陳 振，孫英豪，張 銘

（山東高速齊魯建設集團裝飾工程有限公司，山東 濟南 250000）

隨著我國的城市化進程加快，以及城市建設的快速發(fā)展，很多城市的老舊小區(qū)都出現(xiàn)了公共設施老化、火災事故隱患增加、缺少停車場地等問題，直接影響到了小區(qū)居民的正常生活，所以城市開展了對城市老舊小區(qū)的改造工作。雖然老舊小區(qū)改造在推進過程中已經(jīng)獲得了明顯的成效，但是融資困難等問題依舊困擾著小區(qū)改造工作的進行。為了滿足中國經(jīng)濟高質量發(fā)展的需求，老舊小區(qū)也要堅持可持續(xù)發(fā)展的改造理念，必須解決目前老舊小區(qū)改造在可持續(xù)發(fā)展中的阻礙和問題，迎合經(jīng)濟建設、國家發(fā)展的可持續(xù)要求。

1 老舊小區(qū)改造的可持續(xù)發(fā)展分析

可持續(xù)發(fā)展是一種不僅滿足當下需求，在發(fā)展過程中也充分考慮未來發(fā)展需要的發(fā)展理念，所以在制定發(fā)展政策時，要確保發(fā)展政策不會影響發(fā)展?jié)摿?。對可持續(xù)發(fā)展的研究，一直受到經(jīng)濟、社會、管理研究者的關注，是一項具有較高綜合性的研究內容。老舊小區(qū)的發(fā)展也可以融入可持續(xù)發(fā)展理念，但是在制定發(fā)展策略過程中，需要做好對居民的組織協(xié)作、合理進行統(tǒng)籌規(guī)劃、規(guī)范改造過程中不同主體的行為、使用低碳技術開展小區(qū)的改造工作。此外，也要考慮對小區(qū)未來運營的需求，建立具有可持續(xù)發(fā)展屬性的生活方式。所以，在可持續(xù)發(fā)展理念下的老舊小區(qū)改造工作，必須綜合考慮社會、經(jīng)濟、環(huán)境等多方面需求，建立起最合理的可持續(xù)發(fā)展理念。

在實際的改造工作中，老舊小區(qū)的改造工作會受到很多方面的影響，使得可持續(xù)發(fā)展理念的貫徹會受到一定的阻礙。比如改造項目的行業(yè)標準不完善、改造過程中居民意見不統(tǒng)一，導致老舊小區(qū)在改造過程中，可能會偏離過去可持續(xù)發(fā)展的改造方向，導致項目朝著不可持續(xù)的方向發(fā)展。因此對老舊小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展改造應該遵循小區(qū)的情況制定更為具體、合理的改造政策，研究老舊小區(qū)發(fā)展過程中的主要影響因素，解決發(fā)展過程中的阻礙，從而滿足可持續(xù)發(fā)展的需求。

2 老舊小區(qū)可持續(xù)發(fā)展的阻礙因素

2.1 制度因素

目前存在的一些制度和可持續(xù)發(fā)展理念存在沖突，尤其在老舊小區(qū)改造項目的執(zhí)行過程中沖突更為明顯，使得改造項目的參與者不能貫徹可持續(xù)發(fā)展理念，直接影響老舊小區(qū)改造中的可持續(xù)發(fā)展水平

標準規(guī)范問題。我國的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作需要遵守相關的標準規(guī)范，需要做好頂層設計，加強政府和相關機構的支持。但是目前針對老舊小區(qū)改造的規(guī)范還比較少，導致改造工作人員并沒有將規(guī)范作為支持，或者在一些城市中，傳統(tǒng)的改造規(guī)范和可持續(xù)發(fā)展的理念并不相符，導致老舊小區(qū)改造交付標準存在問題，或者改造技術使用的統(tǒng)一性不強，增加了改造工作的技術風險。

改造政策問題。老舊小區(qū)的改造工作并不是簡單地進行小區(qū)中各項設施的升級，包括停車場建設、電梯設置等等，都需要考慮權屬、投資、利益分配等問題，導致在改造過程中可能會出現(xiàn)一系列的利益沖突。目前在制定改造政策時可能沒有注意這些關鍵內容，會影響改造工作的持續(xù)進行。

激勵機制不足。老舊小區(qū)改造需要社會的參與，但是改造項目的收益存在一定的不足，雖然現(xiàn)有的研究、實踐中都對老舊小區(qū)未來運營、物業(yè)管理等層面進行過探索，但依然沒有明確清晰的應力模式，影響潛在參與者對老舊小區(qū)改造的預期，存在改造動力不足等問題。政府并沒有出臺相應的激勵機制，也不利于可持續(xù)性發(fā)展體系的形成，對提升小區(qū)改造的效率也沒有足夠的推動作用。

2.2 經(jīng)濟因素

老舊小區(qū)的改造工作需要投入資金、人員、物質，必然牽扯大量的資金問題。由于缺少有效的盈利手段，以及缺少相關的經(jīng)濟環(huán)境，資金上對老舊小區(qū)的改造也產(chǎn)生了不小的阻礙。

融資渠道單一。老舊小區(qū)改造的資金來源仍然以地方政府籌措資金為主，省級政府、中央政府會對老舊小區(qū)改造項目進行一定的補貼，以滿足老舊小區(qū)改造的資金需求。相對而言，老舊小區(qū)改造的獲益者——老舊小區(qū)中的居民，對老舊小區(qū)改造的出資意愿非常低，一方面來自于這些居民本身經(jīng)濟實力比較差，還有一些居民會受到周圍不出資的居民影響。地方政府開展老舊小區(qū)改造工作要承受的巨大的財政壓力，增加政府負債、導致老舊小區(qū)的資金緊張，直接影響了老舊小區(qū)改造的可持續(xù)發(fā)展，甚至會導致正在推進的改造項目因為資金問題暫停。

投資回報率低。老舊小區(qū)改造工作很難獲得收益，很難吸引企業(yè)參與到老舊小區(qū)的改造中。一些老舊小區(qū)改造項目采取出售物業(yè)運營權的做法，由企業(yè)負責改造工作，日后負責對改造后小區(qū)的運營，獲得物業(yè)收入。但是，很多老舊小區(qū)的入住率很低，改造之后物業(yè)費用收取十分困難，尤其在經(jīng)濟欠發(fā)達城市，老舊小區(qū)改造難以獲得收益。導致收益不足的另一個問題在于老舊小區(qū)改造后收益的產(chǎn)業(yè)鏈條比較單一，僅僅包括收取物業(yè)費用一種方式，其他獲取收益的方式，目前在國內探索比較少。

物業(yè)公司運營困難。老舊小區(qū)投入運營以后，物業(yè)存在收費低、收費難的問題，直接影響了老舊小區(qū)未來的收益水平。目前老舊小區(qū)的老齡化比較嚴重，或者小區(qū)內以租客為主，流動量非常大，很難保持穩(wěn)定的物業(yè)費用收益。由于老舊小區(qū)在建設過程中理念落后，導致改造后也往往很難建立高效率的物業(yè)基礎設施。

2.3 社會環(huán)境因素

在實際改造過程中，由于技術、標準、成本控制等方面的影響，對老舊小區(qū)的改造一般都局限在外立面保溫、給排水系統(tǒng)，或者單純完成某一單項的改造施工。很多改造項目并沒有根據(jù)居民的實際需求進行項目的整體規(guī)劃，因此改造后的節(jié)能減排效果很差。小區(qū)居民、業(yè)主對改造的認識比較差，很多居民并不認為改造可以給他們帶來直接的收益，因此對改造項目參與度很低，直接導致改造工作難以有序進行。很多老舊小區(qū)并沒有建立業(yè)委會組織，影響了小區(qū)改造過程中項目負責人員和居民溝通。同時，很多老舊小區(qū)以中老年人為主，思想相對比較保守，對使用全新技術比較抗拒，項目負責人員和居民交流也存在一定的困難，很難給居民講解改造技術，而且在通過網(wǎng)絡進行調查中也難以貫徹執(zhí)行。

2.4 工程相關因素

老舊小區(qū)周圍交通情況相對比較差，導致改造工作占道時間比較長，施工衛(wèi)生控制困難，噪聲擾民問題較多。很多老舊建筑和新型建筑的結構有很大區(qū)別，施工過程中對人員的組織要求比較特殊，如果施工單位組織能力不足，就會給工程造成比較嚴重的質量隱患。很多改造工程在改造初期的準備工作存在不足，導致規(guī)劃不科學、圖紙不斷變更，使得小區(qū)在經(jīng)過改造之后依然很難滿足需求，造成施工的協(xié)調工作存在較大的困難。為了獲得更高的施工收益，一些施工人員可能會降低工程施工質量，不利于工程后期投入使用。

3 老舊小區(qū)的改造對策

3.1 加強可持續(xù)發(fā)展制度的建設

做好制度建設可以完善對老舊小區(qū)改造的頂層設計，給項目提供明確、正確的方向，建立制度體系的過程中，應該建立具有較強操作性的條例、標準，給老舊小區(qū)的改造工作提供支持。制度中對基層的治理體系需要提出明確建設要求，根據(jù)政府政策，建立起自上而下的管理和決策機制，建立政府和居民共管、部門協(xié)同開展管理、保證各個參與主體互動的管理方法，以保證在管理過程中形成高效的是決策機制，加快老舊小區(qū)改造工作的進程。改造工作執(zhí)行中，需要有效的管理制度，所以需要簡化、完善相關審批程序，提升審批的高效性，強化不同組織之間的聯(lián)動工作效果，相關政策應充分結合小區(qū)建設的具體情況，保證政策的適宜性，減少老舊小區(qū)改造過程中存在的浪費，提升工作效率。圍繞社區(qū)建立起更為全面的管理體系，吸引更多主體參與到老舊小區(qū)的改造中。保證相關制度能充分調動有關的社會力量，形成現(xiàn)代化水平較高的管理體系。

3.2 滿足經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求

維持經(jīng)濟方面的可持續(xù)發(fā)展，是老舊小區(qū)改造項目得到支持的關鍵，可以解決地方在老舊小區(qū)改造過程中存在的資金困難，形成全新的經(jīng)濟發(fā)展模式，有利于促進經(jīng)濟發(fā)展，帶動就業(yè)，建立起有活力的老舊小區(qū)改造市場。為此，應該充分研究區(qū)域內需要進行改造的老舊小區(qū)，對多個老舊小區(qū)進行組團改造，從整體上制定改造策略，挖掘老舊小區(qū)改造的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Α榱私鉀Q融資困難的問題，可以吸引社會資本參與老舊小區(qū)的改造工作，在選擇社會資本時，應該充分考慮企業(yè)的運營能力、過去對項目開發(fā)的業(yè)績，選擇最具有能力的企業(yè)牽頭項目，從而有效整合投資資金、項目設計方案、合理安排工程施工。改造項目需要具備更為系統(tǒng)的回報機制，在吸引高資質、高技術水平企業(yè)的同時，也要改善項目的管理機制，確保資金被充分使用。針對老舊小區(qū)改造范圍和周邊，應不斷盤活相關資源，推動改造工作水平提升。

3.3 創(chuàng)造符合可持續(xù)發(fā)展的社會環(huán)境

在進行老舊小區(qū)改造工作之前，應該針對小區(qū)的建設做好宣傳工作，改變小區(qū)居民的觀念，使其能夠接受老舊小區(qū)改造的投資需求，提升居民之間對改造工作的認可度。相關人員可以做好對民意征詢，通過互聯(lián)網(wǎng)等渠道收集民意，了解民眾訴求，并使民眾參與到老舊小區(qū)改造的項目當中，讓民眾對老舊小區(qū)改造具有更高的投資、監(jiān)督激進性。制定老舊小區(qū)改造計劃、施工建設計劃時，必須及時發(fā)布老舊小區(qū)改造進度信息，提升業(yè)主參與的責任感、責任意識，增加社會方面的監(jiān)督渠道，確保老舊小區(qū)改造工作的順利進行。在改造過程中，也要不斷引入高水平人才和使用綠色環(huán)保技術，將節(jié)能減排、海綿化改造理念融入到小區(qū)的改造當中，提升老舊小區(qū)改造的綠色化水準，并在改造的過程中宣傳低碳生活理念，改變居民的行為和生活方式。

3.4 工程的可持續(xù)性政策

為確保工程進行的可持續(xù)性，改造過程中要確保居的社區(qū)歸屬感、滿意度，提升社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展治理水平。因此需要完善和強化工程建設的問責機制和監(jiān)督管理機制，讓廣大群眾能參與到對工程質量的監(jiān)督工作中，建立更為合理、先進的工程建設標準，滿足老舊小區(qū)改造的工程建設理念。比如需要分析老舊小區(qū)內群體的年齡段，分析這類人群的生活需求，設立智能化設施，方便居住者的生活。

3.5 建立可持續(xù)的管理方式

對老舊小區(qū)改造的后期管理，也要堅持可持續(xù)化管理方法，減少未來運營過程中存在的矛盾和沖突?？梢越⑵饦I(yè)主委員會，引入物業(yè)管理公司，做好小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司的民意調查，獲取小區(qū)居民對物業(yè)公司的滿意度，并針對物業(yè)公司的表現(xiàn)建立起獎懲機制。很多老舊小區(qū)的物業(yè)管理部門水平都存在水平問題，通過監(jiān)督、民意調查機制可以形成良性的發(fā)展循環(huán)。政府也要堅持因地制宜原則制定老舊小區(qū)的改造方案和管理方案，加快審批工作的進行，保證改造工作的順利執(zhí)行。針對小區(qū)改造也要做好對能耗情況的、碳排放量的分析，獲得最佳的治理方案，對劣質工程也要建立懲罰機制。

4 結束語

老舊小區(qū)改造工作影響因素較多，需要解決改造過程中存在的利益沖突問題、制度問題、標準問題，必須革新城市原本的管理模式，完善小區(qū)的管理方式，推動管理水平提升。在改進過程中，應該根據(jù)可持續(xù)發(fā)展的需求進行改造項目的策劃，合理進行經(jīng)濟、環(huán)境、制度等方面的建設，為改造工作創(chuàng)造良好條件，減少小區(qū)可持續(xù)發(fā)展的威脅。