杜麗虹

如果說(shuō)推動(dòng)業(yè)務(wù)線和投資策略的多元化是黑石一直在做的事，那么，在全公司范圍內(nèi)推出主題投資策略則是最近幾年黑石在業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和投資策略上的新動(dòng)向。

實(shí)際上，隨著黑石的發(fā)展，其投資策略也進(jìn)行了多輪演變：第一代的黑石以把握經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中的資產(chǎn)低估機(jī)會(huì)為主要投資策略;而隨著其管理資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張，黑石的投資策略逐步轉(zhuǎn)向通過(guò)規(guī)模化收購(gòu)、打造運(yùn)營(yíng)平臺(tái)來(lái)把握行業(yè)整合機(jī)會(huì);但隨著新一代管理團(tuán)隊(duì)的接掌，黑石推出了主題投資策略以適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境，目前其投資主題主要包括“生命科學(xué)”、“可持續(xù)發(fā)展”、“最后一公里物流”、“數(shù)字化”、和“在線內(nèi)容制作”等，各業(yè)務(wù)部門(mén)圍繞這些主題，或在各自領(lǐng)域挖掘自身的投資機(jī)會(huì)，或協(xié)同合作、聯(lián)合投資、以發(fā)揮平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于這一主題投資策略，各大另類投資管理機(jī)構(gòu)的態(tài)度不一，如以信貸投資和不良資產(chǎn)處置著稱的阿波羅資產(chǎn)管理公司就仍然堅(jiān)持在傳統(tǒng)領(lǐng)域進(jìn)行價(jià)值挖掘的主導(dǎo)策略;不過(guò)，顯然，黑石的部分主題投資策略已經(jīng)開(kāi)始為其貢獻(xiàn)收益。

文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)在歐美市場(chǎng)并不是一個(gè)新興領(lǐng)域，對(duì)于傳統(tǒng)的電信傳媒產(chǎn)業(yè)，黑石一直較少涉足，不過(guò)隨著數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展，黑石看中了數(shù)字化傳媒的發(fā)展空間，在疫情背景下，尤其關(guān)注在線內(nèi)容制作領(lǐng)域——被困在家中的人們更加依賴于在線娛樂(lè)平臺(tái)，而這也對(duì)內(nèi)容供給提出了更高的需求。

自2018年以來(lái)，黑石陸續(xù)收購(gòu)了多家數(shù)字化內(nèi)容制作平臺(tái)。如2020年12月，黑石以47億美元的總價(jià)收購(gòu)數(shù)字化族譜服務(wù)平臺(tái)Ancestry;2021年8月，黑石收購(gòu)一家女性內(nèi)容制作平臺(tái)Hello Sunshine的控制權(quán)。

不過(guò)，黑石在數(shù)字內(nèi)容方面最大、也是最成功的一筆交易還是它與路透集團(tuán)合作的Refinitiv。2018年5月，黑石收購(gòu)了路透旗下F&R的55%股權(quán)，并將其重新命名為Refinitiv，總估值達(dá)到200億美元。交易于2018年10月完成，交易完成后Refinitiv成為全球最大的金融數(shù)據(jù)和交易平臺(tái)提供商，它的客戶覆蓋全球190個(gè)國(guó)家地區(qū)的4萬(wàn)家機(jī)構(gòu)。不過(guò)，為了保持新聞獨(dú)立性，路透新聞并不包含在此次交易內(nèi)，但路透集團(tuán)同F(xiàn)&R簽訂了一個(gè)為期30年的獨(dú)家播放權(quán)。

而交易完成后不到1年，2019年8月，倫敦交易所就宣布將以換股形式從路透及黑石領(lǐng)銜的財(cái)團(tuán)處以270億美元總價(jià)收購(gòu)Refinitiv。此次交易的完成意味著黑石用不到一年的時(shí)間就使Refinitiv的市場(chǎng)估值提升了70億美元，這無(wú)疑也成為黑石投資史上的又一佳話。

在旗下私募股權(quán)基金和跨平臺(tái)投資團(tuán)隊(duì)Tac Opps都積極投資數(shù)字化內(nèi)容制作平臺(tái)的同時(shí)，黑石的地產(chǎn)基金也在努力布局內(nèi)容制作領(lǐng)域的物業(yè)資產(chǎn)，尤其是服務(wù)于數(shù)字化內(nèi)容制作平臺(tái)的物業(yè)資產(chǎn)。在2017年時(shí)黑石就曾收購(gòu)位于洛杉磯衛(wèi)星城Brubank的辦公物業(yè)組合，收購(gòu)后黑石成功將其出租率從收購(gòu)時(shí)的89%大幅提升至97%。

2020年8月，黑石旗下奉行核心增益策略的地產(chǎn)投資平臺(tái)BPP又從聚焦娛樂(lè)傳媒領(lǐng)域物業(yè)資產(chǎn)的REIT公司Hudson Pacific Properties（HPP）手中收購(gòu)了其好萊塢物業(yè)組合的49%股權(quán)（HPP保留剩余51%股權(quán)并負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)），該物業(yè)組合包括了好萊塢最著名的3處Sunset（日落大道）攝影場(chǎng)和5處園區(qū)內(nèi)或鄰近園區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓，物業(yè)組合的總估值達(dá)到16.5億美元。交易完成的同時(shí)，在黑石的安排下，合資公司又完成了9億美元的抵押融資，利率為L(zhǎng)IBOR+2.15%，期限兩年。

2021年7月，黑石與HPP聯(lián)合體宣布將在洛杉磯開(kāi)發(fā)一處影視基地，總投資預(yù)計(jì)1.8億-1.9億美元，項(xiàng)目計(jì)劃在2023年三季度竣工。

2021年8月，黑石與HPP又宣布將聯(lián)合在英國(guó)赫特福德郡Broxbourne創(chuàng)建一個(gè)全新的電影、電視、和數(shù)字化產(chǎn)品的制作中心，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資將達(dá)到7億英鎊。這是Sunset Studio平臺(tái)的首個(gè)海外項(xiàng)目，將被建成一處世界級(jí)的影視制作園區(qū)，每年可提供4500個(gè)工作崗位和超過(guò)3億英鎊的收入，這項(xiàng)投資得到了英國(guó)政府的支持。

總之，圍繞在線內(nèi)容制作這一主題，黑石內(nèi)部，從私募股權(quán)基金、到私募地產(chǎn)基金、再到跨平臺(tái)投資團(tuán)隊(duì)都在積極布局，不過(guò)，相比于規(guī)模較小的單個(gè)內(nèi)容制作公司，黑石更偏好大型的數(shù)字化內(nèi)容制作平臺(tái)和服務(wù)于數(shù)字化內(nèi)容制作的物業(yè)資產(chǎn)。

其實(shí)，在線內(nèi)容制作只是黑石看好的數(shù)字化發(fā)展趨勢(shì)的一個(gè)應(yīng)用領(lǐng)域而已，除了在線內(nèi)容制作，黑石在其他數(shù)字化領(lǐng)域也進(jìn)行了大量投資。

早在2016年，黑石旗下私募股權(quán)基金就收購(gòu)了印度公司Mphasis的控制權(quán)，這是一家為金融機(jī)構(gòu)提供云和數(shù)字化解決方案的公司，服務(wù)于美國(guó)最大的50家金融機(jī)構(gòu)中的35家。近年來(lái)，黑石更是在印度投資了一系列數(shù)字化應(yīng)用平臺(tái)，如，2019年10月，黑石與印度的AESL聯(lián)手打造印度最大的在線應(yīng)試教育平臺(tái)，致力于幫助學(xué)生備考醫(yī)療、工程等專業(yè)資格測(cè)試;2021年7月，黑石又收購(gòu)了印度在線提供數(shù)字技術(shù)課程的學(xué)習(xí)平臺(tái)Simplilearn Solutions Pvt.Ltd的控制權(quán)。

黑石在其他數(shù)字化應(yīng)用領(lǐng)域的大額投資還包括以13億美元總價(jià)從泛海控股手中買下高科技領(lǐng)域的傳媒和資訊集團(tuán)International Data Group（IDG）、以16億美元總價(jià)買下以數(shù)字化技術(shù)為美國(guó)的獨(dú)屋建造商和業(yè)主提供內(nèi)部設(shè)計(jì)、供應(yīng)鏈和安裝管理解決方案的Interior Logic Group Holdings、以14億美元總價(jià)買下通過(guò)SaaS平臺(tái)為全球100多個(gè)國(guó)家地區(qū)的3，000多家公司提供ESG風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)的Sphera……此外，黑石還投資了多個(gè)在線廣告投放平臺(tái)，包括在手機(jī)APP上投放視頻廣告的平臺(tái)公司Vungle、手機(jī)應(yīng)用的營(yíng)銷平臺(tái)Liftoff、在線廣告解決方案公司Simpli.fi等。

與此同時(shí)，黑石新成立的成長(zhǎng)性股權(quán)部門(mén)（BXG）也在集中投資數(shù)字化領(lǐng)域。不過(guò)，與私募股權(quán)基金投資于較成熟的、具有一定用戶規(guī)模的數(shù)字化應(yīng)用平臺(tái)不同，BXG更熱中于投資數(shù)字化領(lǐng)域的新興企業(yè)。如2019年11月，BXG宣布收購(gòu)社交應(yīng)用軟件Bumble的母公司MagicLab，此次收購(gòu)使公司總估值達(dá)到30億美元，而2021年2月Bumble IPO上市時(shí)的市場(chǎng)估值已經(jīng)達(dá)到140億美元。2021年12月，BXG又宣布將收購(gòu)ISN的少數(shù)股權(quán)，ISN是一個(gè)承包商和供應(yīng)商的信息管理平臺(tái)，此次收購(gòu)使公司總估值超過(guò)20億美元。

在黑石私募股權(quán)基金和成長(zhǎng)性股權(quán)基金積極布局?jǐn)?shù)字化軟件應(yīng)用平臺(tái)的同時(shí)，黑石的地產(chǎn)基金、基建基金、以及跨平臺(tái)投資團(tuán)隊(duì)則在積極布局與數(shù)字化相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施類硬件資產(chǎn)——相比于數(shù)字化應(yīng)用平臺(tái)在競(jìng)爭(zhēng)中誰(shuí)能勝出的不確定性，數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的成長(zhǎng)性似乎更為確定，也更能發(fā)揮黑石強(qiáng)大投資平臺(tái)的規(guī)模效應(yīng)。

總之，圍繞數(shù)字化主題，從在線內(nèi)容制作、到后文將要提到的最后一公里物流、數(shù)字化醫(yī)療服務(wù)、再到數(shù)據(jù)中心、基站等數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施，黑石正在廣泛布局?jǐn)?shù)字化趨勢(shì)下能夠獲益的各類資產(chǎn);不過(guò)，從目前的投資成果看，與成長(zhǎng)性投資相比，黑石在那些與數(shù)字化相關(guān)、能夠發(fā)揮其規(guī)?；Y金量和平臺(tái)整合能力優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)域更具投資潛力。

生命科學(xué)是近年來(lái)黑石重點(diǎn)投資的另一個(gè)領(lǐng)域，為此黑石在私募股權(quán)部門(mén)專門(mén)設(shè)立了生命科學(xué)投資團(tuán)隊(duì)——2018年10月，黑石收購(gòu)了一家全球領(lǐng)先的生命科學(xué)投資公司Clarus，以此為核心，黑石構(gòu)建了自己的生命科學(xué)投資團(tuán)隊(duì)，并募集了一只總額46億美元的生命科學(xué)基金，該基金主要投資于藥品和生命科技的后期實(shí)驗(yàn)，通常只進(jìn)行項(xiàng)目層面的投資，并與知名生物醫(yī)藥或生命科技公司展開(kāi)合作，通過(guò)實(shí)驗(yàn)成功后專利權(quán)的分享和商業(yè)化來(lái)收回投資。

如2019年2月，黑石生命科學(xué)團(tuán)隊(duì)宣布成立一家新公司Anthos Therapeutics Inc.，該公司聚焦于新一代的高風(fēng)險(xiǎn)心血管疾病的抗血栓治療。2019年11月，黑石生命科學(xué)團(tuán)隊(duì)又與基因公司Ferring聯(lián)合成立新公司FerGene，致力于一種治療膀胱癌的新藥的后期實(shí)驗(yàn)與商業(yè)化。

除了單個(gè)新藥或新技術(shù)的后期實(shí)驗(yàn)投資，生命科學(xué)團(tuán)隊(duì)有時(shí)也會(huì)聯(lián)合黑石其他部門(mén)，發(fā)起對(duì)有潛力生命科學(xué)公司的綜合投資，即，新藥專利權(quán)+股權(quán)/債權(quán)的投資。如2020年4月，在生命科學(xué)團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)下黑石宣布將投資于生物科技公司Alnylam Phamaceuticals，一家致力于應(yīng)用RNAi技術(shù)來(lái)開(kāi)發(fā)新藥的公司。交易總值20億美元，其中，生命科學(xué)團(tuán)隊(duì)投資10億美元用于獲得研制中新藥inclisiran未來(lái)50%的專利權(quán)份額，該藥旨在應(yīng)用RNAi技術(shù)治療高膽固醇血癥;生命科學(xué)團(tuán)隊(duì)還將再出資1.5億美元用于支持新藥Vutrisiran在心血管代謝疾病方面的療效研究，以及新藥ALN-AGT的研發(fā)。

進(jìn)一步，為了支持生命科學(xué)投資團(tuán)隊(duì)的新藥研發(fā)實(shí)驗(yàn)，2020年11月黑石聯(lián)合投資于Precision Medicine Group。這家公司致力于通過(guò)科技手段幫助生物醫(yī)藥公司設(shè)計(jì)臨床實(shí)驗(yàn)，使其能夠更快的投入市場(chǎng)。投資過(guò)程中私募股權(quán)基金與生命科學(xué)團(tuán)隊(duì)緊密合作，未來(lái)也將借助生命科學(xué)投資平臺(tái)及投資組合內(nèi)的公司來(lái)為Precision增加客戶，并助其擴(kuò)展數(shù)據(jù)分析平臺(tái)，拓展全球化觸角，以及通過(guò)持續(xù)的并購(gòu)來(lái)強(qiáng)化公司實(shí)力。

其實(shí)，除了生命科學(xué)團(tuán)隊(duì)，黑石成長(zhǎng)性股權(quán)投資團(tuán)隊(duì)及其他私募股權(quán)基金也在加大生命科學(xué)領(lǐng)域的投資力度，不過(guò)，不同于生命科學(xué)團(tuán)隊(duì)聚焦于新藥研發(fā)，成長(zhǎng)性股權(quán)投資團(tuán)隊(duì)（BXG）更熱中于投資醫(yī)療領(lǐng)域的數(shù)字化服務(wù)企業(yè)，致力于通過(guò)數(shù)字化平臺(tái)降低醫(yī)療服務(wù)成本。如2020年4月，BXG收購(gòu)了HealthEdge Software的控制權(quán)，該公司主要通過(guò)云平臺(tái)為健康險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司提供IT解決方案;2021年3月BXG又出資1億美元參與了Ginger的E輪融資，Ginger主要為雇主和醫(yī)療系統(tǒng)提供基于技術(shù)平臺(tái)支持的低成本的精神類疾病的治療康復(fù)服務(wù);2021年4月BXG更是聯(lián)合K Health，以及另一家投資公司Anthem共同成立了一家新公司Hydrogen Health，它通過(guò)AI技術(shù)為雇主和消費(fèi)者提供基于數(shù)字化技術(shù)的醫(yī)療方案，以降低醫(yī)療成本。

而黑石旗下傳統(tǒng)私募股權(quán)基金和跨平臺(tái)投資團(tuán)隊(duì)則更熱中于投資醫(yī)藥配送及分銷體系。如2019年4月，黑石私募股權(quán)基金部門(mén)宣布收購(gòu)韓國(guó)大型藥品批發(fā)商Geo-Young;2020年8月，黑石又宣布收購(gòu)日本主要OTC藥品供應(yīng)商Takdda Consumer Healthcare Company;2021年6月，黑石聯(lián)合參股了全美最大的醫(yī)療用品生產(chǎn)和分銷商Medline。

與此同時(shí)，黑石地產(chǎn)部門(mén)也圍繞生命科學(xué)主題投資了一批生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)及辦公大樓。早在2016年1月，黑石第八代地產(chǎn)基金就私有化收購(gòu)了一個(gè)聚焦生命科學(xué)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)的REIT公司BioMed Realty Trust，2020年10月黑石宣布將以146億美元總價(jià)將BioMed Realty出售給黑石旗下奉行核心增益策略的長(zhǎng)期投資平臺(tái)BPP，此次交易將為黑石第八代地產(chǎn)基金的投資人及BioMed項(xiàng)目的跟投者帶來(lái)65億美元的利潤(rùn)，未來(lái)，黑石擬通過(guò)核心增益平臺(tái)長(zhǎng)期持有這一生命科學(xué)物業(yè)組合。2021年3月，黑石BPP Life Science平臺(tái)又宣布將以34億美元總價(jià)從Brookfield手中收購(gòu)230萬(wàn)平尺的生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)辦公樓，其中97%位于馬薩諸塞的劍橋鎮(zhèn)，從而進(jìn)一步強(qiáng)化黑石在生命科學(xué)地產(chǎn)方面的領(lǐng)先地位，并與其在新藥研發(fā)等領(lǐng)域的生命科學(xué)投資形成協(xié)同。

與數(shù)字化、生命科學(xué)并列的黑石第三大投資理念就是“可持續(xù)發(fā)展”，該投資理念下具體包括新能源及傳統(tǒng)能源的上中游企業(yè)，以及水處理等污廢處理企業(yè)。

其實(shí)，能源基金B(yǎng)lackstone Energy Partner（BEP）是黑石較早成立的行業(yè)基金，該系列基金除了投資傳統(tǒng)能源的上中游資產(chǎn)外，還投資了多個(gè)新能源項(xiàng)目，如2021年8月，黑石能源基金（BEP）認(rèn)購(gòu)了公用事業(yè)級(jí)別的太陽(yáng)能科技公司Array Technologies（Nasdaq： ARRY）5億美元的永久性優(yōu)先股。近年來(lái)，BEP更加大了對(duì)污染處理行業(yè)的投資，2019年2月，黑石能源基金宣布正式成立中游水處理平臺(tái)Waterfield Midstream，并承諾將給予該平臺(tái)5億美元的股權(quán)資本。BEP之外，黑石私募股權(quán)部門(mén)的核心增益策略基金也在2021年3月宣布收購(gòu)Desotec，這是一家歐洲的環(huán)境服務(wù)公司。

除了投資于能源開(kāi)發(fā)及傳輸企業(yè)，黑石能源基金也會(huì)投資于能源相關(guān)的制造業(yè)企業(yè)及服務(wù)型企業(yè)。如2020年3月黑石能源基金完成了對(duì)NRStor C&I的收購(gòu)，該公司致力于提供大型蓄電池的開(kāi)發(fā)解決方案。2020年11月，黑石能源基金又收購(gòu)了Therma，這是一家致力于設(shè)計(jì)、建造復(fù)雜機(jī)械、電子控制系統(tǒng)的公司，同時(shí)，黑石能源基金還同時(shí)收購(gòu)了一家為物業(yè)資產(chǎn)的所有人提供能源管理服務(wù)的企業(yè)RE Tech。收購(gòu)后，RE Tech將和Therma合并為一家公司，從硬件和軟件兩個(gè)維度共同為客戶提供低碳的能源管理服務(wù)。

不僅基建和能源基金投資于可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)域，其他策略部門(mén)也會(huì)適時(shí)把握新能源領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)。如在2020年初黑石信貸部門(mén)（GSO）和黑石旗下保險(xiǎn)部門(mén)（BIS）就聯(lián)合為Altus Power America提供了包括優(yōu)先股、少數(shù)股權(quán)、及投資級(jí)債務(wù)在內(nèi)的總額8.5億美元的債務(wù)重組方案，Altus Power是一家美國(guó)市場(chǎng)領(lǐng)先的太陽(yáng)能公司，而這也是美國(guó)市場(chǎng)上第一個(gè)以純太陽(yáng)能資產(chǎn)為抵押的投資級(jí)私募債。2020年9月，GSO決定成立一個(gè)新公司ClearGen，它將為可再生能源傳輸設(shè)施的生產(chǎn)商、開(kāi)發(fā)商、和能源服務(wù)公司提供靈活的融資方案，GSO首批給予了ClearGen 2.5億美元的資本支持，未來(lái)會(huì)隨著業(yè)務(wù)發(fā)展而適時(shí)追加投資。

總之，可再生能源和污廢處理成為黑石能源基金和基建基金的重點(diǎn)投資對(duì)象，并可聯(lián)合信貸部門(mén)和保險(xiǎn)平臺(tái)為企業(yè)提供靈活的融資方案。

首先是最后一公里物流及新興市場(chǎng)物流地產(chǎn)。

在所有主題地產(chǎn)領(lǐng)域，黑石最偏愛(ài)的還是物流地產(chǎn)。早在金融海嘯期間黑石就已經(jīng)在歐洲和北美各自搭建了一個(gè)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流平臺(tái)，趁金融危機(jī)期間以低價(jià)大量收購(gòu)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，不過(guò)，這兩個(gè)平臺(tái)在達(dá)到一定規(guī)模后都已通過(guò)整體出售的方式退出了。但隨著近年來(lái)黑石投資策略的轉(zhuǎn)變，物流地產(chǎn)被重新確定為受益于數(shù)字化的長(zhǎng)期投資主題，相應(yīng)的，黑石旗下基金又開(kāi)始再度布局物流地產(chǎn)領(lǐng)域，不過(guò)，這次它把投資的重心放在“最后一公里”的物流解決方案上。

2019年9月，黑石宣布完成對(duì)普洛斯（Global Logistic Properties，GLP）旗下三只基金所持有的美國(guó)物流資產(chǎn)的全面收購(gòu)，收購(gòu)總價(jià)達(dá)到187億美元。GLP的前身是美國(guó)物流地產(chǎn)REIT Prologis全球業(yè)務(wù)的亞洲部分，獨(dú)立后的GLP于2015年進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)，通過(guò)一系列收購(gòu)成為全美第二大物流地產(chǎn)所有者，到2019年時(shí)全球管理資產(chǎn)已達(dá)640億美元。

同樣是在2019年9月，黑石第九代全球地產(chǎn)基金宣布將以59億美元總價(jià)從Colony Capital手中收購(gòu)其在美國(guó)地區(qū)的物流資產(chǎn)Colony Industrial，包括其在美國(guó)26個(gè)市場(chǎng)465處輕工業(yè)建筑里總面積6000萬(wàn)平尺的最后一公里物流設(shè)施，以及約400萬(wàn)平尺散貨配送中心的51%股權(quán)，外加運(yùn)營(yíng)這些物流資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。同月，黑石還宣布成立了泛歐地區(qū)最后一公里物流地產(chǎn)平臺(tái)Mileway，是目前歐洲最大的最后一公里物流地產(chǎn)平臺(tái)。

在新興市場(chǎng)，2020年11月黑石進(jìn)一步拓展了其在中國(guó)區(qū)的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)，旗下機(jī)會(huì)性地產(chǎn)基金從富力地產(chǎn)手中收購(gòu)了大灣區(qū)一處物流園的70%權(quán)益，收購(gòu)總價(jià)達(dá)到11億美元，收購(gòu)?fù)瓿珊螅谑谥袊?guó)區(qū)的物流地產(chǎn)投資平臺(tái)“龍地”（DragonCor）已在中國(guó)23個(gè)一二線城市擁有了5，300萬(wàn)平尺的物流空間。

2021年5月，黑石又拓展了其在印度的物流地產(chǎn)平臺(tái)，宣布將從華平和印度Embassy Group手中收購(gòu)Embassy Industrial Parks，該物業(yè)組合由1060萬(wàn)平尺的甲級(jí)物流設(shè)施組成，所有設(shè)施都位于印度主要樞紐城市附近。

而為了配合黑石地產(chǎn)基金在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)?；顿Y，黑石其他部門(mén)也在沿著物流地產(chǎn)主題積極布局倉(cāng)儲(chǔ)物流相關(guān)制造業(yè)企業(yè)。如2018年7月，黑石私募股權(quán)基金宣布收購(gòu)Averys，這是一家為歐洲客戶定制倉(cāng)儲(chǔ)貨架及倉(cāng)儲(chǔ)自動(dòng)化設(shè)備的生產(chǎn)企業(yè)。

總之，2019年以來(lái)，黑石在物流地產(chǎn)領(lǐng)域重新投入重金，尤其在是最后一公里物流設(shè)施及新興市場(chǎng)物流資產(chǎn)方面，目前，黑石已在全球范圍內(nèi)擁有8.8億平尺物流設(shè)施，而疫情沖擊下，黑石更堅(jiān)定了對(duì)數(shù)字化趨勢(shì)下物流地產(chǎn)的發(fā)展信心。

其次，酒店及娛樂(lè)休閑物業(yè)的機(jī)會(huì)性投資。

當(dāng)然，要支持黑石幾十億、甚至上百億美元的單只地產(chǎn)基金規(guī)模，僅靠物流地產(chǎn)投資是不夠的，黑石一直在積極把握各類地產(chǎn)領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)，而行業(yè)低谷中的酒店及娛樂(lè)休閑物業(yè)因其對(duì)經(jīng)濟(jì)周期敏感、價(jià)格波動(dòng)大、投資機(jī)會(huì)多一直受到黑石的青睞。不過(guò)，這些投資大多為機(jī)會(huì)性投資，并不在長(zhǎng)期投資主題中。

黑石在酒店領(lǐng)域最著名的一項(xiàng)投資無(wú)疑是2007年對(duì)希爾頓酒店集團(tuán)的收購(gòu)，黑石于2018年完全退出該項(xiàng)投資，11年間企業(yè)規(guī)模翻了一倍，而黑石基金則凈賺了140億美元，并憑借這一投資贏得了2018年P(guān)EI北美地區(qū)的退出交易大獎(jiǎng)。

不過(guò)，為了降低在酒店領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，近年來(lái)，黑石開(kāi)始綁定一些知名品牌，以售后回租的方式運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，而疫情則加速了各知名娛樂(lè)休閑物業(yè)投資運(yùn)營(yíng)公司的輕資產(chǎn)進(jìn)程。

在其他娛樂(lè)休閑領(lǐng)域，早在2005年，黑石就以1.02億英鎊的價(jià)格收購(gòu)了旅游景點(diǎn)運(yùn)營(yíng)商Merlin Entertainment，此后，在黑石支持下Merlin又收購(gòu)了丹麥玩具商樂(lè)高旗下樂(lè)高樂(lè)園的控制權(quán)，而樂(lè)高創(chuàng)始家族旗下私募基金KIRKBI也由此成為Merlin的重要股東，持有其29.58%的股權(quán)。

上述酒店、休閑娛樂(lè)領(lǐng)域的投資，雖然面臨較大的業(yè)績(jī)波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，但通過(guò)對(duì)周期波動(dòng)的把握以及對(duì)收購(gòu)價(jià)格的把控，在長(zhǎng)期中仍能為投資人帶來(lái)較為豐厚的收益。

再次，其他機(jī)會(huì)性地產(chǎn)投資：服務(wù)于B2B平臺(tái)的貿(mào)易會(huì)展產(chǎn)業(yè)。

除了物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等直接受益于數(shù)字化時(shí)代的物業(yè)資產(chǎn)，黑石還看好服務(wù)于B2B平臺(tái)的貿(mào)易會(huì)展中心，它作為實(shí)體交易平臺(tái)，支持著全球電商平臺(tái)的發(fā)展。2017年，黑石就聯(lián)合收購(gòu)了International Market Centers（IMC），IMC擁有并運(yùn)營(yíng)著世界上最大的家具、家裝、禮品行業(yè)的展示空間，總面積達(dá)到1220萬(wàn)平尺，每年可服務(wù)于4000多家參展商。在收購(gòu)展示場(chǎng)館的同時(shí)，黑石也在積極整合全球的策展商們。

當(dāng)然，黑石也會(huì)適時(shí)把握機(jī)會(huì)投資于其他各類型物業(yè)資產(chǎn)。近年來(lái)黑石進(jìn)行的規(guī)模最大的地產(chǎn)交易是2019年12月完成的對(duì)加拿大REIT公司Dream Global Reit的私有化收購(gòu)，Dream Global Reit在西歐擁有200多處辦公和工業(yè)物業(yè)，交易總價(jià)達(dá)到62億美元，黑石也憑借此次收購(gòu)贏得了2019年的PERE歐洲大獎(jiǎng)。

*備注：2019年以來(lái)黑石在數(shù)據(jù)中心、媒體物業(yè)、和生命科學(xué)辦公實(shí)驗(yàn)物業(yè)領(lǐng)域的投資未包含在上表中

總之，地產(chǎn)投資一直是黑石資產(chǎn)管理平臺(tái)上最重要的組成部分，公司在廣泛把握各物業(yè)領(lǐng)域行業(yè)整合機(jī)會(huì)的基礎(chǔ)上，密切關(guān)注酒店、休閑娛樂(lè)設(shè)施等領(lǐng)域的周期波動(dòng)機(jī)會(huì)，近年來(lái)更開(kāi)始加大與數(shù)字化、生命科學(xué)等相關(guān)的主題地產(chǎn)投資，包括物流地產(chǎn)、貿(mào)易展示平臺(tái)、數(shù)據(jù)中心、內(nèi)容制作資產(chǎn)、以及生命科學(xué)辦公實(shí)驗(yàn)大樓等。而隨著B(niǎo)PP、BREIT等奉行核心增益策略的地產(chǎn)基金平臺(tái)的推出，黑石將部分長(zhǎng)期看好的物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)至核心增益平臺(tái)以延長(zhǎng)投資期，從而實(shí)現(xiàn)主題投資與機(jī)會(huì)性投資并行的投資策略。

最后，雖然在黑石的主題投資策略中并不包括金融，不過(guò)作為一家另類金融機(jī)構(gòu)，金融一直是黑石的重點(diǎn)投資領(lǐng)域之一。如2019年2月，黑石私募股權(quán)部門(mén)宣布將收購(gòu)印度最大的獨(dú)立的、聚焦于保障性住房的房貸公司Aadhar Housing Finance Limited。2019年9月，黑石領(lǐng)銜的財(cái)團(tuán)（包括阿布扎比投資局等）又收購(gòu)了波羅的海第三大金融機(jī)構(gòu)Luminor的60%股權(quán)，收購(gòu)總價(jià)達(dá)10億歐元。2021年1月，黑石旗下私募股權(quán)基金及跨平臺(tái)投資團(tuán)隊(duì)Tac Opps又對(duì)荷蘭上市銀行NIBC發(fā)出私有化邀約……

總之，2018年以來(lái)，黑石推出了主題投資策略，聚焦于數(shù)字化相關(guān)領(lǐng)域（包括在線內(nèi)容制作平臺(tái)、數(shù)字化應(yīng)用平臺(tái)、數(shù)據(jù)中心、基站、物流地產(chǎn)等受益于數(shù)字化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)）、生命科學(xué)相關(guān)領(lǐng)域（包括新藥研發(fā)、醫(yī)藥配送分銷體系、醫(yī)療的數(shù)字化服務(wù)、及生命科學(xué)地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)）、以及可持續(xù)發(fā)展相關(guān)領(lǐng)域（包括可再生能源、傳統(tǒng)能源的上中游、及污廢處理等產(chǎn)業(yè)），同時(shí)也會(huì)把握在其他地產(chǎn)、金融等領(lǐng)域的機(jī)會(huì)性投資策略。

疫情影響下，黑石進(jìn)一步強(qiáng)化了它的主題投資策略，主要看好四類資產(chǎn)，一是受益于電商平臺(tái)發(fā)展的物流地產(chǎn)，二是在線內(nèi)容制作行業(yè)，包括相關(guān)的內(nèi)容制作地產(chǎn);三是數(shù)字化設(shè)施，包括基站和數(shù)據(jù)中心;四是生命科學(xué)領(lǐng)域的投資，包括生命科學(xué)辦公實(shí)驗(yàn)大樓。

作者為北京貝塔咨詢中心合伙人