文/郝成波（山西碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

在當(dāng)前的社會發(fā)展經(jīng)濟形勢背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加嚴(yán)峻的市場競爭形勢，如何進一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實力，幫助企業(yè)在競爭中占據(jù)更有利的地位，就需要強化成本管理工作，讓房地產(chǎn)企業(yè)中的成本問題得到順利地解決，使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形勢更好，體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本管控的作用。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)中負(fù)責(zé)成本管控的工作人員能夠端正態(tài)度，改變思想，創(chuàng)新方法，實事求是。在工作的過程中了解企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀，明確其中存在的問題，提出各種可用的措施和方法，提升成本管控的質(zhì)量水平，最終為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展目標(biāo)提供更有利的條件。

一、房地產(chǎn)項目成本全過程管控的內(nèi)涵及價值

當(dāng)前針對工程成本的全過程管理控制的定義尚未完全明確，這種管理模式體現(xiàn)出更加廣泛性以及系統(tǒng)化的特點，涉及的主要內(nèi)容就是房地產(chǎn)項目中所有的建造成本整體費用，而針對工程成本進行全過程的管理，主要指的是將時間變化以及市場變動等工程中的全過程因素進行引入，對房地產(chǎn)項目成本的綜合性進行分析，讓房地產(chǎn)項目中的成本能夠控制在制定好的預(yù)算范圍中，體現(xiàn)出良好的管理效果。一般來說，工程成本主要包括價變量變以及定額取費的內(nèi)容。

房地產(chǎn)項目的成本全過程管理具有重要意義。首先是通過開展房地產(chǎn)項目的全過程成本管理，有利于實現(xiàn)成本控制目標(biāo)，滿足企業(yè)的經(jīng)濟利益。其次是在房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程中，開展全過程的成本控制管理也能產(chǎn)生良好的效果，這種管理模式更加獨特，同時也對管理人員提出更加嚴(yán)格的要求，需要管理人員有更加系統(tǒng)的理論知識、專業(yè)的工作能力以及較強的職業(yè)素養(yǎng)，可以真正意義上滿足房地產(chǎn)項目全過程成本管理的特殊需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在項目開展的過程中有必要建立全過程成本管控的模式，及時分析和處理在項目施工中存在的關(guān)鍵問題，讓項目的開展效果更理想，讓項目建設(shè)目標(biāo)順利實現(xiàn)，防止施工工期延誤。由于我國房地產(chǎn)工程項目的成本環(huán)境比較復(fù)雜，項目的運行情況以及項目的施工進度都可能會受到成本環(huán)境的影響，因此應(yīng)用房地產(chǎn)項目成本的全過程管理模式，對于項目的管理目標(biāo)實現(xiàn)有著重要意義。

二、房地產(chǎn)項目全過程成本管控的過程

（一）設(shè)計階段分析

房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段主要是指在工程設(shè)計方完成設(shè)計的圖紙之后，企業(yè)要積極參與到其中，并和設(shè)計人員進行圖紙方面的溝通，了解整個房地產(chǎn)項目的定位情況以及設(shè)計的方案，并和合同的設(shè)計方共同參與到圖紙的會審工作。審查時可能會由于施工設(shè)計圖紙的內(nèi)容較為豐富，忽視了細(xì)節(jié)處理，導(dǎo)致細(xì)節(jié)方面存在一些問題，在后續(xù)施工時就可能會產(chǎn)生影響，最終影響到整個房地產(chǎn)工程項目的造價管控效果。因此要在設(shè)計階段提出成本的優(yōu)化方案，主要是針對項目的定位以及項目的功能進行充分的分析，根據(jù)不同的設(shè)計內(nèi)容確定不同的造價控制重點，并結(jié)合現(xiàn)場的情況開展詳細(xì)的施工分析，確定施工項目的可行性、工程造價的經(jīng)濟性以及工程技術(shù)的合理性，提升了設(shè)計的質(zhì)量，使造價的管理效果得到優(yōu)化，保障施工結(jié)果。

（二）招標(biāo)階段分析

房地產(chǎn)項目的招標(biāo)階段成本控制措施，主要是要提高投標(biāo)報價的競爭性效果，在報價的評價環(huán)節(jié)應(yīng)更加科學(xué)合理，盡量選擇技術(shù)可靠、價格較低的投標(biāo)單位。另外是要使用工程量清單招標(biāo)的方式，在合同中明確具體的施工范圍以及工程的進度和工程質(zhì)量、結(jié)款的方式，以及施工過程中無法達到施工的要求和條件時具體的處理措施和方法。

（三）實施階段分析

在房地產(chǎn)項目的施工過程中，工程項目成本、質(zhì)量以及周期之間存在緊密關(guān)聯(lián)，這些內(nèi)容之間相互影響，相互制約，而質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)也會隨著工程項目的投入資金大小產(chǎn)生具體的變化。具體來說，如果房地產(chǎn)工程項目的工期縮短或者是延長，都要增加資金以及相關(guān)資源的投入。在施工的過程中，可以優(yōu)化的成本內(nèi)容實際上也比較多樣化，這就需要結(jié)合施工現(xiàn)場的實際情況采取合理的措施和方法，保障房地產(chǎn)項目的全過程管理控制成果。

（四）合同階段分析

房地產(chǎn)工程項目中的合同能對雙方的行為進行規(guī)范和約束，這也會對成本的控制產(chǎn)生極大的影響。合同中包括工程價款的具體調(diào)整范圍以及工程價款的使用程序和計算的方式，工程現(xiàn)場的設(shè)計變更方法、現(xiàn)場的簽證等多個方面的內(nèi)容，都是需要規(guī)定的內(nèi)容。

比如合同中的自然災(zāi)害要達到怎樣的程度才能夠?qū)⑵湔J(rèn)定為不可抗力，可能沒有得到明確的約定，這就需要雙方的當(dāng)事人能夠在合同中對這些重要的問題進行明確，防止在施工的過程中出現(xiàn)糾紛而產(chǎn)生嚴(yán)重的資金浪費，使整體施工成本管理效果得到進一步的提升[1]。

（五）結(jié)算階段分析

通過針對房地產(chǎn)工程項目的結(jié)算進行的分析，詳細(xì)說明在施工的過程中導(dǎo)致合同金額增加的主要原因，在結(jié)算時要提取項目最終的結(jié)算指標(biāo)，和施工的設(shè)計部門以及具體的施工部門之間相互進行溝通和交流，搜集施工過程中的關(guān)鍵資料，并督促檢查施工單位所準(zhǔn)備的竣工結(jié)算資料，為后續(xù)的工程結(jié)算奠定良好的基礎(chǔ)，保證結(jié)算工作順利按期完成。針對結(jié)算審核過程中出現(xiàn)現(xiàn)場簽證變更的情況要及時復(fù)核，結(jié)合現(xiàn)場的情況來了解施工的狀態(tài)以及結(jié)算過程中存在不合理問題的主要原因，讓施工工作的開展效果更加理想。

三、房地產(chǎn)項目全過程成本管控遇到的問題

首先，房地產(chǎn)項目全過程成本管控的制度體系沒有充分明確。制度體系是保障各項工作開展的重要參考依據(jù)及行動準(zhǔn)則，包括公司的管理制度以及國家方面的規(guī)范性制度等，而成本管控制度是房地產(chǎn)項目成本管控運行過程中參考的重要依據(jù)，當(dāng)項目中的成本管理控制體系太過于零散，不是一個整體，也無法體現(xiàn)出應(yīng)用價值時，就會導(dǎo)致成本管控過程中的具體問題無法得到及時的處理和解決，讓房地產(chǎn)項目的內(nèi)外部之間無法緊密的配合，進而會導(dǎo)致成本管控成效不理想[2]。

其次，房地產(chǎn)項目全過程成本管控的責(zé)任無法得到嚴(yán)格落實。在項目開展過程中，對于成本管控的責(zé)任不夠明確，讓責(zé)任制度規(guī)范無法得到嚴(yán)格的落實，更加無法使管控的責(zé)任清晰明確，讓各方承擔(dān)的責(zé)任不足，出現(xiàn)成本管控計劃落后的問題，導(dǎo)致在地產(chǎn)項目中由于成本管控責(zé)任重疊而推諉扯皮的現(xiàn)象不斷產(chǎn)生，嚴(yán)重影響到管控工作的效率和整體的質(zhì)量，因此需要對此加以關(guān)注。

最后是房地產(chǎn)項目工程預(yù)結(jié)算編審的管控力度不足。工程項目在預(yù)算管理過程中一系列的內(nèi)容比較豐富，是一個由淺及深的過程，要精準(zhǔn)地反映出整個建設(shè)工程的實際造價情況。而在這些細(xì)節(jié)方面對于工程預(yù)算結(jié)算的編制和審核本身是成本管控中的重點，其工作內(nèi)容極為廣泛，細(xì)節(jié)豐富，會消耗大量的時間和精力，對于預(yù)結(jié)算編制審核的監(jiān)控存在不足，導(dǎo)致預(yù)結(jié)算的編制審核效果并不是十分理想，同樣也會影響到全過程成本管控的最終效果和質(zhì)量[3]。

四、房地產(chǎn)項目全過程成本管控的措施

（一）投資開發(fā)階段成本管控的分析

房地產(chǎn)項目投資決策的過程中，需要有可行性研究報告來為其提供支撐，并將房地產(chǎn)項目的投資估算編制工作落實到位。房地產(chǎn)項目中的可行性研究報告所涉及的內(nèi)容主要包含技術(shù)條件、經(jīng)濟狀態(tài)以及社會環(huán)境等多元化的內(nèi)容，能夠針對整個建設(shè)項目的方案進行合理的論證和分析，幫助房地產(chǎn)項目的投資決策部門獲得詳細(xì)的參考資料。投資估算情況實際上會對整個工程項目的建設(shè)規(guī)模以及設(shè)計方案產(chǎn)生較大的影響，也會對整個項目的正常開展造成影響。與此同時，在房地產(chǎn)項目的成本管理以及控制過程中，也能夠基于宏觀調(diào)控的角度對整個項目進行經(jīng)濟評價以及財務(wù)評價的工作，讓咨詢效果以及評審的狀態(tài)充分體現(xiàn)，同時也可以在房地產(chǎn)工程項目的全過程回收期指標(biāo)方面得到充分的展現(xiàn)。另外，在項目研究的過程中也可以針對某些具體的指標(biāo)進行敏感性分析，判斷在全面審查的過程中投資估算編制指標(biāo)是否符合工程項目的審查重點要求，為后續(xù)房地產(chǎn)工程項目的成本管控規(guī)劃設(shè)計開展創(chuàng)造有利的條件[4]。

（二）規(guī)劃設(shè)計階段成本管控的分析

房地產(chǎn)工程項目的設(shè)計環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)綜合考慮項目的造價，設(shè)計師和現(xiàn)場施工人員密切溝通，到現(xiàn)場進行實地勘察，掌握現(xiàn)場情況，還要結(jié)合先進的技術(shù)以及限額設(shè)計方式達到房地產(chǎn)工程項目設(shè)計的目標(biāo)，最大意義上達到降本增效的要求。在房地產(chǎn)工程項目的設(shè)計過程中，同樣需要嚴(yán)格遵循國家方面的各項法律法規(guī)要求，絕對不能出現(xiàn)為了控制造價而忽視質(zhì)量以及安全性方面的問題，最終要讓房地產(chǎn)工程項目中的資金利用率最大化，使房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益進一步增加。在房地產(chǎn)工程項目的施工圖紙設(shè)計完成之后，要組織開展圖紙的會審，針對圖紙中存在的問題進一步審核、確認(rèn)優(yōu)化，讓最終的圖紙效果和實際的情況更加匹配，防止出現(xiàn)工程的變更導(dǎo)致工程的造價受到影響，進一步保障工程的施工進度[5]。

（三）成本投招標(biāo)階段成本管控的分析

房地產(chǎn)項目在投招標(biāo)環(huán)節(jié)開展的成本控制同樣比較關(guān)鍵，首先是在這個過程中要確保投標(biāo)的報價具有市場競爭力，在項目中可以使用招標(biāo)的方式邀請能力較強的企業(yè)參與招標(biāo)，結(jié)合實際情況對于報價進行有效評價。使用評審的最低投標(biāo)價法進行評價，選擇質(zhì)量方面更加可靠，技術(shù)水平更高更先進，價格最低的投標(biāo)單位。另外要使用工程量清單招標(biāo)的模式，在合同中可以設(shè)定風(fēng)險的包干范圍，并且針對整個房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量、施工的進度、付款的節(jié)點、付款的模式、結(jié)算的條件等多個方面的內(nèi)容進行明確的規(guī)定，讓房地產(chǎn)項目中的成本管理效果更好，最終能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在盡量降低風(fēng)險的基礎(chǔ)上控制人工費用以及各種材料費用，保障工程項目的順利有序開展[6]。

（四）工程運營階段成本管控的分析

房地產(chǎn)項目工程運營管理過程中，加強成本管控需要體現(xiàn)出全面性的特點。首先是要針對現(xiàn)場使用的設(shè)備、儀器、材料進行成本控制，要求明確嚴(yán)格按照有關(guān)方面的要求開展相關(guān)文件資料的檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，并對其進行解決。通過工程量清單的審核來保證工程量的完整性，防止在施工過程中產(chǎn)生工程量計算錯誤或者遺漏的問題導(dǎo)致投資方遭受極大的損失。其次是需要加強房地產(chǎn)工程項目現(xiàn)場的設(shè)計變更以及現(xiàn)場的簽證管理，在每一項工程項目施工開展之前要進行集中的圖紙會審以及技術(shù)交底，防止出現(xiàn)返工問題，也要加強現(xiàn)場簽證的嚴(yán)格化監(jiān)管，確保操作程序的合規(guī)性。并針對原始的材料進行妥善的保存，為索賠提供準(zhǔn)確的憑證，還需要針對項目的費用情況以及進度進行嚴(yán)格的監(jiān)管，對于整個工程項目進行全面的投資預(yù)測，對比實際的投資以及預(yù)測的數(shù)值，判斷差異性產(chǎn)生的具體原因，讓最終的資金使用計劃更符合實際情況。

如果發(fā)現(xiàn)在項目執(zhí)行過程中出現(xiàn)較大的偏差，則需要對其進行及時的處理，以保證房地產(chǎn)工程項目施工工作的有序進行[7]。

（五）營銷管理階段成本管控的分析

近些年房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度極快，人民群眾生活質(zhì)量水平的提升以及經(jīng)濟收入的增加之間存在著緊密的關(guān)聯(lián)性。當(dāng)前市場中開售的樓盤銷售情況和樓盤的知名度存在緊密的關(guān)聯(lián)性，也就是說品牌效應(yīng)比較明顯。在開發(fā)商的品牌建設(shè)以及營銷策劃過程中會付出更多的關(guān)注，但是實際獲得的營銷效果卻無法得到保障，這主要是由于在開發(fā)商的廣告設(shè)計方面，可能會更加關(guān)注設(shè)計作品的藝術(shù)性效果，而削弱了其他特點的重視。另外則是在具體銷售執(zhí)行過程中，導(dǎo)致不同的樓盤之間競爭水平體現(xiàn)出了層次較低的特點，銷售人員在現(xiàn)場接待客戶以及客戶的追蹤方面都存在著不足，最終的效果和廣告的宣傳之間無法保持一致。在營銷管理環(huán)節(jié)也同樣需要關(guān)注成本的管控，也就是說要密切配合好廣告營銷策劃的工作，讓廣告宣傳以及銷售口徑保持高度的一致性，這樣才能夠建立良好的房地產(chǎn)企業(yè)品牌形象，使項目操作的效果更加理想，加速房地產(chǎn)項目整體的銷售進程[8]。

五、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)施工企業(yè)有著明顯的經(jīng)濟指向性特點，在其開展施工的過程中，有必要將成本管理工作放在重要的一個環(huán)節(jié)，而開展房地產(chǎn)企業(yè)的全過程成本控制時，需要從每一個方面加強管理，這就需要建立一套更加完善的成本管控體系，規(guī)范成本管控的行為，明確成本管控的原則，提高管控的意識，采取多元化的管控措施，加強成本的管理，對施工過程中所有可能會導(dǎo)致成本增加的要素進行把控，使房地產(chǎn)施工企業(yè)獲得更多的收益。

相關(guān)鏈接

房地產(chǎn)項目構(gòu)思是指對未來項目的目標(biāo)、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設(shè)想與初步界定。它是一種創(chuàng)造性地探索過程，是項目策劃的基礎(chǔ)和首要步驟，其實質(zhì)在于挖掘企業(yè)可能捕捉到的市場機會。項目構(gòu)思的好壞，不僅直接影響到整個項目策劃的成敗，而且關(guān)系到項目策劃過程的繁簡、工作量的大小等。

任何項目都從構(gòu)思開始，項目構(gòu)思常常來自于項目的上層系統(tǒng)（即國家、部門、企業(yè)等）的現(xiàn)存需求、戰(zhàn)略、問題和可能性。根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目和不同的項目參與者，房地產(chǎn)項目的起因不同，在通常情況下，項目起因于：

1.項目上層系統(tǒng)通過市場研究發(fā)現(xiàn)的新的投資機會和投資領(lǐng)域，如潛在的龐大的房地產(chǎn)市場需求，房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的變化而進行投資結(jié)構(gòu)的改善、生產(chǎn)經(jīng)營范圍的擴大、新技術(shù)的采用等；

2.項目上層系統(tǒng)通過市場研究發(fā)現(xiàn)戰(zhàn)略，如目前為了解決城市中低收入居民住房困難問題，國家實施了經(jīng)濟適用房的建設(shè)戰(zhàn)略，為解決城市低收入居民住房問題，實施了廉租房建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略等；

3.上層系統(tǒng)運行過程中存在一定的困難和問題，如在全面實施住房商品化購買的體制下，由于城市居民收入的不均衡性，且收入差距較大，應(yīng)采取多層次的住房供應(yīng)體系，從而形成了不同房地產(chǎn)項目的構(gòu)思等。