2021年對于地產(chǎn)企業(yè)而言，是繼2008年之后最艱難的一年。上半年在低基數(shù)及疫情后市場慣性的帶動下，行業(yè)表現(xiàn)基本穩(wěn)定；到下半年，銷售的惡化，疊加融資性現(xiàn)金加速流出，行業(yè)到位資金壓力驟增，投資、拿地、開工數(shù)據(jù)均觸及歷史最差水平。四季度這種壓力蔓延至企業(yè)，包括恒大在內(nèi)累計違約企業(yè)市占率接近10%，整體行業(yè)穩(wěn)定性面臨空前壓力。

2022年行業(yè)面臨極大下行壓力。目前區(qū)域銷售差異化進一步拉大，疊加企業(yè)違約等因素帶來的供給側(cè)壓力，預計2022年銷售面積同比下降8%，銷售金額下滑7%。供給端，預計2021年土地出讓金額同比下降超13%，出讓面積降幅接近30%，對2022年開工、施工及整體投資都會造成影響。預計新開工面積下降15%，整體投資下降5.2%?？⒐し矫?，根據(jù)銷售節(jié)奏擬合行業(yè)竣工義務同比上升6%，實際完成受企業(yè)資金情況影響較大。

2022年板塊具備系統(tǒng)性估值修復機會。當前周期所處的底部位置，對行業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性以及對2022年經(jīng)濟均造成空前的壓力，從2021年9月央行表態(tài)開始，銀保監(jiān)和證監(jiān)會的連續(xù)發(fā)聲，維持需求穩(wěn)定，減少民企違約壓力，將會是2022年施政的重點。在政策預期影響下，估值具備修復空間。

供給側(cè)改革資源再分配，優(yōu)質(zhì)企業(yè)迎來發(fā)展良機。2021年是房地產(chǎn)行業(yè)“改革年”，行業(yè)有息負債規(guī)模首次出現(xiàn)負增長。首先是2020年末的“三道紅線”政策限制行業(yè)整體債務增速，金融資源差異化投放，“因企施策”。2021年初的房地產(chǎn)信貸集中度管理，進一步約束了銀行的信貸資源投放節(jié)奏，疊加信托及債券市場的收縮，行業(yè)面臨較大的資金壓力，導致投資端惡化。從企業(yè)的角度來看，信用違約、債務凈償還壓力、土地投資減緩，更多公司將主要目標從“求發(fā)展”調(diào)整為“活下去”，企業(yè)之間管理能力上的差距被放大，疊加政策上資源的傾斜，導致分化加劇。中央層面對于房企間收購的政策支持，標志著房地產(chǎn)行業(yè)格局重構(gòu)的開始，具備承接能力的優(yōu)質(zhì)央國企和真綠檔民企有更多機會擇優(yōu)獲取項目、擴大規(guī)模，實現(xiàn)集中度提升和超越發(fā)展。

房地產(chǎn)丨廣發(fā)證券研究小組

郭鎮(zhèn)、樂加棟、邢莘等

郭鎮(zhèn)/廣發(fā)證券發(fā)展研究中心聯(lián)席首席分析師，碩士，畢業(yè)于清華大學。8年證券行業(yè)研究經(jīng)驗。2014、2015年新財富房地產(chǎn)第三名（團隊成員），2016年第二名（團隊成員），2017-2020年第一名（團隊成員），2021年第一名。

本年度代表作：《全面梳理首批集中供地的質(zhì)量、規(guī)則、競爭格局》、《2021年中期策略：道在日新，與時偕行》、《新城控股：思巧而行堅，持資且善維》、《房地產(chǎn)融資新政對行業(yè)及企業(yè)的影響：總量穩(wěn)定，重塑格局》、《萬科A/萬科企業(yè)：做時間的朋友，底線思維測算長期價值》、《房地產(chǎn)供給側(cè)改革的三個階段》、《2022年度策略：歲寒，然后知松柏之韌也》