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        農(nóng)村閑置宅基地和閑置房屋盤活利用的路徑探索

        2021-12-26 23:45:00
        關(guān)鍵詞:房屋產(chǎn)權(quán)有償閑置

        劉 豐

        (陜西省西咸新區(qū)秦漢新城農(nóng)業(yè)農(nóng)村局,陜西 西咸新區(qū) 712000)

        在不斷加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的工作中,農(nóng)村閑置宅基地和閑置房屋盤活利用工作顯得尤為重要,一方面可解決宅基地不足、一方面可解決閑置資源利用著等問題。部分地區(qū)在宅基地改革背景下,積極推進(jìn)了農(nóng)村閑置宅基地和閑置房屋盤活利用工作,并取得了顯著的效果,對農(nóng)村閑置資源合理的分配、優(yōu)化利用、資產(chǎn)的市場化運(yùn)作提供了實(shí)踐依據(jù)。

        1.做好這項(xiàng)工作首先要做好現(xiàn)狀調(diào)查,明確宅基地和房屋歸屬

        1.1 明確宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)

        宅基地是國家對農(nóng)民的特殊政策,在過去,農(nóng)民以土地為生,對土地有著非常強(qiáng)的依賴感,宅基地在農(nóng)民心中的地位非常高。而在現(xiàn)代,農(nóng)民經(jīng)濟(jì)收入的增加,在自身的宅基地上建設(shè)住房越來越多,致使農(nóng)民的宅基地面積超出規(guī)定,以及在城鎮(zhèn)化發(fā)展中,部分農(nóng)民外出打工,或者是舉家搬遷,形成了宅基地空置現(xiàn)象,所以在產(chǎn)權(quán)改革中,宅基地的確權(quán)具有較大的爭議。

        第一,以法律為準(zhǔn),依據(jù)法律規(guī)定的確定宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)。對于超出標(biāo)準(zhǔn)的、不符合要求的宅基地,不予確權(quán),依法開展工作,提高了確權(quán)工作的說服力,符合法律要求的同時(shí),保證宅基地確權(quán)工作的公正、嚴(yán)明。第二,從人性關(guān)懷的角度出發(fā),尊重宅基地的現(xiàn)實(shí),對農(nóng)民進(jìn)行特殊的照顧,也就是農(nóng)民有多少宅基地,就確權(quán)多少宅基地,超出的宅基地也予以承認(rèn),還需注意一點(diǎn),需在土地證書上進(jìn)行明確,將多出的宅基地面積描述為空閑宅基地,之所以這樣描述,是從拆遷的角度進(jìn)行考慮,如果農(nóng)民宅基地拆遷,那么多出的宅基地,則不會給予任何補(bǔ)償。采取這種方式,可以避免宅基地確權(quán)時(shí)發(fā)生矛盾,不利的方面是多出的宅基地本身屬于農(nóng)村集體的而卻被分配給個(gè)人。

        以上兩種方法在實(shí)際的應(yīng)用中,各有利弊,第一種過于生硬,容易引起確權(quán)矛盾,與和諧農(nóng)村社會不符。第二種方法具有一定的可行性,但是不利于長遠(yuǎn)的發(fā)展,主要基于以下兩點(diǎn)進(jìn)行分析。第一,我國農(nóng)村集體所有制實(shí)行時(shí)間很長,集體資產(chǎn)為村民共同擁有,而集體資產(chǎn)應(yīng)服務(wù)于所有村民,將村民多占用的宅基地進(jìn)行確權(quán)后,如果將來集體經(jīng)濟(jì)想要利用這些土地,則會難上加難。第二,將多占用的宅基地分配給村民后,可以發(fā)揮出集體資產(chǎn)的價(jià)值,也解決了集體資產(chǎn)長期閑置的問題,但是集體經(jīng)濟(jì)與個(gè)人經(jīng)濟(jì)相比,其在發(fā)展和收益上更具優(yōu)勢,集體經(jīng)濟(jì)組織的地位要高于個(gè)人,并且在法律上也強(qiáng)調(diào)了集體經(jīng)濟(jì)組織的法人地位,從長遠(yuǎn)的發(fā)展角度來看,將集體資產(chǎn)集中化,可增加集體組織經(jīng)營的砝碼。

        1.2 確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬

        在我國現(xiàn)行的《土地管理法》與《房屋登記辦法》中,對農(nóng)民宅基地進(jìn)行了規(guī)定,以及農(nóng)民的身份進(jìn)行了明確,其必須是農(nóng)村集體中的成員,才可擁有和申請宅基地的權(quán)利,非農(nóng)村集體的成員則無權(quán)取得農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)。在法律層面,其為房屋產(chǎn)權(quán)的確權(quán)提供了支持,但是在實(shí)際的執(zhí)行過程中,會出現(xiàn)不公平問題,比如,子女共同出資為父母建造住房,后期子女在城鎮(zhèn)定居,并將戶口遷出,落戶到城鎮(zhèn),使其不再是農(nóng)村集體中的一員,那么其也就無法享有房屋的所有權(quán)。從當(dāng)事人的角度來看,其沒有放棄自身所有權(quán)的意愿,但是其戶口已不在集體之中,在法律界定上,沒有明確的描述,這對當(dāng)事人來說不夠公平。所以在房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)時(shí),應(yīng)以公平客觀的態(tài)度,不可隨意剝奪當(dāng)事人的房屋產(chǎn)權(quán),保護(hù)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益,可針對這一現(xiàn)象,創(chuàng)設(shè)例外規(guī)定,在依法依規(guī)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬工作中,需承認(rèn)既定的事實(shí)。

        2.構(gòu)建完善的配套制度

        2.1 完善農(nóng)村宅基地權(quán)益保障和取得方式

        2.1.1 完善戶有所居的宅基地取得制度

        在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外,仍按照“一戶一宅、法定面積”方式分配宅基地;在規(guī)模范圍內(nèi),進(jìn)一步通過建設(shè)城市集中安置小新城、農(nóng)村新型社區(qū)和農(nóng)民住房改造等方式,保障農(nóng)民戶有所居。

        2.1.2 加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng),優(yōu)化農(nóng)村土地空間布局

        以土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善為契機(jī),進(jìn)一步擴(kuò)大村莊規(guī)劃和村級土地利用規(guī)劃編制范圍,優(yōu)化空間布局。

        2.2 完善宅基地管理制度

        2.2.1 完善宅基地審批程序

        以高效、便民、規(guī)范為導(dǎo)向,規(guī)范宅基地審批辦法、審批權(quán)限,對使用存量農(nóng)村集體建設(shè)用地的,縮短宅基地審批周期,強(qiáng)化基層對土地管理的主體作用。

        2.2.2 充分發(fā)揮村民自治組織對宅基地的民主管理作用

        在堅(jiān)持依法監(jiān)管、規(guī)劃控制的同時(shí),總結(jié)完善現(xiàn)有的村民議事會、監(jiān)事會制度,完善宅基地配置的成員會議或成員代表大會會議、公示制度,進(jìn)一步完善農(nóng)民集體對宅基地取得、使用、退出以及抵押、入市等的審核和管理制度。通過村規(guī)民約、民主協(xié)商等有效形式,強(qiáng)化村民自治,提高宅基地管理的民主化水平。

        3.探索盤活利用的路徑

        3.1 探索宅基地有償使用和流轉(zhuǎn)制度

        3.1.1 進(jìn)一步完善宅基地有償使用制度

        按照“收少數(shù)人、少收費(fèi)”原則,以“試制度、試成效”為目標(biāo),結(jié)合實(shí)際,深入探索和完善由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織主導(dǎo)、多種不同情形下的宅基地有償使用制度。

        3.1.2 開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款

        進(jìn)一步完善農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)抵押貸款審批方式,簡化工作程序,提高審批效率,擴(kuò)大試點(diǎn)規(guī)模,為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展提供資金保障。

        3.1.3 探索宅基地使用權(quán)參與農(nóng)村集體資產(chǎn)股份權(quán)能改革

        結(jié)合農(nóng)村集體資產(chǎn)股份權(quán)能改革試點(diǎn),在產(chǎn)權(quán)歸屬明晰的前提下,將宅基地使用權(quán)納入農(nóng)村集體資產(chǎn)范圍內(nèi)折股量化,探索發(fā)展農(nóng)民股份合作,為明確集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體和收益奠定基礎(chǔ)。

        3.2 改革完善宅基地自愿有償退出機(jī)制

        3.2.1 統(tǒng)籌運(yùn)用相關(guān)政策,引導(dǎo)農(nóng)民自愿有償退出宅基地

        進(jìn)一步完善宅基地自愿有償退出制度,綜合運(yùn)用“老村提升規(guī)范、新村建設(shè)轉(zhuǎn)移、整村退出融合”等多種退出方式,充分結(jié)合新型城鎮(zhèn)化、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和精準(zhǔn)扶貧相關(guān)政策,引導(dǎo)農(nóng)民自愿有償退出宅基地,為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市提供更多土地資源。

        3.3.2 建立完善退出后閑置宅基地統(tǒng)籌利用機(jī)制

        對農(nóng)民退出依法取得的符合規(guī)劃和用途管制要求的宅基地,其中:區(qū)條件較好的,探索由農(nóng)民自主、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集中實(shí)施等方式開展經(jīng)營性活動(dòng),或進(jìn)行出租經(jīng)營等,賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,增加財(cái)產(chǎn)性收入;其他零星或小連片退出的宅基地,通過實(shí)施增減掛鉤、土地整治后,轉(zhuǎn)變用途,調(diào)整區(qū)位,推進(jìn)土地在一定區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌利用,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地順暢退出,提高土地利用效率,為經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供用地保障。

        結(jié)語

        農(nóng)村宅基地三權(quán)分置改革、盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置房屋有利于農(nóng)村閑置資源的有效利用,以促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的市場化運(yùn)作,激活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展動(dòng)力。改革、盤活利用事關(guān)農(nóng)民的切身利益,在方式的選擇上,需從農(nóng)民的利益出發(fā),結(jié)合宅基地、房產(chǎn)的實(shí)際情況,依據(jù)現(xiàn)行法律、政策的規(guī)定,進(jìn)行合理、科學(xué)的引導(dǎo)。

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