在房地產(chǎn)市場中推進審計管理創(chuàng)新

隨著當(dāng)前精細化和高效管理的實行,根據(jù)需要積極利用現(xiàn)代信息化技術(shù)推進對房地產(chǎn)管理機制資金效益發(fā)揮的監(jiān)督,是管理審計人員應(yīng)重點思考的問題是題目。利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)的協(xié)同功能,可準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)審查所需材料。另外,通過準(zhǔn)確的成本管理量對比核算,可以有效地檢查成本管理計量誤差。通過信息化系統(tǒng)技術(shù)的應(yīng)用,確保審計基礎(chǔ)資料的透明度,為新時期的審計工作提供技術(shù)支持。同時，房地產(chǎn)要做到以下幾點。第一，注重管理機制的科學(xué)性。對于一些地方房地產(chǎn)急于求成的管理機制,審計部門要盡快對擬管理機制進行科學(xué)評估,堅決防止出現(xiàn)" 面子成本管理"。第二，注重突出民生成本管理。加強對涉及民生的難點熱點問題的審計監(jiān)督,促使地方房地產(chǎn)更多地關(guān)注和改進民生成本管理應(yīng)該促進善。第三，重視高風(fēng)險管理的監(jiān)督?；诔杀竟芾碚袠?biāo)投標(biāo)工作,重點關(guān)注管理審計環(huán)節(jié),對管理招標(biāo)文件、工作程序及合同各項條款等進行合規(guī)性審查。對于成本管理投資規(guī)模和比例,根據(jù)成本管理施工各階段的風(fēng)險因素,重視對建設(shè)過程的審計監(jiān)督,實施全過程跟蹤審計。對于成本管理管理超概算問題,審計人員將嚴(yán)格要求有關(guān)部門建立簽證變更審計制度。對成本管理管理現(xiàn)場簽證嚴(yán)格控制,并對變更管理嚴(yán)格審批工作程序,防止違規(guī)簽證行為的發(fā)生;對需要變更設(shè)計和追加投資成本管理量的管理,要嚴(yán)格履行審批程序,防止出現(xiàn)超計劃、超規(guī)模管理。

3.3 在房地產(chǎn)管理中選擇合理的計算方式

目前,房地產(chǎn)可根據(jù)自身實際情況選擇合理的計算方式,其中包括以下三種方式:那就是訂貨定額制、訂貨清單制、不訂貨清單制。因此相關(guān)人員應(yīng)合理選擇計算方式，以盡可能的控制成本。首先要通過計劃,充分理解各相關(guān)專業(yè)之間的協(xié)作和設(shè)計技術(shù)資料。接著根據(jù)成本管理量計算規(guī)則劃分管理。理解成本管理的整體情況,做好規(guī)劃。然后預(yù)算人員要意識到采集資料的時效性,使采集內(nèi)容充分正確。收取費用時,應(yīng)以當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)成本管理費用管理部門發(fā)布的文件和規(guī)定為準(zhǔn)。然后根據(jù)實際情況來決定費用。這在公正合理收費的同時必須兼顧兩個方面：保障國家和建設(shè)單位的利益、保障成本管理質(zhì)量。

3.4 組建專業(yè)的管理團隊

成本管理是一件嚴(yán)肅的事情。但一些房地產(chǎn)在進行成本管理時錯誤的理解了嚴(yán)肅的意義,在教育過程不考慮員工的個人情況、社會現(xiàn)實情況、房地產(chǎn)現(xiàn)狀,在進行成本管理時刻板的進行嚴(yán)肅的理解講解,不會融會貫通、不將其與工作實際與生活實際結(jié)合,使得工作人員在執(zhí)行時難以快速理解其內(nèi)的核心思想。另外,一些負責(zé)成本管理的人員對于成本管理的解讀較為膚淺,甚至一些人員在講解成本管理的過程中夾雜了過多的個人思想,從而對成本管理進行不恰當(dāng)?shù)慕庾x。這種形式的教育易誘導(dǎo)員工在工作過程中形成極端思想、錯誤思想,從而背離成本管理的初衷。因此，房地產(chǎn)必須提升政工人員的專業(yè)度，以更好的進行成本管理的工作。例如，經(jīng)常舉辦與管理機制成本管理有關(guān)的座談會。在以往的座談會中,講解人員大多是按照教條進行講解,這很難引起員工的興趣。事實上,講解人員應(yīng)積極創(chuàng)設(shè)教學(xué)的新模式,實現(xiàn)與成本管理教學(xué)授課的趣味性。例如,講解人員可巧妙地利用多媒體引導(dǎo)員工進行相關(guān)知識的學(xué)習(xí),例如觀看成本管理宣傳方面的視頻,以及主旋律電影等。幫助員工在潛移默化中受到正確的理念的影響。新形勢下,做好房地產(chǎn)政工工作,必須要增強政工工作的針對性,打造政工工作生力軍,緊密結(jié)合房地產(chǎn)文化。房地產(chǎn)應(yīng)尊重員工的本來的精神面貌,關(guān)注每個員工的思想的變化和心理上的影響,為員工樹立正確的思想觀念提供幫助,為其專業(yè)技能方面的學(xué)習(xí)和提高提供機會,通過更多的科學(xué)手段培養(yǎng)員工,增強他們在專業(yè)技術(shù)方面的能力。例如,通過邀請國內(nèi)外專業(yè)領(lǐng)域的專家進行交流和研討會等,有機會獲得更多的專業(yè)知識,從而提高員工的整體水平。另一方面,專業(yè)的人才儲備支付的工作也要注意,有必要不斷的積累的行業(yè)內(nèi)的各種人才,同時提高房地產(chǎn)的市場競爭力,更好的促進房地產(chǎn)文化的建設(shè)在發(fā)展的過程中不斷改善。

3.5 構(gòu)建信息化管理平臺

在現(xiàn)階段，我們正處在一個知識型、信息型社會當(dāng)中，傳統(tǒng)模式下的信息共享早已無法滿足當(dāng)前人們對于知識的需求。在新的時期下，就應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)管理的特點以及人們的實際需求，對可利用的房地產(chǎn)管理資源進行整合，在房地產(chǎn)中構(gòu)建大數(shù)據(jù)信息平臺，最大化地實現(xiàn)資源的共享，為房地產(chǎn)管理的持續(xù)發(fā)展提供保障。這對于房地產(chǎn)信息平臺資源的豐富、管理能力的提高都是非常關(guān)鍵的。在當(dāng)前的信息時代的背景下，房地產(chǎn)倡導(dǎo)大數(shù)據(jù)信息平臺的構(gòu)建是非常重要的，可以大力地突破房地產(chǎn)內(nèi)資源的限制，使得房地產(chǎn)管理的開展獲取到更多的資源，使得管理獲取到多元的保障。各級單位領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該意識到，房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)該著重學(xué)習(xí)的是單位負責(zé)財務(wù)管理的部分人員。所以，單位領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該積極組織單位負責(zé)財務(wù)和財務(wù)管理的員工加強自身業(yè)務(wù)能力，通過不定期或定期的相關(guān)政策培訓(xùn)，讓這部分人員從本質(zhì)上理解并運用好房地產(chǎn)市場調(diào)控中的具體內(nèi)容，通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)及時更新自身掌握的醫(yī)保制度和政策方面的理論知識，從多個方面提高單位財務(wù)人員的綜合能力和職業(yè)素養(yǎng)。單位領(lǐng)導(dǎo)還應(yīng)該對房地產(chǎn)內(nèi)部的財務(wù)部門工作進行優(yōu)化和改進，對相關(guān)內(nèi)容進行全方面的分析和計算，從根本上保證房地產(chǎn)的醫(yī)療保險業(yè)務(wù)能夠順利開展。在此過程中，主要可以從完善硬件設(shè)備、實現(xiàn)資源共享、縮短房地產(chǎn)管理差距、構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)平臺等方面使得大數(shù)據(jù)得到優(yōu)化，使得理想的房地產(chǎn)管理效果得到達成。要在大數(shù)據(jù)信息平臺中對遠程互動管理系統(tǒng)進行構(gòu)建，其中包含專遞信息平臺、信息平臺管理、管理評估、等各種各樣的模塊和資源，使得房地產(chǎn)管理可以借助互聯(lián)網(wǎng)對優(yōu)質(zhì)的大數(shù)據(jù)信息平臺進行構(gòu)建，使得信息平臺構(gòu)建的價值和優(yōu)勢得到最大化的展現(xiàn)。

3.6 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好質(zhì)量監(jiān)控

房地產(chǎn)建設(shè)中，材料質(zhì)量優(yōu)劣能夠直接影響建筑質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好建筑材料控制以及建筑整體質(zhì)量控制。房地產(chǎn)材料的管理主要包括多種內(nèi)容，其中分配工程機械設(shè)備的數(shù)量工程機械設(shè)備的數(shù)量不僅影響工程進度,而且對工程質(zhì)量也起著重要作用。房地產(chǎn)工程質(zhì)量的基礎(chǔ)是材料使用質(zhì)量的選擇，工程材料工應(yīng)嚴(yán)格按照執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),在確保貨物質(zhì)量的前提下,選擇最低價格的材料,材料大量采購運輸?shù)浆F(xiàn)場時,材料受模型、使用標(biāo)準(zhǔn)、使用期限等影響,其保存應(yīng)根據(jù)使用時間以及材料的特點進行儲存。在購置機械設(shè)備時,也要根據(jù)實際需求選擇設(shè)備,合理安排施工時間,合理制定施工方法,防止成本增加。設(shè)備通常會涉及很多零配件以及管線，如果施工過程中不加強對零部件質(zhì)量的管理，工程的整體質(zhì)量也就難以保證。因此相關(guān)企業(yè)應(yīng)對相應(yīng)配件、材料價格進行詳細名單進行公示。另外在施工過程中,工程完工后,還需要經(jīng)過嚴(yán)密的審查,在這個過程中,做層層限制,以保證工程質(zhì)量的可靠性。在一些工程中，盡管企業(yè)應(yīng)用的是進口材料,卻存在明顯的問題。為了避免大量出現(xiàn)這類問題，企業(yè)管理方有必要采取各種措施。如果工程施工中材料有明確的問題,就應(yīng)該立即對上級部門報告,全面調(diào)查不合格材料,施工中使用的所有材料都應(yīng)滿足工程設(shè)計的基本要求。

結(jié)語：

總的來說，房地產(chǎn)市場運行與調(diào)控中，政府相關(guān)部門應(yīng)該出臺更完善的法規(guī)以及規(guī)章流程，以更好的規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時，企業(yè)也必須做好管理，以確保建筑質(zhì)量。