[摘要]文章從房地產(chǎn)金融市場范圍定義與宏觀經(jīng)濟市場環(huán)境入手，介紹了房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展沿革，分析了當代房地產(chǎn)金融市場，列舉了具有代表性的主要房地產(chǎn)金融產(chǎn)品類型，針對當下蓬勃發(fā)展的不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場給予了解讀，并對未來房地產(chǎn)金融趨勢做出研判。

[關鍵詞]房地產(chǎn)金融;宏觀經(jīng)濟環(huán)境;房地產(chǎn)金融政策;房地產(chǎn)金融產(chǎn)品;REITs

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.31.041

1房地產(chǎn)金融市場范圍定義與經(jīng)濟環(huán)境

1.1房地產(chǎn)金融的定義

房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。其基本任務是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費，促進房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進行。

房地產(chǎn)金融主要包括房產(chǎn)金融和住房金融兩個方面。其中房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費過程中的各種資金融通活動;住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款、住房儲蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費過程中的融資活動。[1]

1.2房地產(chǎn)融資渠道

目前，國內貸款是我國房地產(chǎn)融資的主要渠道，主要分為銀行貸款和非銀貸款。房企主要通過銀行貸款中的開發(fā)貸和并購貸獲取銀行貸款，同時非標融資渠道中的委托貸款的資金也通常來源于銀行資金。此外，房企主要通過非標融資中的房地產(chǎn)信托融資獲取非銀貸款，其利率通常較銀行貸款更高。

2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金中國內貸款為25229億元，占比11.4%。近年隨著房地產(chǎn)相關融資政策的收緊，其占比有逐漸下降的趨勢。2020年1—5月其占比上升至12.5%，原因主要是受疫情沖擊導致整體開發(fā)資金來源總額下降，同時國內貨幣政策有所放松，銀行和非銀機構資金較為充裕，從而導致國內貸款占比相對提升。

1.3房地產(chǎn)融資——房地產(chǎn)開發(fā)貸款

銀行向房企發(fā)放的貸款主要為房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指金融機構發(fā)放的房屋建設貸款，包括在土地開發(fā)階段發(fā)放的且在地產(chǎn)開發(fā)完成后計劃收回的地產(chǎn)開發(fā)貸款;以及計劃在房屋建設階段繼續(xù)使用并向市場銷售住房的房產(chǎn)開發(fā)貸款，根據(jù)開發(fā)內容不同，可分為住房開發(fā)貸款和商品房開發(fā)貸款等。

與其他融資方式相比，開發(fā)貸款具有成本相對較低、審批條件更為嚴格的特點，多戶采取土地抵押、在建工程抵押、股東擔保的增信方式。開發(fā)貸款主要需要滿足三點要求：一是“四三二”的要求：“四”即四證齊全。“三”是指自有資金應不低于開發(fā)項目總投資30%，后經(jīng)政策調整，保障房和普通商品房維持20%不變，其他由30%調整為25%?！岸奔淳哂卸壏康禺a(chǎn)開發(fā)資質。二是銀監(jiān)會要求，商業(yè)銀行發(fā)布的房地產(chǎn)貸款，嚴禁跨地區(qū)使用。三是商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象的選擇上使用名單制管理，對房企的銷售規(guī)模和股東背景等有所要求。[2]

1.4房地產(chǎn)融資——并購貸

商業(yè)銀行并購貸款是指商業(yè)銀行向并購方或其子公司發(fā)放的，用于支付并購交易價款和費用的貸款，即其可以用于投資股權。與其他融資方式相比，并購貸款具有期限較長、成本較高的特點，以3～5年期限為最多，一般不超過7年，并且由于并購貸款銀行承擔風險更高，目前利率基本保持在10%以上。2018年上海銀監(jiān)局發(fā)布《關于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務的通知》，要求并購貸也需滿足四證齊全和擬并購項目應當完成在建工程開發(fā)投資總額的25%以上，自此并購貸款也不再擁有“四三二”要求豁免權。

1.5房地產(chǎn)融資——利用外資

利用外資是指報告期收到的境外資金，包括對外借款、外商直接投資及外商其他投資。房企主要通過發(fā)行海外債券和獲取海外銀團貸款渠道獲取外資，其利率通常較國內貸款更高。主要渠道有境外IPO、海外債、海外銀團貸款。目前，受國內房地產(chǎn)宏觀政策環(huán)境影響，利用外資有所降低。

1.6房地產(chǎn)融資——自籌資金

自籌資金是指在報告期內籌集的用于項目建設和購置的資金，包括自有資金、股東投入資金和借入資金。房企除了自有資金投入外，其發(fā)行信用債和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也計入自籌資金。同時，債券型的房地產(chǎn)信托計入國內貸款，二股權型房地產(chǎn)信托計入自籌資金。信托、私募基金也可能通過明股實債的方式為房企提供融資，這部分近年來受到了相關機構的嚴厲監(jiān)管。2019年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中自籌資金為58158億元，占比26.4%，2020年1—5月占比進一步下降為23.4%。隨著近年信用債發(fā)行的收緊和信托、私募基金明股實債模式等地產(chǎn)融資政策的收緊，自籌資金占比逐漸下滑，但其占比依舊較高，是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的重要來源。

1.7房地產(chǎn)金融面臨的宏觀環(huán)境

從近十年來銀行貸款方面的政策走向看，整體上政府對房企貸款的管控一直持較為嚴厲的態(tài)度。2020年以來，受疫情影響，全球經(jīng)濟增速放緩，貨幣政策趨于積極，然而政府對房地產(chǎn)貸款監(jiān)管力度并未松動。2020年1月，央行發(fā)布《中國人民銀行2019年工作會議》，提出長效管理展望，奠定收緊基調;同月，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于推動銀行業(yè)和保險業(yè)高質量發(fā)展的指導意見》，繼續(xù)強調“房住不炒”指導思想，整頓違規(guī)現(xiàn)象，整體融資環(huán)境趨緊。

2房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展沿革及相關政策

我國房地產(chǎn)改革發(fā)展主要經(jīng)歷了三個時期：房地產(chǎn)商品化的開啟時期（1979—1996年）、拉動經(jīng)濟增長的產(chǎn)業(yè)化時期（1997—2014年）、回歸住宅的居住本質時期（2015年至今）。近20年來，我國房地產(chǎn)市場化改革發(fā)展成效顯著。一方面，刺激并滿足了民眾的住房需求，使廣大百姓的住房條件得到了大幅改善;另一方面，推動房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，帶動中國經(jīng)濟實現(xiàn)高速增長。然而在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時，過度投資炒房，房價上漲過快，房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟的亂象也引發(fā)一系列社會和經(jīng)濟問題，社會對房地產(chǎn)市場發(fā)展的質疑聲層出不窮。

通過對比研究其他發(fā)達國家房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷史及法律政策，我國目前需要合理規(guī)劃土地供給，平衡房地產(chǎn)市場用地供需;完善稅收調控機制，抑制房地產(chǎn)過度投機行為;合理控制加杠桿行為，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。從房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析，宏觀調控弱化GDP強化“六穩(wěn)六?！保康禺a(chǎn)面臨規(guī)模增長瓶頸;伴隨人口及產(chǎn)業(yè)流向，進行結構化調整，新型城鎮(zhèn)化將持續(xù)推進、中心城和城市群房地產(chǎn)市場前景可期;政策方面，堅持“房住不炒”主基調不動搖，“因城施策”促“三穩(wěn)”目標實現(xiàn)。

3房地產(chǎn)金融市場的主要金融產(chǎn)品

3.1房地產(chǎn)開發(fā)——地產(chǎn)開發(fā)基金

房地產(chǎn)開發(fā)基金相對銀行和傳統(tǒng)信托計劃方式，融資更為靈活。本土房地產(chǎn)基金的參與主體主要為三類：一是與開發(fā)商關聯(lián)的房地產(chǎn)基金管理公司;二是由專業(yè)投資機構設立的投資基金;三是帶有互助性質的獨立基金管理公司。房地產(chǎn)開發(fā)商開始通過房地產(chǎn)開發(fā)基金進行輕資產(chǎn)投資，多鐘情于土地價款高的一二線城市項目[3]。

3.2房地產(chǎn)銷售——金融蓄客及促進房屋交易

購房“寶寶”以貨幣基金的形式將購房者與開發(fā)商聯(lián)系在一起。意向購房人將訂金存入產(chǎn)品，如最終確認購房，不但能獲得購房優(yōu)惠，還可直接使用產(chǎn)品本息支付購房定金，即使最終購房不成功，也可以享受貨幣基金產(chǎn)品的收益。金融元素助力開發(fā)商實現(xiàn)提前蓄客，客戶吸引力得到了較大提升。[4]

房屋交易中的多個環(huán)節(jié)可通過金融產(chǎn)品的支持來緩解買賣雙方的資金壓力。如首付貸、二手房中的委托墊資等。

3.3房地產(chǎn)運營——促進輕資產(chǎn)化

3.3.1凱德模式

（1）模式特征：運營與投資為同一集團，打通投資建設、運營管理與基金退出整條產(chǎn)業(yè)鏈。

（2）模式闡述：將項目打包裝入私募基金或信托基金，公司持有基金部分股權，其他由養(yǎng)老基金等機構投資者持有。待項目運營穩(wěn)定并實現(xiàn)資產(chǎn)增值后，以REITs的方式退出，從而進行循環(huán)投資。

（3）盈利來源：資產(chǎn)增值、基金管理費、基金分紅。

3.3.2西蒙模式

（1）模式特征：以投資機構為核心，運營機構作為受托管理人的基金模式。

（2）模式闡述：設立合資基金，收購物業(yè)并對其升級改造以提升物業(yè)價值，獲得二次出售溢價，或租金增值及管理費收益。

（3）收益來源：資產(chǎn)增值、基金管理費、基金分紅。

3.3.3萬達模式

（1）模式特征：以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的類資管模式。

（2）模式闡述：商業(yè)物業(yè)的設計、建造、招商、運營、信息系統(tǒng)、電子商務由萬達統(tǒng)籌實行，但投資全部來自機構，資產(chǎn)歸投資者，雙方從凈租金收益中分成。

（3）收益來源：凈租金收益分成。

4房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化及房地產(chǎn)投資信托資金

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托資金。自2014年“中信啟航”開啟了中國類REITs市場以來，國內不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場蓬勃發(fā)展，五年內已發(fā)展到3000億元市場規(guī)模，為一部分持有優(yōu)質物業(yè)的企業(yè)拓寬了融資與退出渠道、打通了“投融管退”的行業(yè)閉環(huán)、有效降低了市場系統(tǒng)性金融風險，多維度對商業(yè)市場的發(fā)展起到了正向作用。

中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委4月30日聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著國內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

5結語

房地產(chǎn)是一個資金、資本密集的行業(yè)。當前房地產(chǎn)金融體制處于逐步探索和建立之中，在新的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)及金融機構更應順應市場規(guī)律，尋求新突破。目前中國房地產(chǎn)市場逐漸由“住宅+增量市場”過渡到“存量資產(chǎn)+長效機制”的階段。房地產(chǎn)金融資產(chǎn)證券化是盤活存量資本的重要舉措，能提升企業(yè)資產(chǎn)運營管理水平，并幫助持有優(yōu)質物業(yè)的企業(yè)實現(xiàn)項目融資或退出，幫助大量持有型經(jīng)營性物業(yè)重生、蝶變。

參考文獻：

[1]王伶麗.不動產(chǎn)金融市場的發(fā)展與完善研究[J].時代金融，2015（32）：256.

[2]馮凱.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（36）：26.

[3]梅思才.我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化問題的思考[J].中國外資，2019（20）：33.

[4]百度文庫.2016年房地產(chǎn)金融行業(yè)深度分析報告[EB /OL].https：//wenku.baidu.com/view/ee3792e8e87101f69f319564.html.

[作者簡介]李曉純（1983—），女，漢族，北京人，銷售總監(jiān)，中級經(jīng)濟師（房地產(chǎn)經(jīng)濟），本科，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。