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        樓市松綁第一槍!部分地方率先嘗試“拯救”,按揭貸款有所松動(dòng),但壓力仍在

        2021-12-27 18:40:04
        金融理財(cái) 2021年12期
        關(guān)鍵詞:拯救購(gòu)房者購(gòu)房

        經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間“勒緊褲腰帶”的日子后,12月6日,中共中央政治局召開會(huì)議,分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作,會(huì)議表示,支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。另外,中國(guó)人民銀行宣布,12月15日將啟動(dòng)新一輪降準(zhǔn),預(yù)計(jì)可釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。市場(chǎng)再次沸騰,關(guān)于樓市變化的討論亦甚囂塵上。

        從個(gè)人住房按揭貸款領(lǐng)域看,額度松動(dòng)的情況此前已經(jīng)有所顯現(xiàn)。媒體記者在采訪中了解到,多地銀行房貸放款速度明顯提升,尤其是北、上、廣等地,個(gè)人住房按揭貸款放款周期已經(jīng)從此前的3到6個(gè)月放款,縮減到了一個(gè)月;在利率方面從具體城市來看,前期利率上漲“過猛”的城市,也出現(xiàn)下調(diào)。

        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在降準(zhǔn)大背景下,銀行信貸配置能力增強(qiáng),將進(jìn)一步滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理合規(guī)的一、二手房認(rèn)購(gòu)。

        但在開發(fā)貸領(lǐng)域,銀行普遍給出的策略仍比較謹(jǐn)慎。某國(guó)有銀行風(fēng)險(xiǎn)部人士告訴記者,一方面是樓市風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面影響還沒有消除,另一方面現(xiàn)在是年底收官,額度受控,前期有部分開發(fā)貸可能還是要收回。

        12月6日,對(duì)于房地產(chǎn)從業(yè)者來說是一個(gè)值得歡慶的日子。

        當(dāng)天,中央政治局召開會(huì)議,分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提到,支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

        “這句表述非常重要,是對(duì)房地產(chǎn)給予明確支持的信號(hào)?!痹谝拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,“支持”一詞已經(jīng)有非常強(qiáng)的信號(hào)了,方向性很明確,是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大利好,后續(xù)各類政策,包括土地政策、金融政策、購(gòu)房政策、稅費(fèi)政策都應(yīng)該會(huì)給予支持,所以是一次全方位的有放松性質(zhì)的政策表述。

        其中,“良性循環(huán)”這一發(fā)展目標(biāo)尚屬首次提出?!胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)很關(guān)鍵,市場(chǎng)不好會(huì)引起房企的爆雷風(fēng)險(xiǎn),房企的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上,購(gòu)房者遇到風(fēng)險(xiǎn)了又會(huì)對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生畏縮心理,最終使得市場(chǎng)變?yōu)樗浪K源舜翁帷夹匝h(huán)’,是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一次重要表述,有非常強(qiáng)的信號(hào)意義?!眹?yán)躍進(jìn)對(duì)新金融記者說。

        就在同一天中,央行發(fā)布降準(zhǔn)公告,決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)),共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元人民幣。這是今年7月后,央行今年第二次全面降準(zhǔn)。

        值得注意的是,本次政策最大的變化在于:過去降準(zhǔn)的兩個(gè)功能包括增加流動(dòng)性和降低資金成本,而這次增加了新的一條,即增加金融機(jī)構(gòu)的資金配置能力,通俗理解就是,增加銀行貸款方面的自主權(quán)和投放能力。

        “從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看,今年下半年,一些銀行面臨壓力,資金配置能力明顯受影響。尤其是在房貸收緊的情況下,銀行無錢可貸或貸款節(jié)奏明顯放緩。而現(xiàn)在降準(zhǔn)下,銀行的信貸配置能力增強(qiáng),對(duì)于合理合規(guī)的一手房認(rèn)購(gòu)、二手房認(rèn)購(gòu)、首套房認(rèn)購(gòu)、二套房認(rèn)購(gòu)、租房消費(fèi)、開發(fā)領(lǐng)域、并購(gòu)領(lǐng)域、裝修領(lǐng)域等八類房地產(chǎn)貸款需求,可以給予充足的保障,能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和更穩(wěn)健發(fā)展?!眹?yán)躍進(jìn)說。

        貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為,“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”這一表述標(biāo)志著前期高壓緊縮的調(diào)控政策拐點(diǎn)確定,結(jié)合12月6日央行宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的消息,將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來利好。

        事實(shí)上,在中央明確提出“支持”前,許多城市礙于市場(chǎng)壓力已經(jīng)開始嘗試政策松綁。近一個(gè)月以來,已至少有10城(或地區(qū))推出了鼓勵(lì)購(gòu)房新政,以此來激活交易,城市分布上以三四線為主。

        “花式”補(bǔ)貼動(dòng)作包括:政府直接提供購(gòu)房補(bǔ)貼、對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予優(yōu)惠、以人才或二孩三孩名義給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠、對(duì)商品房契稅進(jìn)行減免、購(gòu)地下車位也可獲得補(bǔ)助等。

        比如:佛山12月10號(hào)轉(zhuǎn)讓二手房,個(gè)人所得稅從原來的2%下調(diào)為1%,非住宅個(gè)人所得稅征收率調(diào)整為1.5%。

        個(gè)人所得稅從2%下降為1%,100萬(wàn)的房子,就能省下1萬(wàn)的稅費(fèi)。

        這一招只能說是政策暖風(fēng)下的錦上添花,算是利好,但是幅度還是非常克制。

        除了佛山之外,有些城市,就很直接了。

        三四線城市,救得是最迅速,以下列舉部分補(bǔ)貼詳細(xì)情況:

        湖南衡陽(yáng):2021年12月1日起至2022年5月31日止的6個(gè)月時(shí)間,購(gòu)買新建商品住房或地下車位,并辦理了網(wǎng)簽備案并繳納契稅,新房契稅補(bǔ)貼最高50%,地下車位補(bǔ)貼80%。

        湖北荊門:未來一年內(nèi),對(duì)首次在中心城區(qū)購(gòu)買新建商業(yè)用房以及地下車位、取得契稅完稅證明的購(gòu)房者,按照商品房買賣合同成交額的1.5%給予一次性購(gòu)房補(bǔ)貼,補(bǔ)貼金額最高不超過5萬(wàn)元。

        安徽蕪湖:在蕪暫無自有住房的博士、35歲以下碩士、畢業(yè)3年內(nèi)全日制本科和??疲ê新殹⒓脊ぴ盒#┊厴I(yè)生,最高可獲得購(gòu)房款最高10%補(bǔ)貼。

        南通海安:人才購(gòu)房最高給予按每平方米600元標(biāo)準(zhǔn)給予購(gòu)房補(bǔ)貼;此外,子女未滿18周歲的二孩、三孩家庭,購(gòu)房時(shí)可憑戶口本或出生證明,在市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上二孩家庭給予每平方米200元、三孩家庭給予每平方米400元的優(yōu)惠。

        除了上述這些城市,重慶萬(wàn)州區(qū)、河南的開封、河南新鄉(xiāng)、河北保定,一眾三四線城市,齊齊推出了購(gòu)房補(bǔ)貼。

        而一二線城市則直接“以價(jià)換量”,比如蘇州今年最后一波優(yōu)惠潮,最低72折起,一下省下幾十萬(wàn)。

        目前信貸寬松的大環(huán)境,對(duì)于有自住需求的買房人來說,年底購(gòu)房不失為好時(shí)機(jī)。

        此番,各地方政府紛紛迫切試探松綁限購(gòu)、激活住房消費(fèi),實(shí)則是迫于各地房屋銷售的壓力。

        12月10日,《全國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》發(fā)布,截至11月底,全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為52110萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)2.1%,同比增長(zhǎng)2.1%。庫(kù)存環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)現(xiàn)象,而同比則連續(xù)36個(gè)月保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

        當(dāng)前百城庫(kù)存規(guī)模創(chuàng)下近5年的新高,達(dá)到了2016年8月份以來的最高值。11月份,100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為4495萬(wàn)平方米,而成交量為3437萬(wàn)平方米,呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢(shì)。

        今年持續(xù)6個(gè)月市場(chǎng)交易環(huán)比下跌態(tài)勢(shì),使得庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)明顯放大。報(bào)告認(rèn)為,當(dāng)前供求關(guān)系中,最大的問題就是市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)非常疲軟,市場(chǎng)交易行情非常糟糕,此類壓力下,供求矛盾會(huì)進(jìn)一步加劇,使得去庫(kù)存壓力和企業(yè)債務(wù)壓力進(jìn)一步放大?!皫?kù)存風(fēng)險(xiǎn)若不消除,那么對(duì)于房企經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的完成和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解,都會(huì)形成障礙?!?/p>

        嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示,中央政治局明確“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”后,在房地產(chǎn)基調(diào)調(diào)整下,預(yù)計(jì)12月份和明年一季度,全國(guó)三四線城市會(huì)在購(gòu)房政策方面進(jìn)行更大松綁,以激活剛需和改善型購(gòu)房需求,真正緩解去庫(kù)存的壓力。

        事實(shí)上,近期銀行對(duì)個(gè)人住房按揭貸款的“收緊”局面也已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)。

        “這個(gè)月來預(yù)約看房、買房的客戶比上個(gè)月能多一倍?!蹦迟?gòu)房中介經(jīng)理告訴記者,主要是銀行貸款的放款速度快了,一些此前有買房意向但擔(dān)心放款速度慢產(chǎn)生違約費(fèi)用的客戶便找過來了?!拔覀?cè)诤涂蛻艉灪贤瑫r(shí),有一個(gè)附加合同,其中提到,如果由于銀行按揭貸款未到款等原因?qū)е鲁霈F(xiàn)過戶違約,客戶需要按天支付整體房款萬(wàn)分之五的違約金。前一段時(shí)間,銀行的放款速度很慢,最快也要3個(gè)月,慢的等半年也是有的。”

        王曉(化名)正是擔(dān)心產(chǎn)生違約金的購(gòu)房者之一?!斑€有一個(gè)月就要進(jìn)入違約期了,我們本來已經(jīng)開始向周圍的朋友湊錢了。沒想到,11月末我們?cè)俾?lián)系銀行的時(shí)候就被告知馬上可以放款了?!?/p>

        王曉回憶道,他此前辦理貸款時(shí),曾有中介告訴他,如果同意貸款利率上浮20%,有銀行會(huì)爭(zhēng)取優(yōu)先辦理放款。

        “此前個(gè)人住房按揭貸款額度的確是比較緊張,我們給客戶的反饋都是到年底可能沒有額度了,最快要等到2022年1月才能放款。”某國(guó)有銀行授信部人士告訴記者:“不過,最近我們被分配到新的額度,目前給放貸的主要是前期積壓的客戶,速度會(huì)快一些,但總的貸款審核沒有放松?!?/p>

        同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴記者,自11月份以來,個(gè)人住房按揭貸款放款的速度確實(shí)加快了,部分城市貸款利率也在下降。

        保利投顧研究院研究指出,今年以來,在“三道紅線+五檔分類”的影響下,銀行房貸額度緊張、利率不斷攀升,首套房利率從1月的5.22%升至9月的5.41%,10月出現(xiàn)小幅回調(diào),降至5.40%。前期利率上漲“過猛”的城市,出現(xiàn)邊際改善,如廣州、佛山、成都、惠州等年內(nèi)首套房貸利率累計(jì)漲幅達(dá)80~120BP,目前已有銀行下調(diào),其中廣佛等下調(diào)10~20BP。

        宋紅衛(wèi)認(rèn)為,這樣的變化主要是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的政策基調(diào),央行提出對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“兩個(gè)維護(hù)”的政策導(dǎo)向,政策向保障合理的住房需求轉(zhuǎn)向。

        另外,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布報(bào)告稱, 在沒有重大政策調(diào)整和意外事件沖擊的情況下,2022年中國(guó)樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化,人口持續(xù)流入、收入持續(xù)增長(zhǎng)的一、二線城市在明年二、三季度有望迎來顯著回暖。

        根據(jù)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院的預(yù)測(cè),2022年,全國(guó)商品住房平均價(jià)格增長(zhǎng)率在-3%至3%,商品住房銷售面積增長(zhǎng)在-1%至-5%,住房開發(fā)投資增速預(yù)計(jì)在2%到5%。

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