管 怡

（深圳市京基百納商業(yè)管理有限公司，廣東 深圳 518000）

一、房地產企業(yè)實施內部控制的必要性

1.適應現代經濟市場發(fā)展的要求

隨著國家對房地產行業(yè)的宏觀調控力度不斷加大，信貸政策日趨收緊，房地產行業(yè)的競爭也日益劇烈，企業(yè)生存和發(fā)展面臨著更大的壓力和挑戰(zhàn)。而且房地產企業(yè)的項目開發(fā)周期長，受政策影響大，環(huán)境控制難，屬于資金密集型企業(yè)，大部分都是高負債、高風險運行[1]。

2.建立現代企業(yè)內部經營管理體制的需要

房地產企業(yè)加強內部控制管理，能夠幫助企業(yè)建立并完善內部經營管理體制，例如：崗位責任制度、報告制度、內部審計制度等各項規(guī)章制度，提高企業(yè)內部控制力。內部控制賦有的監(jiān)督職能，可以監(jiān)督企業(yè)經營活動的規(guī)范性，降低經營風險，保證各項經營活動嚴格按公司計劃推進，促進計劃任務的完成和經營目標的實現。

3.企業(yè)實現戰(zhàn)略目標的必要措施

內部控制可以幫助企業(yè)加強管理，將企業(yè)戰(zhàn)略細分成為各階段發(fā)展目標，并在企業(yè)實現階段發(fā)展目標過程中起到監(jiān)督、促進的作用，是企業(yè)內部管理的重要工具和手段。隨著日益劇烈的市場競爭和消費者需求的不斷提升，房地產企業(yè)需要不斷進行產品和技術創(chuàng)新，提升產品品質和服務水平，才能更好地適應市場。而內部控制是促進企業(yè)各部門溝通合作、協(xié)同完成企業(yè)任務目標的重要保證。

二、房地產企業(yè)內部控制中存在的問題

1.缺乏完善的內部控制管理體系

由于房地產行業(yè)本身的特點，行業(yè)利潤相對較為可觀，雖然很多房地產企業(yè)已發(fā)展到一定的規(guī)模，但粗放型管理的仍然較多。大部分企業(yè)缺乏完善的內部控制管理體系，或者雖然部分企業(yè)順應市場的要求制定了一定的內部控制制度，但也只是流于形式，沒有真正執(zhí)行落到實處[2]?；蛘?，有些房地產企業(yè)的內部控制制度建設只是完全參考了其他企業(yè)的制度，而不是結合企業(yè)自身實際的發(fā)展情況量身定做，因此未能形成適合企業(yè)發(fā)展的、有針對性的完整內部控制體系，導致內控管理失去了原本作用，甚至在一定程度上還阻礙了企業(yè)的發(fā)展。

2.風險評估環(huán)節(jié)缺失及內控風險意識薄弱

房地產企業(yè)內部控制制度建設不完全，缺乏完善的風險評估體系，企業(yè)無法有效采取對應措施，及時預警、防范及規(guī)避企業(yè)面臨的風險，致使企業(yè)經營陷入困境，遭受損失，甚至還可能面臨破產的風險。另外，部分管理層內控風險監(jiān)控意識薄弱，在其經營理念中，大多數將房地產項目開發(fā)和銷售看成是企業(yè)經營的全部，而忽視了企業(yè)自身內部控制的重要性。企業(yè)領導者沒有對內部控制形成應有的重視，導致企業(yè)內控建設工作進行不順，存在諸多漏洞，部分領導者還存在錯誤概念，認為內部控制工作是多余的，是企業(yè)經營活動的障礙。這樣的想法直接影響了企業(yè)內控制度建設，也導致了內控執(zhí)行力不足。

3.內部控制執(zhí)行不力

部分企業(yè)對內部控制的重視不足，內控制度不完善或內容不夠合理，致使內控執(zhí)行缺乏基礎依據；有些企業(yè)將已制定的制度“印在紙上，掛在墻上”，只為應付相關部門檢查卻不執(zhí)行，制度形同虛設。另外，房地產開發(fā)企業(yè)工作流程較為復雜，包括項目可行性分析、拿地、規(guī)劃、開發(fā)建設及市場推廣等較多環(huán)節(jié)，整個業(yè)務進程較長，因此實際涉及需要監(jiān)控的關鍵業(yè)務節(jié)點較多。但由于房地產行業(yè)本身具有較大的利潤空間，致使很多房地產企業(yè)往往只注重最終結果，從而降低了對整個開發(fā)過程業(yè)務環(huán)節(jié)的關注，缺乏對業(yè)務流程內控的監(jiān)督和優(yōu)化，致使內控執(zhí)行不力，給企業(yè)帶來經營風險，也影響了企業(yè)經營管理效益的進一步提升[3]。

4.內部控制信息溝通不暢

隨著房地產企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，企業(yè)內部層級的增多，容易出現權責不清、分工不明的情況，內部控制溝通不暢致使整體工作效率低下。雖然大部分企業(yè)都建立了信息溝通渠道，但企業(yè)內部員工之間、不同部門之間信息溝通不暢的情況還是普遍存在。一是員工上下級之間的溝通，只是簡單的上傳下達，缺乏及時的反饋和跟進；二是內部職能部門之間溝通協(xié)調性不足，不能快速地傳遞內控信息，影響企業(yè)內部控制有效運行。缺乏有效率的信息溝通和有效執(zhí)行力，使企業(yè)在面臨突發(fā)問題與外部風險時無法及時做出有效應對，直接導致經營風險增加。

5.內部監(jiān)督不到位

內部審計是企業(yè)內部監(jiān)督的重要職能部門，但大部分企業(yè)的內審部門缺乏獨立性，不能發(fā)揮應有的效果，對內控制度的執(zhí)行效果、執(zhí)行力度及存在缺陷等進行獨立監(jiān)督；或者有些企業(yè)的內控監(jiān)督管理人員僅由財務人員擔任，因專業(yè)性、全面性不足，致使內部監(jiān)督缺乏足夠的說服力和監(jiān)控力度，監(jiān)督管理不到位。

三、完善房地產企業(yè)內部控制的對策

1.建設完善的內部控制管理體系

對于房地產企業(yè)而言，除了參考行業(yè)標桿企業(yè)先進做法外，更要結合企業(yè)自身實際業(yè)務情況制定、完善企業(yè)相關內控制度，包括企業(yè)工作流程的內部控制制度，完善企業(yè)內控制度的自我評估制度，并根據企業(yè)的業(yè)務發(fā)展情況對內控制度進行定期和不定期的評估，以便及時修訂和完善，從而使制度體系得以不斷健全和優(yōu)化，一則避免墨守成規(guī)，二則真正讓企業(yè)內控業(yè)務執(zhí)行有據可依。

2.健全風險評估機制，強化內控風險意識

風險管理包括風險識別、分析、評價和風險應對，是企業(yè)內部控制的重要環(huán)節(jié)。房地產行業(yè)屬于高風險行業(yè)，業(yè)務風險貫穿于企業(yè)的各個業(yè)務環(huán)節(jié)。房地產企業(yè)應成立相關的風險監(jiān)督部門，根據房地產企業(yè)不同業(yè)務活動的進行，對其中存在的潛在風險進行識別、分析和評估，并給出科學合理的應對手段，降低企業(yè)運營風險。

首先，強化企業(yè)管理者對內部控制風險管理意識，是提升企業(yè)內部控制的重要基礎。企業(yè)管理者應該對企業(yè)內控制度的建立健全和有效實施負責，同時企業(yè)管理者也應受到企業(yè)內控制度的約束。只有企業(yè)管理者真正認識到內部控制的重要性，企業(yè)才能夠上行下效，全員形成內控意識。其次，企業(yè)要做好內控建設的宣傳作用，確保員工都熟知制度內容，明確自身職責，每個人每項業(yè)務都能按公司規(guī)章制度辦理，讓內控執(zhí)行落到實處。

3.加大內控執(zhí)行力度

加強內控執(zhí)行力度，首先要明確內控執(zhí)行的責任人，企業(yè)負責人是內控制度執(zhí)行的最終負責人，各部門負責人則是部門執(zhí)行層面的具體負責人，所有員工則均應參與到企業(yè)的內控活動中，各負其責。其次，要建立全面預算管理制度，通過預算執(zhí)行及時糾偏，降低內控發(fā)生問題的可能性。另外，加強內控實施情況的檢查與評估是保證內控執(zhí)行力度的重要保障，內控執(zhí)行情況應納入企業(yè)和員工的考核體系，與績效掛鉤。

4.完善信息溝通渠道

信息的充分收集獲取和在企業(yè)內外部進行充分和有效的溝通貫穿于企業(yè)內部控制管理的整個過程。優(yōu)化組織結構，減少溝通層級可以有效提高溝通效率，如扁平化的組織架構比較有利于信息的及時傳遞。另外，發(fā)達的互聯網時代為大量信息的及時傳遞提供了強大的技術支持，房地產企業(yè)可借助專業(yè)的業(yè)務流程管理系統(tǒng)（如房地產企業(yè)常用的明源系統(tǒng)）將房地產開發(fā)的各個業(yè)務環(huán)節(jié)納入信息系統(tǒng)管理。一方面實現了業(yè)務信息在相關部門的及時傳遞和共享，另一方面也規(guī)范了業(yè)務操作，降低管控風險，提高了公司的經營管理效率。

5.加強內部控制的監(jiān)督管理

對內部控制制度的執(zhí)行情況進行檢查監(jiān)督，是保證房地產企業(yè)內控制度得以有效實施的重要手段，通常包括企業(yè)的內部審計評價和外部內控審計監(jiān)督。房地產企業(yè)應建立獨立于企業(yè)管理層的內部審計監(jiān)督部門，如董事會領導下的審計管理委員會，以保證內部審計部門的獨立性和客觀性[4]。由于內控審計范圍涉及企業(yè)所有經營模塊，不僅限于財務審計，還包括經營審計和管理審計等，因此內審人員的配備應包括各方面的專業(yè)人才，如財務、工程、技術等，必要時可聘請外部專家顧問。從而提高內審隊伍的整體水平，以保證審計結果的專業(yè)性和權威性。同時，改進房地產企業(yè)內部審計的運行機制，規(guī)范工作程序，明確內審部門及相關配合部門的具體職責，確保其監(jiān)督職能的有效發(fā)揮。另外，房地產企業(yè)還可借助外部審計，對企業(yè)的內控制度建設和執(zhí)行情況進行監(jiān)督評價，幫助企業(yè)進一步提高內控水平。

四、結語

我國的房地產行業(yè)起步較晚，但發(fā)展迅猛。在如今激烈的市場競爭環(huán)境下，高風險運行的房地產企業(yè)必須提高核心競爭力，不斷完善內部控制體系，強化風險控制意識，加大對內控的執(zhí)行力度和加強監(jiān)督管理。房地產企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現和可持續(xù)發(fā)展離不開內部控制的保駕護航。