消失的250萬(wàn)

斥資4000余萬(wàn)元買(mǎi)下豪宅后，深圳市民夏女士發(fā)現(xiàn)，自己有可能被中介吞了250萬(wàn)元的差價(jià)。

深圳灣1號(hào)是深圳的“網(wǎng)紅”樓盤(pán)。2020年12月底，夏女士有了購(gòu)房意愿，2021年1月，她前往當(dāng)?shù)氐囊患曳课葜薪楣尽性禺a(chǎn)，看上一套價(jià)值5000萬(wàn)元的房子。

三四次討價(jià)還價(jià)后，中介員工稱(chēng)業(yè)主急需用錢(qián)，4150萬(wàn)元即可成交，夏女士決定購(gòu)買(mǎi)該套房產(chǎn)。

2021年1月23日，夏女士的家人前往中介公司簽合同，對(duì)方業(yè)主帶了六七個(gè)人，整個(gè)過(guò)程，業(yè)主一言不發(fā)，由中介員工操作。隨后，夏女士的家人刷卡，付了500萬(wàn)元定金。

后經(jīng)證實(shí)，這500萬(wàn)元中，有250萬(wàn)元分三次被轉(zhuǎn)到了中介賬戶(hù)。

不僅如此，交易過(guò)程中，夏女士還給中介支付了33.2萬(wàn)元的交易傭金。

2021年2月7日，夏女士拿到了房子鑰匙。在電梯里，小區(qū)物業(yè)管家及鄰居問(wèn)及買(mǎi)房?jī)r(jià)格時(shí)，均稱(chēng)該套房產(chǎn)掛牌價(jià)3800萬(wàn)元，夏女士的購(gòu)房?jī)r(jià)格高于掛牌價(jià)。隨后，夏女士從前業(yè)主處了解到，該套房產(chǎn)的售賣(mài)價(jià)格為3900萬(wàn)元，其中產(chǎn)生的差價(jià)不知被誰(shuí)收取。

夏女士前往中原地產(chǎn)討說(shuō)法，中介公司說(shuō)，員工已經(jīng)離職，并拒絕了夏女士查詢(xún)相關(guān)交易信息的要求。

“由于這筆交易數(shù)額較大，當(dāng)時(shí)合同上店長(zhǎng)也簽字了，現(xiàn)在員工離職，店長(zhǎng)還在，后續(xù)我再前往門(mén)店詢(xún)問(wèn)，對(duì)方銷(xiāo)毀了全部交易數(shù)據(jù)，掛牌價(jià)也查不到了?！毕呐空f(shuō)。

后來(lái)夏女士才知道，前業(yè)主與另一家地產(chǎn)公司簽了協(xié)議，購(gòu)房當(dāng)天，對(duì)方來(lái)的六七個(gè)人中，就有另一家地產(chǎn)公司人員。“我和中原地產(chǎn)簽協(xié)議買(mǎi)房，為什么需要另一家地產(chǎn)公司到場(chǎng)，這其中的貓兒膩不得而知。”

夏女士向法院提起訴訟。

2021年10月13日，涉事中介中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司發(fā)布聲明，稱(chēng)了解到賣(mài)方為賣(mài)房同時(shí)也與“深圳市深安房地產(chǎn)代理有限公司”簽署了《房產(chǎn)銷(xiāo)售策劃服務(wù)合同》，深安地產(chǎn)收取其250萬(wàn)元服務(wù)費(fèi)用，而這家公司與中原地產(chǎn)無(wú)任何關(guān)系。

原來(lái)，深安地產(chǎn)為前業(yè)主提供的是“銷(xiāo)售策劃服務(wù)”，即房屋出售前對(duì)房屋進(jìn)行的相關(guān)裝修、軟裝、設(shè)計(jì)、推廣等增值服務(wù)，房屋賣(mài)出后，公司按協(xié)議收取相應(yīng)的策劃服務(wù)費(fèi)。如今，這筆費(fèi)用最終卻由買(mǎi)家夏女士埋了單。

有房地產(chǎn)從業(yè)人員表示，這種包銷(xiāo)的現(xiàn)象在豪宅區(qū)很常見(jiàn)。包銷(xiāo)公司把控了業(yè)主的房源，中介如果想成交必須通過(guò)包銷(xiāo)公司，否則就聯(lián)系不到業(yè)主，無(wú)法完成最終交易。

中介費(fèi)誰(shuí)來(lái)定

消費(fèi)者在國(guó)內(nèi)一二線(xiàn)城市，購(gòu)買(mǎi)一套住宅房屋總價(jià)都在數(shù)百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元，動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)元的中介費(fèi)讓消費(fèi)者叫苦不迭。有人想不明白，一套價(jià)格為300萬(wàn)元的房子和500萬(wàn)元的房子，中介在帶看、簽約、過(guò)戶(hù)、收房等環(huán)節(jié)提供的服務(wù)并無(wú)太多差別，但買(mǎi)家支付的傭金卻差了好幾萬(wàn)元，這合理嗎？

能不能改變按房產(chǎn)價(jià)值比例收取中介費(fèi)的模式，能不能根據(jù)成交事實(shí)收取一次性固定傭金，或按具體服務(wù)項(xiàng)目逐項(xiàng)收費(fèi)？類(lèi)似呼聲越來(lái)越強(qiáng)烈。同時(shí)，由買(mǎi)家單方支付傭金的模式是否合理，也越來(lái)越多被提及和討論。

2月下旬，貝殼在重慶開(kāi)始執(zhí)行新的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主傭金提出不高于總房款1%的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者傭金則變?yōu)椴桓哂?%，中介費(fèi)由房屋成交總價(jià)的2%上調(diào)至3%，取消原有的1.5%貸款服務(wù)費(fèi)。貝殼平臺(tái)上的鏈家、德佑、中環(huán)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等中介公司，也紛紛做出相應(yīng)調(diào)整。

重慶業(yè)主欣欣最近的兩次談價(jià)都沒(méi)能成功。她的房子在重慶來(lái)福士對(duì)面，位置優(yōu)越，來(lái)看房的人很多。“談到最后，買(mǎi)家緊咬我應(yīng)該承擔(dān)1%的中介費(fèi)來(lái)砍價(jià)，而我已經(jīng)給出心里的最低價(jià)了。”但買(mǎi)家覺(jué)得，總價(jià)200萬(wàn)元出頭的房子，自己承擔(dān)所有的中介費(fèi)、契稅加上個(gè)稅，總共超過(guò)了7萬(wàn)元，交易成本太高?！拔业母拍罾?，我報(bào)的底價(jià)就是我要拿到手的錢(qián)，不存在還要出費(fèi)用。如果要我出費(fèi)用，那我就在底價(jià)基礎(chǔ)上再加一些?！毙佬来砹速u(mài)家的普遍想法。

雖然中介收費(fèi)規(guī)定已改，但在實(shí)際操作層面，情況仍然復(fù)雜。

“目前從全國(guó)來(lái)說(shuō)，中介費(fèi)都實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)?！北本┓康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥表示。2014年之前，全國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)，由政府制定統(tǒng)一指導(dǎo)價(jià)。房屋租賃代理收費(fèi)，無(wú)論成交的租賃期限長(zhǎng)短，均按半月至一月成交租金額計(jì)收。房屋買(mǎi)賣(mài)則按成交價(jià)格總額的0.5%～2.5%計(jì)收，最高不超過(guò)成交價(jià)格的3%。

2014年，《關(guān)于放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢(xún)收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》發(fā)布，中介服務(wù)費(fèi)定價(jià)權(quán)下放到省級(jí)。2016年，各省逐漸放開(kāi)房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)定價(jià)，變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)節(jié)，即由企業(yè)自行定價(jià)。

趙慶祥介紹，不同的企業(yè)和不同業(yè)務(wù)都有不同定價(jià)策略，大致上經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)受三方面的影響：一是所在城市的交易服務(wù)慣例；二是市場(chǎng)是賣(mài)方市場(chǎng)還是買(mǎi)方市場(chǎng)；三是中介公司規(guī)模、市場(chǎng)份額，也決定了其定價(jià)策略。

理論上的定價(jià)，對(duì)實(shí)際成交中的中介費(fèi)定價(jià)影響十分有限。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)總裁兼CEO盧航表示，不管中介公司如何調(diào)整單邊或雙邊的收費(fèi)規(guī)定，也只會(huì)在短期起作用，市場(chǎng)在經(jīng)歷短時(shí)間掙扎后，最終由話(huà)語(yǔ)權(quán)弱勢(shì)方埋單。

錢(qián)哪兒去了

讓很多客戶(hù)不滿(mǎn)的是，套路重重之下，自己付出的傭金與獲得的服務(wù)并不相稱(chēng)。

“花幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)元費(fèi)用，就是幫我找到一套房子？然后就一個(gè)勁兒地勸我趕緊買(mǎi)？利好政策出來(lái)了趕緊買(mǎi)，馬上要漲了；打壓政策出來(lái)了趕緊買(mǎi)，別錯(cuò)過(guò)抄底良機(jī)。”

客戶(hù)抱怨收費(fèi)高，然而在現(xiàn)實(shí)中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也不滿(mǎn)意，他們很難賺到錢(qián)、流失率頗高。貝殼研究院針對(duì)21萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人的調(diào)查結(jié)果顯示，2020年，四成經(jīng)紀(jì)人年收入不足5萬(wàn)元、從業(yè)時(shí)間不超過(guò)一年。

收來(lái)的中介費(fèi)都去哪兒了？

南昌貝殼系一位中介店長(zhǎng)表示，每一筆傭金中，貝殼從中抽取14%的平臺(tái)分成后，30%將分給房屋錄入人、維護(hù)人、實(shí)勘人等6個(gè)角色，每個(gè)角色在5個(gè)點(diǎn)左右；其余部分則歸門(mén)店和賣(mài)房經(jīng)紀(jì)人。不同門(mén)店規(guī)定都不一樣，賣(mài)房經(jīng)紀(jì)人的分成在30%～ 60%不等。

如果涉及跨品牌合作，參與分成的角色可能更多。盧航表示，中介費(fèi)通常被分為4份分發(fā)到經(jīng)紀(jì)人的手中，跨品牌合作多則可能有10個(gè)角色參與分成。

這與國(guó)際上的做法不同?！懊绹?guó)的中介費(fèi)兩邊分就行，中國(guó)多則可能要切成10份?！北R航介紹，中國(guó)采用的是雙邊代理制，即中國(guó)的經(jīng)紀(jì)人受托于買(mǎi)賣(mài)雙方，而國(guó)際上慣常采用的是單邊代理制，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只受托于買(mǎi)賣(mài)其中一方，也只為一方負(fù)責(zé)。美國(guó)的買(mǎi)方代理人和賣(mài)方代理人只要撮合交易，各守各自的利益就可以了，而中國(guó)的經(jīng)紀(jì)人則要代表雙方進(jìn)行談判，立場(chǎng)很難確定。

夏女士在質(zhì)疑買(mǎi)房被中介賺取差價(jià)后，通過(guò)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)APP進(jìn)行投訴。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)回復(fù)稱(chēng)，深圳市深安房地產(chǎn)代表有限公司違反“傭金透明化”要求，在保底代理銷(xiāo)售過(guò)程中未明確傭金標(biāo)準(zhǔn)，觸犯《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》中介機(jī)構(gòu)不良行為清單C類(lèi)第二十六條：其他經(jīng)自律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)審定為C類(lèi)不良行為的。違規(guī)行為記入星級(jí)評(píng)價(jià)平臺(tái)，抄送相關(guān)征信機(jī)構(gòu)。

如何提升從業(yè)者的職業(yè)素養(yǎng)和專(zhuān)業(yè)能力，讓房產(chǎn)中介服務(wù)質(zhì)價(jià)相符；如何進(jìn)一步加強(qiáng)管理和規(guī)范，促進(jìn)房產(chǎn)中介行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，增加房產(chǎn)交易雙方的獲得感，無(wú)疑是全社會(huì)的殷殷期待。