張蓉珍 畢曉鈺 胡烜瑜 劉 敏

（中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)煙臺(tái)研究院 山東煙臺(tái) 264003）

一、概況

煙臺(tái)職業(yè)學(xué)院商業(yè)街，位于煙臺(tái)市高新區(qū)?？拷鼰熍_(tái)職業(yè)學(xué)院及中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)煙臺(tái)研究院，附近有南寨、北寨等居民區(qū)，人口較密集。主要由大鈺商城和煙川商城兩部分組成。其發(fā)展歷程經(jīng)歷了從自然群聚到統(tǒng)一管理，目前商業(yè)街由煙開商城和大鈺商城各自設(shè)立招商中心分開管理，組織管理模式相近，管理主要以省市區(qū)各級(jí)條例為參照。

二、研究對(duì)象與方法

本次研究主要采用定量分析和定性分析相結(jié)合的方式，并且以定量分析為主，定性分析為輔。本次調(diào)查實(shí)際發(fā)放問(wèn)卷260份，實(shí)際回收問(wèn)卷246份，采取匿名方式，對(duì)煙職商業(yè)街內(nèi)煙臺(tái)職業(yè)學(xué)院和中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)煙臺(tái)研究院的消費(fèi)者進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查。訪談學(xué)生10人，商戶4人，管理人員2人。

三、煙職商業(yè)街運(yùn)行現(xiàn)狀

（一）消費(fèi)者基本情況

①理性消費(fèi)占據(jù)主導(dǎo)

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，78.86%的學(xué)生每月消費(fèi)的主要項(xiàng)目為飲食，大多數(shù)的大學(xué)生在消費(fèi)時(shí)也較為謹(jǐn)慎，比較看重購(gòu)物的性價(jià)比，訪談中多數(shù)學(xué)生也表示出比較重視價(jià)格。

②消費(fèi)行為具有時(shí)節(jié)性

由于學(xué)生的活動(dòng)安排要以學(xué)校的課程安排為依據(jù)，因此學(xué)生在一天內(nèi)前往商業(yè)街的時(shí)間與課程設(shè)置息息相關(guān)學(xué)生選擇“上午”去商業(yè)街的極少，“中午”“下午”“晚上”前去商業(yè)街的學(xué)生較多，并且學(xué)生群體前往消費(fèi)的目的多數(shù)在于飲食、日常用品的消費(fèi)，消費(fèi)時(shí)間比較短暫，因此光顧的時(shí)間主要集中在這三個(gè)時(shí)段。

③大學(xué)生消費(fèi)偏好群體性

大多數(shù)同學(xué)都表示自己會(huì)和同學(xué)一起結(jié)伴出行，且其他人的消費(fèi)行為會(huì)影響自己，意味著大學(xué)生在消費(fèi)的同時(shí)對(duì)社交、休閑方面也具有較高的需求，且存在模仿、跟風(fēng)，對(duì)于同學(xué)推薦的信賴程度更高。

（二）經(jīng)營(yíng)者基本情況

①商鋪設(shè)立同質(zhì)化強(qiáng)

煙職商業(yè)街內(nèi)的70%以上的店鋪類型為餐飲或百貨，類型集中；多數(shù)商戶均是從“他人推薦和介紹”的途徑獲知此地，認(rèn)為其地理位置好且具有一定的發(fā)展機(jī)會(huì)，因此選擇來(lái)此地設(shè)立商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

②營(yíng)銷適應(yīng)需求

商鋪的宣傳依賴“消費(fèi)人群口耳相傳”，均對(duì)商品進(jìn)行增加種類、提高質(zhì)量、打造特色、提高知名度，采用“薄利多銷”、促銷的價(jià)格策略，并積極采取“微信群配送”的銷售方式，以其更大地適應(yīng)消費(fèi)者。

（三）商業(yè)街管理基本情況

①管理內(nèi)容與方式單一

大鈺商城以發(fā)展有消費(fèi)潛力的商業(yè)步行街為目標(biāo)，管理和服務(wù)圍繞商鋪的入駐和正常運(yùn)作，發(fā)揮商鋪積極性和周邊消費(fèi)潛力。煙川商城的管理內(nèi)容和主要服務(wù)重新調(diào)整為以招商引資、出租店鋪為主。

②環(huán)境設(shè)施欠佳

商業(yè)街內(nèi)房屋建成時(shí)間在10年左右，路面不平，維修困難、成本高，街區(qū)景觀比較混雜，缺少統(tǒng)一規(guī)劃，缺乏對(duì)停車區(qū)域與綠化的管理；街道內(nèi)只有一個(gè)小型分類垃圾箱，無(wú)法承擔(dān)整個(gè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)消費(fèi)過(guò)程中產(chǎn)生的垃圾；步行街內(nèi)部中心街道設(shè)有休息區(qū)域，但無(wú)人監(jiān)管和負(fù)責(zé)長(zhǎng)椅的維修[1]。

四、發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）商業(yè)街有效供給不足難以滿足需求

①供給數(shù)量難以滿足學(xué)生消費(fèi)群體多樣化的需求

商鋪總計(jì)僅97家，其中70%以上為小型餐飲及百貨店鋪，娛樂(lè)性、發(fā)展性商鋪少，供給以提供飲食、日常必需品等基礎(chǔ)性的商品與服務(wù)為主，而非日常必要的消費(fèi)，學(xué)生大多會(huì)選擇在其他商城消費(fèi)而不是商業(yè)街；且由于商鋪數(shù)量較少，餐食供給也難以學(xué)生消費(fèi)群體長(zhǎng)期的、多樣化的需求。

②供給質(zhì)量低于學(xué)生消費(fèi)群體的標(biāo)準(zhǔn)化需求

一方面，商業(yè)街整體環(huán)境存在問(wèn)題。房屋破舊，道路地面不平整，街道擁堵，景觀混雜，休息長(zhǎng)椅幾乎喪失了作用，街道垃圾明顯，不同店鋪間的衛(wèi)生條件差異較大，觀感臟、亂、差。另一方面，商鋪供給產(chǎn)品和服務(wù)的水平較低。

（二）商業(yè)街的有效需求不足難以發(fā)揮拉動(dòng)作用

①地理位置限制消費(fèi)群體規(guī)模

商業(yè)街位置相對(duì)偏僻，遠(yuǎn)離人口更密集的地區(qū)。目前商業(yè)街的主要消費(fèi)群體為高校學(xué)生，周邊居民也占有一定比例。受限于地理位置難以將消費(fèi)群體擴(kuò)展到其他地區(qū)。

②消費(fèi)方式多元化

面對(duì)相同的消費(fèi)商品和服務(wù)時(shí)，選擇網(wǎng)購(gòu)的學(xué)生占比35.77%，大型商場(chǎng)的學(xué)生占比39.02%，比例均高于商業(yè)街。多元化的消費(fèi)方式抵消了商業(yè)街一部分消費(fèi)潛力。

（三）商業(yè)街自身發(fā)展動(dòng)力不足

發(fā)展主要依賴于其相對(duì)于學(xué)校的代替性作用，自身缺乏特色和競(jìng)爭(zhēng)力。

①規(guī)劃定位模糊

兩商區(qū)在規(guī)劃上具有出入，且受限于地區(qū)消費(fèi)活力和引資能力，均在一段時(shí)間內(nèi)改變了定位。起初，大鈺商城定位為大學(xué)城商業(yè)街，而煙開商城定位為創(chuàng)業(yè)孵化園。且兩商城不同的定位和發(fā)展軌跡導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)部有一定程度上的割據(jù)，兩商城分庭抗禮，限制協(xié)調(diào)發(fā)展。

②管理專業(yè)性不足

商業(yè)街雖引入了商業(yè)街管理機(jī)制，有一定的管理規(guī)范，但現(xiàn)行管理機(jī)制的水平無(wú)法進(jìn)一步有效促進(jìn)商業(yè)街的發(fā)展。招商中心作為商業(yè)街發(fā)展的唯一管理機(jī)構(gòu)，缺乏對(duì)商鋪發(fā)展的分析和預(yù)計(jì)，缺少前瞻性和創(chuàng)新性。商業(yè)街管理人員對(duì)商業(yè)街的了解程度整體偏低，管理人員所負(fù)責(zé)的事項(xiàng)簡(jiǎn)單化，未能完整的發(fā)揮出商業(yè)街的統(tǒng)籌作用，人員專業(yè)性相對(duì)較差[2]。

五、結(jié)束語(yǔ)

在有效供給不足與有效需求不足的雙重矛盾與自身動(dòng)力發(fā)展不足的情況下，形成了煙臺(tái)職業(yè)學(xué)院商業(yè)街現(xiàn)今的發(fā)展?fàn)顩r，主要表現(xiàn)為學(xué)生消費(fèi)理性、偏好性、時(shí)節(jié)性強(qiáng)，而商戶設(shè)立同質(zhì)化、營(yíng)銷迎合消費(fèi)者、營(yíng)業(yè)情況差異性大及抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，整體上煙職商業(yè)街在管理、環(huán)境設(shè)施、道路規(guī)劃等方面存在發(fā)展缺陷。