金大為

【摘要】為了解決房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計管理過程的成本控制及優(yōu)化效率低下的問題，以設(shè)計管理為例，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本優(yōu)化和控制措施進(jìn)行了探討，提出了加強(qiáng)科學(xué)管理，加強(qiáng)對高素質(zhì)人才的培養(yǎng)，引入信息技術(shù)等措施，以期為相關(guān)人員提供參考。

【關(guān)鍵詞】設(shè)計管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目;成本控制;應(yīng)用 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.35.109

房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長，涉及資金多，控制成本非常重要。設(shè)計階段的管理是影響成本的關(guān)鍵因素，須對各設(shè)計階段成果統(tǒng)一管理，嚴(yán)格控制。很多企業(yè)對于設(shè)計階段的成本控制并不重視，往往認(rèn)為成本控制主要是針對原材料、工人工資等，實(shí)際上，施工工作依賴設(shè)計圖紙與設(shè)計原則展開，不論是原材料還是工人工資，都取決于設(shè)計成果，設(shè)計成果的好壞取決于是否對設(shè)計各階段進(jìn)行系統(tǒng)、嚴(yán)格的管理，設(shè)計管理幾乎貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全生命周期，是成本控制和優(yōu)化的基石。因此，探討設(shè)計管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中應(yīng)用是值得研究的一項(xiàng)課題。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計管理的內(nèi)涵

事實(shí)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目通過規(guī)劃建筑設(shè)計產(chǎn)品顯示其開發(fā)價值。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計和管理中，最重要的要求是提高房地產(chǎn)的質(zhì)量。因此，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商和設(shè)計機(jī)構(gòu)規(guī)劃和設(shè)計房地產(chǎn)項(xiàng)目時，除了要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的美觀性、規(guī)范性外，還應(yīng)在優(yōu)化審批流程的同時實(shí)現(xiàn)科學(xué)設(shè)計，避免房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)設(shè)計不合理等問題，影響其效益水平。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計管理者應(yīng)針對項(xiàng)目設(shè)計環(huán)節(jié)進(jìn)行有效管控，始終以環(huán)境、市場為導(dǎo)向予以設(shè)計管理，避免建成后的房地產(chǎn)物面臨改建壓力;另一方面，應(yīng)在設(shè)計管理中綜合分析項(xiàng)目需求情況，無論是規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、設(shè)備選型等，都應(yīng)當(dāng)具有較高的匹配度，確保房地產(chǎn)成品符合當(dāng)代人審美、居住、辦公、及購物等各種需求。基于此，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計管理工作，應(yīng)當(dāng)在高水準(zhǔn)人才輔助下對其實(shí)施科學(xué)管理，繼而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

2、在設(shè)計階段進(jìn)行成本優(yōu)化與控制的必要性

要實(shí)現(xiàn)有效的工程造價控制要以規(guī)劃設(shè)計為重點(diǎn)，所以在設(shè)計階段進(jìn)行成本控制及優(yōu)化方面具有突出的優(yōu)勢。首先，設(shè)計階段成本的控制和優(yōu)化發(fā)生在施工之前，是對還未開始建設(shè)的工程進(jìn)行事前控制，在這一階段，若發(fā)現(xiàn)不足，則可以及時地更改，避免施工開始后發(fā)現(xiàn)不足而又無能為力的局面。此外，在設(shè)計管理中，通過運(yùn)用價值工程分析等技術(shù)對規(guī)劃布局、建筑形態(tài)、業(yè)態(tài)定位、設(shè)備選型和材料選用等進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和成本功能分析，比較各個方案的成本，在眾多方案中挑選出最佳方案。設(shè)計階段不同，產(chǎn)生的造價成本影響也不盡相同。其中方案、初步設(shè)計階段產(chǎn)生的影響占到70%以上，而施工圖設(shè)計則會形成5%～30%的影響。由此可見，須重視設(shè)計各階段的成本優(yōu)化和控制，立足于全局，科學(xué)的設(shè)計管理，謹(jǐn)慎分析各項(xiàng)因素，確定最優(yōu)的施工方案。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問題

3.1成本控制目標(biāo)設(shè)置不合理

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用了低價競爭的手段，為了實(shí)現(xiàn)自己的成本控制目標(biāo)，對承包公司的生存空間進(jìn)行了擠壓。顯而易見，成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不僅要從企業(yè)外部著手，企業(yè)內(nèi)部的成本控制也是一項(xiàng)重要的內(nèi)容，也就是說，企業(yè)成本外部是不產(chǎn)生成本的，通過壓榨承包公司根本不利于問題的最后解決，甚至造成適得其反的效果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控要實(shí)現(xiàn)較好的效果，應(yīng)該首先理順企業(yè)內(nèi)部流程，通過優(yōu)化企業(yè)運(yùn)作渠道，提高自己的管理效率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的目標(biāo)要想得以實(shí)現(xiàn)，首先要針對自身情況設(shè)置合理的成本控制目標(biāo)，同時把企業(yè)的經(jīng)營效率提高上來。

3.2成本控制方式不合理

財務(wù)核算不是成本控制的唯一手段。企業(yè)的成本是在投入產(chǎn)出過程中產(chǎn)生的，所以企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營全過程都會產(chǎn)生成本，整個企業(yè)的運(yùn)作都離不開成本的支持，因此其企業(yè)的任何一個部門都擔(dān)負(fù)著成本管控的責(zé)任。財務(wù)核算只是最基礎(chǔ)的成本管控方式，是一種被動的成本管控方式，其管理手段并沒有細(xì)化，而無法對成本的精準(zhǔn)管理。企業(yè)成本控制操作起來是比較復(fù)雜的，需要梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的所有環(huán)節(jié)，并找到可以節(jié)省企業(yè)運(yùn)營成本的地方，這也對員工的能力提出了較高的要求，他們必須對預(yù)算管理知識有一個清晰的把握，也需對房地產(chǎn)運(yùn)作步驟了然于胸，并及時準(zhǔn)確地掌握市場信息。只有這樣，才可以制定出合格的企業(yè)成本控制管理的實(shí)施方案。要更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，我們必須建立健全房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控機(jī)制。必須要有高素質(zhì)的專業(yè)人員，只有這樣才是實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目成本的科學(xué)管理和控制。

4、設(shè)計管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的應(yīng)用措施

4.1成立專業(yè)的設(shè)計管理團(tuán)隊，加強(qiáng)科學(xué)管理

為了控制項(xiàng)目建設(shè)的成本，保證各設(shè)計階段中信息的暢通，可以成立專業(yè)的設(shè)計管理團(tuán)隊，共同探討高質(zhì)量的設(shè)計方案。為進(jìn)一步提高設(shè)計管理效果，可以制定目標(biāo)責(zé)任制，明確設(shè)計管理部、工程管理部、成本管理部等部門的工作目標(biāo)，并將目標(biāo)分解到各個崗位人員上，確保問題出現(xiàn)后可以溯源，責(zé)任明確到人。值得注意的是，在傳統(tǒng)的認(rèn)知里，質(zhì)量和成本是一對矛盾的命題，提高質(zhì)量意味著提升成本，要想降低成本則必須降低質(zhì)量，這種觀念無疑是錯誤的，優(yōu)秀的設(shè)計就是要實(shí)現(xiàn)在降低成本的同時，保持甚至提升質(zhì)量。在進(jìn)行成本控制與優(yōu)化時，設(shè)計管理人員必須平衡好質(zhì)量與成本之間的關(guān)系，既不能盲目地追求所謂的“高質(zhì)量”，認(rèn)為價格高的即是質(zhì)量高的，也不能為了降低成本而放棄對質(zhì)量的要求。設(shè)計管理人員要靠能力和經(jīng)驗(yàn)，在高質(zhì)量與低成本之間尋求平衡。

4.2產(chǎn)品系列化標(biāo)準(zhǔn)化體系的構(gòu)建，形成完備的成本控制框架

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理企業(yè)的不斷發(fā)展，需要高屋建瓴在頂層設(shè)計中就確定原則及標(biāo)準(zhǔn)，在大的行業(yè)背景下，建立自己的產(chǎn)品系列化標(biāo)準(zhǔn)化體系勢在必行，必然趨勢，并形成完備的成本控制框架;產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是指針對特定目標(biāo)客群和特定土地屬性、具有相似或相同的功能或風(fēng)格特征的系列產(chǎn)品組合;產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是指對產(chǎn)品中的特定品類進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)、提煉，在客戶細(xì)分、設(shè)計、部品、工程技術(shù)、成本等層面形成可復(fù)制的方法、數(shù)據(jù)和圖文成果的過程;產(chǎn)品的系列化標(biāo)準(zhǔn)化有利于產(chǎn)品定位、品牌推廣、縮短設(shè)計施工周期、降低設(shè)計變更率、批量采購、品質(zhì)質(zhì)量可控等。通過大批量的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的真實(shí)數(shù)據(jù)，建立健全完備自己的成本控制框架，并采取大宗批量采購等手段，會有效的控制及優(yōu)化項(xiàng)目的成本。

4.3加強(qiáng)對高素質(zhì)人才的培養(yǎng)，注入新思想

影響設(shè)計管理成本優(yōu)化和控制水平的關(guān)鍵因素是是否有高素質(zhì)的人才。針對成本控制優(yōu)化團(tuán)隊專業(yè)素質(zhì)參差不齊，技術(shù)能力不強(qiáng)的現(xiàn)狀，應(yīng)加強(qiáng)對現(xiàn)有工作人員的培訓(xùn)，并吸引高素質(zhì)綜合人才的加入。一方面，在培訓(xùn)工作中，應(yīng)著重培訓(xùn)設(shè)計管理人員的思想素質(zhì)與綜合技能，使其意識到在設(shè)計管理過程中展開成本控制與優(yōu)化的重要性，進(jìn)而激發(fā)工作熱情，發(fā)揮設(shè)計管理人員的主觀能動性。另一方面，要大力吸引高素質(zhì)綜合人才，隨著時代的進(jìn)步，設(shè)計管理的成本控制與優(yōu)化必然會向更高層次發(fā)展，需要新思想、新技能的注入，帶領(lǐng)成本控制走向信息化、高端化，因此，須注重引入高端人才。

4.4及時糾偏，精細(xì)化設(shè)計管理

房地產(chǎn)設(shè)計管理由于不是標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)產(chǎn)品、需要多個專業(yè)工種配合協(xié)調(diào)，且各專業(yè)工種本身高度專業(yè)化，設(shè)計是一個從無到有的過程，是一個從初步構(gòu)思想法不斷完善，形成可以實(shí)現(xiàn)并滿足各種使用功能及美觀的作品，并能滿足在一定投資限額內(nèi)的創(chuàng)意過程。在工作中往往是牽一發(fā)而動全身，所以在任何一個地方出現(xiàn)了問題，需要及時糾偏，才能保證項(xiàng)目正常前進(jìn)，這就要求設(shè)計管理人員做到精細(xì)化管理，各工種之間相互協(xié)作配合，一定要對各自負(fù)責(zé)的專業(yè)領(lǐng)域?qū)嵤┚?xì)化管理，確保項(xiàng)目在實(shí)施過程中少出錯或不出錯。

4.5引入信息技術(shù)，提高數(shù)據(jù)精準(zhǔn)程度

利用信息技術(shù)可以有效避免人的主觀性，保證成本統(tǒng)計結(jié)果的準(zhǔn)確性，在數(shù)據(jù)上反映細(xì)微問題，實(shí)現(xiàn)設(shè)計圖紙的“可視化”，尤其是BIM技術(shù)，將平面的圖紙轉(zhuǎn)變?yōu)榱Ⅲw化的、可視化的模型，利用信息設(shè)備精準(zhǔn)地評估成本，能使設(shè)計管理人員及時發(fā)現(xiàn)問題所在，并且能夠做到及時處理。

4.6對材料及施工工藝嚴(yán)格控制，明確成本標(biāo)準(zhǔn)

在設(shè)計管理中，要完成成本估算，研究材料、樣品和定型，對于采購單件數(shù)量較大的可以實(shí)行統(tǒng)一集中采購，有效降低成本投入。在施工工藝的選擇上，盡可能選擇本地化施工材質(zhì)及科學(xué)先進(jìn)施工工藝，確保工程項(xiàng)目便于管理及安全應(yīng)用，令成本合理降低。

4.7加強(qiáng)成本控制模式的創(chuàng)新，提高監(jiān)控力度

要從投資決策階段入手開展，加強(qiáng)施工前項(xiàng)目的科學(xué)論證，堅持科學(xué)的原則并基于成本最小化的視角控制前期項(xiàng)目調(diào)研和勘查環(huán)節(jié)相關(guān)的內(nèi)容，綜合考慮各方面的因素，制定科學(xué)的投資決策，確保工程項(xiàng)目選擇合理。在設(shè)計環(huán)節(jié)，要從方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計各個環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，運(yùn)用預(yù)算管理的理念強(qiáng)化各類要素的分析研究，精確計算和綜合評估，形成完善的管控體系。在施工環(huán)節(jié)，要根據(jù)預(yù)算目標(biāo)，對預(yù)算指標(biāo)逐一控制，定期進(jìn)行要素配置與利用情況的動態(tài)分析和研究，從而找出施工環(huán)節(jié)在質(zhì)量管理、資源管控等方面存在的風(fēng)險，保證預(yù)算指標(biāo)可控的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)資源最大化利用?？偨Y(jié)經(jīng)驗(yàn)，舉一反三，從而提高全過程綜合控制效能。

結(jié)束語：

隨著時代的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日益激烈，走向成熟的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸意識到設(shè)計管理的重要性，并把設(shè)計管理看成是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的重要手段;設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與優(yōu)化中應(yīng)用可以成立專業(yè)的設(shè)計管理團(tuán)隊，構(gòu)建產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系，形成完備的成本控制框架，加強(qiáng)科學(xué)管理、精細(xì)化管控、加強(qiáng)對高素質(zhì)人才的培養(yǎng)，注入新思想、引入信息技術(shù)等方面入手。希望本文提出的上述措施能夠在實(shí)踐中得到應(yīng)用，為設(shè)計管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中應(yīng)用提供一定的思路。

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