黃奕淇，曲衛(wèi)東

（中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院，北京 100872）

1 引言

自2004年以來(lái)，我國(guó)全面實(shí)施經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的市場(chǎng)化配置，土地出讓政策成為房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的重要組成部分。隨著城市土地資源的日益稀缺，土地出讓價(jià)格快速上漲，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)非理性拿地策略導(dǎo)致土地競(jìng)價(jià)激烈，住宅用地出讓中“地王”頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲[1]；另一方面，土地出讓收入占地方財(cái)政總收入比重不斷提高，加深了地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)[2]。為抑制地價(jià)上漲過(guò)快、規(guī)范地方政府住宅用地供應(yīng)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，2021年2月，自然資源部發(fā)布住宅用地分類(lèi)調(diào)控文件，要求22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施“兩集中”供地，由原來(lái)的不定時(shí)出讓改為全年不多于三次的集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)[3]?！皟杉小闭咴诙唐趦?nèi)能否實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，新的土地出讓規(guī)則對(duì)土地出讓價(jià)格的形成有何影響，是本文關(guān)注的主要問(wèn)題。

伴隨著國(guó)內(nèi)土地出讓市場(chǎng)實(shí)踐不斷積累，學(xué)界有關(guān)土地出讓價(jià)格影響因素的研究日益豐富。一部分從預(yù)期理論的視角研究地價(jià)的形成，認(rèn)為地價(jià)快速上漲的主因并非出讓方式，而是高房?jī)r(jià)帶來(lái)的增長(zhǎng)預(yù)期[1]，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期刺激了開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍、在拍賣(mài)過(guò)程中推高地價(jià)的內(nèi)在動(dòng)機(jī)[4]。土地出讓的溢價(jià)率能夠反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)與項(xiàng)目的收益預(yù)期，出讓價(jià)超過(guò)起拍價(jià)的溢價(jià)說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)持有樂(lè)觀預(yù)期[5]。另一部分研究則從拍賣(mài)理論的視角分析了決定土地出讓價(jià)格的微觀過(guò)程。已有研究發(fā)現(xiàn)，地塊特征[6-7]、競(jìng)買(mǎi)企業(yè)類(lèi)型[8-9]和競(jìng)買(mǎi)規(guī)則（競(jìng)買(mǎi)方式、保留價(jià)格等）[10-11]均對(duì)土地成交價(jià)格有顯著影響，信息不對(duì)稱(chēng)、政府對(duì)土地的賣(mài)方壟斷是造成土地出讓人和競(jìng)拍者定價(jià)差異的根源[12]。具體而言，招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌三種出讓方式會(huì)導(dǎo)致土地出讓價(jià)格差異：由于掛牌出讓的方式給政府干預(yù)留有空間[13-14]，土地掛牌出讓價(jià)顯著低于市場(chǎng)化程度更高的土地拍賣(mài)出讓價(jià)[15]；而與招標(biāo)方式相比，掛牌方式因?yàn)槟軌蛳蚋?jìng)標(biāo)者顯示信息而形成更高的土地價(jià)格[16]。

此次“兩集中”新政并未改變土地“招拍掛”制度，而是在其基礎(chǔ)上對(duì)土地競(jìng)價(jià)方式和競(jìng)買(mǎi)規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，加強(qiáng)了行政對(duì)土地市場(chǎng)的干預(yù)力度。然而已有研究已經(jīng)驗(yàn)證了即使是土地出讓方式與規(guī)則的變化，也會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的結(jié)果產(chǎn)生影響。目前，鮮有研究對(duì)住宅用地集中出讓的政策效果進(jìn)行實(shí)證分析，張杰等從新拍賣(mài)理論的視角探討了“兩集中”新政對(duì)土地出讓價(jià)格的影響程度[17]，但政策的作用機(jī)制仍有待進(jìn)一步開(kāi)展理論分析與實(shí)證檢驗(yàn)。本文從拍賣(mài)關(guān)聯(lián)價(jià)值模型出發(fā)，分析“兩集中”政策試點(diǎn)后的三輪集中供地對(duì)住宅用地出讓價(jià)格及溢價(jià)率的影響機(jī)制，以期為完善我國(guó)土地供應(yīng)政策，實(shí)現(xiàn)土地與住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)提供參考。

2 理論分析與研究假設(shè)

2.1 拍賣(mài)理論下“兩集中”供地的含義

信息經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，拍賣(mài)是一種基于市場(chǎng)參與者標(biāo)價(jià)、存在不完全信息博弈的資源配置與價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制[18-19]。拍賣(mài)價(jià)格差異往往由不同拍賣(mài)規(guī)則下的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系和信息效率差異導(dǎo)致，賣(mài)方與其他買(mǎi)方無(wú)法知悉潛在買(mǎi)方的真實(shí)出價(jià)意愿，而由拍賣(mài)規(guī)則決定的競(jìng)標(biāo)過(guò)程能夠幫助他們收集有用的信息來(lái)實(shí)現(xiàn)最高收益[20]。國(guó)內(nèi)以“招拍掛”為主的土地使用權(quán)出讓通過(guò)市場(chǎng)交易方式實(shí)現(xiàn)稀缺土地資源的配置，其經(jīng)濟(jì)學(xué)原理也可追溯于拍賣(mài)理論[21-22]。

在信息不對(duì)稱(chēng)的土地市場(chǎng)中，“兩集中”政策實(shí)際上是從規(guī)則層面調(diào)整土地供應(yīng)方式與節(jié)奏，進(jìn)而影響土地價(jià)格的形成過(guò)程。一方面，拍賣(mài)規(guī)則能夠直接影響市場(chǎng)參與主體的資源配置決策。無(wú)論采用掛牌出讓還是拍賣(mài)出讓?zhuān)薪M織出讓活動(dòng)都要求土地交易主體及其經(jīng)濟(jì)決策在時(shí)間和空間上更加集中。作為出讓主體，政府需要重新權(quán)衡單次供應(yīng)大批量土地的成本與土地出讓收益，設(shè)定具有競(jìng)爭(zhēng)力的土地供應(yīng)配比與出讓價(jià)格；作為競(jìng)價(jià)人，開(kāi)發(fā)商需要結(jié)合不同城市的供地時(shí)序與企業(yè)自身短期內(nèi)的資金安排，決定單次拿地?cái)?shù)量和最優(yōu)報(bào)價(jià)。出讓主體與競(jìng)拍者、競(jìng)拍者與競(jìng)拍者之間的博弈關(guān)系將由此發(fā)生變化，最終導(dǎo)致土地出讓結(jié)果隨之改變。另一方面，拍賣(mài)規(guī)則還能通過(guò)改變拍賣(mài)過(guò)程中顯示信息的范圍和強(qiáng)度來(lái)影響供求雙方的價(jià)格決策。試點(diǎn)城市地方政府通過(guò)集中發(fā)布住宅用地出讓公告、限定一年內(nèi)集中供地的次數(shù)，約束土地拍品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間，使市場(chǎng)中相對(duì)平滑的土地供給轉(zhuǎn)變?yōu)椤包c(diǎn)狀式”供給。與過(guò)去開(kāi)發(fā)商無(wú)法事先獲取地方政府供地?cái)?shù)量、供地時(shí)點(diǎn)以及供地質(zhì)量信息相比，這一信息顯示過(guò)程的改變，為需求端的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了更為穩(wěn)定的年內(nèi)土地供應(yīng)預(yù)期，使之能夠提前研究合適的拿地策略，重新評(píng)估出價(jià)的合理性。因此，本文提出第一個(gè)假設(shè)。

假設(shè)一：“兩集中”政策改變了土地出讓供給規(guī)則，會(huì)對(duì)住宅用地出讓結(jié)果產(chǎn)生影響。

2.2 出讓規(guī)則影響地價(jià)形成的理論機(jī)制

進(jìn)一步從拍賣(mài)理論出發(fā)對(duì)“兩集中”政策影響土地出讓價(jià)格的機(jī)制進(jìn)行理論分析與假設(shè)。假設(shè)出讓地塊i對(duì)于第j個(gè)競(jìng)拍者的真實(shí)價(jià)值為Vi,j，競(jìng)拍者j通過(guò)衡量他人無(wú)法知道的私人信息（包括自身偏好、融資能力、投資回報(bào)率、償債水平等）對(duì)地塊i的私人價(jià)值評(píng)估為Pi,j，通過(guò)評(píng)估市場(chǎng)公開(kāi)信息（包括供求狀況、市場(chǎng)預(yù)期等）對(duì)地塊i的共同價(jià)值評(píng)估為Si,j，根據(jù)MILGROM和WEBER提出的拍賣(mài)關(guān)聯(lián)價(jià)值模型[23]，出讓地塊的真實(shí)價(jià)值同時(shí)取決于土地的共同價(jià)值和競(jìng)拍者的私人價(jià)值。因此，競(jìng)拍者j對(duì)地塊i的真實(shí)估值是兩種信息的函數(shù)表達(dá)式Vi,j=V（Pi,j,Si,j）,報(bào)價(jià)Bi,j隨估值Vi,j增加而增加。借鑒與國(guó)內(nèi)土地使用權(quán)掛牌和拍賣(mài)出讓相符的升價(jià)拍賣(mài)原理[19]，在通過(guò)n輪競(jìng)價(jià)、不斷積累其他競(jìng)拍者的退出價(jià)格以修正均衡報(bào)價(jià)之后，最終的價(jià)高者獲得拍賣(mài)地塊，均衡出讓價(jià)格為B*=V（P0，∑Pn+S0），即初始私人價(jià)值、共同價(jià)值以及n輪競(jìng)拍過(guò)程中收集到的其他私人信息總和的函數(shù)。因此，土地出讓規(guī)則的調(diào)整將通過(guò)改變土地對(duì)競(jìng)拍者的私人價(jià)值以及市場(chǎng)共同價(jià)值影響出讓結(jié)果（圖1）。

圖1 “兩集中”供地影響土地出讓的理論機(jī)制Fig.1 Theoretical mechanism of centralized land supply policy affecting land transfer

具體而言，從競(jìng)拍者私人價(jià)值的角度看，同一城市的多個(gè)地塊在特定時(shí)間集中出讓?zhuān)馕吨^(guò)去分散的土地供求狀態(tài)被打破，土地供給的集中也必將導(dǎo)致土地需求在時(shí)間軸上的重新分布?！皟杉小闭叱雠_(tái)的目標(biāo)之一是通過(guò)土地的集中供應(yīng)分散企業(yè)資金，降低單一地塊的集中哄搶?zhuān)屚恋卦谄髽I(yè)之間進(jìn)行合理分配。理論上，當(dāng)分散的需求被集中起來(lái)，單次拍賣(mài)中的競(jìng)拍者數(shù)量將增加，高價(jià)值買(mǎi)家參與競(jìng)拍的概率由此提升；同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)回款周期長(zhǎng)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的特點(diǎn)，短期融資條件的限制可能“擠出”一部分現(xiàn)金流匱乏、融資成本高的小型、民營(yíng)、單一競(jìng)價(jià)開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，從而進(jìn)一步提高土地出讓市場(chǎng)整體的私人價(jià)值。隨著私人價(jià)值整體上增加，每個(gè)競(jìng)買(mǎi)者獲勝的邊際概率降低，競(jìng)價(jià)輪數(shù)n增加，激勵(lì)競(jìng)買(mǎi)人更加努力地增加出價(jià)[13]，最終將提高土地出讓的均衡價(jià)格B*。因此，本文提出假設(shè)二。

假設(shè)二：“兩集中”政策會(huì)通過(guò)競(jìng)拍者私人價(jià)值渠道影響住宅用地出讓價(jià)格。土地的集中出讓通過(guò)“篩選”出資金實(shí)力更為雄厚的競(jìng)得人參與競(jìng)價(jià)，提高住宅用地出讓價(jià)格和溢價(jià)率。

此外，從市場(chǎng)公共信息的角度看，市場(chǎng)信息的對(duì)稱(chēng)性與透明程度會(huì)影響拍賣(mài)結(jié)果。除了分散企業(yè)資金，政府出臺(tái)“兩集中”政策的另一目標(biāo)，是通過(guò)土地的集中供應(yīng)，讓各類(lèi)市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握住宅用地供給端信息，形成合理的市場(chǎng)預(yù)期。從關(guān)聯(lián)價(jià)值模型的視角看，更多公開(kāi)的市場(chǎng)信息，將增強(qiáng)市場(chǎng)共同價(jià)值部分對(duì)地塊價(jià)值的影響。與住宅用地的分散出讓相比，“兩集中”試點(diǎn)城市需要在首次公告時(shí)即公布本年度住宅用地出讓的時(shí)序安排，提高了土地出讓時(shí)間、數(shù)量以及使用限制等具體信息的集中度與透明度，對(duì)于不同競(jìng)拍者而言更加公平，削弱了競(jìng)拍者對(duì)不可觀測(cè)的私人信息的依賴(lài)，減少競(jìng)拍過(guò)程中的盲目加價(jià)或過(guò)度拍賣(mài)行為[24-25]。同時(shí)，土地大量集中供應(yīng)也向市場(chǎng)釋放預(yù)期信號(hào)，即當(dāng)前土地集中入市，預(yù)示著未來(lái)住房項(xiàng)目集中開(kāi)盤(pán)，強(qiáng)化了開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍者對(duì)于未來(lái)銷(xiāo)售壓力的共同預(yù)期，從而降低了土地出讓市場(chǎng)整體的共同價(jià)值，能夠減少出讓市場(chǎng)的非理性競(jìng)價(jià)行為，降低土地出讓的均衡價(jià)格B*，起到平抑地價(jià)的作用。綜上，本文提出假設(shè)三。

假設(shè)三：“兩集中”政策會(huì)通過(guò)市場(chǎng)預(yù)期渠道影響土地出讓價(jià)格。住宅用地集中出讓通過(guò)釋放市場(chǎng)信號(hào)形成相對(duì)穩(wěn)定的住房市場(chǎng)預(yù)期，從而削弱住房市場(chǎng)價(jià)格上升對(duì)土地出讓價(jià)格的正向抬升作用。

3 實(shí)證檢驗(yàn)

3.1 模型設(shè)定

本文采用準(zhǔn)實(shí)驗(yàn)研究的方法，通過(guò)構(gòu)建多期雙重差分模型評(píng)估“兩集中”政策對(duì)住宅用地出讓市場(chǎng)的影響，模型的基本表達(dá)式如下:

式（1）中：下標(biāo)i表示出讓地塊，s表示地塊所在城市，t表示出讓成交月份，lnPi,s,t為地塊i出讓成交單價(jià)對(duì)數(shù)，D_1i,s,t為“兩集中”政策試點(diǎn)虛擬變量與相對(duì)政策實(shí)施時(shí)間虛擬變量，D_1i,s,t= 1表示地塊i在其出讓時(shí)間t屬于首輪集中出讓地塊，否則D_1i,s,t= 0。為考察三輪集中供地對(duì)土地出讓市場(chǎng)的影響可能存在的差異性，本文引入第二輪集中供地與第三輪集中供地的時(shí)間虛擬變量與政策試點(diǎn)的交互項(xiàng)，即D_2i,s,t和D_3i,s,t。Controln,i,s,t表示第n個(gè)地塊特征控制變量，μs表示不隨時(shí)間變化的城市固定效應(yīng)，σt為時(shí)間固定效應(yīng)，εi,s,t為模型誤差項(xiàng)。α1、α2、α3為本文所關(guān)注的三輪集中出讓對(duì)土地出讓價(jià)格的凈影響。

在雙重差分模型的基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步驗(yàn)證“兩集中”政策對(duì)住宅用地出讓市場(chǎng)的影響機(jī)制，本文構(gòu)建了中介效應(yīng)模型和調(diào)節(jié)效應(yīng)模型，分別檢驗(yàn)政策影響土地出讓價(jià)格的私人價(jià)值渠道和市場(chǎng)預(yù)期渠道。在式（1）的基礎(chǔ)上，建立中介效應(yīng)模型如式（2）和式（3）所示：

式（2）—式（3）中：式（2）采用Logit模型。由于聯(lián)合競(jìng)價(jià)人一般比單一競(jìng)價(jià)人擁有更強(qiáng)的競(jìng)拍實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偰芰?，因此，本文采用?jìng)價(jià)人類(lèi)型虛擬變量作為私人價(jià)值的代理變量。因變量Jointi,s,t表示出讓地塊i的競(jìng)得人類(lèi)型，若Jointi,s,t= 1，表示地塊i的競(jìng)得人為聯(lián)合競(jìng)價(jià)人，否則Jointi,s,t= 0。若β1、β2、β3顯著，說(shuō)明三次集中供地分別對(duì)土地競(jìng)價(jià)人存在“篩選”作用。進(jìn)一步將競(jìng)得人類(lèi)型作為中介變量加入式（1）中，得到式（3），此時(shí)若系數(shù)φ4顯著，說(shuō)明競(jìng)得人類(lèi)型對(duì)土地出讓價(jià)格產(chǎn)生影響，若φ1、φ2、φ3同樣顯著，說(shuō)明競(jìng)得人類(lèi)型對(duì)土地出讓價(jià)格發(fā)揮著部分中介作用，否則為完全中介效應(yīng)。

為檢驗(yàn)“兩集中”政策影響住宅用地出讓價(jià)格的市場(chǎng)預(yù)期渠道，本文建立調(diào)節(jié)效應(yīng)模型如式（4）所示。由于過(guò)去房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率可用于預(yù)測(cè)住房市場(chǎng)未來(lái)的超額收益，即過(guò)去的房?jī)r(jià)變動(dòng)會(huì)形成市場(chǎng)主體對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，因此，本文采用城市住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率作為競(jìng)拍者對(duì)住房市場(chǎng)的預(yù)期。D_ji,s,t×Ei,s,t為住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率分別與三輪集中供地虛擬變量的交互項(xiàng)，若系數(shù)ηj顯著，則說(shuō)明土地集中供應(yīng)在市場(chǎng)預(yù)期和土地出讓價(jià)格形成的過(guò)程中發(fā)揮著調(diào)節(jié)作用。

3.2 數(shù)據(jù)來(lái)源與描述性統(tǒng)計(jì)

本文采用2020年7月—2021年11月國(guó)內(nèi)42個(gè)城市的住宅用地出讓數(shù)據(jù)，其中包括22個(gè)已實(shí)施“兩集中”政策試點(diǎn)的城市作為實(shí)驗(yàn)組，20個(gè)尚未實(shí)施住宅用地“兩集中”出讓的城市作為對(duì)照組①22個(gè)實(shí)驗(yàn)組城市包括：北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門(mén)、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫。20個(gè)對(duì)照組城市包括：南寧、大連、貴陽(yáng)、惠州、煙臺(tái)、昆明、濰坊、泉州、西安、蘭州、呼和浩特、烏魯木齊、石家莊、南昌、威海、揚(yáng)州、哈爾濱、太原、西寧、海口。。由于 “兩集中”政策試點(diǎn)城市的選取是綜合考量城市規(guī)劃與發(fā)展水平、土地資源稀缺程度以及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等多方面因素的結(jié)果，因此，為降低政策選擇性偏誤問(wèn)題，本文盡量選取與實(shí)驗(yàn)組在經(jīng)濟(jì)水平、規(guī)模大小以及區(qū)域分布等方面相接近的城市作為對(duì)照組。

本文的住宅用地出讓成交數(shù)據(jù)來(lái)自新華財(cái)經(jīng)房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，刪除少量含缺失值與極端值的樣本，獲得最終土地出讓樣本量共計(jì)?4 665條。每條土地出讓樣本數(shù)據(jù)包含出讓價(jià)格、溢價(jià)率、出讓方式、競(jìng)價(jià)人類(lèi)型等交易信息，以及地塊面積、容積率和綠化率等地塊特征信息。根據(jù)地塊的坐落位置，本文進(jìn)一步通過(guò)百度API系統(tǒng)獲取地塊的經(jīng)緯度信息，并計(jì)?算出地塊中心點(diǎn)到所屬城市市中心的距離。為消除不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)異質(zhì)性，尤其是住房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的內(nèi)生性影響，本文引入滯后一期的城市月度住房均價(jià)來(lái)衡量不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平。本文借鑒已有研究以過(guò)去一年的城市住宅平均售價(jià)增長(zhǎng)率作為住房市場(chǎng)預(yù)期的代理變量[26-28]，城市住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)均來(lái)自國(guó)家信息中心國(guó)信房地產(chǎn)信息網(wǎng)。為方便實(shí)證結(jié)果的解讀、提高數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，本文對(duì)涉及貨幣金額與距離的數(shù)據(jù)均進(jìn)行自然對(duì)數(shù)變換處理。

此外，考慮到不同城市實(shí)施“兩集中”的具體政策內(nèi)容存在差異，本文在模型中分別引入涉及土地出讓三個(gè)階段的限制性規(guī)則：引入土地出讓保證金來(lái)衡量土地競(jìng)拍前的準(zhǔn)入門(mén)檻，引入是否“限地價(jià)”、是否“競(jìng)配建或競(jìng)自持”兩個(gè)虛擬變量來(lái)衡量競(jìng)拍階段的限制，引入是否“限房?jī)r(jià)”虛擬變量衡量拿地后的限制。同時(shí)，本文控制城市與出讓月份固定效應(yīng)，減少城市個(gè)體效應(yīng)與時(shí)間因素對(duì)政策效應(yīng)的干擾。表1和表2分別報(bào)告了連續(xù)變量和啞元變量的描述性統(tǒng)計(jì)?結(jié)果，從中可以看到，實(shí)驗(yàn)組與對(duì)照組樣本在出讓地塊特征上沒(méi)有明顯差異，樣本分布較為均衡。

表1 連續(xù)變量描述性統(tǒng)計(jì)Tab.1 Descriptive statistics of continuous variables

表2 啞元變量描述性統(tǒng)計(jì)Tab.2 Descriptive statistics of discrete variables

3.3 雙重差分回歸結(jié)果

本文首先對(duì)住宅用地出讓價(jià)格及溢價(jià)率的影響因素進(jìn)行估計(jì)?。表3中的列（1）和列（4）分別顯示了住宅用地出讓價(jià)格與出讓溢價(jià)率影響因素的OLS回歸結(jié)果。從中可以看到，出讓地塊面積、建筑密度、到市中心的距離對(duì)出讓地價(jià)產(chǎn)生顯著的負(fù)向影響，地塊容積率、土地出讓保證金、住房市場(chǎng)價(jià)格對(duì)出讓地價(jià)發(fā)揮顯著的正向影響，聯(lián)合競(jìng)價(jià)人競(jìng)得的地塊成交價(jià)顯著高于單一競(jìng)價(jià)人的成交價(jià)。另一方面，建筑密度、容積率、地塊到市中心的距離對(duì)土地出讓溢價(jià)率產(chǎn)生顯著的負(fù)向影響，掛牌出讓的溢價(jià)率比拍賣(mài)出讓高6.82%?！跋薜貎r(jià)” “限房?jī)r(jià)”會(huì)顯著降低出讓地價(jià)，“競(jìng)自持或競(jìng)配建”則顯著降低土地出讓的溢價(jià)率。上述結(jié)果與已有研究的結(jié)論保持一致[5-13]。

與OLS模型相比，雙重差分法通過(guò)引入外生沖擊和固定效應(yīng)估計(jì)?，能夠緩解模型中可能存在的內(nèi)生性問(wèn)題，因此，本文進(jìn)一步通過(guò)多期雙重差分模型評(píng)估“兩集中”政策對(duì)于住宅用地出讓市場(chǎng)的政策效應(yīng)。首先，通過(guò)事件研究法比較實(shí)驗(yàn)組與對(duì)照組的因變量在政策前后3個(gè)季度的變化趨勢(shì)，在OLS模型中加入特定年份虛擬變量與政策試點(diǎn)虛擬變量的交互項(xiàng)，其系數(shù)結(jié)果及其95%的置信區(qū)間如圖2所示。以政策試點(diǎn)開(kāi)始為基點(diǎn)，在政策試點(diǎn)實(shí)施前的3個(gè)季度內(nèi)，交互項(xiàng)系數(shù)不顯著，說(shuō)明實(shí)驗(yàn)組與對(duì)照組在出讓價(jià)格和溢價(jià)率的變化趨勢(shì)上沒(méi)有表現(xiàn)出顯著差異；而在首輪集中供地實(shí)施以后，交互項(xiàng)系數(shù)顯著大于0，說(shuō)明實(shí)驗(yàn)組的土地出讓價(jià)格與溢價(jià)率相對(duì)于對(duì)照組明顯上升，且第二季度土地出讓價(jià)格上升幅度最大。這一結(jié)果支持平行趨勢(shì)假定，說(shuō)明樣本數(shù)據(jù)滿(mǎn)足采用雙重差分模型的前提條件，同時(shí)也直觀反映出集中供地政策可能帶來(lái)土地出讓價(jià)格上漲與溢價(jià)率提升的效果。

圖2 土地出讓價(jià)格對(duì)數(shù)（左）和土地出讓溢價(jià)率（右）平行趨勢(shì)檢驗(yàn)結(jié)果Fig.2 Results of the parallel trend tests of the logarithm of the residential land price （left） and premium rates （right）

在檢驗(yàn)了平行趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，本文根據(jù)式（1）的DID模型進(jìn)行回歸，結(jié)果如表3中的列（2）和列（5）所示?？梢钥吹剑皟奢喖泄┑鼐鶎?duì)住宅用地出讓價(jià)格產(chǎn)生了顯著的正向影響，住宅用地出讓單價(jià)分別提高了22.68%和14.79%；首輪和第三輪集中出讓分別使住宅用地出讓溢價(jià)率顯著提升了3.81%和3.14%。

為提高模型結(jié)果的精確性，減少政策試點(diǎn)存在的選擇性偏誤，本文在主觀選取適合的對(duì)照組城市基礎(chǔ)上，進(jìn)一步采用傾向得分匹配法（PSM）為實(shí)驗(yàn)組樣本匹配相似度較高的對(duì)照組出讓地塊樣本。圖3展示了核密度匹配與近鄰匹配后的控制變量偏誤變化，兩種方法都使變量偏誤減小到0.5以?xún)?nèi)。在此基礎(chǔ)上，重新對(duì)匹配后的實(shí)驗(yàn)組與對(duì)照組樣本進(jìn)行DID模型回歸，表3列（3）和列（6）顯示，傾向得分匹配前后的系數(shù)符號(hào)和顯著性保持一致，在首輪與第二輪集中供地下，住宅用地出讓單價(jià)分別提高了19.70%和12.82%，首輪集中供地使土地溢價(jià)率顯著上升了3.73%。以上結(jié)果驗(yàn)證了前文中“兩集中”政策能夠影響出讓價(jià)格的假設(shè)。

圖3 核密度匹配（左）與鄰近匹配（右）前后變量標(biāo)準(zhǔn)偏誤變化Fig.3 Standard deviation of variables before and after kernel density matching （left） and neighbor matching （right）

表3 “兩集中”政策對(duì)土地出讓價(jià)格與溢價(jià)率的影響Tab.3 Results of the centralized land supply policy on residential land prices and premium rates

3.4 政策影響機(jī)制分析

本文進(jìn)一步檢驗(yàn)“兩集中”政策對(duì)住宅用地出讓價(jià)格的影響機(jī)制。表4列（1）—列（3）報(bào)告了中介效應(yīng)模型的結(jié)果。列（1）顯示，在不考慮競(jìng)得人類(lèi)型的情況下，首輪及第二輪集中供地對(duì)出讓地價(jià)產(chǎn)生顯著的正向影響；在列（2）報(bào)告的以競(jìng)得人類(lèi)型為因變量的Logit模型回歸結(jié)果中，三輪集中供地的系數(shù)均顯著為正，即土地集中出讓能夠“篩選”出資金實(shí)力更為雄厚的競(jìng)得人參與競(jìng)價(jià)；列（3）報(bào)告了包含競(jìng)得人類(lèi)型的模型結(jié)果，其中，前兩輪集中供地的系數(shù)、競(jìng)得人類(lèi)型系數(shù)均顯著為正，說(shuō)明“兩集中”對(duì)競(jìng)拍人私人價(jià)值的影響在出讓價(jià)格的形成過(guò)程中發(fā)揮著部分中介作用，假設(shè)2得到驗(yàn)證。

表4列（4）報(bào)告了調(diào)節(jié)效應(yīng)模型檢驗(yàn)結(jié)果。第一輪集中供地與住房市場(chǎng)預(yù)期的交互項(xiàng)不顯著，而第二和第三輪集中供地政策的系數(shù)均顯著為負(fù)，說(shuō)明在第二、三輪土地集中供應(yīng)過(guò)程中，由住房市場(chǎng)價(jià)格傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)的預(yù)期影響被削弱，“兩集中”政策通過(guò)市場(chǎng)預(yù)期這一共同價(jià)值渠道對(duì)土地出讓價(jià)格的形成發(fā)揮了調(diào)節(jié)作用。同時(shí)，“兩集中”政策對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響還體現(xiàn)出滯后性，第三輪集中供地與市場(chǎng)預(yù)期交互項(xiàng)系數(shù)絕對(duì)值最大，表明集中供地對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定作用更明顯，可以推測(cè)隨著試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間增長(zhǎng)，政策對(duì)整體住房市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定功能將逐漸加強(qiáng)。上述結(jié)果驗(yàn)證了假設(shè)3。

表4 “兩集中”政策影響土地出讓價(jià)格機(jī)制檢驗(yàn)Tab.4 Results of the influence mechanism of centralized land supply policy on residential land prices

由于“兩集中”政策初次運(yùn)用于我國(guó)土地調(diào)控實(shí)踐中，仍處于試點(diǎn)階段，其政策作用機(jī)制尚缺乏系統(tǒng)性和針對(duì)性的研究，為進(jìn)一步加強(qiáng)研究結(jié)果與市場(chǎng)實(shí)踐的關(guān)聯(lián)，為實(shí)證分析提供充分合理的依據(jù)，本文采用深度訪談法，對(duì)來(lái)自4家代表性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和1家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士收集一手定性資料，作為本文實(shí)證計(jì)?量研究的補(bǔ)充。訪談結(jié)果為本文的實(shí)證結(jié)果提供了更接近現(xiàn)實(shí)的解釋?zhuān)海?）憑借資金渠道優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效應(yīng)，央企、國(guó)企在前三輪集中供地中拿地意愿更高，拿地次數(shù)和成功概率更大，房企分化加劇，這與本文提出的集中供地存在的“擠出效應(yīng)”一致；（2）在首輪集中供地期間，政策的未來(lái)走向及市場(chǎng)反應(yīng)在短期內(nèi)尚不明朗，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商研判時(shí)間不充分，普遍未對(duì)土地集中供應(yīng)形成合理預(yù)期，由于對(duì)土地儲(chǔ)備短缺的焦慮和市場(chǎng)恐慌而競(jìng)相參與競(jìng)拍，推高了土地出讓價(jià)格和溢價(jià)率；（3）在第二、三輪集中供地過(guò)程中，土地流拍率上升，現(xiàn)金流壓力和競(jìng)拍門(mén)檻提高促使開(kāi)發(fā)商重新理性思考、綜合權(quán)衡當(dāng)下資金流與未來(lái)銷(xiāo)售收益。尤其在供地長(zhǎng)期過(guò)剩的城市，短期內(nèi)商品住宅庫(kù)存高企，項(xiàng)目去化壓力加大，集中供地加劇了市場(chǎng)觀望情緒，這與政策影響的“市場(chǎng)預(yù)期”渠道相符。

3.5 安慰劑檢驗(yàn)

為降低模型可能存在的遺漏變量等內(nèi)生性問(wèn)題，本文分別采用三種安慰劑檢驗(yàn)提高雙重差分模型結(jié)果的穩(wěn)健性。首先，本文采用重抽樣的方法從樣本中隨機(jī)抽樣300次，生成新的“兩集中”政策實(shí)驗(yàn)組重復(fù)進(jìn)行雙重差分模型估計(jì)?。圖4顯示，隨機(jī)抽樣下的首輪集中供地回歸系數(shù)均值為零，呈現(xiàn)正態(tài)分布，t統(tǒng)計(jì)?量集中分布在0點(diǎn)附近，強(qiáng)化了前文實(shí)證結(jié)果的穩(wěn)健性。

圖4 安慰劑檢驗(yàn)Fig.4 Results of placebo tests

此外，通過(guò)反事實(shí)分析，本文將各試點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地集中供應(yīng)的政策時(shí)點(diǎn)均向前推移6個(gè)月，相應(yīng)調(diào)整政策試點(diǎn)與時(shí)間交互項(xiàng)的取值進(jìn)行雙重差分模型檢驗(yàn)。表5列（1）和列（2）報(bào)告的結(jié)果顯示，三輪集中供地對(duì)住宅用地出讓價(jià)格和溢價(jià)率的反事實(shí)政策效果均不顯著，佐證了前文政策效果估計(jì)?的穩(wěn)健性。最后，本文將因變量替換為地塊成交總價(jià)，重復(fù)前文的雙重差分模型檢驗(yàn)過(guò)程。表5列（3）中的三輪集中供地系數(shù)與表3列（3）中的結(jié)果在方向和顯著性上保持一致，說(shuō)明前文回歸結(jié)果具有穩(wěn)健性。

表5 安慰劑檢驗(yàn)：改變政策發(fā)生時(shí)點(diǎn)與替換因變量Tab.5 Results of placebo tests: substitute policy time and dependent variable

4 結(jié)論與建議

4.1 結(jié)論與討論

本文采用國(guó)內(nèi)42個(gè)城市的住宅用地出讓數(shù)據(jù)，通過(guò)多期雙重差分模型檢驗(yàn)“兩集中”政策對(duì)土地出讓價(jià)格的影響機(jī)制。在地塊特征、出讓方式和競(jìng)得人類(lèi)型的影響上，本文得出的結(jié)論與以往研究基本一致。本文的獨(dú)特之處在于，將拍賣(mài)理論運(yùn)用到土地出讓市場(chǎng)規(guī)則的實(shí)證研究中，通過(guò)分析多輪集中供給對(duì)住宅用地出讓結(jié)果的影響，得出了創(chuàng)新性的結(jié)論：前兩輪集中供地使住宅用地出讓單價(jià)提高，首輪和第三輪集中供地使土地溢價(jià)率顯著上升；拍賣(mài)規(guī)則對(duì)私人價(jià)值的影響在前兩輪集中出讓過(guò)程中發(fā)揮著顯著中介作用，土地集中出讓“篩選”出資金實(shí)力更為雄厚的競(jìng)得人參與競(jìng)價(jià)，提高了出讓價(jià)格和溢價(jià)率；土地出讓規(guī)則還影響土地出讓市場(chǎng)的共同價(jià)值，土地大量集中供應(yīng)削弱了住房市場(chǎng)價(jià)格傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)的正向預(yù)期，對(duì)土地出讓價(jià)格起到了一定的平抑作用，且隨著政策實(shí)施時(shí)間增長(zhǎng)，政策對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定作用逐漸加強(qiáng)。安慰劑檢驗(yàn)得出的結(jié)果佐證了本文實(shí)證結(jié)果的穩(wěn)健性。

本文研究短期內(nèi)的土地溢價(jià)問(wèn)題具有理論與實(shí)踐意義，通過(guò)將土地市場(chǎng)供求、土地價(jià)格的不規(guī)律波動(dòng)與政策沖擊相聯(lián)系，顯示出土地市場(chǎng)參與主體對(duì)政策做出的預(yù)期和反應(yīng)，為土地出讓政策的完善提供了微觀依據(jù)。事實(shí)上，“兩集中”供地對(duì)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展應(yīng)當(dāng)是有益的，雖然政策在短期內(nèi)提高了房企參與競(jìng)拍的門(mén)檻，但與“三條紅線”、貸款集中度管理等房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策相配合，能夠引導(dǎo)稀缺的土地要素與優(yōu)質(zhì)資金來(lái)源合理匹配，有助于控制房企負(fù)債率、防范房企“暴雷”和項(xiàng)目“斷供”等風(fēng)險(xiǎn)，符合房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效健康發(fā)展的目標(biāo)。受政策實(shí)施時(shí)間和數(shù)據(jù)限制，本文僅針對(duì)“兩集中”政策的短期效果進(jìn)行分析，研究結(jié)論的普遍適用性尚未得到驗(yàn)證，雖然控制了城市固定效應(yīng)，但無(wú)法對(duì)不同試點(diǎn)城市的具體政策措施進(jìn)一步細(xì)化?！皟杉小闭邔?duì)住宅土地出讓市場(chǎng)的長(zhǎng)期影響及其在不同地區(qū)的差異化實(shí)踐，需要未來(lái)一段時(shí)間的持續(xù)觀察與研究。

4.2 政策建議

為完善住宅用地“兩集中”政策，實(shí)現(xiàn)以土地供給側(cè)改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)，本文提出以下建議。

平衡市場(chǎng)參與者結(jié)構(gòu)，適時(shí)靈活調(diào)整土地出讓規(guī)則。根據(jù)研究結(jié)果，集中供地對(duì)競(jìng)拍者存在擠出效應(yīng)，對(duì)房企融資和現(xiàn)金流管理提出了更高的要求，容易出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)房企過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)或土地流拍兩類(lèi)極端結(jié)果?！皟杉小闭邞?yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓市場(chǎng)的需求，在大方向不變的基礎(chǔ)上對(duì)集中出讓規(guī)則進(jìn)行彈性調(diào)整，將政策的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向提高土地開(kāi)發(fā)效率和住房品質(zhì)上，適時(shí)放松房企參與拿地的準(zhǔn)入規(guī)則，鼓勵(lì)不同規(guī)模的房企建立合作，例如具備資金優(yōu)勢(shì)的國(guó)企、央企拿地，與開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的民營(yíng)房企合作開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，保持市場(chǎng)參與者的多元化。

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)一步提高土地信息透明度。本文的結(jié)果表明，“兩集中”政策能夠通過(guò)市場(chǎng)預(yù)期渠道影響房?jī)r(jià)，提高土地市場(chǎng)信息傳遞效率是穩(wěn)定住宅市場(chǎng)預(yù)期和價(jià)格的重要因素。為更好地發(fā)揮政策對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定作用，各地應(yīng)逐步將土地集中公告和集中出讓的時(shí)間固定下來(lái)，為房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)留足夠的準(zhǔn)備與決策時(shí)間；在提前公告年度供地計(jì)?劃的基礎(chǔ)上，明確每輪集中供地的具體信息與穩(wěn)控預(yù)案，細(xì)化土地出讓流程和競(jìng)拍規(guī)則實(shí)施方案，完善網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)等信息披露渠道的規(guī)范性和系統(tǒng)性，確保市場(chǎng)主體能夠及時(shí)獲取重要關(guān)聯(lián)信息。

提高土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模與結(jié)構(gòu)的合理性。事實(shí)上，“兩集中”政策的局限性還在于其并未擴(kuò)大或縮小土地供給的來(lái)源，僅通過(guò)供地節(jié)奏的調(diào)整也無(wú)法對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生本質(zhì)影響。從實(shí)證結(jié)果來(lái)看，前三輪集中供地的土地出讓價(jià)格和溢價(jià)率存在差異，不同批次的土地供應(yīng)過(guò)程中也出現(xiàn)了過(guò)度競(jìng)拍和大量流拍的問(wèn)題。因此，為進(jìn)一步提高土地供應(yīng)市場(chǎng)效率，“兩集中”政策還需要基于區(qū)域宏觀發(fā)展戰(zhàn)略，考慮土地資源供應(yīng)總量與結(jié)構(gòu)的合理性，不同批次的集中供地計(jì)?劃應(yīng)當(dāng)有所均衡，避免供地?cái)?shù)量或優(yōu)質(zhì)地段土地在某一批次過(guò)于集中，為不同類(lèi)型的開(kāi)發(fā)商提供研究和選取合理經(jīng)營(yíng)計(jì)?劃與購(gòu)地方案的彈性空間，實(shí)施滿(mǎn)足供求平衡規(guī)律的差異化土地供應(yīng)政策。