戴木海

（廈門(mén)祺翎企業(yè)管理有限公司，福建 廈門(mén) 361001）

就我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)行業(yè)不僅占據(jù)著重要的地位，同時(shí)它還對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展具有重要的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要想在保障企業(yè)有充足運(yùn)營(yíng)資金的基礎(chǔ)上，最大限度地節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本，做好稅務(wù)管控工作十分必要。從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中往往面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)，其中最為常見(jiàn)的就是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如何有效防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尤為重要，需要著力進(jìn)行研究。

一、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)涵

企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，而并非一個(gè)短暫的時(shí)間，這一過(guò)程要能夠體現(xiàn)較強(qiáng)的動(dòng)態(tài)性。通常來(lái)說(shuō)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都是存在于納稅過(guò)程之中，一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然采取了一系列的措施進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，但個(gè)別企業(yè)由于缺乏足夠的納稅意識(shí)，加之對(duì)于稅法的相關(guān)規(guī)定缺乏足夠的了解，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中非常容易出現(xiàn)未依法納稅的情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征及構(gòu)成

為了使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠更好地滿足當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展需要，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列的監(jiān)管政策，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)行為，但在此過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)所面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也受到了廣泛的關(guān)注[1]。

首先，從房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征來(lái)看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨以下幾方面的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一是在企業(yè)建設(shè)的過(guò)程中，每個(gè)環(huán)節(jié)都有發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率，尤其是在土地獲取、投融資、建筑設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、清算結(jié)算、地產(chǎn)銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的概率更高。二是從房地產(chǎn)行業(yè)自身來(lái)講，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，且這種風(fēng)險(xiǎn)很難被完全消除，對(duì)此，企業(yè)只能采取必要的措施對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控。三是房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，所遇到的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)往往不是顯性的，房地產(chǎn)企業(yè)的各種涉稅行為都有概率發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要能夠被動(dòng)接受相應(yīng)的稅務(wù)檢查，另一方面需要主動(dòng)針對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行自查，要積極配合稅務(wù)部門(mén)的核查以及審核工作，確保能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，從房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成來(lái)看，大體分為以下幾個(gè)方面。一是在取得土地的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際落實(shí)一個(gè)項(xiàng)目的過(guò)程中，其中占比較大的成本就是土地成本，這也是開(kāi)發(fā)工作能否順利展開(kāi)的一個(gè)關(guān)鍵因素。若企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)土地的過(guò)程中沒(méi)有得到土地轉(zhuǎn)讓方開(kāi)具的增值稅發(fā)票（或是土地出讓金財(cái)政票據(jù)），那么在實(shí)際進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，因?yàn)橥恋爻鲎尫降墓蓹?quán)變動(dòng)等因素就非常容易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。因此，在實(shí)際進(jìn)行稅務(wù)檢查的時(shí)候，要能夠重點(diǎn)檢查支付購(gòu)買(mǎi)土地款項(xiàng)的合理性以及所取得發(fā)票的合理性。二是在項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)。在實(shí)際落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)所需要繳納的稅種就有十來(lái)個(gè)，常見(jiàn)的主要包括契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、增值稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、附加稅、個(gè)稅等，而這也是稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行稅務(wù)檢查的過(guò)程中重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)自身在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)常涉及的企業(yè)員工獎(jiǎng)勵(lì)、以房抵債等方面的內(nèi)容也經(jīng)常會(huì)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[2]。三是在房地產(chǎn)的清算以及交付階段。在交付房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)之后往往需要處理一些涉稅事項(xiàng)，需要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)票、所得稅實(shí)際毛利、增值稅申報(bào)等問(wèn)題進(jìn)行明確，這些都會(huì)直接影響企業(yè)的利潤(rùn)。因此，一旦出現(xiàn)處理不當(dāng)?shù)那闆r，就會(huì)在一定程度上影響企業(yè)的最終收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制面臨的主要問(wèn)題

1.納稅資金不足

在常規(guī)情況下，取得發(fā)票的起始日，企業(yè)就要主動(dòng)繳納增值稅。但是我國(guó)建筑市場(chǎng)在實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)的過(guò)程中，針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)并沒(méi)有形成統(tǒng)一的管理規(guī)范，加之業(yè)主方主導(dǎo)作用的發(fā)揮以及其他方面因素的影響，則會(huì)在一定程度上導(dǎo)致業(yè)主方拖延支付工程款的情況。正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要面臨資金拖欠等方面的問(wèn)題，進(jìn)而增加稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[3]。

2.進(jìn)項(xiàng)發(fā)票獲取帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)較大

從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的角度來(lái)講，由于生產(chǎn)周期普遍較長(zhǎng)、資金投入力度整體較大、產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)以及資金流動(dòng)性大等因素的影響，導(dǎo)致企業(yè)在實(shí)際獲取增值稅發(fā)票的過(guò)程中難度普遍較高。從現(xiàn)階段的情況來(lái)看，征地拆遷費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)都需要提供真實(shí)有效的憑證材料才能在銷(xiāo)售額中扣除，但是，由個(gè)人簽訂的合同以及臨時(shí)租用的房屋所獲得的也只能是普通發(fā)票，因此很難進(jìn)行抵扣。針對(duì)這一情況，企業(yè)在實(shí)際進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額的過(guò)程中相對(duì)困難，以及由于增值稅額相應(yīng)增加，進(jìn)而在一定程度上增加了納稅的風(fēng)險(xiǎn)。

3.組織機(jī)構(gòu)復(fù)雜導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

增值稅最為主要的特點(diǎn)就是鏈條抵扣、征管?chē)?yán)苛以及稅票控稅，在實(shí)際核算過(guò)程中，需要確保進(jìn)項(xiàng)稅與銷(xiāo)項(xiàng)稅能夠完全互抵，進(jìn)而達(dá)到對(duì)增值稅進(jìn)行計(jì)征的目的[4]。從現(xiàn)階段的情況來(lái)看，相比于其他類(lèi)型的企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層級(jí)較多，往往會(huì)設(shè)置一些子公司或分公司，在總公司中標(biāo)之后，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工的往往是分公司，這種管理方式具有一定的分散性，但是卻影響了發(fā)票主體、核算方式以及合同管理三者之間的統(tǒng)一，導(dǎo)致增值稅的抵扣難度進(jìn)一步增加。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

1.強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

首先，企業(yè)在日常落實(shí)稅務(wù)管理相關(guān)工作的過(guò)程中，要想更好地防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該建立完善的監(jiān)督機(jī)制以及防控體系，并在各項(xiàng)工作中予以全面落實(shí)。

其次，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員以及高層管理人員都需要形成良好的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，并在實(shí)際的管理工作開(kāi)展過(guò)程中融入這種思想意識(shí)。在這一過(guò)程中，高層管理人員需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，深化對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，改變自己的傳統(tǒng)認(rèn)知，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)知識(shí)有更加全面的把握，確保自身工作的開(kāi)展能夠始終遵循國(guó)家相應(yīng)的法律法規(guī)制度規(guī)定，并在企業(yè)內(nèi)部管理制度的制定過(guò)程中融入國(guó)家方面出臺(tái)的一系列法律規(guī)范。

最后，要能夠根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，進(jìn)行稅務(wù)管理文化的構(gòu)建，使企業(yè)內(nèi)部能夠擁有良好的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范氛圍，使企業(yè)內(nèi)部的每一位員工都能具備較強(qiáng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，企業(yè)管理者需要加大對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范重要意義以及具體操作方法的科普與宣傳，為后續(xù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范及管理相關(guān)工作的高質(zhì)量展開(kāi)打好基礎(chǔ)。

2.加大資金管理力度

從我國(guó)現(xiàn)有的稅制政策情況來(lái)看，雖然國(guó)家方面在充分考慮我國(guó)現(xiàn)有情況的基礎(chǔ)上，對(duì)稅制體制政策進(jìn)行了積極的創(chuàng)新和調(diào)整，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中有其特殊性，相比于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的投資整體更高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中也更容易出現(xiàn)資金短缺的問(wèn)題[5]。針對(duì)上述情況，房地產(chǎn)企業(yè)自身就需要在資金管理的方面主動(dòng)加大力度，相關(guān)工作的開(kāi)展要嚴(yán)格依照合同約定，在合同規(guī)定的范圍內(nèi)有針對(duì)性地對(duì)需要收繳的工程款進(jìn)行催收，確保施工人員能夠及時(shí)拿到屬于自己的工資，減少工程款拖欠情況，使施工人員的整體利益能夠切實(shí)得到保障。

從企業(yè)管控的角度來(lái)講，在進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部資金管理的過(guò)程中，也要能實(shí)現(xiàn)資金管理嚴(yán)謹(jǐn)性的提高，尤其是需要加大預(yù)算工作的落實(shí)力度。資金預(yù)算不僅要能夠保證預(yù)算的嚴(yán)格性，同時(shí)要最大限度地保證預(yù)算的合理性，使企業(yè)資金能夠得到適當(dāng)分散使用。一旦發(fā)現(xiàn)企業(yè)自身存在潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則需要能夠及時(shí)地采取有效措施進(jìn)行處理，進(jìn)而有效降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的發(fā)生概率。

3.建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系

稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)要重視事前控制，并對(duì)事前控制的重要意義有充分的把握，進(jìn)而有效降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，同時(shí)還需要在企業(yè)內(nèi)部建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。更加重要的一個(gè)問(wèn)題是，所謂的事前預(yù)防并不僅僅是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之前采取相應(yīng)的處理措施，從一個(gè)相對(duì)成熟的預(yù)警體系來(lái)說(shuō)，要通過(guò)相應(yīng)預(yù)警體系的運(yùn)轉(zhuǎn)，確保能夠在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中及早地感知其中潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且通過(guò)及早采取相應(yīng)的處理手段，使企業(yè)的損失能夠盡可能地降到最小。針對(duì)上述情況，管理部門(mén)要能夠持續(xù)提升自身的管理水平，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)知識(shí)要加大學(xué)習(xí)力度，同時(shí)還需要積極學(xué)習(xí)稅務(wù)法律的相關(guān)知識(shí)，建立適合本企業(yè)的預(yù)警體系，使預(yù)警體系能夠真正發(fā)揮防控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的積極作用。

五、結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是十分重要的一項(xiàng)工作。企業(yè)要以國(guó)家財(cái)稅制度改革的相關(guān)規(guī)定為依托，做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，從企業(yè)內(nèi)部控制發(fā)展的角度，明確稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與企業(yè)內(nèi)控管理之間所存在的必要的聯(lián)系，并在企業(yè)內(nèi)部建立完善的監(jiān)督體系、內(nèi)控體系以及審批體系，使企業(yè)自身能夠?qū)Χ悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理、有效的規(guī)避，促進(jìn)企業(yè)稅務(wù)籌劃能力的整體提升，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。