文｜呂永泰 苑玉平

上海中建東孚投資發(fā)展有限公司首席信息官 呂永泰

中國建筑第八工程局有限公司原首席信息官 苑玉平

建筑運(yùn)維管理是建筑在竣工驗(yàn)收完成并投入使用后，整合建筑內(nèi)人員、設(shè)施及技術(shù)等關(guān)鍵資源，通過運(yùn)營，充分提高建筑的使用率，降低建筑的經(jīng)營成本，增加投資收益，并通過維護(hù)盡可能延長建筑的使用周期而進(jìn)行的綜合管理。

運(yùn)維管理作為建筑生命周期中最長、項(xiàng)目回收投資和取得收益的重要階段，其重要性不言而喻。傳統(tǒng)的運(yùn)維管理方式效率低，工作強(qiáng)度大，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是被動(dòng)運(yùn)維。往往是出現(xiàn)問題后，被動(dòng)解決問題，運(yùn)維變成了維修。二是人工處理多。往往是依靠人工的方式處理各種維護(hù)事件，耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力，工作強(qiáng)度大。三是經(jīng)驗(yàn)積累不足。對(duì)于重復(fù)出現(xiàn)的問題，沒有有效知識(shí)體系進(jìn)行支撐，更多的依靠運(yùn)維人員的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行處理。

管理規(guī)范化、數(shù)據(jù)有效化、分析科學(xué)化

隨著建筑實(shí)體功能多樣化的不斷發(fā)展和信息化水平的不斷提升，智能化運(yùn)維逐漸成為新的建筑運(yùn)維管理方式。智能運(yùn)維是利用云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、BIM、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)對(duì)實(shí)體建筑進(jìn)行歸類匯總、整理分析、定性與定量評(píng)價(jià)、發(fā)展預(yù)測等，來實(shí)現(xiàn)建筑實(shí)體的綜合管理，能夠給客戶提供規(guī)范化、個(gè)性化服務(wù)，使運(yùn)維管理朝著正規(guī)化、系統(tǒng)化、專業(yè)化的方向發(fā)展。

智能運(yùn)維的主要特征一是自動(dòng)化監(jiān)控。通過智能設(shè)備及平臺(tái)系統(tǒng)對(duì)建筑實(shí)體設(shè)置的點(diǎn)、線、面進(jìn)行無死角監(jiān)控，并可根據(jù)設(shè)定的閾值，進(jìn)行授權(quán)分發(fā)。二是規(guī)范化管理。對(duì)運(yùn)維中的事件、工單、問題、配置等設(shè)置管理流程，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化運(yùn)維。三是數(shù)據(jù)化分析?？梢噪S時(shí)隨地查閱服務(wù)信息，如值守報(bào)告、巡檢報(bào)告、故障處理報(bào)告、預(yù)警分析報(bào)告、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、運(yùn)行日報(bào)、月報(bào)、年報(bào)等服務(wù)報(bào)告，全面的掌握運(yùn)維過程和事故處理結(jié)果。四是知識(shí)性積累。對(duì)于出現(xiàn)的問題及處理方法進(jìn)行歸類建檔，有條件時(shí)可以利用AI 與機(jī)器學(xué)習(xí)技術(shù)，豐富運(yùn)維方式。

與傳統(tǒng)的建筑運(yùn)維管理相比，智能運(yùn)維的主要優(yōu)勢一是可視化。利用BIM 技術(shù)實(shí)現(xiàn)建筑的可視化管理，管線、設(shè)備等分布情況一目了然。二是智能化。利用智能終端及物聯(lián)網(wǎng)（IoT）技術(shù)實(shí)現(xiàn)智能化感知，當(dāng)出現(xiàn)異常事件時(shí)，第一時(shí)間得到反饋；并可以利用智能終端及物聯(lián)網(wǎng)（IoT）技術(shù)進(jìn)行智能化的能源管理。三是自動(dòng)化。利用大數(shù)據(jù)技術(shù)實(shí)現(xiàn)故障現(xiàn)象的積累、故障現(xiàn)象智能提示；將既有的使用手冊、維修手冊等資料結(jié)構(gòu)化、知識(shí)化，指導(dǎo)故障診斷和維修，自動(dòng)推薦維修和排故方案。四是無人化。利用智能攝像頭及巡檢機(jī)器人代替人工，進(jìn)行無人化巡查、巡檢。

智能運(yùn)維應(yīng)用場景一：智能樓宇運(yùn)營/運(yùn)維?；贐IM 技術(shù)或數(shù)字建模技術(shù)建立不同精度的建筑虛擬可視模型，基于GIS 技術(shù)承載其它地理信息的接入，基于IoT 技術(shù)連接不同的智能設(shè)備終端?？蓪?duì)建筑樓宇整體空間的狀態(tài)、重要設(shè)備的狀態(tài)（如電梯、機(jī)房等）等實(shí)現(xiàn)可視化遠(yuǎn)程管理，還可以并入人員、安防、能耗、環(huán)境等相關(guān)的管理，實(shí)現(xiàn)“感知、認(rèn)知、預(yù)知、決策”的能力，實(shí)現(xiàn)無人智能型管理和空間高效服務(wù)管理。

智能運(yùn)維應(yīng)用場景二：智能安防。將智能化監(jiān)控系統(tǒng)、智能化防盜報(bào)警系統(tǒng)、智能化停車場管理系統(tǒng)、智能化巡更系統(tǒng)以及其他智能化安全防范系統(tǒng)進(jìn)行打通，通過各個(gè)系統(tǒng)部署的攝像頭、傳感器等信息，分析各個(gè)業(yè)務(wù)可能觸發(fā)的業(yè)務(wù)流程，提高各種信息的使用效率，縮短處理安全事件的相應(yīng)時(shí)間，提高安全防范的水平。

智能運(yùn)維應(yīng)用場景三：智能化設(shè)備管理。使用智能化設(shè)備管理系統(tǒng)，制定標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)計(jì)劃，保養(yǎng)自動(dòng)提醒，掃碼即可查看保養(yǎng)信息；故障信息可通過設(shè)備管理系統(tǒng)及時(shí)通知維修人員，維修人員智能接單，查看設(shè)備信息、故障詳情，進(jìn)行快速維修；如需使用備品備件，設(shè)備管理系統(tǒng)及時(shí)通知庫存管理員，領(lǐng)用備件；巡檢、保養(yǎng)報(bào)表驗(yàn)收通過后，設(shè)備管理系統(tǒng)可以自動(dòng)更新設(shè)備檔案，管理員可隨時(shí)查看檔案，進(jìn)行設(shè)備維護(hù)的把控，維護(hù)人員的考核，實(shí)現(xiàn)管理優(yōu)化。

智能運(yùn)維應(yīng)用場景四：智能化能源管理。通過能源管理掌握樓宇內(nèi)能源消耗情況，在不影響正常經(jīng)營活動(dòng)的基礎(chǔ)上，通過節(jié)能設(shè)計(jì)進(jìn)行節(jié)能改造降低樓宇內(nèi)的能耗，實(shí)現(xiàn)設(shè)備高效率、低能耗運(yùn)行。

智能運(yùn)維應(yīng)用場景五：智能化巡檢。利用智能攝像頭及巡檢機(jī)器人在建筑運(yùn)維階段進(jìn)行定期或隨機(jī)流動(dòng)性的檢查巡視，檢查建筑、設(shè)施設(shè)備、人員及環(huán)境情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常及問題，及時(shí)匯報(bào)并處理，防患于未然。

更高的服務(wù)效率、更低的服務(wù)成本、更好的節(jié)能減排

2020年9月22日，中國在第75 屆聯(lián)合國大會(huì)上正式提出2030年實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰、2060年實(shí)現(xiàn)碳中和的目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排，達(dá)到“雙碳”目標(biāo)是一項(xiàng)國家戰(zhàn)略。已用建筑是耗能“大戶”，建筑物內(nèi)活動(dòng)、人流是不均勻的，如何確保水、電、照明、空調(diào)、樓宇等合理耗用，智能運(yùn)維能發(fā)揮很大的作用。一是利用大數(shù)據(jù)技術(shù)建立確定性和非確定性模型，求出合理利用點(diǎn)，以合理使用能源。二是預(yù)測和檢測外部環(huán)境及變化，及時(shí)確定能源利用情況，減少耗能，有效工作。三是延長建筑使用壽命，通過智能化的有效運(yùn)維，延長建筑使用壽命。四是減少人員往返出行，降低不必要的能耗。隨著建筑的智能運(yùn)維深入應(yīng)用以及綠色建筑的深入推行，智能運(yùn)維還會(huì)帶來更多的降低能耗辦法，從而促進(jìn)節(jié)能減排，實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)。

當(dāng)然，智能運(yùn)維在實(shí)踐中也面臨諸多不足，一是智能化投入不夠，沒有充分利用現(xiàn)有的成熟智能運(yùn)維設(shè)備及技術(shù)。二是智能化投入過度，為了智能化而智能化，沒有很好的考慮投入產(chǎn)出比，導(dǎo)致投入不經(jīng)濟(jì)反而增加成本。三是智能化技術(shù)不成熟，應(yīng)用了一些不成熟的技術(shù)，應(yīng)用后反而帶來一些如誤報(bào)等負(fù)面效果，勞民傷財(cái)。四是人機(jī)交互有待加強(qiáng)，做好線上線下有機(jī)配合，從而發(fā)揮最大的應(yīng)用效率。

未來幾年，智能運(yùn)維的發(fā)展將呈現(xiàn)以下幾個(gè)趨勢：一是更高的服務(wù)效率。智慧化運(yùn)維的最終目的是服務(wù)好業(yè)主及建筑的入駐人員，為他們提供高效快捷的運(yùn)維服務(wù)，提高服務(wù)滿意度。二是更低的服務(wù)成本。通過云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、BIM、大數(shù)據(jù)等新一代信息技術(shù)的應(yīng)用，降低運(yùn)維服務(wù)成本。三是更好的節(jié)能減排。在不降低服務(wù)品質(zhì)的前提下，降低能耗水平，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排。