何曉慧

(甘肅省財(cái)政學(xué)校,甘肅 蘭州 730050)

一、問(wèn)題的提出

近年來(lái)，高空拋物、墜物傷人的侵權(quán)事件不斷發(fā)生，人們“頭頂上的安全”受到威脅。此類(lèi)侵權(quán)行為嚴(yán)重危害公共安全，侵害人民群眾合法權(quán)益，輕者損害財(cái)產(chǎn)，重者傷及他人的健康、生命。國(guó)家出臺(tái)一系列相關(guān)法律規(guī)范，為確認(rèn)侵權(quán)責(zé)任人，保護(hù)受害人合法權(quán)益提供了基本的法律依據(jù)；在承擔(dān)責(zé)任的形式上，不單要求侵權(quán)行為人承擔(dān)民事責(zé)任，對(duì)造成嚴(yán)重后果的侵權(quán)行為還要運(yùn)用刑罰手段懲治，追究相關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任；對(duì)受害人合法權(quán)益的保護(hù)，從物權(quán)法、債權(quán)法、侵權(quán)法，物業(yè)管理?xiàng)l例，最高人民法院處理意見(jiàn)，到《民法典》等不同角度進(jìn)行規(guī)范，最終確定了責(zé)任人和責(zé)任承擔(dān)方式。

高空拋物、墜物傷人侵權(quán)事件，其實(shí)質(zhì)是商品房居住小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中出現(xiàn)的矛盾和糾紛。我國(guó)自改革開(kāi)放后引入“物業(yè)管理”這一行業(yè)制度，小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平經(jīng)過(guò)40多年市場(chǎng)化改革的洗禮，已經(jīng)有了很大的進(jìn)步，但物業(yè)管理制度化的發(fā)展始終是一個(gè)難點(diǎn)，在現(xiàn)實(shí)中有很多的問(wèn)題需要解決[1]。問(wèn)題的最終解決，要從物權(quán)法理論入手，追尋到物業(yè)管理法律制度的理論根源，厘清物業(yè)管理權(quán)的性質(zhì)，和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)范圍確認(rèn)等基本問(wèn)題。

二、高空拋物、墜物侵權(quán)責(zé)任的具體規(guī)定

對(duì)高空拋物、墜物傷人案件的處理，從最初是否要承擔(dān)法律責(zé)任的討論，到最終確定責(zé)任人、責(zé)任范圍和責(zé)任承擔(dān)方式，經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程?，F(xiàn)行法律從物權(quán)法、債權(quán)法、侵權(quán)法不同角度進(jìn)行規(guī)范，經(jīng)《民法典》整合，最終對(duì)此類(lèi)侵權(quán)行為的責(zé)任追究做出了具體規(guī)定[2]。

(一)禁止高空拋物。這是從保護(hù)民事主體的合法權(quán)益、預(yù)防侵權(quán)行為發(fā)生的角度做出一個(gè)強(qiáng)制性的義務(wù)性規(guī)范，表明了法律的基本立場(chǎng)。

(二)在能夠確認(rèn)侵權(quán)人的情況下，首先由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。這是按照侵權(quán)法理論過(guò)錯(cuò)責(zé)任追責(zé)原則確認(rèn)責(zé)任人，在理論和實(shí)踐中無(wú)異。

(三)針對(duì)此類(lèi)事件處理的主要困難是行為人難以確定的問(wèn)題，對(duì)一般調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，依照綜合治理的思維方式，強(qiáng)調(diào)公安機(jī)關(guān)介入，以公權(quán)力刑事手段調(diào)查確認(rèn)侵權(quán)人的義務(wù)；在嚴(yán)重危及公共安全，侵害公民財(cái)產(chǎn)、健康、生命權(quán)益時(shí)，應(yīng)追究侵權(quán)人的刑事責(zé)任[3]；

(四)對(duì)經(jīng)公安等機(jī)關(guān)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，依照公平、及時(shí)補(bǔ)償受害人的原則，規(guī)定除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償；能確認(rèn)侵權(quán)人的，可以追償。由于此類(lèi)案件直接侵權(quán)人查找難、影響面廣、處理難度大等特點(diǎn)，形成實(shí)踐中爭(zhēng)議較大、判決難以執(zhí)行的“一人拋物傷人，全樓居戶共同賠償”的現(xiàn)象；爭(zhēng)議的出現(xiàn)，源于物權(quán)理論研究不足，導(dǎo)致同樓住戶共同賠償?shù)姆梢罁?jù)不足，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)范圍不明確而引起。它的解決，有待于物權(quán)理論的進(jìn)一步深入研究和立法的進(jìn)一步完善；

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人未采取必要的安全保障措施防止此類(lèi)行為的發(fā)生，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。作為小區(qū)建筑物和生活秩序的實(shí)際管理者，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在高空拋物墜物侵權(quán)案件中承擔(dān)一定的責(zé)任，不僅是物業(yè)服務(wù)合同的約定義務(wù)，也是侵權(quán)法規(guī)定的強(qiáng)制性義務(wù)，其承擔(dān)責(zé)任的具體范圍則要依據(jù)物權(quán)理論為基礎(chǔ)的與物業(yè)管理制度相關(guān)法律明確界定。

《民法典》沒(méi)有明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)所謂的“安全保障義務(wù)”的范圍界限；《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理高空拋物、墜物案件的意見(jiàn)》，按照區(qū)分墜落物、拋擲物的不同法律適用規(guī)則來(lái)依法確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的原則明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)業(yè)主共有共用的物業(yè)部分未盡管理之責(zé)，如建筑物及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落，致使他人損害的才承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；對(duì)于拋擲物，則依具體侵權(quán)責(zé)任人的確認(rèn)狀況來(lái)劃分責(zé)任。這種責(zé)任范圍的劃分，同物權(quán)法理論中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)的確定原則一致。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)確認(rèn)的理論依據(jù)和前提條件

目前，世界上大多數(shù)國(guó)家都以物權(quán)理論中建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法來(lái)調(diào)整高層建筑物引起的各種法律關(guān)系，其中包括物業(yè)管理關(guān)系。因此，物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論依據(jù)是物權(quán)理論中的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)的確定，首先來(lái)自于對(duì)物業(yè)管理權(quán)性質(zhì)的確認(rèn)和對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)社會(huì)定位的認(rèn)識(shí)。

(一)現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本思路

現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本思路和內(nèi)容是：建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代民法中一項(xiàng)基本的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)形式，是現(xiàn)代世界各國(guó)和地區(qū)法制上的一項(xiàng)重要制度。關(guān)于其概念，有一元論、二元論、三元論之分。三元論學(xué)說(shuō)目前是事實(shí)上的通說(shuō)[4],我國(guó)《物權(quán)法》采用了此學(xué)說(shuō)[5]。

依照三元論的觀點(diǎn)，建筑物區(qū)分所有權(quán)由一個(gè)區(qū)分所有權(quán)人(業(yè)主)對(duì)一棟樓房中專有部分享有的專有權(quán)，對(duì)共有部分享有的共有權(quán)，及因共有關(guān)系所生的成員權(quán)構(gòu)成，我國(guó)《物權(quán)法》則把建筑物區(qū)按所有權(quán)分為專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)[6]。專有權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)人最主要的權(quán)能，是形成建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的核心基礎(chǔ)；共有權(quán)是以專有權(quán)為基礎(chǔ)而延伸、共生的權(quán)利；成員權(quán)是基于建筑物本身的特征而使共有人形成的一種事實(shí)上的共同體關(guān)系。

建筑物區(qū)分所有關(guān)系是一種特殊的共有關(guān)系，其適用規(guī)則有特殊性。專有權(quán)利和共有權(quán)是基于多人擁有同一(建筑)物的所有權(quán)，建筑物結(jié)構(gòu)上又不可分的事實(shí)特點(diǎn)而形成，這兩種權(quán)利形成的物質(zhì)基礎(chǔ)是財(cái)產(chǎn)關(guān)系，體現(xiàn)的是權(quán)利所謂的“物法性”。成員權(quán)是基于(建筑)物的結(jié)構(gòu)上不可分的事實(shí)和對(duì)全體業(yè)主的共同事務(wù)管理的需要而自然產(chǎn)生，在建筑物的存續(xù)期間一直存在。它本身具有獨(dú)立于專有權(quán)利和共有權(quán)的“人法性”特征 ，“人法性”以“物法性”為基礎(chǔ)。這三種權(quán)利反映的都是業(yè)主之間的關(guān)系，并不可分。業(yè)主在行使這些權(quán)利時(shí)，要求專有權(quán)、共用權(quán)和成員權(quán)這三者必須作為整體處分，而不可以分離。

(二)物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)

現(xiàn)代意義的物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理模式，起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，我國(guó)實(shí)務(wù)部門(mén)自20世紀(jì)80年代從香港地區(qū)引入這一行業(yè)制度。學(xué)者從臺(tái)灣地區(qū)轉(zhuǎn)引入日本的學(xué)理解釋，稱其為建筑物區(qū)分所有權(quán)，2006年的我國(guó)《物權(quán)法》將其納入了法律體系。

物業(yè)管理的目標(biāo)對(duì)象主要是共有部分的物業(yè)，所要解決的問(wèn)題是基于一棟建筑物不可分的事實(shí)，為完成對(duì)建筑物的物理機(jī)能的維持和相關(guān)區(qū)域內(nèi)良好環(huán)境秩序的維護(hù)，以滿足人們的居住需要時(shí)不得不為的一項(xiàng)活動(dòng)。在這點(diǎn)上，物業(yè)管理的目標(biāo)和成員權(quán)的目標(biāo)一致。成員權(quán)的實(shí)質(zhì)就是一種管理權(quán)，這種權(quán)利建立在全體業(yè)主對(duì)共有部分的物業(yè)共有共用的基礎(chǔ)之上，它是一種個(gè)人無(wú)法單獨(dú)行使的集體權(quán)利，需要借助一個(gè)管理團(tuán)體的力量來(lái)實(shí)現(xiàn)共同管理的目的。作為一個(gè)團(tuán)體組織的成員，各業(yè)主有參與各項(xiàng)管理事務(wù)的權(quán)益，同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

這也是高空拋物墜物侵權(quán)責(zé)任追究為何會(huì)選擇全體住戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的理論依據(jù)，侵權(quán)理論無(wú)法解釋清楚，但依物權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)理論來(lái)看，卻是很清楚的。

由此可見(jiàn)，物業(yè)管理是基于物權(quán)法針對(duì)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利而產(chǎn)生的權(quán)利。它的實(shí)質(zhì)是以業(yè)主基于對(duì)建筑物所擁有的專有權(quán)，由業(yè)主自己或業(yè)主管理團(tuán)體——業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人，對(duì)其共有部分的房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地秩序進(jìn)行維修、管理、維護(hù)的活動(dòng)。物業(yè)管理權(quán)是物業(yè)管理的核心內(nèi)容，它不是物業(yè)管理企業(yè)(《物權(quán)法》將其正名為物業(yè)服務(wù)企業(yè))的權(quán)利或職責(zé)，而是由業(yè)主擁有的、對(duì)自己財(cái)產(chǎn)自由管理的權(quán)利，是業(yè)主行使其建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中的成員權(quán)、我國(guó)《物權(quán)法》謂之為管理權(quán)的表現(xiàn)，它是一項(xiàng)與建筑物專有權(quán)和共有權(quán)并列的、不能單獨(dú)賦予他人的權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)是基于債權(quán)合同而形成的法律關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)從法律本質(zhì)來(lái)講是服務(wù)型的營(yíng)利性組織，在委托管理形式下，它同業(yè)主、業(yè)主管理團(tuán)體之間基于物業(yè)服務(wù)合同而形成的法律關(guān)系實(shí)質(zhì)上是一種平等的民事主體之間的合同關(guān)系，雙方平等地享有法律規(guī)定的權(quán)利，平等地承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，并平等地受法律保護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有的權(quán)利、義務(wù)主要是由物業(yè)服務(wù)合同約定及法律明確規(guī)定的。

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體權(quán)利和義務(wù)

依照《民法典》和現(xiàn)行的其他相關(guān)法律規(guī)定，歸納總結(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容如下：

(一)具體的權(quán)利

1.取得物業(yè)服務(wù)費(fèi)的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主最主要的權(quán)利和義務(wù)，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，獲取利潤(rùn)，得以生存的基礎(chǔ)。

2.對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，要求業(yè)主配合管理的權(quán)利。小區(qū)管理結(jié)果最終的承受者是全體業(yè)主，作為受委托的具體管理人物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅在合同約定和法定的范圍內(nèi)行為。合同當(dāng)事人的合作、協(xié)助是保證合同達(dá)到設(shè)立目的的必要條件，是每一位業(yè)主和住戶應(yīng)盡的義務(wù)，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。

(二)具體的義務(wù)

1.依照物業(yè)服務(wù)合同的約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善實(shí)施管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序。

這實(shí)際是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物的秩序的維持，物業(yè)管理合同約定的范圍是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的范圍，是業(yè)主支付費(fèi)用的范圍和基本依據(jù)；同時(shí)也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)高空墜物侵權(quán)責(zé)任的基本依據(jù)。

物業(yè)服務(wù)管理者以其專業(yè)的知識(shí)與技巧去維護(hù)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、裝修及公共設(shè)施，使得業(yè)主擁有的物業(yè)保值甚至增值，這是基本的物業(yè)管理業(yè)務(wù)要求。因此，這一業(yè)務(wù)要求把物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)界定在以下三個(gè)方面：一是物業(yè)服務(wù)的法定、約定職責(zé)范圍內(nèi)。這是社會(huì)賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角色使命，也是它基本的業(yè)務(wù)范疇；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)技能范圍內(nèi)。這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接業(yè)務(wù)的能力界限，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)據(jù)以發(fā)展的出口。三是嚴(yán)格限定在業(yè)主授權(quán)的范圍內(nèi)。這是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)以投資經(jīng)營(yíng)管理這樣一種有風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)運(yùn)行方式來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值目的的限定?！睹穹ǖ洹返?82條明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，要征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意，經(jīng)營(yíng)所得收益在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

為此，一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為提高自己的業(yè)務(wù)能力和社會(huì)信譽(yù)，應(yīng)該細(xì)化、嚴(yán)格各種具體服務(wù)目標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該幫助業(yè)主管理團(tuán)體制定出符合該小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則要求，交由業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，使之成為以后檢查、驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的依據(jù)，也作為企業(yè)收取管理費(fèi)用的直接依據(jù)。對(duì)一些專業(yè)技能要求高的服務(wù)項(xiàng)目，雙方應(yīng)合作聘請(qǐng)專業(yè)人員來(lái)驗(yàn)收。這樣，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)技能不斷提高的同時(shí)，還加強(qiáng)了與業(yè)主的溝通合作，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)市場(chǎng)進(jìn)一步的擴(kuò)展。

2.采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)。這是對(duì)物的秩序的維持?jǐn)U及對(duì)人的行為秩序的維持。這一義務(wù)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的主要任務(wù)表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有部分的物業(yè)維修與保養(yǎng)，確保建筑物及其擱置物、懸掛物不發(fā)生脫落、墜落致使他人損害的情形；二是采取合理的、必要的措施，做好小區(qū)的安全防護(hù)工作，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本生活秩序；三是協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理。

3.定期對(duì)約定的服務(wù)事項(xiàng)、履行情況，以及維修資金使用等相關(guān)情況，以合理方式向業(yè)主公開(kāi)，并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告的義務(wù)。

綜合以上內(nèi)容可以看出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體權(quán)利與義務(wù)主要集中于住宅小區(qū)業(yè)主共有公用部分的物的秩序，和與之相關(guān)的人的秩序的維持；以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織，社會(huì)命運(yùn)共同體成員，協(xié)助進(jìn)行社會(huì)公共管理的責(zé)任。

五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使管理職責(zé)的形式與程序

依物權(quán)法理論，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受委托行使管理權(quán)的程序是：由業(yè)主管理團(tuán)體代表的全體業(yè)主選聘(解聘)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主管理團(tuán)體和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是合同的雙方當(dāng)事人。但我國(guó)現(xiàn)行法沒(méi)有管理團(tuán)體的概念，依照現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《民法典》的規(guī)定，業(yè)主自主管理模式是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)結(jié)合的形式。業(yè)主大會(huì)是權(quán)利機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)受委托行使管理權(quán)的方式和程序是：業(yè)主大會(huì)選聘(解聘)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘(解聘)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以業(yè)主大會(huì)為代表的全體業(yè)主(而非業(yè)主委員會(huì))和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是合同的雙方當(dāng)事人，在這個(gè)物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中，雙方當(dāng)事人平等地受合同的約束，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任[6～7]。

如果業(yè)主違約，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行正常的管理活動(dòng)造成妨礙，影響合同的履行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)依約或依法尋求權(quán)利救濟(jì)。其所能夠行使的手段主要有下面三類(lèi)：請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助催告、處理的權(quán)利；在職責(zé)范圍內(nèi)的制止權(quán)；與業(yè)主平等的起訴權(quán)；

如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，或履約未達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主有權(quán)拒絕支付費(fèi)用；若導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

一般情況下，訴訟的對(duì)方當(dāng)事人法定為業(yè)主委員會(huì)。在因?yàn)閱蝹€(gè)業(yè)主的違約或侵權(quán)行為產(chǎn)生債務(wù)的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以直接以該違約業(yè)主為對(duì)方當(dāng)事人提起訴訟。

鑒于實(shí)踐中業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立難,在實(shí)際的物業(yè)管理中難以發(fā)揮業(yè)主管理團(tuán)體的作用，法律不得已，把本該由業(yè)主管理團(tuán)體承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)賦予了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由此引發(fā)很多物業(yè)管理中權(quán)利和義務(wù)界限不明的糾紛和侵權(quán)行為，但它也成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)一定范圍內(nèi)的侵權(quán)責(zé)任的依據(jù)。

現(xiàn)行法律規(guī)定在此存在沖突，具體體現(xiàn)在業(yè)主欠交服務(wù)費(fèi)時(shí)的救濟(jì)方式方面?！睹穹ǖ湮餀?quán)編》第286條把拒付物業(yè)費(fèi)，及一些損害他人合法權(quán)益的行為，救濟(jì)請(qǐng)求權(quán)賦予業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和具體受害的當(dāng)事人；《民法典債權(quán)法》第944條規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的救濟(jì)請(qǐng)求權(quán)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使。顯然，《民法典》對(duì)二者還沒(méi)有來(lái)得及做出必要的平衡整合。

鑒于此認(rèn)識(shí)，筆者本著進(jìn)一步完善和改進(jìn)立法的目的，對(duì)高空拋物，墜物侵權(quán)責(zé)任的追究處理提出以下建議：一是堅(jiān)持以人為本，先救助，再追責(zé)的基本原則；二是成立由物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主，所有業(yè)主參與的受害者救助基金，分?jǐn)傌?fù)擔(dān)，給受害者以及時(shí)的救援、幫助。這是借助社會(huì)成員和組織的力量給受害者予以幫助。是業(yè)主作為同一居住區(qū)域的成員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為負(fù)有管理職責(zé)的社會(huì)組織、社會(huì)命運(yùn)共同體，承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任和道義上的救助義務(wù)；三是設(shè)立國(guó)家專門(mén)的救助基金，給受害者予以幫助。

六、結(jié)語(yǔ)

總體上，無(wú)論建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，還是物業(yè)管理行業(yè)本身，物業(yè)管理本身涉及的各種法律關(guān)系并不復(fù)雜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)的劃分雖簡(jiǎn)單卻也比較明確?，F(xiàn)實(shí)中，涉及物業(yè)管理的矛盾糾紛和侵權(quán)責(zé)任的解決處理，關(guān)鍵在明確國(guó)家立法的價(jià)值傾向。在制度設(shè)計(jì)中，進(jìn)一步加強(qiáng)物權(quán)理論的研究，盡力克服、彌補(bǔ)已有的立法在建筑物的物業(yè)管理這一環(huán)節(jié)留下的缺漏，同時(shí)，完善債權(quán)法，侵權(quán)法相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)而不斷完善《民法典》，則問(wèn)題有望從根本上解決。