文/王文超（河南國豐園置業(yè)有限公司）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行財務(wù)風(fēng)險管理時，需要摒棄以往落后的工作思路，認識到財務(wù)風(fēng)險管理在企業(yè)中的重要性，變革以往的工作模式，逐漸提高財務(wù)風(fēng)險控制本身的實效性，以促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展為主，優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險管理模式，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠在新時期下獲得平穩(wěn)的進步和發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的意義

為了使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠有充足的動力來進行財務(wù)風(fēng)險的管理，在實際工作中需要認真地分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的必要性，逐漸地優(yōu)化當(dāng)前的工作方案，從而使整體風(fēng)險管控水平能夠符合相關(guān)的要求。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目實施過程中具有規(guī)模龐大和生產(chǎn)周期較長的特點，會涉及不同的工作環(huán)節(jié)。例如土地整合以及財務(wù)融資等，并且在項目進行的過程中，其本身的復(fù)雜性特征非常突出，在實際建設(shè)時也會存在很多無法預(yù)測的風(fēng)險。如果沒有完善財務(wù)風(fēng)險管理模式，會因為項目的復(fù)雜性而增加風(fēng)險的發(fā)生幾率，從而對企業(yè)產(chǎn)生較大的影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)項目的實施特點優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險管理工作，減少對企業(yè)所產(chǎn)生的影響，并且還需要解決其中的各種矛盾沖突，推動企業(yè)在新時期下的穩(wěn)定進步。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要強化財務(wù)風(fēng)險控制工作，既要保證項目的準(zhǔn)確實施，還需要規(guī)避在后續(xù)項目建設(shè)中所存在的風(fēng)險問題，立足于企業(yè)的長久性發(fā)展，需要具備較強的預(yù)測意識，規(guī)避在財務(wù)管理工作中的各項風(fēng)險問題，并且結(jié)合以往工作經(jīng)驗，按照不同的風(fēng)險特點提出有效的應(yīng)對方案[1]。從而使風(fēng)險管理水平能夠得到全面提高，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新時期下的穩(wěn)定進步。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析

（一）政策把控難度大及投資決策失誤

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理時，要按照不同的風(fēng)險類型提出有效的應(yīng)對方案，逐漸增強風(fēng)險管理本身的實效性，從而使企業(yè)發(fā)展水平能夠得到全面提高。在當(dāng)前財務(wù)風(fēng)險中存在著政策把控難度大和投資決策失誤的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)資金運用方面造成了一定影響。財務(wù)風(fēng)險是包含企業(yè)可能喪失償債能力的風(fēng)險和股東利益的可辨性，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，需要根據(jù)投資項目的特點來考慮投資發(fā)生的實際利益，和預(yù)期利益相互比較，以此來減少對企業(yè)經(jīng)濟利潤所產(chǎn)生的損失[2]。但是在實際工作中存在的投資決策失誤問題較為突出，在房地產(chǎn)企業(yè)投資過程中，缺乏對風(fēng)險問題的有效認識，并且也沒有精準(zhǔn)性的判斷，無法規(guī)避在投資管理過程中所存在的風(fēng)險。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的投資力度在逐漸地增加，一部分企業(yè)在經(jīng)濟利潤的趨勢下，將投資放在利潤更高的商業(yè)住宅和高檔別墅中，對于一般的商業(yè)房和經(jīng)濟適用房的投資比例較小，這就導(dǎo)致了一般用房數(shù)量有限，價格暴漲。一旦一部分資源出現(xiàn)固定的問題，資金就無法快速地收回。如果在內(nèi)部出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)的問題，會使企業(yè)面臨較為嚴重的財務(wù)危機，所產(chǎn)生的后果較為嚴重。

另外，在國家政策的影響下，一部分土地和企業(yè)的融資方面存在諸多的束縛之處，加上房地產(chǎn)企業(yè)影響范圍較廣，如果沒有加強對市場發(fā)展動態(tài)的深入性分析，會在投資決策方面存在著諸多的矛盾，并且也無法做出精準(zhǔn)性的推測，增加了財務(wù)風(fēng)險問題的發(fā)生概率，使各個項目無法順利進行。

（二）融資渠道單一及資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，對資金需求較高，融資是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要需求。其中包含了內(nèi)部融資和外部融資等不同的組成部分，需要企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展方向統(tǒng)籌不同的資金模式，避免對項目的建設(shè)產(chǎn)生一定的影響。但是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中的融資風(fēng)險問題在逐漸突出，這主要是因為融資規(guī)模的高低是企業(yè)擴大規(guī)模、創(chuàng)造利益的主要保障，然而在當(dāng)前融資方式實施方面主要是以銀行貸款為主，流動性資產(chǎn)所占據(jù)的比例較少。如果在實際管理過程中沒有加強對融資風(fēng)險的科學(xué)控制，會引發(fā)較為嚴重的財務(wù)風(fēng)險，再加上國家政策限制，導(dǎo)致銀行貸款數(shù)額在逐漸降低，影響了企業(yè)規(guī)模的擴大，對當(dāng)前財務(wù)風(fēng)險管理造成了一定的影響。如果在融資過程中缺乏對外部環(huán)境的科學(xué)預(yù)判，也會導(dǎo)致融資風(fēng)險問題的發(fā)生。長此以往，會使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)出現(xiàn)不合理的問題，風(fēng)險控制的難度也會逐漸地增加。

（三）資金收回困難及資金鏈斷裂

資金收回困難和資金鏈的斷裂也是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式，在房地產(chǎn)項目實施過程中所包含的不確定因素較多，尤其是財務(wù)風(fēng)險問題非常突出。如果房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中忽視了對財務(wù)風(fēng)險的管理，會導(dǎo)致各項資金在回收方面出現(xiàn)較大的困難，也會影響資金鏈的科學(xué)運轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，成本核算會計核算為重點工作環(huán)節(jié)。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作精細化程度不足，導(dǎo)致風(fēng)險問題時有發(fā)生。另外，一部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中并沒有加強對財務(wù)風(fēng)險的科學(xué)認識，也沒有制定完善的內(nèi)部控制制度，存在著財務(wù)關(guān)系混亂的問題。在進行開發(fā)決策工作中，并沒有根據(jù)實際情況來進行風(fēng)險的有效應(yīng)對，也缺乏一定的決策經(jīng)驗，導(dǎo)致風(fēng)險評估效果在逐漸地降低，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響較為突出。另外在實際開發(fā)時并沒有加強對潛在風(fēng)險的有效了解和認識，導(dǎo)致資金鏈緊張的情況出現(xiàn)，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的對策

（一）投資決策科學(xué)化

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行財務(wù)風(fēng)險管理時，需要保證投資決策的科學(xué)化，要通過強化項目論證規(guī)避在財務(wù)管理過程中的風(fēng)險問題，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定進步提供重要的保障。房地產(chǎn)開發(fā)項目受到國家政策的調(diào)控，在投資決策過程需要充分地分析國家有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策變化，具備較強的預(yù)測意識，逐漸地優(yōu)化當(dāng)前的工作模式，并且還需要把握政策釋放的信號，以此來優(yōu)化當(dāng)前的工作體系，并且做好土地和貸款問題的有效調(diào)節(jié)，從而突出財務(wù)風(fēng)險管理工作本身的實效性[3]。在實際管理時，要通過行業(yè)政策引導(dǎo)企業(yè)正確的投資取向，合理地調(diào)配好現(xiàn)有的資源，并且還需要做好市場的調(diào)研以及整理，咨詢專家做好房地產(chǎn)投資項目的科學(xué)評估，站在風(fēng)險管理的角度去優(yōu)化當(dāng)前的管理模式，使各個方案能夠具備較強的可行性，減少在項目投資過程中的風(fēng)險投入，使財務(wù)風(fēng)險管理效果能夠得到全面的提高。在項目投資決策過程中，可以采取分散投資策略，正確地評估不同項目投資中的風(fēng)險，強化財務(wù)風(fēng)險的管理水平。在分散投資工作中，可以將投資地區(qū)風(fēng)險和投資時間風(fēng)險相互聯(lián)動，了解不同項目實施的時間以及區(qū)域的相關(guān)政策等，做好資源的統(tǒng)籌安排。根據(jù)不同的項目制定科學(xué)性較強的管理計劃，從而減少在財務(wù)投資方面的風(fēng)險。在進行財務(wù)風(fēng)險管理時，相關(guān)企業(yè)需要加強信息化建設(shè)的重視程度，將風(fēng)險意識貫穿于不同的發(fā)展環(huán)節(jié)，逐漸提高財務(wù)風(fēng)險管控本身的實效性，并且還需要和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相互匹配，逐漸地優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險的管理模式，整合有限的資源，減少在財務(wù)管理方面的風(fēng)險問題。從而使財務(wù)風(fēng)險管控效果能夠符合相關(guān)的要求，推動房地產(chǎn)企業(yè)在新時期下的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）融資途徑多元化

融資途徑的多元化能夠規(guī)避在以往單一融資中的各種問題，從而推動企業(yè)新時期下的穩(wěn)定發(fā)展。為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有較強的競爭優(yōu)勢，在實際管理過程中，相關(guān)企業(yè)需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為企業(yè)提供穩(wěn)定的資金鏈，減少對企業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的影響。當(dāng)前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)放債券或者是向銀行貸款的方式進行融資，通過這一方式會增加財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率，在企業(yè)融資渠道多元化的發(fā)展下，單一的結(jié)構(gòu)會讓企業(yè)出現(xiàn)較為嚴重的風(fēng)險問題。因此企業(yè)為了獲得進一步的發(fā)展，需要根據(jù)自身的發(fā)展方向，尋找其他的融資方式。通過多元化的融資，減少后續(xù)的風(fēng)險問題，從而使企業(yè)發(fā)展水平能夠得到全面地提高。在管理過程中，企業(yè)需要改善自身的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，適當(dāng)?shù)靥岣哔Y產(chǎn)比率，降低負債率，避免對資本結(jié)構(gòu)造成一定的影響。另外。也可以通過增加直接融資減少間接融資，防止出現(xiàn)資本管理不到位的問題。

例如，在融資渠道方面可以采取向銀行貸款以及股票等方式來進行有效的融資，同時還可以通過房地產(chǎn)信托投資基金引進外部投資，擴展新型的融資渠道，從而降低企業(yè)當(dāng)前的負債率[4]。在企業(yè)發(fā)展過程中需要適當(dāng)?shù)乜紤]資本發(fā)展需要，全面地了解不同融資方式的利弊問題，逐漸地改進當(dāng)前的工作方案，從而全面地提高融資渠道多元化的發(fā)展水平，真正地擺脫對以往單一機構(gòu)的依賴，分散在財務(wù)管理過程中的風(fēng)險問題，從而為企業(yè)今后的發(fā)展提供重要的幫助。企業(yè)在擴展融資渠道方面還要注重搭建高素質(zhì)的工作團隊，根據(jù)當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀，及時地識別在融資渠道中的風(fēng)險問題，提高風(fēng)險管控的效果，從而使風(fēng)險管理水平能夠符合相關(guān)的要求。

此外，在融資渠道多元化發(fā)展過程中，相關(guān)企業(yè)要加強對融資渠道的有效控制。在近年來，受國家宏觀調(diào)控和政策的影響，銀行貸款渠道越來越狹窄，進一步導(dǎo)致了后續(xù)融資風(fēng)險問題的發(fā)生。因此，在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)需要具備較強的靈活思維。通過創(chuàng)建長期和短期的融資渠道，建立銀行和房地產(chǎn)信貸公司為基礎(chǔ)的融資鏈條，具備較強的資金支持，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。企業(yè)需要在保證原有資金鏈的基礎(chǔ)上尋求不同的資金來源渠道，并加強對金融風(fēng)險問題的有效了解和認識，減少突發(fā)問題的發(fā)生概率，從而使企業(yè)管理水平能夠得到全面提高。另外，相關(guān)企業(yè)還可以和政府部門進行有效的協(xié)商，獲取政府政策的扶持和確定金融導(dǎo)向。在政策引導(dǎo)下減少不必要資金浪費，和企業(yè)發(fā)展融合，做好流動資金的科學(xué)管理，并且還需要確定資金回籠的周期，科學(xué)合理投入到不同的發(fā)展環(huán)節(jié)中，進一步使資金流動效益得到全面的提高。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)需要通過信息化的建設(shè)，加強對不同業(yè)務(wù)模式實施特點的深入監(jiān)督和管理，減少各個環(huán)節(jié)中的風(fēng)險問題，以增強風(fēng)險管理實效性為主，突出現(xiàn)代化的管理思路，從而提高風(fēng)險防范水平。

（三）加強抗風(fēng)險能力

在進行財務(wù)風(fēng)險控制工作中，企業(yè)需要通過強化財務(wù)預(yù)算管理，建立完善的預(yù)警機制，從而使企業(yè)本身的抗風(fēng)險能力能夠得到全面提高。房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)實施中對各項資金的需求量較大，為了減少風(fēng)險的發(fā)生概率，使各個項目能夠更加平穩(wěn)地運行，企業(yè)需要以提高資金利用率為主，有序地改革當(dāng)前的工作模式，從而使財務(wù)風(fēng)險管理效率能夠滿足相關(guān)的要求。在實際工作中，企業(yè)需要將重點放在預(yù)算管理工作中，建立有效的預(yù)算管理模式，實現(xiàn)各項資金的科學(xué)分配。同時還需要具備較強預(yù)測意識，根據(jù)相關(guān)的規(guī)章制度以及國家的相關(guān)政策，對各項收支經(jīng)營分配情況進行投資效益的準(zhǔn)確部署，落實宏觀性的工作思維，使各項資金利用率能夠得到全面提高[5]。另外，還需要對負責(zé)項目的所有內(nèi)容作出全面而系統(tǒng)性的預(yù)算管理，且要符合合理調(diào)控的要求，從而使各項資金規(guī)劃水平能夠得到全面提高，增強企業(yè)的抗風(fēng)險能力。在預(yù)算確定之后，相關(guān)部門需要加強對預(yù)算執(zhí)行情況的深入監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)問題，并進行有效的解決，逐漸地優(yōu)化當(dāng)前的管理模式，從而使企業(yè)預(yù)算執(zhí)行能力能夠得到全面提高，促進企業(yè)在新時期下的穩(wěn)定進步。與此同時，為了使其財務(wù)管理效果能夠得到全面提高。在實際工作中需要以政府政策為導(dǎo)向，增強整體的管理水平，落實精細化的工作思維，從而使財務(wù)管理能夠符合相關(guān)的要求。在實際工作中需要適當(dāng)調(diào)整當(dāng)前的財務(wù)管理方案，相關(guān)政府部門所制定的政策通常是以經(jīng)濟政策和土地改革政策為主，房地產(chǎn)企業(yè)要加深對經(jīng)濟動向的了解和認識，以資金市場為主要的基礎(chǔ)，調(diào)整現(xiàn)有的財務(wù)管理方案。同時還需要結(jié)合政府特殊的政策扶持了解項目的建設(shè)范圍，也可以和政府之間進行良好的溝通與交流，具備較強的動態(tài)化管理意識，及時地填補在風(fēng)險管理過程中的空白支出，從而使各個項目能夠更加穩(wěn)定地進行。房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)政策的變化情況，具備較強的風(fēng)險意識，設(shè)置相對應(yīng)的彈性空間，減少對項目進行所產(chǎn)生的影響，從而使項目能夠更加順利地進行。

四、結(jié)束語

在現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展進程中，需要加強對財務(wù)風(fēng)險管理的重視程度，優(yōu)化當(dāng)前的風(fēng)險控制方案，這樣不僅可以減少對企業(yè)所產(chǎn)生的影響，還能為項目的順利實施提供重要的保障。因此，相關(guān)企業(yè)需要根據(jù)實際情況把控項目進行中各個階段的風(fēng)險問題，根據(jù)市場的變化提高風(fēng)險管控工作本身的針對性，以此來幫助企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟效益。

相關(guān)鏈接

籌資風(fēng)險（Financial Risk），又稱財務(wù)風(fēng)險，它是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤（股東收益）的可變性。企業(yè)在籌資、投資和生產(chǎn)經(jīng)營活動各環(huán)節(jié)中無不承擔(dān)一定程度的風(fēng)險。企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險程度因負債方式、期限及資金使用方式等不同面臨的償債壓力也有所不同。因此，籌資決策除規(guī)劃資金需要數(shù)量，并以合適的方式籌措到所需資金以外，還必須正確權(quán)衡不同籌資方式下的風(fēng)險程度，并提出規(guī)避和防范風(fēng)險的措施。籌資活動是一個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點。一般企業(yè)籌集資金的主要目的，是為了擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，提高經(jīng)濟效益。企業(yè)為了取得更多的經(jīng)濟效益而進行籌資，必然會增加按期還本付息的籌資負擔(dān)，由于企業(yè)資金利潤率和借款利息率都具有不確定性（都可能提高或降低），從而使得企業(yè)資金利潤率可能高于或低于借款利息率。如果企業(yè)決策正確，管理有效，就可以實現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)（使企業(yè)的資金利潤率高于借款利息率）。但在市場經(jīng)濟條件下，由于市場行情的瞬息萬變，企業(yè)之間的競爭日益激烈，都可能導(dǎo)致決策失誤，管理措施失當(dāng)，從而使得籌集資金的使用效益具有很大的不確定性，由此產(chǎn)生了籌資風(fēng)險（Financial Risk）。