新興發(fā)展（蕪湖）有限公司 楊普章

設計管理是地產(chǎn)開發(fā)工程建設的重要的核心環(huán)節(jié)，只要對地產(chǎn)進行合理的設計，才能有效控制地產(chǎn)工作項目工期按照正常施工進度有序進行，并提升施工效率，在保障施工質(zhì)量的基礎上，縮短工期，節(jié)約投資成本，提高經(jīng)濟效益。所以，設計管理對房地產(chǎn)企業(yè)參與市場競爭，提升整體居住空間的舒適度，發(fā)揮核心優(yōu)勢，具有關鍵意義，能夠為居住環(huán)境提升附加值，在市場中占得先機。

一、設計管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的價值意義分析

（一）設計管理對房地產(chǎn)投資決策的重要意義

第一，經(jīng)濟的飛速發(fā)展，讓房地產(chǎn)行業(yè)也得以進入高速發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)在面對激烈的市場競爭環(huán)境下，需要不斷提升自身的核心競爭優(yōu)勢和綜合實力，以此在市場中站穩(wěn)腳跟，獲得有效的市場站位。為了促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和進步，需要企業(yè)管理者綜合各類資源，立足于整體，科學規(guī)劃，這也體現(xiàn)出設計管理工作的重要性和價值。在地產(chǎn)投資決策階段，企業(yè)需要對目標地塊進行總體經(jīng)濟效益分析，綜合企業(yè)實際情況、資源配置、資金投入與預算、環(huán)境勘察等諸多方面進行統(tǒng)籌分析，這也是設計工作的重要意義。

第二，設計工作是對目標地塊按照土地出讓條件，結(jié)合地塊的地形和環(huán)境進行方案安排，確立可行性的多種產(chǎn)品組合的規(guī)劃方案，綜合技術(shù)指標、投資預算進項項目經(jīng)濟效益的測算和對比分析，以此確定拿地價和成本控制指標。由于房地產(chǎn)項目的工程量比較大，施工技術(shù)水平要求高，實施過程中運用的人力、物力、財力資源龐大，只有合理設計管理，才能將施工各環(huán)節(jié)所需要的資源合理配置，提升資源利用效率，有效節(jié)約投資成本，為企業(yè)最大限度提高經(jīng)濟效益。同時，也能減少工程建設與投資過程中的風險，科學設計管理，降低非確定問題對工程的影響，確保項目實施的工期和質(zhì)量達到預計要求[1]。

（二）設計管理對工程總體規(guī)劃工作的重要意義

設計管理對房地產(chǎn)工程總體規(guī)劃有著重要意義，可以從兩個規(guī)劃階段分析：

第一，圖紙設計階段。對房地產(chǎn)企業(yè)工程項目實施而言，方案和施工圖的設計工作是整個項目設計中最核心的環(huán)節(jié)，直接關系著工程項目的70%成本管理以及后期銷售環(huán)節(jié)，對地產(chǎn)項目規(guī)劃布局，對居住空間戶型設計，對小區(qū)景觀設計，這些層面內(nèi)容都直接決定著整個項目的銷售賣點。所以，在進行施工圖紙設計與策劃時，需要和相關部門進行及時溝通和項目技術(shù)交底，確保所設計的產(chǎn)品質(zhì)量，并為項目營銷部門提供產(chǎn)品定位報告，經(jīng)過各部門施工圖紙確認和相應核查之后，根據(jù)圖紙的設計要點，在具體實施之前進行相應的準備工作，根據(jù)實地勘察結(jié)構(gòu)，再次確認圖紙設計的可行性和適用性，通過各部門之間的協(xié)調(diào)和溝通，商定最終實施方案[2]。

第二，進度管理。由于房地產(chǎn)工程涉及的內(nèi)容繁雜，對工程建設日期、資源調(diào)配、技術(shù)水平管控、各部門協(xié)調(diào)、政策把控等多方面需要統(tǒng)籌設計管理，如果管理存在不到位的情況，會造成圖紙設計質(zhì)量降低，影響報規(guī)報建的時間和成本的有效控制。所以，設計管理工作可以促使相關工作人員對施工現(xiàn)場情況充分了解，并對目標市場有著清晰認知，根據(jù)工程建設特點以及影響因素，對資源管理和項目實施方案確立完善的計劃，嚴格按照計劃實施，并加強監(jiān)管力度，保障工程各環(huán)節(jié)建設不會相互影響，工作人員各司其職，保障項目有序進展。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)中設計管理的要點分析

（一）結(jié)合現(xiàn)代住宅建設理念，把握發(fā)展趨向

第一，以人為本的設計理念?，F(xiàn)代住宅的設計側(cè)重于打造舒適的居住空間，讓人油然而生一種幸福感。所以，現(xiàn)代住宅設計應該秉承以人為本的設計理念進行設計工作。人作為行動的主體，可以發(fā)揮主觀能動性，突破居住空間的界限感，通過環(huán)境設計、空間規(guī)劃，達到人景合一。現(xiàn)代人們的居住住宅不僅是人們生活的場所，也是人們學習、工作、休閑的活動場所?，F(xiàn)代住房設計有很大的建筑面積，也有很高的層高，給人一種寬敞，明亮，不壓抑的感覺。居住空間的拓展不僅可以為人們帶來舒適感，給人們更多自由行動和想象的空間，也可以帶來更大的房屋購買力。所以，對于地產(chǎn)設計思路需要兼具環(huán)境景觀設計以及人文環(huán)境設計理念，基于現(xiàn)代文化特點以及與之相適應的環(huán)境相結(jié)合，使居住環(huán)境兼具人文與觀賞價值。

第二，使居住戶型功能分區(qū)設計分明，能夠?qū)⒐δ芊謪^(qū)明顯化，凸顯出空間線條感，打破傳統(tǒng)住房設計將客廳與臥室的功能劃分為廳小、臥室大的分區(qū)設計理念，使每一功能區(qū)域面積更加合理，也使房屋整體與局部空間設計清晰合理，達到和而不同、有機統(tǒng)一。同時，從單一的住宅已趨向集合方面發(fā)展，需要相應的配套設施跟進，完善小區(qū)的服務化設施，包含學校、商圈、醫(yī)院、物業(yè)，家政等一系列服務場所和設施。

第三，智能化規(guī)劃設計，在智能化、信息化發(fā)展背景下，建設智能小區(qū)，打造科技住宅已成為現(xiàn)在居住者選擇的明顯特征。所以，對相關智能設備裝置需要滿足居民基本生活服務需求，同時，也能保障安全性和便利性。比如：網(wǎng)絡光纜、遠程傳輸、聲控燈、人體感應裝置、電子報警等一系列設施。對這些科技產(chǎn)品的研發(fā)人員需要牢牢立足于房地產(chǎn)市場的住宅發(fā)展導向，結(jié)合住宅未來發(fā)展趨勢以及居民住宅設計偏好，從而提升住宅產(chǎn)品的技術(shù)含量，并提升產(chǎn)品的附加值和市場競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益與社會效益最大化。

（二）設計管理過程和質(zhì)量控制

第一，設計階段的房屋產(chǎn)品質(zhì)量管理，需要先從設計為起點，針對房屋整體規(guī)劃以及施工圖紙質(zhì)量設計逐一落實，規(guī)劃設計質(zhì)量。由于房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的領域較為廣泛，包括建筑施工、園林規(guī)劃、線路架設、通網(wǎng)通氣、供電供水等，因此，在設計階段，需要對這些內(nèi)容加以考慮，及時與有關部門進行溝通，為后續(xù)施工創(chuàng)造有利的條件。此外，在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中，還要對居住環(huán)境進行合理的規(guī)劃，究其原因，主要是規(guī)劃設計方案質(zhì)量的高低與否，會對居住環(huán)境產(chǎn)生直接的影響。為此，建議房地產(chǎn)企業(yè)立足于房地產(chǎn)所在地的實際環(huán)境以及居民的各項需求，設計出合理的方案。比如：如果房地產(chǎn)位于降水頻繁的南方地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設計過程中，應該注重給排水系統(tǒng)的建設和優(yōu)化，通過這種措施，增強小區(qū)的排水能力，避免小區(qū)在降雨頻繁的季節(jié)出現(xiàn)內(nèi)澇問題。再比如針對規(guī)模較大的小區(qū)，應合理規(guī)劃停車位，確保小區(qū)內(nèi)大部分車輛都具有停靠位置，以滿足居民的需求。第二，規(guī)劃過程需要細化：一是小區(qū)規(guī)劃應該注重人文環(huán)境與生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造出小區(qū)環(huán)境與城市大環(huán)境的和諧一致。二是小區(qū)規(guī)劃應對內(nèi)部與外部功能分區(qū)按照居住者的功能需求，劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四個等級。在公共空間需要在小區(qū)的公共干道、綠地設施上滿足居住共同使用需求，并與水系、草坪、健身設施、樹木、公園等進行統(tǒng)一規(guī)劃。半公共空間其設置是為了促進居民相互交流，通過鄰里交往、游戲、休息為主的場所，其規(guī)劃重點既需要通過不同居住社區(qū)文化以不同組合方式來設施，保障功能齊全，同時又需要設置居民聚集防災避難的疏散空間。半私用空間是居民就近休息、活動和健身的場地，需要具備多樣化、有吸引力的設施。私用空間一般是居民家庭庭院、露臺等，居民可以根據(jù)自身的喜好設計庭院景觀。三是，小區(qū)規(guī)劃質(zhì)量應該加強安全防衛(wèi)設施建設，小區(qū)的居住安全性也是居民選擇居住環(huán)境的重要因素，需要完備的小區(qū)物業(yè)管理制度，通過控制小區(qū)入口，有效控制外來車輛、行人的出入，明確劃分空間領域，以此提高小區(qū)的安全防衛(wèi)能力。

第三，科學建立管理和監(jiān)督流程，提升管理人員的管控能力。房地產(chǎn)工程項目設計管理體制是房地產(chǎn)企業(yè)管理體制中重要的部分，體現(xiàn)著企業(yè)設計管理的理念。需要將設計工作在項目管理中的各個建設環(huán)境進行精準把控，結(jié)合存在的風險點加以分析，合理控制，對各崗位工作人員要落實責任機制，規(guī)范職責權(quán)限，從項目設計之初到項目完成整個過程都需要明確管理要點，制定標準統(tǒng)一化流程。從市場定位分析、設計方案制定、方案評審、報規(guī)報建、施工圖會審及技術(shù)交底、設計變更管理等環(huán)節(jié)，規(guī)范管理流程，可以及時針對制度存在的流動進行及時完善，規(guī)避管理過程中因客觀原因或者工作人員的個人原因影響管理的效果，不斷為住宅產(chǎn)品設計提升附加值，并實現(xiàn)項目整體規(guī)劃的完整性，提升企業(yè)利潤率，實現(xiàn)利益價值最大化。與此同時，設計管理從業(yè)人員自身的技術(shù)能力和管理水平也需要不斷提升，要懂技術(shù)、懂政策、能有效組織、善于溝通，并且自覺樹立學習意識，不斷提升自我能力。企業(yè)可以從內(nèi)部培訓、績效考核、福利獎勵等多方面鼓勵員工具備學習思想，建設學習型、專業(yè)型的高素質(zhì)團隊，以此滿足房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量管理精細化的需求。

三、結(jié)語

綜合分析，國家的社會和經(jīng)濟發(fā)展速度加快，人們在物質(zhì)基礎的極大滿足的基礎上，日益對生活品質(zhì)的要求不斷提升，所以，人們對房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的需求標準也有所提高。設計管理可以促使房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)劃設計產(chǎn)品方案，對施工設計各環(huán)節(jié)可以綜合把控，調(diào)配各種資源，為住宅設計不斷賦能，而且有效的設計管理可以降低地產(chǎn)開發(fā)中的風險，以合理有效的方式開展工程施工，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。