文/張英武（山西建投城市運(yùn)營集團(tuán)有限公司）

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度加快，但完善的管理制度和體系相對缺失，再加上法律法規(guī)的不健全，對房地產(chǎn)業(yè)的管理和控制存在諸多問題，在運(yùn)營上存在較多問題，嚴(yán)重阻礙了產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，面對房地產(chǎn)當(dāng)前發(fā)展形勢，存在的問題逐漸凸顯出來。為推動房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步前行，需加大研究力度，針對財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀制定科學(xué)的改善措施。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的意義

（一）保障資金的可靠運(yùn)轉(zhuǎn)，避免資金短缺

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)營中需要較多的資金扶持，且隨著項(xiàng)目規(guī)模的增加，投入資金數(shù)量也在增多，房地產(chǎn)業(yè)需要確保流動資金的充足性，以保障項(xiàng)目的有效落實(shí)。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目落實(shí)中資金投入和回流存在著交叉現(xiàn)象，這要求管理人員要對每筆資金的支出和回收情況予以掌握，確保兩者的均衡性，從而推動項(xiàng)目的順利進(jìn)行（如圖1）。財(cái)務(wù)管理工作能夠改善房地產(chǎn)企業(yè)資金回流效率，加大實(shí)時(shí)監(jiān)控和跟蹤力度，明確每筆資金的使用情況。

（二）加大動態(tài)化管理力度

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作的有效落實(shí)，不僅是負(fù)責(zé)資金的有效管控，還可透過資金了解項(xiàng)目運(yùn)行情況，加強(qiáng)動態(tài)化的監(jiān)督和把控，避免風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，推動房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。

同時(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，還能為房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展提供助力，完善內(nèi)部財(cái)務(wù)把控，保證每個環(huán)節(jié)資金支出的合理性?；蛘哌€可憑借動態(tài)化管理平臺的構(gòu)建，提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)收集、核算等工作的效率，準(zhǔn)確計(jì)算現(xiàn)有流動資金情況，為后續(xù)工作開展提供支持。

（三）成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中，將重點(diǎn)放在項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)過程中，對資金成本管控的重視度不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目在落實(shí)中存在諸多問題，加劇了資金短缺現(xiàn)象。而財(cái)務(wù)管理工作能夠有效落實(shí)成本管理和控制，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)開展預(yù)結(jié)算管理工作，把關(guān)過程資金成本，在維護(hù)房地產(chǎn)質(zhì)量的同時(shí)，提高經(jīng)濟(jì)效益，推動企業(yè)的穩(wěn)步運(yùn)營。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（一）資金把控

房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金支持，且資金貫穿在項(xiàng)目的各個階段內(nèi)，對項(xiàng)目開展有著直接影響。如果不能做好資金把控，很容易在建設(shè)過程中因?yàn)橘Y金斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目無法順利進(jìn)行，輕則消耗更多資金成本，重則可能會為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所以在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中，首要工作就是加強(qiáng)資金把控，實(shí)現(xiàn)科學(xué)利用。為此，一方面在項(xiàng)目投資上，要先對土地收購情況及所需資金加以了解和計(jì)算，考慮到項(xiàng)目收益及支出資金間的比例關(guān)系，確定項(xiàng)目是否有進(jìn)行的必要，避免資金的過度消耗。另一方面，在房地產(chǎn)銷售中應(yīng)對資金回籠予以嚴(yán)格把關(guān)，以此強(qiáng)化資金回收效果，確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。此外，在銷售環(huán)節(jié)，企業(yè)還需要獲取相關(guān)憑證，降低監(jiān)管額度，保障資金使用的合理性。

（二）稅務(wù)規(guī)劃和管理

稅務(wù)規(guī)劃和管理貫穿在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的整個環(huán)節(jié)，從初期土地購買環(huán)節(jié)開始，到最終的清算工作都需要考慮到稅費(fèi)，要給出合理的管理方案，確保稅費(fèi)支出的合理性，避免不必要損失的形成。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及內(nèi)容多，板塊范圍廣，資金投入相對較大，在其間產(chǎn)生的稅費(fèi)也存在多樣化的特征，如土地購置稅、土地使用稅、增值稅、附加稅、所得稅等，這些稅費(fèi)因?yàn)橐蟛煌?、政策不同，繳納時(shí)間及費(fèi)用明細(xì)也各不相同，故而要求管理人員展開科學(xué)規(guī)劃，保障稅費(fèi)支出合理性。

另外，在稅務(wù)規(guī)劃和管理中，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)對國家現(xiàn)有政策及存在的變動情況予以詳細(xì)了解，完善稅務(wù)規(guī)劃內(nèi)容，確保每筆支出的科學(xué)性。合理運(yùn)用國家相關(guān)的扶持政策減輕企業(yè)稅收壓力，合理避稅，使企業(yè)的綜合稅負(fù)得到有效控制，進(jìn)而增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益，使房地產(chǎn)行業(yè)在高效的稅務(wù)籌劃中實(shí)現(xiàn)利益最大化。

（三）財(cái)務(wù)計(jì)劃編制與風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性強(qiáng)、建設(shè)周期長，存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患較多，這會對財(cái)務(wù)管理帶來較大阻礙。為此，在財(cái)務(wù)管理工作落實(shí)中，要加大對財(cái)務(wù)計(jì)劃及風(fēng)險(xiǎn)管控的重視力度，開展科學(xué)分析，給出有效的措施和方案，提高財(cái)務(wù)管理水平（如圖2）。

首先，企業(yè)在土地購買中要先給出可行性報(bào)告，根據(jù)市場調(diào)研、政策法規(guī)、融資要求等內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)評價(jià)，保障項(xiàng)目的可行性。同時(shí)，對市場發(fā)展及自身?xiàng)l件展開分析，完善可行性報(bào)告內(nèi)容，加強(qiáng)內(nèi)容的合理性?；诖?，為使企業(yè)對未知的風(fēng)險(xiǎn)有提前的準(zhǔn)備，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員應(yīng)該制定各類預(yù)算計(jì)劃，如月度、季度、半年度、年度的預(yù)算等。完善負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等多項(xiàng)內(nèi)容，提高預(yù)算編制的準(zhǔn)確性，對實(shí)際成本展開科學(xué)管理。

其次，樹立風(fēng)險(xiǎn)管控意識，加大風(fēng)險(xiǎn)管控重視力度，注重風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，完善應(yīng)急預(yù)案，以規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來的各項(xiàng)問題。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控能夠?qū)①Y金成本控制在可以接受的范圍之內(nèi)，使房地產(chǎn)行業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)上能夠順利地開展。同時(shí)，財(cái)務(wù)計(jì)劃和風(fēng)險(xiǎn)的管控也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的前提保障。

三、新形勢下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

（一）財(cái)務(wù)管理體系不健全

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理因?yàn)楣芾眢w系的不健全，使得管理的有效性大打折扣，資金過多支出的情況頻繁出現(xiàn)。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理體系不健全，還會使工作落實(shí)缺少科學(xué)指導(dǎo)，員工行為得不到規(guī)范和調(diào)整，實(shí)際工作無法統(tǒng)一開展，進(jìn)而影響了財(cái)務(wù)管理工作的有序性，甚至有時(shí)還會造成財(cái)務(wù)管理工作的混亂，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，財(cái)務(wù)管理作用難以發(fā)揮出來。

近幾年，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也得到進(jìn)步，相應(yīng)的市場競爭趨勢也越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)若想在激烈競爭中占有一席之地，就需要不斷擴(kuò)大自身規(guī)模，鞏固綜合實(shí)力。但房地產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大也就預(yù)示著需要更多的資金支持，如果存在管理不當(dāng)?shù)那闆r，則會直接影響到資金的使用，進(jìn)而增加問題出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不少企業(yè)基本會采取借貸這一方式來解決自身存在的資金短缺問題。但是借貸這種方式雖然能夠解決企業(yè)的燃眉之急，但也會增加企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，更加大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)行的壓力。

（二）運(yùn)營機(jī)制缺乏系統(tǒng)性和可靠性

新形勢為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供了新的機(jī)遇，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和實(shí)力。但在新形勢下，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理卻未得到有效改革和優(yōu)化，存在問題仍未得到合理解決，這致使房地產(chǎn)發(fā)展存在較大的阻礙和制約，其中最為明顯的就是財(cái)務(wù)管理運(yùn)營機(jī)制的缺失。該制度系統(tǒng)性和可靠性不強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理工作不完善，資金支出和回收存在不對等現(xiàn)象，最終阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中，因?yàn)樽陨韽?fù)雜性較強(qiáng)，在財(cái)務(wù)管理運(yùn)營機(jī)制規(guī)劃上，缺少有效的調(diào)節(jié)和處理，部門間的溝通協(xié)作效率低，財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)性不強(qiáng)，影響了整體管理效果。另外，在不少房地產(chǎn)企業(yè)中，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)缺乏統(tǒng)一性，在這種情況下，財(cái)務(wù)預(yù)算體系難以得到有效的應(yīng)用，這使得企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息的真實(shí)性得不到良好的保障，不僅會降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，還會對整個企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展造成不良影響，抑制企業(yè)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)能力不高

因受到資金流動性、現(xiàn)場復(fù)雜性等因素的影響，為提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理水平，需要不斷改善財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)，深化財(cái)務(wù)管理人員的技能，擴(kuò)展其知識體系，培養(yǎng)良好的職業(yè)道德和品質(zhì)，從而加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能力，規(guī)避財(cái)務(wù)管理問題，保證資金使用的科學(xué)性。但在實(shí)際工作中，因?yàn)橄嚓P(guān)人員對財(cái)務(wù)管理的重視度不夠，財(cái)務(wù)管理人員在招募上并未對專業(yè)技能提出較高的要求，并且入職后也未開展專項(xiàng)培訓(xùn)和教育，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理人員的能力參差不齊，在工作落實(shí)上存在較多問題。

即使有企業(yè)加大對財(cái)務(wù)管理人才的重視力度，但因?yàn)閷?shí)際工作中過于考慮任務(wù)完成情況，忽略經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的達(dá)成，所以也導(dǎo)致管理工作落實(shí)不到位，存在模糊、放水等情況，財(cái)務(wù)管理水平低。

再者，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理人員在面對突發(fā)性的財(cái)務(wù)管理問題時(shí)，難以及時(shí)做出準(zhǔn)確有效的應(yīng)對措施，這也會影響財(cái)務(wù)管理工作的正常運(yùn)行。

四、新形勢下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化的有效策略

（一）建立健全的財(cái)務(wù)管理體系

財(cái)務(wù)管理工作能夠?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展決策提供可靠的信息支持，這也是財(cái)務(wù)管理工作中較為重要的一項(xiàng)功能。所以加大對財(cái)務(wù)管理的重視度，建立健全的管理體系尤為重要。針對目前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中存在的管理體系不健全問題，相關(guān)人員需結(jié)合企業(yè)情況、市場發(fā)展及現(xiàn)有資料數(shù)據(jù)進(jìn)行考量，轉(zhuǎn)變管理理念，開展創(chuàng)新優(yōu)化工作，將傳統(tǒng)的粗放式管理逐漸向精細(xì)化管理方向轉(zhuǎn)變，以此強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理整體效果，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)資金費(fèi)用的科學(xué)管理和控制（如圖3）。同時(shí)，還需完善成本管理制度，并將其落實(shí)到各個工作環(huán)節(jié)中來，做到科學(xué)細(xì)致的管理和把控，強(qiáng)化管理效果，準(zhǔn)確了解資金支出和回收情況，做到科學(xué)調(diào)整。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需加大對現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理理念的宣傳力度，將財(cái)務(wù)管理的核算以及控制職能有效地發(fā)揮出來，并根據(jù)財(cái)務(wù)管理體制的具體情況，學(xué)習(xí)先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念，以此完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制。

圖3 建立健全的財(cái)務(wù)管理體系

（二）加強(qiáng)運(yùn)行機(jī)制的系統(tǒng)性

財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制系統(tǒng)性的提升對于管理工作的落實(shí)、房地產(chǎn)企業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展有著重要意義。在財(cái)務(wù)運(yùn)營管理體制系統(tǒng)化的建設(shè)和完善過程中，要根據(jù)實(shí)際開展綜合分析和考量，采取科學(xué)有效的措施，達(dá)成系統(tǒng)性目標(biāo)，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營發(fā)展創(chuàng)造良好條件。另外，在財(cái)務(wù)管理工作中，還要落實(shí)全面預(yù)算管理，編制完善的預(yù)算方案，對每個階段所需資金費(fèi)用予以詳細(xì)標(biāo)注，做到科學(xué)管控和分析，減少風(fēng)險(xiǎn)生成，從而為房地產(chǎn)企業(yè)積累更多的資金收益，鞏固總體競爭實(shí)力。

預(yù)算管理制度得到完善后，應(yīng)保障其落實(shí)有效性，更好地發(fā)揮制度的作用與優(yōu)勢。促進(jìn)部門間溝通協(xié)作，推動各環(huán)節(jié)工作的有序開展，提高工作連續(xù)性、準(zhǔn)確性。除此之外，還應(yīng)明確預(yù)算管理目標(biāo)，結(jié)合戰(zhàn)略要求及實(shí)際情況，開展科學(xué)分析，做到及時(shí)調(diào)整，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。管理人員還要參照企業(yè)財(cái)務(wù)的實(shí)際情況，對財(cái)務(wù)預(yù)算管理計(jì)劃予以科學(xué)制定，并對企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)資源實(shí)行有效整合與配置，以此增加相關(guān)資源的利用率。與此同時(shí)，不斷完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，對財(cái)務(wù)管理人員的責(zé)任和義務(wù)予以明確，在問題出現(xiàn)后能夠快速找到負(fù)責(zé)人加以解決，避免同類情況的再次發(fā)生。

（三）強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)能力和素質(zhì)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作的開展需要專業(yè)人才的支撐方能實(shí)現(xiàn)，所以在實(shí)際工作中，要加大對財(cái)務(wù)管理人員的重視力度，做好人才招募和培訓(xùn)工作，不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員的能力與素質(zhì)，嚴(yán)格按照制度體系要求落實(shí)各項(xiàng)工作，加強(qiáng)管理的有效性，降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。在財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)構(gòu)建中，還應(yīng)以多種方式對人員的專業(yè)技能加以考量，提高團(tuán)隊(duì)的整體水平，加強(qiáng)管理工作的專業(yè)性。房地產(chǎn)企業(yè)可以對自身的招聘機(jī)制予以完善，適當(dāng)提高招聘門檻，也可以設(shè)置專業(yè)的考核內(nèi)容，借此檢測應(yīng)聘人才的專業(yè)能力，確保能夠招到更多真才實(shí)學(xué)的人才。

另外，在財(cái)務(wù)管理人員培訓(xùn)過程中，需轉(zhuǎn)變?nèi)藛T的思想意識，樹立正確的價(jià)值理念，正確看待財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)活動，積極參與其中，擴(kuò)展自身知識體系，加深技能掌握，鍛煉突發(fā)應(yīng)急反應(yīng)能力，以此推動房地產(chǎn)項(xiàng)目的有序開展，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實(shí)力。此外，在財(cái)務(wù)管理人員培訓(xùn)中，還應(yīng)該加大風(fēng)險(xiǎn)意識培訓(xùn)力度，注重計(jì)算機(jī)、信息技術(shù)操作能力的培養(yǎng)，全方位提升管理人員的能力與素質(zhì)，加強(qiáng)管理的有效性。

五、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)階段還存在較多問題和風(fēng)險(xiǎn)隱患，阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)的前行，抑制了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步。為此，房地產(chǎn)企業(yè)及人員需要轉(zhuǎn)變思想認(rèn)知，加大對財(cái)務(wù)管理的重視力度，合理規(guī)劃管理內(nèi)容及相關(guān)制度體系，有效規(guī)范員工的工作行為，并針對存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)隱患，加快識別和處理進(jìn)程，保障資金支出的合理性、科學(xué)性，在保障房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，控制資金的不正常使用，以此提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的良好運(yùn)營。