葛西洋GE Xi-yang；楊海兵YANG Hai-bing；趙業(yè)佳ZHAO Ye-jia

（嘉興南湖學(xué)院，嘉興314000）

0 引言

目前，既有住宅綠色改造已成我國政府改善民生、節(jié)能減排的重要抓手[1]，住戶作為既有住宅的產(chǎn)權(quán)所有者，其對既有住宅綠色改造的滿意度直接反映了綠色改造效果[2]。

我國有關(guān)既有住宅綠色改造現(xiàn)有研究大部分停留在宏觀層面的政策建議、改造技術(shù)層面[3]，而針對住戶滿意度的研究較少，目前尚未出臺既有住宅綠色改造的住戶滿意度評價標準，無法對既有住宅綠色改造的問題進行及時反饋。因此，構(gòu)建住戶對既有住宅綠色改造的滿意度評價指標體系開展對既有住宅綠色改造的住戶滿意度研究十分必要。

現(xiàn)擬構(gòu)建既有住宅綠色改造住戶滿意度評價指標體系，以期為既有住宅綠色改造工作真正體現(xiàn)以住戶為主體的原則提供理論依據(jù)。

1 國內(nèi)現(xiàn)有既有住宅綠色改造的研究概況

通過梳理相關(guān)文獻發(fā)現(xiàn)，我國關(guān)于既有住宅綠色改造的研究主要集中在以下方面：

①既有住宅綠色改造的內(nèi)涵研究，即綠色改造應(yīng)達到什么樣的標準；

②既有住宅綠色改造推進的影響因素研究；

③既有住宅綠色改造技術(shù)應(yīng)用研究；

④綠色改造潛力評價研究，即該建筑是否值得綠色改造；

⑤綠色改造成本效益分析，即考慮綠色改造的增量成本和增量效益。

由于住戶作為住宅的產(chǎn)權(quán)所有者，其對既有住宅綠色改造的滿意度直接反應(yīng)了綠色改造的效果。若想要更好地實施既有住宅綠色改造，應(yīng)秉承“以人為本”的理念，凸出住戶的主體地位，切實地為住戶考慮，重視既有住宅綠色改造的住戶滿意度。

目前尚未出臺既有住宅綠色改造的住戶滿意度評價標準，無法對既有住宅綠色改造的問題進行及時反饋從而導(dǎo)致政府宏觀政策因?qū)ψ艟G色改造滿意度不明而缺乏后續(xù)實施具有針對性和有效性的改進措施。同時，在其他住宅市場研究住戶滿意度的較多，比如傳統(tǒng)商品房、公租房、養(yǎng)老地產(chǎn)、城市人居環(huán)境等，理論相對成熟，有很大的參考價值。但由于既有住宅改造與購買傳統(tǒng)住宅以及公租房、養(yǎng)老地產(chǎn)等有很大的不同，項目相對特殊和復(fù)雜，故現(xiàn)有研究成果不能進行直接套用，因此本研究在參考相關(guān)理論和研究的基礎(chǔ)上結(jié)合既有住宅綠色改造的內(nèi)容進行既有建筑綠色改造的住戶滿意度研究，對促進既有建筑綠色改造的發(fā)展，改善既有住宅綠色改造的實施效果意義重大。

2 既有住宅綠色改造住戶滿意度評價指標體系

在通過對馬斯洛需求層次理論、期望理論、可持續(xù)發(fā)展理論、公眾理論進行分析以及推理的基礎(chǔ)上，借鑒相關(guān)住戶滿意度的文獻研究（Nelson（1988）、Galster[4]、Follain Orford（1988）、Dubin&Sung（1990）[6]、Francescato（2012）[5]、李王鳴、薛瑛瑛[7]、陳浮、呂宏芬[8]等）以及既有住宅綠色改造的內(nèi)容來確定，初步構(gòu)建既有住宅綠色改造住戶滿意度評價指標體系，并通過結(jié)構(gòu)方程模型進行驗證最終共包含7個二級指標和28個三級指標，具體內(nèi)容見表1。

表1 既有住宅綠色改造住戶滿意度指標體系

3 案例分析

3.1 案例介紹

藝苑村小區(qū)，位于南京市建鄴區(qū)文體西路，該小區(qū)建于1985年，該小區(qū)共21棟，每棟5至7層，涉及892余戶，容積率2.5，產(chǎn)權(quán)為70年，于2019年2月開始進行改造，2019年5月完成改造。藝苑村小區(qū)是由政府主導(dǎo)，委托施工單位對小區(qū)的外立面、窗戶更換、遮陽蓬、晾衣架及園區(qū)道路等進行改造。

3.2 滿意度的測算及結(jié)果分析

本文選擇模糊綜合評價法來進行既有住宅綠色改造的住戶滿意度評價。

3.2.1 建立評價因素集和評語集

①因素集。

在前文構(gòu)建的評價指標體系中闡述了該指標體系包含了7個二級指標和28個三級指標，故構(gòu)建的因素集主要從改造期望（ER）、居住環(huán)境（LE）、配套設(shè)施（SF）、物業(yè)管理（PM）、質(zhì)量感知（MP）、公眾參與（PU）、政策感知（PO）七個指標考慮。28個三級指標根據(jù)上文表格順序分別為ERl、ER2、ER3；LE1、LE2、LE3、LE4、LE5、LE6；SF1、SF2、SF3、SF4、SF5、SF6；PM1、PM2、PM3、PM4；MP1、MP2、MP3；PO1、PO2、PO3；PU1、PU2、PU3。

本文只列出二級指標因素集U=（U1 U2 U3 U4 U5 U6 U7）=（改造期望、居住環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理、質(zhì)量感知、政策感知、公眾參與）

②評語集。

本文根據(jù)李克特量表對每個指標的評級等級設(shè)置為5級，則可表示為V：

3.2.2 各指標權(quán)重的確定

本文通過標準化因素負荷量的數(shù)值來計算各指標的權(quán)重。計算公式如下：

Wij是指第i個因素下第j個指標的權(quán)重或相對權(quán)重，其中λij為第i個因素下第j個指標的因素負荷量；Σλij為第i個因素下屬各個指標的因素負荷量之和。

根據(jù)上述公式計算出前文建立的住戶滿意度評價指標體系中各指標的相對權(quán)重，具體結(jié)果如表2所示。

表2 住戶滿意度各指標的權(quán)重

3.2.3 構(gòu)建模糊評價隸屬度矩陣

二級指標構(gòu)成權(quán)重為W=（W1 W2 W3 W4 W5 W6 W7）=（0.107 0.145 0.252 0.134 0.194 0.124 0.044）。其中，以居住環(huán)境為例，三級指標構(gòu)成權(quán)重W=（W11 W12 W13 W14 W15 W16）=（0.167 0.167 0.167 0.169 0.167 0.164）。

根據(jù)調(diào)查問卷整理出既有住宅綠色改造住戶滿意度評價表依據(jù)公式rij=zij/n計算出指標隸屬度，zij表示所在評價等級中住戶打勾人數(shù)，n表示住戶總?cè)藬?shù)，以小區(qū)綠化水平指標為例，認為既有住宅綠色改造后居住環(huán)境為“非常不滿意”、“比較不滿意”、“一般”、“比較滿意”、“非常滿意”的住戶分別為4、28、48、128、80，則r=（0.014 0.097 0.167 0.444 0.278），其他同理。

以居住環(huán)境指標為例，6個三級指標的隸屬度矩陣R1為：

3.2.4 住戶滿意度的計算

①一級模糊運算。

居住環(huán)境各個指標的權(quán)重向量為：A1=（0.167 0.167 0.167 0.169 0.167 0.164），進行居住環(huán)境的一級模糊運算：

由計算結(jié)果可知，最大隸屬度為0.500。

重復(fù)以上步驟對改造期望、配套設(shè)施、物業(yè)管理、質(zhì)量感知、政策感知、公眾參與、住戶忠誠分別進行一級模糊計算，一級模糊評價結(jié)果如下：

②二級模糊運算。

二級指標的權(quán)重向量為A=（0.107 0.145 0.252 0.134 0.194 0.124 0.044），二級模糊運算結(jié)果為：R=AB=[0.068 0.104 0.195 0.387 0.199]，對評價等級集合V賦值為“1，2，3，4，5”五分制作量化處理，按照最大隸屬度原則，依據(jù)公式可計算出藝苑村小區(qū)既有住宅綠色改造的住戶滿意度評價結(jié)果為3.572，相應(yīng)的評價等級為比較滿意。

3.2.5 評價結(jié)果反饋分析

①總體滿意度分析。

藝苑村小區(qū)選取的住戶樣本對小區(qū)進行綠色改造后的綜合滿意度為3.572，隸屬于比較滿意等級。

②子系統(tǒng)結(jié)果分析。（圖1）

圖1 住戶滿意度評價指標雷達圖

4 結(jié)語

文章通過模糊綜合評價法對康定小區(qū)居民對小區(qū)進行改造的滿意度進行評價，結(jié)果表明評價等級為“比較滿意”。其中對小區(qū)的垃圾處理情況、施工噪音、停車場設(shè)施、教育設(shè)施、對政策感知、政務(wù)公開、公眾參與的滿意度相對一般，主要由于垃圾處理不及時并且沒有進行合理分類，受到小區(qū)原有功能定位等的影響，表明我國既有住宅綠色改造仍需改進。

4.1 理論意義

研究采用理論研究和實證研究相結(jié)合的方法構(gòu)建了既有住宅綠色改造住戶滿意度的評價指標體系，彌補我國微觀層面對既有住宅綠色改造住戶滿意度研究的不足，通過引進實證研究確定滿意度指標以及權(quán)重，豐富和完善了有關(guān)指標評價體系研究的研究方法。

4.2 實踐意義

突出住戶的主體地位，構(gòu)建既有住宅綠色改造的住戶滿意度評價指標體系，一方面既有住宅綠色改造承建單位等相關(guān)主體單位可以參考本文建立的評價體系以明確住戶對既有住宅綠色改造的關(guān)心所在，從而使綠色改造無論決策還是實施均置住戶滿意度至上；另一方面政府可以以此為依據(jù)對已完工程實施住戶滿意度評價，從而發(fā)現(xiàn)住戶對既有住宅綠色改造仍然不滿意的方面，識別出亟需解決的問題，并制定出更具針對性和有效性的政策或?qū)ΜF(xiàn)有政策進行優(yōu)化調(diào)整。

4.3 創(chuàng)新點

我國關(guān)于既有住宅綠色改造的研究主要集中宏觀層面，針對住戶滿意度的研究較少。目前尚未出臺既有住宅綠色改造的住戶滿意度評價標準，無法對既有住宅綠色改造的問題進行及時反饋從而導(dǎo)致政府宏觀政策因?qū)ψ艟G色改造滿意度不明而缺乏后續(xù)實施具有針對性和有效性的改進措施。研究從住戶角度研究其對綠色改造的滿意度，豐富了既有住宅綠色改造微觀層面的研究。