姜淑梅

煙臺市住房保障和房產(chǎn)交易中心

1 前言

存量房作為房屋交易過程中成交量較大的產(chǎn)品一直是各大房地產(chǎn)中介產(chǎn)品體系中的主力軍，所以關(guān)于其資金交易的問題也備受矚目。近些年來，無論是網(wǎng)絡(luò)還是各大媒體都報道過眾多由于存量房資金交易而引發(fā)的爭議和法律案件等問題。其中出現(xiàn)情況較多的主要是買賣雙方在交易的過程中涉及的資金由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)委托管理時，給委托機(jī)構(gòu)私自挪用資金帶來了機(jī)會。很多房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)會挪用買賣雙方交易資金來進(jìn)行投資，目的為了獲取利益。但投資風(fēng)險大環(huán)境的促使下任何投資都會出現(xiàn)問題，一旦投入的資金不能夠及時收回那么房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)則會出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。所以對于存量房交易過程中資金的保護(hù)問題是當(dāng)前需要解決的重點問題，目前對于此類問題僅僅是停留在業(yè)內(nèi)人士的探討中，還未上升到法律層面以及理論層面。因此本文就此論題進(jìn)行綜述，從理論和實踐的層面給予正確的主持，保障存量房交易過程中資金安全等問題。

2 存量房交易資金管理現(xiàn)階段問題和產(chǎn)生因素

2.1 存在問題

在存量房交易的過程中經(jīng)常會出現(xiàn)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)故意長期扣留買房款，從而導(dǎo)致住戶不能夠及時入住，并且賣房者也長期無法得到賣房款的問題。從而使得買入方和賣出方要求第三比如炒樓，方資金公正監(jiān)管的介入。造成這種現(xiàn)象的根本原因在于很多房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)利用買房款做投資，比如炒樓，贖樓，或者購買地皮，進(jìn)行產(chǎn)品擴(kuò)張等[1]，從而獲取一定的利益，但在投資的過程中存在很大的未知風(fēng)險，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司無法絕對保障資金的安全，從而使得資金的監(jiān)管出現(xiàn)了問題。為買賣雙方帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)損失和精神損失。同時房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對資金賬目的監(jiān)管設(shè)置相對較為混亂，資金進(jìn)賬和處長沒有嚴(yán)格的監(jiān)管機(jī)制，且不夠嚴(yán)謹(jǐn)，比如很多機(jī)構(gòu)為了客戶付款方便接受個人賬戶付款的方式，資金的進(jìn)賬戶和出賬戶不是一個賬戶，相對較為隨意。不僅如此，還有一方面的問題是關(guān)于資金監(jiān)管機(jī)制設(shè)置的問題，如果因為個人問題導(dǎo)致買賣雙方不能夠繼續(xù)進(jìn)行交易向交易保障機(jī)構(gòu)申請解除資金監(jiān)管，在保障機(jī)構(gòu)申請無誤的情況下可將購房資金和相應(yīng)的利息退還。但前提是必須買賣雙方一同前往辦理申請手續(xù)，僅買房人一方是無法申請的。一旦其中一方不配合那么將無法退款房款，當(dāng)然可以選擇走司法途徑，但畢竟這是個漫長而持久的事情。

2.2 產(chǎn)生原因

存量房買賣過程中交易資金由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行保管并不是最佳的選擇，首先很多房地產(chǎn)經(jīng)營公司目前都不夠規(guī)范，都屬于發(fā)展的初級階段，沒有完善的運(yùn)營體系和法律監(jiān)管系統(tǒng)，即便出現(xiàn)違法亂紀(jì)現(xiàn)象也不會受到相應(yīng)的懲處，所以在誠信方面存在很大的問題[2]。其次，存量房在交易過程中流程煩瑣，手續(xù)復(fù)雜，并且涉及與很多政府部門的手續(xù)。但由于相關(guān)機(jī)構(gòu)內(nèi)部對房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)的管理制度不明晰，法制體系模糊，且政府的各個部門相互之間缺乏有效地溝通和工作的協(xié)調(diào)發(fā)展，所以導(dǎo)致各個部門之間無法協(xié)調(diào)統(tǒng)一，讓房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)鉆漏洞。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的工作人員整體的受教育程度較低，綜合素質(zhì)不高，且相關(guān)的專業(yè)知識欠缺，沒有全面的培訓(xùn)體系，造成工作人員不夠?qū)I(yè)，為了追求個人的利益目的而不惜犧牲買賣雙方的合法權(quán)益，侵害顧客的個人利益。再加上存量房在買賣過程中房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)與買方和賣方基本上都屬于一次性的交易，很少會出現(xiàn)多次交易的情況，所以也造成了房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)侵犯顧客經(jīng)濟(jì)利益的可乘之機(jī)，又由于買賣雙方自身缺乏法律常識和買房賣房的經(jīng)驗以及自我保護(hù)意識，所以往往被房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)牽著鼻子走，無法形成自我保護(hù)。即便被侵犯了經(jīng)濟(jì)權(quán)益也不知道利用法律武器來維護(hù)自己。所以購房方將購房資金放在房屋中介賬戶本身就是一件存在很大風(fēng)險的事情，目前越來越多的買房者認(rèn)識到后會盡量避免通過房地產(chǎn)中介來進(jìn)行交易，這又阻礙了房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展，因此，出現(xiàn)了相互矛盾的市場現(xiàn)象。既無法為交易雙方提供便利條件，又無法徹底保障買賣雙方的合法權(quán)利，這也是目前存量房交易資金管理出現(xiàn)的最大弊病和管理缺失。

2.3 規(guī)范資金監(jiān)管的必要性

由于存量房交易過程中資金監(jiān)管沒有有效地法律保護(hù)，因此監(jiān)管制度的設(shè)計是對其必要的彌補(bǔ)措施。民法作為社會本位的法通常都是以自治為核心，并且通過協(xié)商來進(jìn)行協(xié)調(diào)，如果變成強(qiáng)制性的施法那么必然會改變民法的特點和社會對民法的輿論，因此一旦存量房交易市場出現(xiàn)危機(jī)那么必須要尋求一定可行的外力就行輔助。目前我國自由主義經(jīng)濟(jì)還不充分的就別自我調(diào)節(jié)的能力，所以國家社會部門介入市場來進(jìn)行調(diào)節(jié)勢必是必然的手段和措施，從而對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的主導(dǎo)作用，通常情況下這種方式要比司法介入根據(jù)被實效性，且花費(fèi)的時間成本和經(jīng)濟(jì)成本是較少的，也更容易讓大家接受[3]比如根據(jù)訴訟的費(fèi)用來計算發(fā)現(xiàn)訴訟的成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)利益受到的損失，各項司法途徑在執(zhí)行的整體過程中不僅僅具備這公共產(chǎn)品的屬性，同時還具備一定的經(jīng)濟(jì)特性，一旦起訴則則要支付一定的訴訟費(fèi)用。而監(jiān)管機(jī)構(gòu)在處理此類問題的過程中主要是將大家的訴訟統(tǒng)一進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)大家出現(xiàn)問題的性質(zhì)和特性提出針對整體的處理意見和方法，并且根據(jù)大家的申訴情況有針對性地對違法亂紀(jì)者進(jìn)行一定的處罰。其整個過程中并不涉及機(jī)構(gòu)利益，所以其整體的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)地低于起訴的費(fèi)用。不僅如此，資金監(jiān)管部門的工作人員以專業(yè)的理論為支撐，在事件處理上根據(jù)被專業(yè)性，且由于他們在執(zhí)行社會公益事項中被賦予了特殊的權(quán)利和榮譽(yù)，因此不容易被利益熏染，能夠秉持著公平公正的原則處理事務(wù)[4]。所以相關(guān)部門資金監(jiān)管制度的確立和執(zhí)行是規(guī)范存量房交易資金監(jiān)管的必要手段，穩(wěn)定資金交易市場的長治久安，保障買賣雙方的直接利益不受侵害，維護(hù)存量房市場的穩(wěn)定。

但目前在社會上人們對于存量房交易資金管理的認(rèn)可度和接受度相對較低，由于其交易處于自由選擇的情況，買賣雙方無論是選擇自行成交還是通過房屋中介成交的，可以根據(jù)實際情況雙方協(xié)商達(dá)成一致是否選擇資金監(jiān)管。不過由于目前資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)工作流程以及制度設(shè)定的問題導(dǎo)致資金滯留時間較長，賣房者如果想要快速拿到房款的人來說并不愿意選擇資金監(jiān)管的方式。所以在新形勢下我們是否要對存量房交易資金監(jiān)管進(jìn)行深入的探討，給予合理的優(yōu)化，從而保證其被更多的人接受和利用，從而充分的保障房屋買賣雙方的切身利益。

3 優(yōu)化建議

3.1 利用互聯(lián)網(wǎng)信息化技術(shù)實現(xiàn)資金監(jiān)管的自動解除

目前存量房買賣過程中設(shè)計的資金監(jiān)管前提是買賣雙方公共申請而實現(xiàn)的，而此流程不僅僅涉及資金的監(jiān)管同樣也包含資金的解除監(jiān)管。這就要求買賣雙方必須協(xié)同一致，相互配合。一旦某一方不愿意配合那么監(jiān)管和接觸監(jiān)管都無法順利進(jìn)行。尤其是對于買房者來說，一旦購房自己監(jiān)管后想要接觸那么必須協(xié)同買房一方共同協(xié)助完成，但往往賣房者與賣房者的買賣交易不能順利達(dá)成后就沒有義務(wù)再配合買房者，因此而出現(xiàn)的糾紛比比皆是。因此隨著現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的發(fā)展，完全可以利用數(shù)據(jù)共享技術(shù)來實現(xiàn)線上的申請操作，從而上買賣上方無須親自前往辦理機(jī)構(gòu)即可實現(xiàn)線上的監(jiān)管和接觸監(jiān)管操作，提高了辦理效率也避免了時間和路途的浪費(fèi)。目前在我國一些地區(qū)已經(jīng)實現(xiàn)了存量房買賣資金監(jiān)管的線上數(shù)據(jù)共享，買賣雙方在線上進(jìn)行網(wǎng)簽即可實現(xiàn)資金的監(jiān)管，但由于解除監(jiān)管仍舊需要雙方共同完成線上申請手續(xù)依舊給買方帶來了不必要的麻煩，所以在互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的支持下應(yīng)該實現(xiàn)銀行只要收到了不動產(chǎn)登記部門登記薄的信息后即可認(rèn)為資金監(jiān)管可自動解除，便可以將購房礦和利息自動轉(zhuǎn)入賣方的賬戶，從而減去了買賣雙方一同向銀行申請資金解除監(jiān)管的煩瑣流程，讓老百姓減少不必要的時間和路程的浪費(fèi)。

3.2 提高辦理效率，優(yōu)化審批流程和方式

目前存量房交易資金的監(jiān)管和接觸監(jiān)管審批流程較為煩瑣且復(fù)雜，需要銀行，對應(yīng)監(jiān)管部門的以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和政府部門的多方面流程批準(zhǔn)，不僅僅涉及的人員眾多且耗費(fèi)的時間較長。隨著國家對加強(qiáng)行政審批制度以及工作效率的改革，存量房交易資金監(jiān)管流程的審批也應(yīng)該提高其實效性，尤其是在互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的配合之下，構(gòu)建一個胡同的網(wǎng)絡(luò)信息平臺，能夠有效地鏈接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，銀行，稅務(wù)和不動產(chǎn)登記處，一個平臺多個端口，買賣雙方在平臺上進(jìn)行線上申請，各個端口涉及的單位進(jìn)行線上流程審批操作，提高辦公效率和審批流程，極大地縮短了申請時間，讓老百姓少跑路，尤其是對于著急用錢賣房的人來說絕對是一項有的改革。同時像是在特殊時期比如疫情期間大家不方便出門的情況下更是方便了大家。

3.3 資金監(jiān)管和貸款購房的有機(jī)結(jié)合

目前存量房交易過程中，為了保證銀證兩清的安全交易方式通常是在買房者領(lǐng)取了不動產(chǎn)權(quán)證書之后銀行才進(jìn)行房款的發(fā)放。這種方式能夠絕對的保障買賣雙方的合法利益不受侵害但也有缺點，就是所消耗的周期時間太長，通常都要在三個月左右的時間能夠走完所有流程，讓那些著急拿到錢款的賣方一方利益和時間受到損失，尤其是買方采用銀行貸款的方式來進(jìn)行交易，所使用的周期將會更長久。因此為了提高交易的效率，如買房一方采用銀行貸款的方式買入那么可以讓雙方在同一家銀行進(jìn)行資金的監(jiān)管和抵押貸款，同時利用線上簽約的方式，一旦銀行的房貸之后，可以將房款直接線上轉(zhuǎn)給資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)的賬戶上，當(dāng)開具出不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓證明后，銀行接收到證明即可將資金監(jiān)管賬戶上的房款直接轉(zhuǎn)給賣房一方，從完成了整個交易過程，提高了交易效率以及銀行貸款中涉及的時間耗費(fèi)問題，同時也提升了賣房者的信任度，不必過分的擔(dān)心房款的拖欠和資金安全問題。

4 總結(jié)

存量房交易過程中資金的安全性問題一直是房地產(chǎn)交易行業(yè)交易雙方比較關(guān)注的問題，交易資金監(jiān)管可以有效地保障資金的安全性，也是買賣雙方房產(chǎn)交易過程中的必要措施。但在當(dāng)前新形勢下，存量房資金交易監(jiān)管仍舊存在一系列的弊端，如交易流程較為復(fù)雜，耗費(fèi)時間長，資金監(jiān)管和監(jiān)管解除過程均需要交易雙方親自出面申請方可進(jìn)行等，尤其是買方采用銀行貸款的方式交易則需要耗費(fèi)的周期將會更長等問題。因此，本文久新形勢下存量房交易資金監(jiān)管的建設(shè)問題進(jìn)行研究，并針對目前存在的問題給予相應(yīng)的優(yōu)化對策，如利用信息化技術(shù)來提高辦事效率，貸款和資金監(jiān)管的合理化結(jié)合等提高申請和審核的時間，讓買賣雙方少走路，提高辦事效率和資金的安全性。