文／翟軍俊 山西省陽泉市房地產(chǎn)管理服務(wù)中心 山西陽泉 045000

引言：

國民經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)有極為密切的關(guān)聯(lián)，會對社會經(jīng)濟穩(wěn)定性產(chǎn)生一定影響。但由于局部地區(qū)投資過大、土地供應(yīng)過量等因素的限制，房地產(chǎn)市場在發(fā)展期間面臨的風(fēng)險越來越多。在國內(nèi)房地產(chǎn)快速發(fā)展及經(jīng)濟水平的持續(xù)提升下，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出頗多問題，尤其是在信用方面。為保證行業(yè)能實現(xiàn)規(guī)范化發(fā)展目標(biāo)，應(yīng)該將信用作為基礎(chǔ)，構(gòu)建完善的監(jiān)管機制。

1、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

房產(chǎn)市場發(fā)展關(guān)乎我國國民經(jīng)濟生產(chǎn)水平的提高，維護房產(chǎn)市場的正常有序運行，可以說是政府部門的一個重要職責(zé)和任務(wù)。但是由于我國城鎮(zhèn)化程度的不斷深入以及城市化居民規(guī)模的迅速擴大，更多的危舊房改建，房產(chǎn)二級市場以及租房市場迅速發(fā)展，意味著住房市場的發(fā)展空間增大。隨著人們?nèi)粘Ｉ钯|(zhì)量的提高，人民群眾對居住環(huán)境的需求也在逐年提高，但國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有實現(xiàn)朝著可持續(xù)的方向邁進，所以二者之間的矛盾漸漸凸顯出來[1]。

（1）影響范圍有明顯的地域性特點。房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中具有明顯的區(qū)域性特點，可以在一個影響區(qū)域內(nèi)做出改變。這一特點決定了房地產(chǎn)只能在相應(yīng)的區(qū)域內(nèi)做出調(diào)整，以便實現(xiàn)均衡發(fā)展。如果供給不足，由于地產(chǎn)投資的區(qū)位不同，其間差異較大，就會導(dǎo)致樓市物價的上漲，最終體現(xiàn)出市場價格剛性[2]。

（2）房地產(chǎn)市場開發(fā)不完全。結(jié)合目前房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，競爭較為缺乏，致使出現(xiàn)了不對稱的問題，最終導(dǎo)致財產(chǎn)出現(xiàn)出租或者出售問題。由于位置差比和非流動性特點明顯，使得行業(yè)出現(xiàn)了壟斷性問題。

（3）房地產(chǎn)市場投機性及投資性。房地產(chǎn)行業(yè)由于具備了保值功能和高投資收益率的優(yōu)勢，所以從投資的角度考慮，它是個相當(dāng)有吸引力的投資行業(yè)。但與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險系數(shù)較高，再加上房地產(chǎn)本身的資源非常稀缺，使得房地產(chǎn)市場供需形勢決定著房地產(chǎn)行業(yè)基本趨勢[3]。

（4）房地產(chǎn)市場的滯后。具體表現(xiàn)在其對宏觀經(jīng)濟狀況短期的變化并不敏感，雖然房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟發(fā)展水平大體相同，但由于房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域本身就屬于競爭不完全的經(jīng)濟領(lǐng)域，所以通常是在國民經(jīng)濟步入繁榮和衰退之后，由于地產(chǎn)的市場平均漲跌幅度較低，使得房地產(chǎn)業(yè)的短期經(jīng)濟狀況波動相對滯后，同時也表現(xiàn)得非常不靈敏。

2、加快構(gòu)建以信用為基礎(chǔ)的新型房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制的必要性

2020 年，中國央行宣布要保持房地產(chǎn)金融政策的連貫、統(tǒng)一和穩(wěn)定性，并繼續(xù)“因城施策”建立好房地產(chǎn)長效管理機制，以推動市場的穩(wěn)定運行。政府工作報告中也明確提出集中精力做好“六穩(wěn)”“六保”，因城施策，推進房地產(chǎn)長久發(fā)展。中央經(jīng)濟工作會議召開，部署2021年經(jīng)濟工作時提到，要處理好大城市住房突出問題，因地制宜、多策并舉，以推動房地產(chǎn)健康發(fā)展。

（1）市場的壟斷性。隨著中國城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展，大量農(nóng)業(yè)人口大規(guī)模流入城市，大部分城市都存在一房難求的情況，再加上對房產(chǎn)開發(fā)公司的資金。資質(zhì)方面有很高要求，因此大部分城市的房產(chǎn)市場都是賣方市場，客觀上造成了房產(chǎn)市場對開發(fā)商的壟斷，進而造成了價格非理性，或者存在著哄抬價格等手段干擾市場的情況。

（2）信息的不對稱性。房產(chǎn)市場的主體是開發(fā)商和購房人，開發(fā)商出于自己的利益考量，依靠地方優(yōu)勢，往往通過捂盤惜售、虛假宣傳的方式抬高售價。購房者因為沒有專業(yè)的技能以及健全的信息，不能鑒別房產(chǎn)價格數(shù)據(jù)的真?zhèn)我约胺慨a(chǎn)的價格狀況[4]。

（3）房產(chǎn)投資在家庭資產(chǎn)分配中占比高。由于我國房產(chǎn)市場并未經(jīng)歷過完整的下行周期，且房價長期處于穩(wěn)定上升的態(tài)勢，因此房產(chǎn)一直被視為一個很優(yōu)秀的投資品，使得我國家庭財產(chǎn)大部分都流入了房產(chǎn)市場。有關(guān)研究表明，中國家庭房產(chǎn)價值約占中國家庭凈資產(chǎn)的60%，遠高于西歐國家。所以中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展與社會民生水平密切相關(guān)。

3、加快構(gòu)建以信用為基礎(chǔ)的新型房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制的對策

3.1 加大信用建設(shè)力度

將信用為作為基礎(chǔ)，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)行業(yè)信用體系，關(guān)乎民生福祉。因此應(yīng)該建立健全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以及從業(yè)人員的信用考評等級。監(jiān)管機構(gòu)可以根據(jù)實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)項目或者經(jīng)濟行為實施差別化的監(jiān)督和管控。

比如：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施不同等級的信用考評，具體分成A、B、C、D 四個等級。將最終的信用考評結(jié)果作為預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售許可等的參考依據(jù)，之后借助新聞媒體或者官方網(wǎng)絡(luò)平臺將信息發(fā)布到社會上。在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用考評過程中，如果考評的結(jié)果是A 等級和B 等級，應(yīng)該在政策上給予企業(yè)一定激勵，對行業(yè)評優(yōu)評先優(yōu)先推薦。倘若考評的結(jié)果是D 等級，要對企業(yè)的主要負責(zé)人進行約談，并將企業(yè)劃分到重點監(jiān)管的范圍，采取重點檢查或者抽檢的方式了解企業(yè)的改進情況，同時將預(yù)警等處理結(jié)果向金融機構(gòu)和社會公眾發(fā)布，最后納入預(yù)售重點監(jiān)管單位。針對存在嚴(yán)重失信或者違反法規(guī)等行為的企業(yè)，立即將其列入企業(yè)黑名單[5]。

在經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人信用評價過程中，可以采取“互聯(lián)網(wǎng)+”的模式，強化對交易監(jiān)管服務(wù)平臺的構(gòu)建，并將購房人評價作為核心，對信用評價體系不斷健全，保證社會民眾以及相關(guān)主管部門能夠?qū)π袠I(yè)的真實性情況全方位了解，可以形成完善的社會監(jiān)督體系，對各方良好協(xié)同，真正做到優(yōu)勝劣汰，讓管理能夠得到有效分類，促進房地產(chǎn)市場整體規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化的增強，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)誠信服務(wù)水平整體提高的目的。

3.2 強化房地產(chǎn)金融機構(gòu)內(nèi)部自我監(jiān)督管理

為促進房地產(chǎn)市場監(jiān)管水平的整體提高，解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場信用等級偏低等問題，應(yīng)該在對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展現(xiàn)狀全面了解的基礎(chǔ)上，利用靈活且可行辦法對風(fēng)險決策機制加以構(gòu)建，加大對內(nèi)部監(jiān)管機制的落實。同時將限定交易的目的、對象以及合約類型等內(nèi)容與監(jiān)管機制銜接，明確金融機構(gòu)交易行為，將邊界劃分清楚，保證金融機構(gòu)不會涉及高風(fēng)險的投資領(lǐng)域。各地產(chǎn)金融機構(gòu)也要加強對履約保障機制的完善與落實，加大信用運行機制的執(zhí)行力度，具體如圖1 所示，做好交易對手授信額度的監(jiān)督管理工作，保證信用風(fēng)險的監(jiān)管效果能提升。同時對交易對手的交易風(fēng)險加大控制力度，做好市場的管理工作，認(rèn)真及仔細核算對表內(nèi)外相關(guān)資產(chǎn)。權(quán)力邊界模糊很容易導(dǎo)致監(jiān)管出現(xiàn)空白，最終導(dǎo)致各級部門職能無法清楚劃分，為從根源避免此類問題的出現(xiàn)，應(yīng)該對各級部門的職能有層次且有條理的劃分。加強對于風(fēng)險管理部門的組建，安排專業(yè)的人員專門負責(zé)監(jiān)督和管理工作，對交易人員的日常交易活動加強管控，通過對金融風(fēng)險模型的構(gòu)建，采取風(fēng)險評價法等做好信用監(jiān)管。

圖1 房地產(chǎn)市場信用運行機制結(jié)構(gòu)

3.3 加強對交易商協(xié)會職責(zé)作用的發(fā)揮

將信用作為基礎(chǔ)，在對房地產(chǎn)市場監(jiān)管過程中，應(yīng)該加強對交易商協(xié)會作用的發(fā)揮。房地產(chǎn)交易者涉及商業(yè)銀行、保險公司等多家金融機構(gòu)，為保證交易者投資的利益不會受到任何損害，避免不必要的金融風(fēng)險出現(xiàn)，應(yīng)該強化對監(jiān)管機構(gòu)的構(gòu)建?，F(xiàn)階段，我國金融機構(gòu)還處在分業(yè)經(jīng)營階段，主要實行的是由銀監(jiān)會證監(jiān)會以及保監(jiān)會分業(yè)監(jiān)管的制度，事實上，分業(yè)監(jiān)管方式存在的弊端和缺陷較多，很容易出現(xiàn)重復(fù)監(jiān)管的現(xiàn)象。因為部門之間的利益存在很大沖突，導(dǎo)致監(jiān)管效率低，很有可能出現(xiàn)監(jiān)管的真空區(qū)，最終導(dǎo)致次信用危機出現(xiàn)，對房地產(chǎn)市場監(jiān)管帶來一定難度[6]。為避免此類問題出現(xiàn)，應(yīng)該落實一系列公平且公正規(guī)章制度，對房地產(chǎn)市場的一系列經(jīng)營活動嚴(yán)格監(jiān)管，強化并完善信息披露及信用評級等制度建設(shè)。交易商協(xié)會作為非營利性的行業(yè)自律組織，應(yīng)該本著誠信服務(wù)的原則，充分調(diào)動市場參與者自身力量，加大自律性監(jiān)管力度，保證政府主管部門的監(jiān)管壓力能徹底減輕。同時逐步加強自律性組織的監(jiān)督和管理作用，擴大監(jiān)管權(quán)限與空間，構(gòu)建以政府主管部門為主體，自律組織輔助的共同監(jiān)管體系，促進房地產(chǎn)市場監(jiān)管效率的提升，讓房地產(chǎn)市場朝著健康且長久的方向發(fā)展。

3.4 構(gòu)建以政府部門監(jiān)管為核心的監(jiān)管體系

為促進房地產(chǎn)市場信用監(jiān)管效率和水平的提高，增強監(jiān)管的整體有效性，應(yīng)該加強對房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境的優(yōu)化，借助立法授權(quán)給專門的機構(gòu)，讓信用監(jiān)管工作順利實施。加強對市場信用法律保障體系的構(gòu)建，具體如圖2 所示。結(jié)合房地產(chǎn)的信用監(jiān)管情況，利用可行的方式對交易管理標(biāo)準(zhǔn)加以制定，讓各項管理實現(xiàn)統(tǒng)一化，以便房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中始終處于良性的競爭環(huán)境。

圖2 房地產(chǎn)市場信用法律保障體系

（1）強化對金融機構(gòu)的監(jiān)督與管控。由于我國房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展處于上升階段，市場參與者的風(fēng)險管理能力亟待提高，相應(yīng)的定價技術(shù)也需要進一步優(yōu)化，提升空間較大。所以政府部門應(yīng)該加強對這一方面的重視，適當(dāng)提高市場準(zhǔn)入門檻，加大監(jiān)督力度，采用市場準(zhǔn)入與資本監(jiān)管聯(lián)合的辦法，合理制定市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。強化經(jīng)營主體風(fēng)險管控的能力，構(gòu)建完善的交易內(nèi)部風(fēng)險管理機制，保證潛在的風(fēng)險能控制在根源，提高風(fēng)險管控水平，讓金融動蕩的問題徹底消除。政府部門也要將自身的主導(dǎo)作用發(fā)揮出來，對房地產(chǎn)市場監(jiān)管信息報告要求加以統(tǒng)一，做好市場經(jīng)營活動的管理與監(jiān)督工作，真正實現(xiàn)監(jiān)管水平全面提高的目的。

（2）做好房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的監(jiān)管工作。房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中，場外交易的頻率較大，屬于表外業(yè)務(wù)，而這一特點也導(dǎo)致政府部門在開展監(jiān)管工作時，整個過程存在的難度較大?，F(xiàn)階段，我國場外金融市場的偏小，應(yīng)該從國外的教訓(xùn)中吸取經(jīng)驗，加大監(jiān)督和管理力度。重視房地產(chǎn)發(fā)展過程中的利與弊，積極總結(jié)各個國家房地產(chǎn)市場監(jiān)管經(jīng)驗，建立行之有效的日常監(jiān)督管理機制。

（3）對信用評級競爭機制合理構(gòu)建，避免出現(xiàn)壟斷行為。在信用評級制度構(gòu)建的初期，開展試點，利用少數(shù)信用評級機構(gòu)與少數(shù)企業(yè)進行評級試點，對信用評級的市場準(zhǔn)入制度嚴(yán)格落實，在制度的不斷完善以及經(jīng)驗積累下，在全國范圍內(nèi)推廣房地產(chǎn)市場信用體系，對市場加強監(jiān)管。同時利用等級制度對企業(yè)進行等級分類，保證信用評級的標(biāo)準(zhǔn)化與公開化。

3.5 強化對信息披露機制的完善

信息不對稱是導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)危機的主要因素，房地產(chǎn)在發(fā)展過程中，倘若無法對貸款購房者的真實收入水平加以了解，不了解貸款人員的整體信貸情況，其房屋需求能力很有可能出現(xiàn)被扭曲的情況，非理性的投資者因為信息不對稱會出現(xiàn)恐慌，最終逃離市場。這些因素的存在使得危機的破壞程度增強，再加上房地產(chǎn)屬于表外業(yè)務(wù)，需要在場外開展相應(yīng)交易活動，整個交易過程存在不透明性，很難利用資產(chǎn)負債的方式對可能面臨的風(fēng)險加以判斷，最終導(dǎo)致監(jiān)管工作的開展長時間處于被動。在對房地產(chǎn)信息披露機制構(gòu)建期間，應(yīng)該建立一個健全的房地產(chǎn)市場信息披露系統(tǒng)，具體如圖3 所示，將收集到的數(shù)據(jù)信息歸集到系統(tǒng)中，諸如在土地供應(yīng)信息方面，主管部門要在制度中向社會公開所在城市的土地日供應(yīng)情況，保證有宏觀調(diào)控的需求能得到滿足。在樓盤信息方面，需要披露真實的銷售進度。為避免房屋開發(fā)企業(yè)弄虛作假，可建立網(wǎng)上簽約制度，對所簽訂的購房合同可以及時在網(wǎng)上體現(xiàn)，降低對消費者造成欺詐的概率。

圖3 房地產(chǎn)市場信息披露系統(tǒng)

3.6 構(gòu)建統(tǒng)一的公共信用信息平臺

將統(tǒng)一社會信用代碼和身份證號碼作為依據(jù)，利用信息技術(shù)對公共信用信息進行收集，保證分散在不同部門的信息能得到統(tǒng)一整合與管理。通過對信息的對比與分析，關(guān)聯(lián)形成房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)信用檔案。對信用數(shù)據(jù)共享接口大力開發(fā)，為各個部門提供信息查詢服務(wù)，促進信息利用率的提升。強化對公共信用信息平臺的構(gòu)建，借助可行的辦法將各業(yè)務(wù)系統(tǒng)銜接在一起，對信用評價隨時隨地調(diào)用，對信用檔案合理使用，及時了解房地產(chǎn)市場的紅黑名單。同時加大獎懲措施的落實力度，將信用信息的自動推送和反饋工作落實到位，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)管的協(xié)同性和有效性。圍繞不同類型的信用監(jiān)管場景，形成一套適合房地產(chǎn)市場的信用監(jiān)管決策輔助工具，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展和信用情況展開綜合分析，保證構(gòu)建的監(jiān)管機制能合理且規(guī)范。

結(jié)語：

綜合而言，將信用作為基礎(chǔ)構(gòu)建新型的市場監(jiān)管機制，有利于行業(yè)的整體發(fā)展。因此為將現(xiàn)存的信用問題有效解決，應(yīng)該對房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制深層次分析，采取可行的方式構(gòu)建完善的信息披露機制，加大自我監(jiān)管力度，同時結(jié)合房地產(chǎn)是市場的現(xiàn)狀，不斷優(yōu)化信用監(jiān)管機制，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場監(jiān)管水平全面提升的目的。