譚磊 羅建 趙森霖

石柱土家族自治縣城鄉(xiāng)規(guī)劃測繪有限公司 重慶 409100

引言

作為大眾消費(fèi)品，房產(chǎn)價格通常較高，預(yù)售時盡管給出了明確單價，但預(yù)算面積和實(shí)測面積往往存在出入，容易引發(fā)利益糾紛。而房產(chǎn)測量結(jié)果為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的重要依據(jù)，需要保證面積得到準(zhǔn)確測量，以便通過減少預(yù)測和實(shí)測面積誤差避免糾紛的產(chǎn)生，繼而為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供保障。

1 房產(chǎn)測量中預(yù)算面積與實(shí)測面積誤差來源

（1）共有面積誤差。在房產(chǎn)測量中，共有面積分?jǐn)倳r常會引起預(yù)算面積和實(shí)測面積誤差。預(yù)算面積測量按照初步設(shè)計(jì)圖對容積率進(jìn)行計(jì)算，并根據(jù)經(jīng)審核施工圖完成最終面積測算。而實(shí)測面積是在竣工驗(yàn)收后現(xiàn)場測量，完成分戶圖等圖形繪制后，對共有面積進(jìn)行分?jǐn)?。但房地產(chǎn)建設(shè)周期較長，兩次測量之間擁有較大時間間隔，可能出現(xiàn)政策不一致問題。在工程施工期間，未按照圖紙進(jìn)行實(shí)地功能區(qū)施工，如電梯井、樓梯間等區(qū)域建大或建小，同樣會引發(fā)共有面積變化。竣工階段，使用的氣壓罐等設(shè)備未能安裝到位，未能實(shí)現(xiàn)功能價值，最終無法分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)，也將引發(fā)面積誤差[1]。預(yù)算面積測算是按照分?jǐn)偡桨高M(jìn)行的，但實(shí)測時如果出現(xiàn)幢劃分不一致等情況，如原本屬于一期的共有面積被劃分到二期，也會引發(fā)共有面積測算誤差。

（2）私有面積誤差。房產(chǎn)套內(nèi)面積屬于私有面積，往往更被產(chǎn)權(quán)人所重視。在實(shí)測階段，套內(nèi)長、寬等是否變化，都會給實(shí)測面積帶來直接影響。未能嚴(yán)格按照施工圖施工，顯然將造成預(yù)算面積與實(shí)測面積間產(chǎn)生較大誤差。實(shí)際在預(yù)算階段，房產(chǎn)測繪工作未按照技術(shù)規(guī)范開展也會引發(fā)誤差。如未按規(guī)劃審批施工圖開展測繪工作，出現(xiàn)套內(nèi)中空面積未能扣除、封閉陽臺按照敞開式計(jì)算一半面積等情況，就會導(dǎo)致測算結(jié)果與實(shí)測面積存在差異。在實(shí)測過程中，從施工圖中劃出未安裝空調(diào)機(jī)位，將造成陽臺面積過大。而直接在陽臺中對機(jī)位進(jìn)行分割，又會導(dǎo)致面積過小。此外，現(xiàn)場測量需要使用測距儀等設(shè)備，在人員疏忽情況下可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)被報(bào)錯，如不同層次剪力墻被誤認(rèn)為厚度相同等問題的發(fā)生，最終將造成誤差的產(chǎn)生。

2 房產(chǎn)測量中預(yù)算面積與實(shí)測面積誤差解決

（1）誤差處理。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》要求，面積測量需要將誤差控制在一定限值內(nèi)。實(shí)際在限值設(shè)定上，還要結(jié)合地方房地產(chǎn)市場開發(fā)情況進(jìn)行不同精度等級的選擇，一旦超出限值需要按照合同約定進(jìn)行處理。但如果事先并未對有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行約定，通常按照3%的限值進(jìn)行處理。具體來講，就是在預(yù)算面積和實(shí)測面積之間，需要確保面積誤差比絕對值不超3%。按照“面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積”公式進(jìn)行計(jì)算，可以對誤差大小進(jìn)行衡量，然后采取相應(yīng)處理措施。針對誤差比未超出要求的情況，可以遵照合同約定價格進(jìn)行房產(chǎn)結(jié)算。如果超出限值，買受人可以申請解除合同并要求返還房款及利息，確保當(dāng)事人合法權(quán)益得到有效保護(hù)。從開發(fā)商角度來看，在實(shí)測面積比預(yù)算面積大3%以上，超出部分將贈送給買受人。如果實(shí)測面積比預(yù)算面積小3%以上，將無理由支持買受者退房，如果買受者不退房，也可以選擇將超出部分乘以合同單價雙倍退還買受人[2]。為避免雙方產(chǎn)生糾紛，還要嚴(yán)格按照國家規(guī)范進(jìn)行房屋測量，以免因人為因素引發(fā)預(yù)算面積與實(shí)測面積誤差過大情況。

（2） 誤差控制。從源頭上加強(qiáng)誤差的控制，能夠避免后續(xù)處理問題的發(fā)生。結(jié)合誤差不同來源，可以采取不同的防控措施。如針對由政策變化引發(fā)共有面積分?jǐn)傋兓膯栴}，可以將舊政策當(dāng)成是依據(jù)，通過沿用政策進(jìn)行面積測算。在開發(fā)商擅自變更設(shè)備用房功能或未將設(shè)備安裝到位時，還要對用房進(jìn)行修改，確保分?jǐn)偡桨改軌虮３忠恢隆o法修改則不計(jì)入分?jǐn)?，以免買受人權(quán)益受損。在房屋產(chǎn)權(quán)登記時，還應(yīng)注意連體樓和地下室盡可能維持整體狀態(tài)，通過同時登記加強(qiáng)管理，以免出現(xiàn)幢號變化。在實(shí)地建筑物施工期間，還應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃審批結(jié)果進(jìn)行尺寸控制，相差過大則要進(jìn)行整改，否則將對超出規(guī)劃部分面積進(jìn)行罰款。結(jié)合房產(chǎn)測量實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)可知，需要做好特殊情況的處理，保證預(yù)算和實(shí)測階段能夠采用相同的建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。如對陽臺面積進(jìn)行測量，需要按使用需要劃分為全封閉和未封閉兩種，前者按照外圍水平投影面積進(jìn)行測量，后者按照外圍水平投影面積一半測算。對外墻進(jìn)行測量，按照外墻面積一半計(jì)入套內(nèi)，剩余計(jì)入共有面積。對室外樓梯面積進(jìn)行測量，區(qū)分為有永久性頂蓋和無完全遮擋兩類，前者按照自然層水平投影面積的一半進(jìn)行測算，后者不計(jì)算上層樓梯面積，下層樓梯面積相應(yīng)少算一層。

（3）管理措施。為保證上述方法得到有效運(yùn)用，還要加強(qiáng)房產(chǎn)測量工作管理，確保預(yù)算面積和實(shí)測面積都能得到規(guī)范測算。在建筑業(yè)快速發(fā)展背景下，還應(yīng)結(jié)合現(xiàn)代建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)理念出臺房產(chǎn)測繪細(xì)則，使共有面積、套內(nèi)面積等各種面積測量范圍得到明確規(guī)定，并對室外樓梯等特殊情況進(jìn)行補(bǔ)充說明，確保各種新的建筑形式能夠得到規(guī)范測量。在房產(chǎn)面積預(yù)測階段，需要建立嚴(yán)密的作業(yè)流程，并強(qiáng)化質(zhì)檢管理。建立嚴(yán)格行業(yè)準(zhǔn)入制度，保證測量單位軟硬件配置、人員素質(zhì)水平等各方面滿足測繪工作要求，并確保項(xiàng)目規(guī)范圖紙得到準(zhǔn)確核對，及時解決各種測算問題，最終按照統(tǒng)一規(guī)定進(jìn)行面積測算，能夠減少誤差的產(chǎn)生。在建筑施工階段，如果發(fā)生變更則要經(jīng)過規(guī)劃部門嚴(yán)格核實(shí)，補(bǔ)辦相關(guān)規(guī)劃手續(xù)，重新委托測繪單位進(jìn)行房產(chǎn)測量，并將成果送審。在完成房屋預(yù)售證辦理前，應(yīng)確認(rèn)已經(jīng)完成變更測繪。如果未能及時完成測繪，還要求告知房屋買受人。

3 結(jié)束語

在房產(chǎn)測量中將受到政策變化、施工變更、測量不當(dāng)?shù)榷喾N因素的影響，導(dǎo)致預(yù)算面積和實(shí)測面積出現(xiàn)誤差。結(jié)合誤差大小采取相應(yīng)處理方法，能夠使產(chǎn)權(quán)買受人的權(quán)益得到保護(hù)。但想要有效避免糾紛的發(fā)生，還要從源頭上加強(qiáng)誤差控制，通過科學(xué)測量和嚴(yán)格管理使誤差得到盡可能減小，繼而維持房產(chǎn)市場的有序發(fā)展。