林小紅

漳州奧昕房地產(chǎn)有限公司

1 引言

房地產(chǎn)建筑項目具備投資金額大，建設(shè)周期長的特點，在房地產(chǎn)建筑市場總量增加的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要從激烈的市場競爭中謀取經(jīng)營利潤，應(yīng)將聚焦點放在房地產(chǎn)建筑項目的目標(biāo)成本和動態(tài)控制上，以精準(zhǔn)預(yù)算及可控手段使項目的投資與產(chǎn)出保持在最佳區(qū)間[1]。

2 房地產(chǎn)建筑項目目標(biāo)成本及動態(tài)控制的重要性

房地產(chǎn)項目在進(jìn)行開發(fā)之前，應(yīng)圍繞目標(biāo)成本這條線來設(shè)定成本動態(tài)浮動標(biāo)準(zhǔn)及控制方法，目標(biāo)成本的動態(tài)控制在成本管理理論及實踐中極為重要，是通過對生產(chǎn)成本、計量成本、分配成本等成本要素的計量核算及控制，以得出房地產(chǎn)項目成本或房地產(chǎn)項目預(yù)估成本。之所以要不遺余力地進(jìn)行房地產(chǎn)建筑項目目標(biāo)成本及動態(tài)控制工作，主要源于房地產(chǎn)行業(yè)的競爭性，尤其是項目實施成本逐漸增加的狀況下，房地產(chǎn)開發(fā)面臨巨大成本壓力。簡言之，房地產(chǎn)建筑項目目標(biāo)成本及動態(tài)控制的核心就是確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3 房地產(chǎn)建筑項目成本主要構(gòu)成

3.1 房地產(chǎn)建筑項目土地成本

當(dāng)下，針對房地產(chǎn)項目的用地，主要采取地塊競拍的方式，由此加大了房地產(chǎn)建筑項目土地的成本開支，使之成為項目成本的主要組成部分，一般而言，房地產(chǎn)建筑項目土地成本占據(jù)總成本的40%。土地成本涉及的直接及相關(guān)費用較多，如土地標(biāo)價、土地拆遷補償費、交易契稅及代勞費用等。

3.2 房地產(chǎn)項目前期規(guī)劃費成本

這一塊的規(guī)劃費成本主要是房地產(chǎn)開發(fā)商需要就項目向國家部門繳納相關(guān)配套及附加費。從規(guī)劃費成本組成看，涉及項目基礎(chǔ)設(shè)施、地區(qū)開發(fā)項目配套費及各類附加費，如人防及教育費等。此外，投入到房地產(chǎn)項目施工環(huán)節(jié)的施工材料押金等，也需要先期繳納，主要以項目施工面積及附加條件確定繳納基數(shù)。相比土地成本，房地產(chǎn)項目前期規(guī)劃費成本支出占據(jù)總成本的約10%。

3.3 房地產(chǎn)建筑項目工程成本

從成本占比看，該部分成本接近占據(jù)總成本的50%，其成本構(gòu)成要素主要有工程前期勘察設(shè)計及檢測費用、工程項目景觀設(shè)計費用、具體施工費用，項目景觀設(shè)計費，如景觀綠化費、項目監(jiān)理費等。此外，涉及房地產(chǎn)建筑項目小區(qū)日常運行費用，如物業(yè)費、智能系統(tǒng)費用，如報警、電話、電視、寬帶等、小區(qū)配套費用，如社區(qū)服務(wù)、幼教、醫(yī)療服務(wù)點建設(shè)費等。從實際情況看，房地產(chǎn)建筑項目工程成本中除施工過程產(chǎn)生的費用外，后期配套費用可以結(jié)合項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)做上下浮動。

3.4 房地產(chǎn)建筑項目開發(fā)費用成本

一，資金成本。也指項目開發(fā)機會成本，有的房地產(chǎn)建筑項目會采用自有資金墊付或項目全貸款方式，這些現(xiàn)金流是資金成本的大頭。二，開發(fā)管理成本。主要涉及項目日常辦公、人員工資、項目辦證及其他開支。在計算該部分費用時，費用高低與項目開發(fā)商管理水平呈負(fù)相關(guān)。三，項目銷售費用成本。該部分費用成本有兩大塊，一塊是項目銷售產(chǎn)生的稅費，如營業(yè)及附加費、交易服務(wù)費、印花稅、各項基金、土地增值稅、企業(yè)所得稅等；另一塊是項目宣發(fā)費用、樣板房費用、銷售人員工資提成等開支項。

4 基于流程的房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本及動態(tài)控制的基本思路

如前所述，房地產(chǎn)項目在建設(shè)及管理上因具備較長的周期，各環(huán)節(jié)需要投入大量資金，帶來了一定的投資風(fēng)險屬性，這就讓房地產(chǎn)項目運行前中后都面臨不小的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險[2]?；诹鞒痰姆康禺a(chǎn)項目目標(biāo)成本及動態(tài)控制是對項目各環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制，可以把控到項目開發(fā)建設(shè)之初及項目后期管理全流程的成本風(fēng)險因素。從實施的思路上看，房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本及動態(tài)控制需要圍繞項目投標(biāo)和項目實際實施這兩個方面，通過成本預(yù)算的分析，找準(zhǔn)兩者的關(guān)系，保持兩者的匹配。在基礎(chǔ)上，以IBM項目管理、全過程管理、質(zhì)量管理等管理控制方法，對房地產(chǎn)項目各階段各環(huán)節(jié)的成本設(shè)定相應(yīng)的動態(tài)區(qū)間及調(diào)整方法。通過如此調(diào)整把控，可以化解房地產(chǎn)建筑項目施工管理復(fù)雜的難點，結(jié)合各階段房地產(chǎn)項目成本支出的趨勢方向，將不同階段環(huán)節(jié)成本控制置于動態(tài)銜接的預(yù)算閉環(huán)環(huán)境下。

5 結(jié)合案例，論述基于流程的房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本與動態(tài)控制實施策略

基于流程的房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本與動態(tài)控制首先需要以流程為中心，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行階段劃分，一般而言，房地產(chǎn)項目從規(guī)劃到施工直至后期運行主要分為項目立項、設(shè)計規(guī)劃、物資采購、建設(shè)施工、結(jié)算交付等階段。下面結(jié)合相關(guān)案例，總結(jié)梳理基于流程的房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本與動態(tài)控制實施策略。

5.1 案例概述

以A房地產(chǎn)建筑項目為例，B建筑企業(yè)參與到項目招標(biāo)并中標(biāo)，A項目主要以精品住宅為主，項目的占地面積達(dá)6.5hm2。在該項目的造價上，由于施工設(shè)計要求標(biāo)準(zhǔn)較高，需要對住宅樓進(jìn)行精裝，在設(shè)計及施工的造價成本預(yù)算控制上具備不小難度。在房地產(chǎn)主體及裝修施工中，材料成本造價占據(jù)80%。A房地產(chǎn)建筑項目在具體實施上，B建筑企業(yè)將施工建設(shè)環(huán)節(jié)的成本造價進(jìn)行了事前事中事后的全過程成本預(yù)算控制，并著重在項目的規(guī)劃設(shè)計、具體施工、交付結(jié)算等幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行了目標(biāo)成本動態(tài)控制，結(jié)合前期房地產(chǎn)工程項目各類數(shù)據(jù)沉淀出數(shù)據(jù)庫，然后通過指標(biāo)反向去控制各項目標(biāo)成本，確保項目總目標(biāo)成本未超。項目歷時兩年即高質(zhì)量完成。經(jīng)測算，經(jīng)目標(biāo)成本及動態(tài)控制，項目實際花費預(yù)算相比預(yù)期降低了20.5%。

5.2 基于流程的房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本與動態(tài)控制實施策略

5.2.1 項目立項階段

房地產(chǎn)建筑項目立項階段成本預(yù)算編制的合理性及彈性區(qū)間直接決定了整個建筑項目預(yù)算成本的科學(xué)性。把握如下幾點：①針對房地產(chǎn)建筑項目應(yīng)成立成本預(yù)算小組，全面負(fù)責(zé)立項階段成本的編制、審核、執(zhí)行、監(jiān)督，并配套相應(yīng)的預(yù)算浮動激勵措施；②采用精算、框算估價法、標(biāo)準(zhǔn)項目及特殊項目分別預(yù)算法等方式，按照項目立項施工及運行的時間線，開展項目成本預(yù)算；③把握相關(guān)預(yù)算法的對象及實施要點。例如，項目在立項之后可通過費用定額控制對項目的成本總量進(jìn)行匡算，確定項目立項并啟動時，結(jié)合項目實際情況預(yù)測項目各項成本消耗。規(guī)劃設(shè)計成本細(xì)化到設(shè)計周期、結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計，以每平方米鋼筋含量，含混凝土量為成本反饋指標(biāo)，在招標(biāo)上確定招標(biāo)比率及最低價定標(biāo)比率，在材料采購上，確定固定材料占造價比率及統(tǒng)購材料購買率，在設(shè)計變更、工程簽證、工程結(jié)算上主要參考變更比率、簽證比率、結(jié)算錯漏率等指標(biāo)，確保目標(biāo)成本目標(biāo)大致不偏離。再比如，針對標(biāo)準(zhǔn)項目和特殊項目，在采用分別預(yù)算法時，可以將建筑項目的內(nèi)容與相關(guān)建筑項目進(jìn)行比對，在內(nèi)容大致相符的情況下，參考相關(guān)建筑項目成本預(yù)算經(jīng)驗及實際產(chǎn)生數(shù)據(jù)，以對成本預(yù)算的準(zhǔn)確性加以提升。

B房地產(chǎn)建筑企業(yè)在A房地產(chǎn)建筑項目立項階段的目標(biāo)成本動態(tài)控制上，在對項目建設(shè)區(qū)域土地進(jìn)行評估后，對土地價格先進(jìn)行了談判，使地價保持在業(yè)界平均水平。然后籌建了A房地產(chǎn)建筑項目造價預(yù)算管理部門，分配項目崗位，由項目經(jīng)理作為成本管控的主要責(zé)任人，細(xì)化各崗位成本控制任務(wù)及標(biāo)準(zhǔn)，從項目立項伊始就營造了濃厚的目標(biāo)成本管理氛圍。最后又設(shè)置了成本預(yù)算節(jié)省及超支激勵細(xì)則，通過正反向激勵，將項目立項階段成本預(yù)算盡量拉低。

5.2.2 項目規(guī)劃設(shè)計階段

這一階段的目標(biāo)成本及動態(tài)控制對物資采購及施工階段的成本有著直接影響，如規(guī)劃設(shè)計階段的成本編制不合理或不嚴(yán)謹(jǐn)，會使房地產(chǎn)項目成本預(yù)算控制出現(xiàn)失控風(fēng)險。為此，房地產(chǎn)建筑企業(yè)要選派企業(yè)最具經(jīng)驗的造價師開展規(guī)劃設(shè)計預(yù)算編制，并可邀請第三方協(xié)助。然后在多種設(shè)計方案中優(yōu)中選優(yōu)，選出既符合房地產(chǎn)建筑項目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，又有利于成本控制的規(guī)劃設(shè)計方案。需注意的是，完成房地產(chǎn)項目設(shè)計規(guī)劃后，房地產(chǎn)建筑企業(yè)還要依據(jù)階段性成本分析，統(tǒng)籌策劃尚未發(fā)生的成本項目，及時調(diào)整與目標(biāo)成本偏差較大的項目，以保證預(yù)算與實際情況的一致性。

例如，A房地產(chǎn)建筑項目在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計時，因項目被設(shè)計為星級標(biāo)準(zhǔn)，需要一定面積的園林景觀，初期設(shè)計時選用了噴泉設(shè)計方案，噴泉與園林景觀分離。在更深入現(xiàn)場調(diào)研，尤其是對建筑區(qū)域地形進(jìn)行觀察后，B房地產(chǎn)建筑企業(yè)最終確定以瀑布代替噴泉，瀑布與景觀園林連為一體的規(guī)劃設(shè)計方案，一方面使設(shè)計更富藝術(shù)特色，另一方面節(jié)省了較多的設(shè)計成本。

5.2.3 物資采購階段

在物資采購階段中進(jìn)行目標(biāo)成本動態(tài)控制時，主要的方法策略是采用彈性控制法，也就是通過成本的彈性控制，將物資采購成本盡量壓縮到低點。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)作戰(zhàn)略單位，集采單位，針對建筑施工中需要用到的主材，采用直接甲供材方式，實現(xiàn)目標(biāo)成本控制的細(xì)化。甲供材在保證質(zhì)量的同時，也使得材料的及時進(jìn)場得到有效地保證，不易因材料的問題影響工期。為此，需要甲方建立完善的材料采購體系，各部門之間，如工程部及材料部應(yīng)保持良好協(xié)調(diào)，確保建筑項目所需的建筑材料能夠達(dá)到質(zhì)量與成本的均衡。對建筑材料成本指標(biāo)采取彈性控制。例如，可采用標(biāo)準(zhǔn)額定法，但該方法由于對建材市場變化情況不敏感而可能給企業(yè)增加隱性成本，考慮到這一點，房地產(chǎn)建筑企業(yè)應(yīng)在標(biāo)準(zhǔn)額定法的基礎(chǔ)上適當(dāng)增加建材成本浮動區(qū)間，滿足正規(guī)合法采購標(biāo)準(zhǔn)后，設(shè)置1%左右的材料成本預(yù)算浮動值，然后執(zhí)行相應(yīng)的審批流程。當(dāng)浮動值超出定額的1%時。應(yīng)對材料成本列支項進(jìn)行嚴(yán)格審核。第二，推行并購法。主要材料及重要設(shè)備的采購上應(yīng)通過公開招標(biāo)確定材料設(shè)備的定額成本數(shù)量，然后借助線上線下聯(lián)合招標(biāo)的方式選取最具成本優(yōu)勢的合作商。并購法的推行能夠為建筑企業(yè)與材料供應(yīng)商留出足夠的成本造價商榷余地，涉及一些極為重要的材料物資，則可以與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商保持長期互利合作。

5.2.4 建設(shè)施工階段

具體的工作流程包括成本定額設(shè)置、成本分析以及成本指標(biāo)動態(tài)調(diào)整等。A項目為了實現(xiàn)成本定額，在設(shè)備使用方面，提高吊塔使用率，同步做好維修與養(yǎng)護(hù)，減少設(shè)備閑置，降低設(shè)備成本支出。在勞動力成本控制方面，主要采取的是定額控制與加快施工進(jìn)度這兩種辦法。成本指標(biāo)動態(tài)調(diào)整則依據(jù)施工反饋信息和差異性結(jié)論分析，及時調(diào)整控制指標(biāo)，減少預(yù)期與實際之間的差異性。

5.2.5 結(jié)算交付階段

在建筑施工項目的結(jié)算和交付階段，企業(yè)要做好竣工分析工作，對項目實施過程中形成的財務(wù)和非財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集整理，錄入企業(yè)的信息數(shù)據(jù)庫中，為企業(yè)后續(xù)的項目成本預(yù)算控制工作提供經(jīng)驗支持，也可以作為各部門的業(yè)績考核評價依據(jù)。

6 結(jié)語

房地產(chǎn)項目具體實施成本控制時，要秉持目標(biāo)成本及動態(tài)控制策略，圍繞房地產(chǎn)項目的各個成本源頭進(jìn)行全程造價管控，通過動態(tài)控制的從頭到尾，確保項目造價能夠?qū)崟r貫穿。在具體采取目標(biāo)成本及動態(tài)控制方法時，要注重從項目的立項、規(guī)劃設(shè)計、物資采購、施工及結(jié)算交付等環(huán)節(jié)入手，多環(huán)緊扣，達(dá)到成本壓縮，提高項目經(jīng)濟(jì)效益的效果。