李 坡

（西安榮華集團有限公司，陜西 西安 710018）

一、前言

2020年，我國全年新房銷售額17.36萬億元，同比增長8.7%，百億房企銷售額平均增速為14.4%，銷售百強房企集中度進一步提升至75%，行業(yè)競爭、分化加劇，行業(yè)格局加速倒金字塔演變，中小型房地產(chǎn)企業(yè)生存空間進一步被壓縮，只有保持階段的局部資金優(yōu)勢，方能在區(qū)域細分市場保持競爭優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化土地所固有的地方資源優(yōu)勢。2020年12月，中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的基調(diào)為“房住不炒”“因城施策”“平穩(wěn)健康發(fā)展”，2021年房地產(chǎn)行業(yè)的分化與整合必將持續(xù)加劇。中小型房企如何在大型房企的“融資優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢”的夾縫中生存，資金管理必是重中之重的要素。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)因產(chǎn)品總價高、生產(chǎn)資料占比高、建設(shè)周期長等屬性具備了資金密集型產(chǎn)業(yè)“高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險”的特點，受《城市商品房預(yù)售管理辦法》《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》以及“因城施策”等政策法規(guī)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的投入、產(chǎn)出的價值鏈特征。如何控制產(chǎn)出前的投入即資金峰值，平衡產(chǎn)出后的資金峰值錯配，即自由現(xiàn)金流量，確保資金鏈安全，財務(wù)風(fēng)險與經(jīng)營風(fēng)險的可控才能實現(xiàn)企業(yè)的目標。

受企業(yè)規(guī)模差異、信貸政策、土地政策及預(yù)售政策等疊加影響，中小型房地產(chǎn)企業(yè)獲取外部資金的難度、成本進一步加劇和拉升，只有提高資金使用效率，降低資金成本，提升階段自由現(xiàn)金流量，貢獻項目利潤及現(xiàn)金流，有效控制財務(wù)風(fēng)險，確保資金安全，才能使企業(yè)在行業(yè)競爭中持續(xù)健康發(fā)展。

三、中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過程中存在的問題

1.制度體系與管理模式不健全

資金管理體系不健全，重視程度不夠，業(yè)務(wù)財務(wù)協(xié)同不暢，致使現(xiàn)金流與企業(yè)經(jīng)營管理脫節(jié)，績效考核權(quán)重不高。資金分散，未實行“資金池”集中統(tǒng)一管理，不能完全發(fā)揮企業(yè)資金規(guī)模優(yōu)勢，資金利用效率低，資金成本無效提升。項目獲取與融資規(guī)劃脫節(jié)，財務(wù)未履行事前規(guī)劃及事中預(yù)警、預(yù)案的改善措施，臨時的非標融資及民間借貸將會弱化企業(yè)信用，增加財務(wù)風(fēng)險。關(guān)鍵成功因素規(guī)劃管理無序，運營時間節(jié)點計劃執(zhí)行滯后，預(yù)算管理或資金計劃與實際執(zhí)行投入產(chǎn)出期間偏差大，資金峰值大幅波動，銷貨比失調(diào)，現(xiàn)金流管理低效，直接影響企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險與財務(wù)風(fēng)險失控，導(dǎo)致企業(yè)在生存競爭中處于弱勢地位。

2.資金連接因素管理意識薄弱

預(yù)售資金（首付款、按揭貸款）回籠慢，預(yù)售資金及開發(fā)貸款資金因監(jiān)管而致使用受限，受限資金盤活不利致使存量居高不下，進而影響資金綜合利用效率及自由現(xiàn)金流回正時間。按揭貸款保證金比例或額度較高，因產(chǎn)權(quán)證辦理遲延而使按揭貸款階段擔(dān)保責(zé)任期限加長，影響企業(yè)現(xiàn)金流及或有負債；開發(fā)貸款“用信”條件苛刻，會導(dǎo)致貸款額度利用不充分或?qū)嶋H利率上升，融資資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化效率低。

“早收晚付”的資金管理理念未嵌入企業(yè)運營全流程并嚴格執(zhí)行，資金管理與運營管理的疊加影響使得企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險上升，資金與負債的錯配加大了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，資金鏈斷裂的潛在風(fēng)險會加劇債務(wù)兌付壓力，觸發(fā)企業(yè)破產(chǎn)風(fēng)險，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營策略會影響企業(yè)資金風(fēng)險容忍度。

四、解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題的對策方案

宏觀背景：國家連續(xù)、穩(wěn)定、持續(xù)實施宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，不斷完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的長效管理調(diào)控機制。

企業(yè)對策思路：推行預(yù)算管理，夯實資金計劃事前管理、事中控制與事后的評價及反饋，績效管理加強影響資金收付時間節(jié)點的運營計劃的考核權(quán)重，實現(xiàn)資金峰值按計劃運行，現(xiàn)金流錯峰平衡，資金及時回收，提高資金綜合利用率與經(jīng)營效率，降低經(jīng)營風(fēng)險，提升企業(yè)償債能力與風(fēng)險管控能力以及調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃決策靈活應(yīng)變。

1.加強政策學(xué)習(xí)，提高應(yīng)變能力

2020年，房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”及銀行業(yè)的房地產(chǎn)貸款集中度“二道紅線”形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和管理規(guī)則，為符合條件的中小型房地產(chǎn)企業(yè)留出了發(fā)展空間。2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控“兩集中”22城試行，中小型房地產(chǎn)企業(yè)機會明顯增加；資金端實施“房地產(chǎn)金融審慎管理制度、嚴禁銀行信貸資金違規(guī)進入樓市”與土地供給端實施“住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控”在因城施策的原則下堅持“房住不炒”的定位。2021年3月《政府工作報告》“保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題……”再次明確要平穩(wěn)健康發(fā)展房地產(chǎn)市場。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可快速調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，實行差異化或集中化的競爭戰(zhàn)略，謀求區(qū)域競爭優(yōu)勢，抓住政策紅利與獨特資源優(yōu)勢的窗口期，明晰的財務(wù)戰(zhàn)略可為資金管理奠定良好的基礎(chǔ)，匹配優(yōu)秀專業(yè)的資金管理人才，改善資本結(jié)構(gòu)，完善治理架構(gòu)，提高資金使用效率，降低資金成本，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，彰顯企業(yè)管理層經(jīng)營智慧。

2.加強資金集中管理，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢

分散資金由公司（集團）“資金池”集中統(tǒng)一管理、結(jié)算，形成公司資金規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)化資源配置，為公司融資、按揭貸款與監(jiān)管等提供有力抓手，獲取外部融資、保障按揭額度、降低按揭保證金比例、力爭融資監(jiān)管及政府預(yù)售監(jiān)管的融合，靈活掌握運用監(jiān)管政策，實現(xiàn)多贏。資金集中統(tǒng)一管理、結(jié)算形成的局部優(yōu)勢可實現(xiàn)包括但不限于以下事項：

（1）提高資金收益，降低資金成本

中國人民銀行決定，自2015年10月24日起，對商業(yè)銀行和農(nóng)村合作金融機構(gòu)等不再設(shè)置存款利率浮動上限（活期存款年基準利率0.35%，協(xié)定存款年基準利率1.15%，七天通知存款年基準利率1.35%），并抓緊完善利率的市場化形成和調(diào)控機制，加強央行對利率體系的調(diào)控和監(jiān)督指導(dǎo)，提高貨幣政策傳導(dǎo)效率。若日均存款1000萬元，年利息收入可增加至少8萬元或228%。

（2）降低受限資金，提升資金使用效率

通過降低按揭保證金額度或比例及不可撤銷承諾函替代實現(xiàn)“零”保證金，優(yōu)先保障按揭額度。加強預(yù)售資金監(jiān)管政策及融資用信條件溝通，實現(xiàn)“一戶多能”即一個監(jiān)管賬戶同時滿足預(yù)售資金政策及融資用信條件的監(jiān)管，多方互信，遵從監(jiān)管政策與條件，靈活使用監(jiān)管資金。

3.關(guān)鍵成功因素嵌入全面預(yù)算管理，資金動因因素融入資金計劃

在資金業(yè)務(wù)全覆蓋的前提下，重點業(yè)務(wù)要嚴格按預(yù)算及資金計劃執(zhí)行、考核，融入業(yè)務(wù)活動，及時掌握重大資金業(yè)務(wù)執(zhí)行情況，預(yù)判調(diào)整資金計劃，設(shè)置資金預(yù)警線。按房地產(chǎn)建設(shè)周期特點，依據(jù)“六證”劃分投入產(chǎn)出期間，適時調(diào)整資金管理策略，加快資金回收、優(yōu)化銷貨比，提高經(jīng)營效率，降低經(jīng)營風(fēng)險。

首先，若無開發(fā)貸款的情況，則要嚴格控制取得《商品房預(yù)售許可證》前投入，將施工總包墊資至少達到政府規(guī)定的預(yù)售形象進度作為前置合同條款，按行業(yè)標準或預(yù)算壓降投入期間資金峰值，控制經(jīng)營風(fēng)險。若預(yù)期可取的開發(fā)貸款的情況，應(yīng)配合滿足融資“用信”的條件，及時用信并壓降自有資金投入峰值，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，快銷產(chǎn)品排序優(yōu)先，緩解后續(xù)資金壓力。

其次，取得《商品房預(yù)售許可證》前，要充分調(diào)研確定按揭銀行及預(yù)售監(jiān)管銀行，確保按揭額度兼顧按揭保證金，做好預(yù)售資金快速回籠策略預(yù)案。取得《商品房預(yù)售許可證》后，與營銷部門緊密協(xié)作，監(jiān)督轉(zhuǎn)簽、首付款，跟蹤協(xié)調(diào)按揭貸款的全流程重要環(huán)節(jié)，壓縮回款周期，效率優(yōu)先兼顧規(guī)模，平衡資金收付，設(shè)置關(guān)鍵節(jié)點指標激勵政策；與政府預(yù)售資金監(jiān)管部門及開發(fā)貸款監(jiān)管銀行充分溝通，充分調(diào)動施工單位積極性，展開多渠道合作盤活受限資金，足額使用低成本開發(fā)貸款；提高資金流動性及效率，在“自由現(xiàn)金流量”按預(yù)期計劃回正并兼顧利潤的基礎(chǔ)上，及時調(diào)整“現(xiàn)金流優(yōu)先兼顧利潤”轉(zhuǎn)向“利潤優(yōu)先兼顧現(xiàn)金流”的階段平衡型經(jīng)營策略，充分實現(xiàn)土地的資源與精細管理紅利。

再次，稅收法規(guī)嵌入企業(yè)經(jīng)營全周期，充分利用稅款預(yù)繳及清算等待期間的免息資金；多維度遵從《中華人民共和國土地增值稅法》、地方法規(guī)及辦法，綜合運用臨界點稅率及成本、業(yè)態(tài)分攤方法等工具籌劃，參與未來影響稅務(wù)清算如《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《商品房預(yù)售許可證》等證照及定價決策的敏感觸發(fā)事項，合理降低企業(yè)綜合稅負，節(jié)約資金；取得《建筑工程竣工驗收合格證》后，及時協(xié)調(diào)辦理產(chǎn)權(quán)證與他項權(quán)證，盡早釋放按揭保證金，盤活資金。

最后，進一步提升資金管理力度，強化內(nèi)部資金管理手段，加強全員資金管理理念，完善資金回收管理，對資金的及時補充形成機制，通過項目的事前、事中、事后的控制，提高資金的流動性、提升使用效率及降低資金成本；加強學(xué)習(xí)及分層管理工具的應(yīng)用，如利用波士頓矩陣SWOT模型定期對項目開展評估分類，將項目劃分為“金牛型”“明星”“瘦狗”“問題型”，根據(jù)項目類型及時調(diào)整營銷策略并制定去化及回款指標，或?qū)Σ糠猪椖窟x擇采取集中化或差異化甚至聯(lián)盟策略，形成優(yōu)勢互補，提高市場競爭力，分散經(jīng)營風(fēng)險，降低財務(wù)風(fēng)險，在區(qū)域上保持競爭優(yōu)勢。

五、結(jié)語

資金是企業(yè)生存與發(fā)展的血液，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以資金管理為企業(yè)發(fā)展的驅(qū)動要素，以資金精細化管理完善企業(yè)全周期預(yù)算管理、投資、營銷、運營、人力及風(fēng)險管理制度體系，夯實資金管理優(yōu)勢，形成房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，為企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展保駕護航。