孫 悅

（景德鎮(zhèn)贛鐵置業(yè)有限公司，江西 景德鎮(zhèn) 333032）

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的進(jìn)程中，資金管理至關(guān)重要。要保障房地產(chǎn)企業(yè)處于正常的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，對資金進(jìn)行有效管理是十分必要的，這也是推進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)往往會面臨復(fù)雜的資金流動問題，由于管理者缺乏資金管理經(jīng)驗(yàn)，或者沒有采用科學(xué)有效的管理方式，極易造成資金利用率低，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂，企業(yè)破產(chǎn)等嚴(yán)重局面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要對資金管理高度重視，規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好、更快的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理工作的重要性

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度不斷加快，對資金的需求量持續(xù)增加，資金管理成為企業(yè)管理中的核心工作。企業(yè)要在當(dāng)前多元化的市場環(huán)境中提高競爭力，就要合理分配資金，實(shí)現(xiàn)對資金的有效控制。通過合理運(yùn)用資金，實(shí)現(xiàn)資金使用價(jià)值的最大化，有助于推進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。發(fā)揮資金管理的作用，實(shí)施內(nèi)部控制，要對內(nèi)部控制有明確的認(rèn)識，即經(jīng)濟(jì)單位和各個(gè)組織在經(jīng)濟(jì)活動中建立的一種相互制約的業(yè)務(wù)組織形式和職責(zé)分工制度。企業(yè)通過加強(qiáng)資金管理工作，有助于保護(hù)資產(chǎn)使用安全；通過資金管理結(jié)構(gòu)不斷完善，保證會計(jì)信息資料不會失真，確保經(jīng)營方針的貫徹執(zhí)行，保證資金高效使用，維護(hù)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)性、效率性，從而獲得良好的經(jīng)營成果。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施資金管理，要采用自我調(diào)整、自我約束、合理規(guī)劃、科學(xué)評價(jià)的方式，對資金的使用情況進(jìn)行有效控制。資金管理與內(nèi)部控制是相輔相成的，實(shí)施內(nèi)部控制的一個(gè)重要目標(biāo)是落實(shí)資金管理工作，使資金的運(yùn)轉(zhuǎn)質(zhì)量得以提高，確保資金有效使用，使企業(yè)會計(jì)能夠?qū)崟r(shí)獲得有關(guān)資金流動的信息，保證資金管理的數(shù)據(jù)更加全面且精確度高。所以，房地產(chǎn)企業(yè)做好資金管理工作是非常必要的。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中，存在監(jiān)督不到位、資金管理缺乏科學(xué)性、融資渠道過于單一、投資決策存在盲目性等問題，這些問題制約著房地產(chǎn)企業(yè)降低資金成本，不利于企業(yè)保持健康的現(xiàn)金流等目標(biāo)，不利于企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理監(jiān)督不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中，對于資金管理沒有引起高度重視，就會導(dǎo)致資金管理中存在各種問題。一些房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中，由于管理人員缺乏資金管理知識和管理工具，沒有在資金管理中強(qiáng)化監(jiān)督工作，導(dǎo)致資金使用隨意性，缺乏規(guī)范性，使資金的使用效率降低，不能很好地發(fā)揮其價(jià)值。比如，在資金管理工作中，由于沒有做好預(yù)算管理工作，在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和實(shí)施過程中，很有可能出現(xiàn)資金透支的問題，這是由于預(yù)算缺乏合理性所致。如果項(xiàng)目費(fèi)用超出自身所能承受的范圍，就需要后續(xù)資金的補(bǔ)充。如果后續(xù)資金缺乏，就意味著預(yù)算管理缺失，資金就無法正常流動，甚至?xí)?dǎo)致工程項(xiàng)目停工。工程不能按期完成，房屋銷售工作不能正常展開。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度快，同時(shí)資金管理壓力重，所以對資金管理模式不斷完善是非常必要的，這也是緩解資金管理壓力的重要方法。比如，房地產(chǎn)企業(yè)會同時(shí)建設(shè)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)時(shí)候就需要對資金合理分配，確保資金周轉(zhuǎn)順暢。房地產(chǎn)項(xiàng)目比較分散，必然會影響資金管理質(zhì)量，主要在于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理模式過于單一化，同一項(xiàng)目的資金流動都是通過項(xiàng)目財(cái)務(wù)展開的，如果跨項(xiàng)目進(jìn)行資金流通，就需要采用轉(zhuǎn)賬的方法或者采用撥付資金的方法，這就必然會出現(xiàn)項(xiàng)目賬外資金循環(huán)，造成資金綜合管理不到位的問題。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過于單一

房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，需要投入的資金量非常大，房地產(chǎn)企業(yè)自身很難有足夠的資金，需要采取融資的方式解決。在房地產(chǎn)企業(yè)融資方面，國家有嚴(yán)格規(guī)定，需要滿足一定的條件，加之民間資本借貸體系缺乏完善性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資只能通過金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行。由于銀行的放款條件相對比較嚴(yán)格，會存在抵押資產(chǎn)不足的問題，就會使項(xiàng)目審批需要很長時(shí)間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道單一，而且額度不夠，對于資金使用的時(shí)間要求無法滿足，使資金管理存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)投資決策存在盲目性

一些房地產(chǎn)企業(yè)存在盲目投資的問題，對其發(fā)展中的各種問題沒有高度重視。比如，房地產(chǎn)項(xiàng)目處于繁華地段，房地產(chǎn)企業(yè)加大資金投入，認(rèn)為這樣的好地段必然有很好的發(fā)展前景，卻沒有做好實(shí)際考察工作，沒有對項(xiàng)目的可行性和回報(bào)率情況進(jìn)行充分分析，對后期可能產(chǎn)生的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)沒有充分認(rèn)識。如果房地產(chǎn)企業(yè)對所存在的問題不能有效預(yù)見，就會導(dǎo)致后期銷售存在難度，資金回收受到影響。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策及建議

房地產(chǎn)企業(yè)為了有效應(yīng)對資金管理中存在的各種問題，可以從強(qiáng)化預(yù)算管理、做好監(jiān)督控制工作、融資渠道多元化、構(gòu)建科學(xué)化的管理體系等方面做好資金管理工作。

1.強(qiáng)化預(yù)算管理

實(shí)施資金控制工作，使財(cái)務(wù)成本預(yù)算管理更加精細(xì)化。房地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)部控制管理要高度重視，強(qiáng)化各部門之間溝通合作。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要將管理責(zé)任落實(shí)到每一位員工，實(shí)施責(zé)任制管理，讓所有的員工都參與到管理工作中。要運(yùn)用系統(tǒng)考核制度，對于月度任務(wù)、季度任務(wù)以及年度任務(wù)都要明確，運(yùn)行激勵機(jī)制，用獎懲辦法發(fā)揮激勵效應(yīng)，將員工的積極性調(diào)動起來。當(dāng)進(jìn)入項(xiàng)目期末的時(shí)候，需要對企業(yè)管理工作進(jìn)行總結(jié)，通過對資金預(yù)算管理中的不足進(jìn)行分析，并采取相應(yīng)的整改措施，從而對預(yù)算管理制度不斷完善。

2.做好監(jiān)督控制工作

房地產(chǎn)企業(yè)要重視對資金管理的監(jiān)督控制工作，通過制定并不斷完善資金監(jiān)督管理體系，從而做好企業(yè)資金收支審批工作。房地產(chǎn)企業(yè)的資金收入量比較大，需要對收入款項(xiàng)予以監(jiān)督控制，保證資金完整且及時(shí)入賬。如果金額支付量非常大，比如，大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備以及施工中采用先進(jìn)技術(shù)，都需要投入大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)需要制定支付授權(quán)制度并不斷加以完善，相關(guān)支付管理人員需要實(shí)施責(zé)任管理制度，對于支付管理的流程要嚴(yán)格授權(quán)審批，控制好資金支付，確保資金科學(xué)使用。

3.實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化

融資渠道單一必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金流動不足的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在以銀行為主要渠道進(jìn)行融資的同時(shí)，還要尋求各種新的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，就要摒棄當(dāng)前的單一化融資模式，拓展融資途徑。比如，企業(yè)發(fā)行債券就是很好的籌資模式，在不影響房地產(chǎn)企業(yè)正常管理的情況下，通過發(fā)行債券籌集資金，使金融行業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)大大降低，同時(shí)使房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的問題得以解決。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以將項(xiàng)目優(yōu)勢充分利用起來，使自身在行業(yè)中的影響力提升，吸引更多的企業(yè)投入資金，有效緩解資金緊張的問題。

4.加快構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)為更好地實(shí)施資金管理工作時(shí)，需要建立資金管理平臺，將風(fēng)險(xiǎn)管理控制工作納入其中，對于各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理控制指標(biāo)都在平臺上及時(shí)向企業(yè)內(nèi)部員工發(fā)布。各地的網(wǎng)點(diǎn)通過這個(gè)平臺也能夠及時(shí)得到風(fēng)險(xiǎn)控制信息，基于此制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施，對企業(yè)的工作計(jì)劃做出相應(yīng)的調(diào)整。讓房地產(chǎn)企業(yè)所有的員工都參與風(fēng)險(xiǎn)管理控制工作中，使得資金風(fēng)險(xiǎn)因素得到有效識別，通過采取科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，將風(fēng)險(xiǎn)后果降到最低。由此可見，資金管理平臺不僅可以起到防御和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的作用，而且還可以實(shí)施事前預(yù)警，使得企業(yè)內(nèi)部控制措施更加科學(xué)而有計(jì)劃地實(shí)施。

5.構(gòu)建科學(xué)的資金管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)需不斷資金管理體系，每一位員工都要落實(shí)并遵守內(nèi)控制度，增強(qiáng)員工的積極自主性，做好財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核查工作，避免數(shù)據(jù)失真，嚴(yán)厲打擊舞弊以及設(shè)置外賬等違法行為。審計(jì)工作要公平公正，要提高審計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)，保證審計(jì)報(bào)告信息的全面、準(zhǔn)確。保證審計(jì)報(bào)告的準(zhǔn)確性，決定于審計(jì)師的專業(yè)判斷。審計(jì)人員要將工作做到位，不僅要具備良好的職業(yè)道德，還要有職業(yè)操守。所以，有必要提高審計(jì)人員的業(yè)務(wù)能力，提高職業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)要對審計(jì)人員定期培訓(xùn)，這對于企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)工作都與資金有一定的關(guān)聯(lián)性。因此，在資金管理中做好監(jiān)督管理和制度完善等工作是十分必要的。在資金管理工作中，需要做好預(yù)算管理和監(jiān)督工作，還要采取必要的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，確保資金管理到位，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)降低運(yùn)營成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，從而真正地提高企業(yè)的市場競爭力。