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        “三供一業(yè)”移交背景下職工家屬區(qū)小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制建構(gòu)研究

        2022-01-01 17:55:36倪玉淮
        企業(yè)改革與管理 2021年20期
        關(guān)鍵詞:三供一業(yè)家屬區(qū)一業(yè)

        倪玉淮

        (淮南市華源置業(yè)有限公司,安徽 淮南 232001)

        2016年《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院國資委、財(cái)政部關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導(dǎo)意見的通知》(國辦發(fā)〔2016〕45號(hào));2017年國務(wù)院國資委《關(guān)于請各地國資委做好2017年剝離辦社會(huì)職能和解決歷史遺留問題工作總結(jié)的通知》(國資廳改[2017]762號(hào));2018年2月14日國務(wù)院國資委辦公廳、財(cái)政部辦公廳聯(lián)合印發(fā)(關(guān)于印發(fā)《中央企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作有關(guān)問題解答》的通知)(國資廳發(fā)改革[2018]7號(hào))?;谖募螅瑸槿嫱瓿蓢鴦?wù)院確定的目標(biāo)任務(wù),安徽省人民政府辦公廳于2016年11月安徽省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國資委、省財(cái)政廳《關(guān)于全省國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的實(shí)施意見》(皖政辦〔2016〕71號(hào))。淮南市是華東能源基地,央企和省屬企業(yè)職工家屬區(qū)較多,結(jié)合實(shí)際,為加快推進(jìn)全市國有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理分離移交工作,2017年6月淮南市政府出臺(tái)了《淮南市人民政府辦公室關(guān)于加快推動(dòng)全市國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的實(shí)施意見》(淮府辦[2017]37號(hào)),市“三供一業(yè)”分離移交工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定下發(fā)了《國有企業(yè)家屬區(qū)物業(yè)服務(wù)分離移交工作指導(dǎo)意見》(淮三供一業(yè)辦[2018]1號(hào)),為全市國有企業(yè)家屬區(qū)物業(yè)服務(wù)分離移交工作明確了指導(dǎo)意見。

        一、“三供一業(yè)”職工家屬區(qū)物業(yè)服務(wù)管理概況

        “三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交職工家屬區(qū)多數(shù)是基礎(chǔ)設(shè)施條件差、技術(shù)落后,配套不完整,歷史遺留問題多,在小區(qū)封閉、圍墻、房屋本體、屋面、外墻、排污設(shè)施等方面普遍存在老化、破損現(xiàn)象嚴(yán)重,在消防設(shè)施、停車位、綠化、休閑健身設(shè)施、物業(yè)用房等方面普遍存在缺失問題,同時(shí)存在職工家屬區(qū)分布散、規(guī)模小,小區(qū)住戶滿意度和獲得感較差,影響物業(yè)管理服務(wù)工作的正常開展。為有效地解決“三供一業(yè)”分離移交的職工家屬區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的困難和問題,建立長效物業(yè)管理機(jī)制,本文將以淮南市華源置業(yè)公司接管的駐淮央企和省屬企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理為例,基于相關(guān)政策對“三供一業(yè)”分離移交職工家屬區(qū)物業(yè)管理的要求,結(jié)合物業(yè)管理從前期接收到進(jìn)行日常管理的整個(gè)實(shí)踐過程,對接管的職工家屬區(qū)物業(yè)服務(wù)管理過程中遇到的困難和問題,進(jìn)行深度剖析,并針對存在的困難和問題,提出建議措施。

        1.物業(yè)分離移交基本原則

        (1)堅(jiān)持企業(yè)為責(zé)任主體;(2)堅(jiān)持自主協(xié)商與政府引導(dǎo)相結(jié)合,移交企業(yè)和接收企業(yè)要根據(jù)家屬區(qū)現(xiàn)狀,共同協(xié)商簽訂協(xié)議;(3)按照先移交后改造的原則進(jìn)行,即先完成移交,再維修改造。接管單位對職工家屬區(qū)實(shí)施市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理。

        2.物業(yè)分離移交范圍

        在交接雙方(甲乙雙方)協(xié)商所確定的移交區(qū)域內(nèi),對房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序,物業(yè)費(fèi)收取及按規(guī)定管理使用。物業(yè)移交范圍不僅為物業(yè)管理職能,還包括履行物業(yè)管理職能所需要的基本保障。

        二、物業(yè)管理工作過程中存在的問題和難點(diǎn)

        1.企業(yè)職工物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念淡薄,物業(yè)收費(fèi)困難

        自1998年實(shí)行住房改革之后,企業(yè)職工對房屋擁有了產(chǎn)權(quán),對房屋本身的商品屬性已經(jīng)確定,但對物業(yè)管理的商品消費(fèi)意識(shí)卻很淡薄。多數(shù)企業(yè)對職工住房物業(yè)管理服務(wù)作為企業(yè)福利進(jìn)行補(bǔ)貼,企業(yè)職工在“三供一業(yè)”分離移交之前形成了“吃補(bǔ)貼”的習(xí)慣,不愿意承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用[1]。很多職工不知道自己和物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。目前老舊職工家屬區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率平均達(dá)不到40%,加之物業(yè)管理公司沒有采取制約的手段,接收單位從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定角度考慮,只能靠補(bǔ)貼或其他收入補(bǔ)貼勉強(qiáng)維持現(xiàn)狀。

        2.原企業(yè)內(nèi)部建造的房屋,年代長,標(biāo)準(zhǔn)低,多數(shù)老舊小區(qū)房屋基礎(chǔ)設(shè)施不完善

        On the Involvement of Big Data in the Evaluation,Improvement and Implementation of China’s Natural Resources Legal System Fang Yin&Gao Yun

        由于歷史原因,以往的建筑標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低,建設(shè)過程中缺少前瞻意識(shí),不少2000年以前建成的小區(qū)提前進(jìn)入老舊小區(qū)甚至危舊小區(qū)的行列,存在安全隱患、沒有停車位、房屋年久失修,成為這些小區(qū)的通病。如敞開式無圍欄或圍墻、車位不夠等問題,造成業(yè)主不滿。就算一次性投入一些資金維修改造,也無法從根本上解決業(yè)主關(guān)心的實(shí)際問題。讓職工家屬區(qū)業(yè)主安居樂業(yè),不能簡單地期望 “三供一業(yè)”物業(yè)分離移交就能解決所有的歷史遺留問題,它更是一個(gè)民生問題,亟待關(guān)注[2]。

        3.移交企業(yè)不按規(guī)定給予接收方(物業(yè)管理企業(yè))過渡費(fèi)

        根據(jù)國務(wù)院和省市“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交相關(guān)規(guī)定,“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交企業(yè)應(yīng)根據(jù)移交小區(qū)實(shí)際物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)營成本,給予接收方物業(yè)管理服務(wù)公司物業(yè)管理一定的過渡費(fèi)。但有些移交企業(yè)未能履行自己的責(zé)任,未能支付物業(yè)公司補(bǔ)貼費(fèi)用;還有一些移交企業(yè)原屬于后勤部門管理的門面、三產(chǎn)、公共用地場所等資產(chǎn)不愿移交接收單位。

        4.物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,政策支持力度不夠

        隨著物業(yè)服務(wù)的深入,政策對物業(yè)管理工作相繼出臺(tái)了一系列物業(yè)管理?xiàng)l例和辦法。但為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,許多政策主要是偏向廣大業(yè)主,一般將物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定得偏低,沒有綜合考慮物業(yè)管理公司的運(yùn)營成本和公司利益,加劇了物業(yè)公司的虧損程度。

        5.接收方(物業(yè)管理企業(yè))提供的服務(wù)不到位

        目前,很多物業(yè)公司雖取有物業(yè)管理資質(zhì),但為了降低服務(wù)成本不按要求配備物業(yè)管理人員,或者不按合同或物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定提供服務(wù),造成物業(yè)服務(wù)不能滿足業(yè)主的要求。

        三、建立小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制的對策

        1.加大物業(yè)管理服務(wù)的宣傳力度,著力改變家屬區(qū)住戶對有償物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)

        進(jìn)一步加大“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交政策的宣傳力度,消除業(yè)主對有償服務(wù)不理解而產(chǎn)生的抵觸情緒,實(shí)現(xiàn)誰住房、誰受益、誰負(fù)擔(dān),改變職工福利意識(shí)。當(dāng)前,要通過多種方式加強(qiáng)相關(guān)政策宣傳,取得職工的理解和支持。

        2.接收方(物業(yè)管理企業(yè))要加強(qiáng)與移交方溝通力度

        為了能爭取得到移交方的理解與支持,接收方應(yīng)依據(jù)地方政府出臺(tái)的相關(guān)文件,加強(qiáng)與移交方溝通力度,將物業(yè)管理過程中存在的問題向移交方反映,在取得理解的同時(shí)進(jìn)而得到移交方企業(yè)的其他形式的支持或配合。

        3.接收方(物業(yè)管理企業(yè))做好物業(yè)管理服務(wù)工作

        當(dāng)前,業(yè)主對物業(yè)管理的需求呈現(xiàn)廣泛的多樣性,要想贏得業(yè)主的認(rèn)可,除了不斷提高服務(wù)水準(zhǔn)還必須以誠待人,以情動(dòng)人,其核心就是提高個(gè)性化的服務(wù),以便為業(yè)主提供更廣泛的服務(wù)。同時(shí),進(jìn)一步提升人性化、特色化的服務(wù)工作,爭取得到他們對物業(yè)管理工作的理解與支持,消除部分抵觸情緒。

        4.接收方(物業(yè)管理企業(yè))加強(qiáng)管理,降低物業(yè)服務(wù)運(yùn)營成本

        在做好日常工作的同時(shí),也應(yīng)從降低物業(yè)服務(wù)成本上出發(fā)。在配備物業(yè)服務(wù)人員時(shí),應(yīng)該想辦法,在不降低服務(wù)質(zhì)量的同時(shí),合理配備專業(yè)人員和管理人員,盡量使用一專多能的人才,只有這樣才能降低物業(yè)管理運(yùn)行成本。才能保證物業(yè)公司良性循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)。

        5.政府建立健全住宅專項(xiàng)維修資金使用管理制度

        “三供一業(yè)”職工家屬區(qū)分離移交后,家屬住宅區(qū)共用部位公用設(shè)施設(shè)備維修改造等責(zé)任,將由職工承擔(dān)。對于家屬住宅區(qū),按屬地政策,歸集好住宅專項(xiàng)維修資金這一關(guān)系職工住房的“養(yǎng)老金”,以建立可持續(xù)的維修、更新、改造的長效管理機(jī)制,維護(hù)職工的住用安全以及職工家屬區(qū)的和諧穩(wěn)定。

        6.政府管理部門做好物業(yè)管理的兜底保障

        老舊職工家屬區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,僅靠收取的小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)無法覆蓋物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)營成本,也無法持續(xù)運(yùn)營管理服務(wù)。吸取一些較為先進(jìn)的城市管理小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)來看,他們把物業(yè)管理本身看作是準(zhǔn)公共服務(wù),特別對于一些老舊小的職工家屬區(qū),靠市場手段,無物業(yè)管理愿意接管的小區(qū),實(shí)行政府兜底保障(補(bǔ)貼)。

        7.在尊重業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,政府管理部門探索多種形式物業(yè)管理方式

        (1)在政府指導(dǎo)下,由業(yè)主大會(huì)市場化選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu),這符合今后物業(yè)管理的發(fā)展方向。

        (2)探索業(yè)主自我管理的模式。業(yè)主也可自愿實(shí)行自我管理的模式,由職工家屬區(qū)的人員自行服務(wù)并委托相應(yīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)服務(wù),從而降低物業(yè)服務(wù)價(jià)格。地方也應(yīng)做好應(yīng)急承接的備案。

        四、結(jié)語

        2019年起國有企業(yè)不再以任何方式為職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。這也是“三供一業(yè)”物業(yè)管理職能分離移交工作的目標(biāo)的完成時(shí)限,特別是在物業(yè)管理職工家屬區(qū)分離移交領(lǐng)域,更是一項(xiàng)系統(tǒng)工作,涉及方方面面,事項(xiàng)多、任務(wù)重、難度大,地方政府將面臨許多的挑戰(zhàn)與壓力,特別是一些深層次的矛盾和隱性風(fēng)險(xiǎn)隨著物業(yè)管理時(shí)間延續(xù)而逐步顯現(xiàn)出來,各級(jí)政府只有把問題和難點(diǎn)矛盾研究透,并建立起“三供一業(yè)”分離移交職工家屬區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制,才能全面徹底完成國務(wù)院“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交任務(wù)。

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