文/趙靜（對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院）

進入21世紀(jì)以來，我國的經(jīng)濟發(fā)展進入了一個嶄新的黃金時期。受益于諸多新興技術(shù)的支持，社會各領(lǐng)域的發(fā)展都呈現(xiàn)出了蓬勃嶄新的姿態(tài)。

房地產(chǎn)作為與百姓日常生活息息相關(guān)的一個行業(yè)，其在促進社會發(fā)展等方面也起到了至關(guān)重要的作用。以至于，在很長的一段時間中，房地產(chǎn)行業(yè)一度成為某些地區(qū)推動經(jīng)濟發(fā)展的重要手段。房地產(chǎn)行業(yè)在高速發(fā)展的同時，也暴露出了很多的問題，例如過高的房價成為很多群眾提高生活質(zhì)量的重要瓶頸。而當(dāng)前，隨著相關(guān)調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)經(jīng)濟的未來發(fā)展何去何從也需要進行重新的思考。在房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的大背景下，針對房地產(chǎn)價格以及房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)進行研究意義重大。

一、房地產(chǎn)價格及其影響因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展事關(guān)國計民生，房地產(chǎn)價格的高低很大程度上也會直接影響社會的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。所以關(guān)注房地產(chǎn)價格的變化，就影響房地產(chǎn)價格的因素進行分析和總結(jié)意義重大。

（一）房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)價格包含兩個主要因素，第一是房屋建筑過程中所消耗的成本。另一個是房屋建筑本身所占用的土地價值。對于房地產(chǎn)價格而言，其自身的高低，會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行秩序和資源調(diào)配造成重要的影響。從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)價格就是房地產(chǎn)價值的直接表現(xiàn)形式。因為房地產(chǎn)本身具有商品屬性，所以要想獲得房地產(chǎn)的使用權(quán)和所有權(quán)，就必須以貨幣作為對應(yīng)的交換條件。但是因為與普通商品的買賣交易存在較大的差異性，所以對于房地產(chǎn)價格的調(diào)控也會面臨較大的難度。

（二）房地產(chǎn)價格的特征

房地產(chǎn)價格主要包含以下幾個特征。第一，房地產(chǎn)價格的形成機制具有多元化的特征。第二，房地產(chǎn)的交易價格與其所屬地區(qū)、經(jīng)濟環(huán)境等諸多因素有著密切關(guān)聯(lián)。第三，房地產(chǎn)的評估價值與抵押價格之間有較大出入。第四，房地產(chǎn)的屬性也存在不同。因為我國房地產(chǎn)行業(yè)一方面會涉及民眾的保障性住房，同時還涉及有一定的投資屬性，所以房地產(chǎn)價格的調(diào)控便更具挑戰(zhàn)性。這也使得相關(guān)工作的開展面臨更多的挑戰(zhàn)。

（三）房地產(chǎn)價格的影響因素

眾所周知，影響房地產(chǎn)價格的因素十分復(fù)雜，總的來說，可以從三個方面進行考慮。第一是設(shè)計因素，第二是經(jīng)濟因素，第三是政治因素。以第一點為例，在房地產(chǎn)設(shè)計建造的過程中，建筑標(biāo)準(zhǔn)、資源投入等都是其影響因素。而經(jīng)濟因素則是指因社會經(jīng)濟環(huán)境所造成的建筑成本上漲等影響因素。政治因素則是指圍繞房地產(chǎn)的土地政策、住房政策等，在房地產(chǎn)價格的調(diào)控過程中，政治因素的考量也必不可少?？偟膩碚f，不同因素都會對房地產(chǎn)價格造成影響，但是影響的程度會有所不同。要想實現(xiàn)對房地產(chǎn)價格的調(diào)控，就需對其影響因素進行分析。因為房地產(chǎn)價格自身的屬性特征，所以要想確保房地產(chǎn)價格分析的合理性，也需要從宏觀以及微觀兩個角度去進行思考。

（四）房地產(chǎn)價格變化規(guī)律

房地產(chǎn)價格變化的規(guī)律也有所不同，因為影響房地產(chǎn)價格的因素較多，所以也難以精準(zhǔn)判斷影響其價格變化的規(guī)律與特征。首先，房地產(chǎn)的價格與宏觀經(jīng)濟之間存在必然的聯(lián)系，在宏觀經(jīng)濟層面中，必然會存在有很多可以預(yù)見的因素，通過對這些因素的分析與匯總，也能在一定程度上確定宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢。因為經(jīng)濟基礎(chǔ)指標(biāo)會對房地產(chǎn)行業(yè)造成影響，所以宏觀經(jīng)濟的發(fā)展也能夠從房地產(chǎn)價格上體現(xiàn)出來。其次，房地產(chǎn)行業(yè)本身在發(fā)展的過程中也表現(xiàn)出了較強的經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢，這里我們可以理解為房地產(chǎn)價格可以有效抵御通貨膨脹。最后，不同地區(qū)和國家的房地產(chǎn)價格及價格規(guī)律都有較大的差異，受人口因素、社會經(jīng)濟發(fā)展因素等層面的影響。所以總體而言，在一些經(jīng)濟發(fā)展越高的地區(qū)，其房地產(chǎn)的價格也就相對越高，房地產(chǎn)價格與其所屬地區(qū)的人均可支配收入之間，也存在有理想狀態(tài)下的正比例關(guān)系。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)

房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)本身就屬于應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)的范疇，其主要的研究對象是房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律。作為當(dāng)前社會發(fā)展結(jié)構(gòu)中不可忽視的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟領(lǐng)域中都有較為顯著的交叉特征。例如房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)與資源經(jīng)濟學(xué)之間的交叉性主要體現(xiàn)在資源經(jīng)濟學(xué)中所研究的土地資源配置，本身也是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)需要關(guān)注的內(nèi)容與要素。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)需要深入研究的問題

在針對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)展開的研究中，需要著重圍繞房地產(chǎn)價格、商品住房價格和住宅經(jīng)濟學(xué)三個層面展開研究與總結(jié)。

（一）房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)研究中需要重點關(guān)注的問題，因為房地產(chǎn)價格與社會民眾生活之間有著密切的關(guān)聯(lián)，所以加強相關(guān)研究，有助于房地產(chǎn)價格的深層次探索，有助于社會經(jīng)濟的穩(wěn)定。當(dāng)前一方面一些民眾因為過高的房價而陷入無房可住的情況，另一方面一部分企業(yè)以及個人在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中存在投機炒房的情況。這也使得房地產(chǎn)價格存在較大的波動，繼而不利于社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。如何有效引導(dǎo)社會資本在投資結(jié)構(gòu)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)化，如何在確保經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，減少社會民眾的生活壓力，研究房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的意義所在。

（二）新建住房中商業(yè)住宅的價格

滿足群眾的住房需求，與滿足房地產(chǎn)企業(yè)自身的應(yīng)得利益，二者在一定程度上并不是相互矛盾的。這就要求合理設(shè)置商品房價格，對于經(jīng)濟學(xué)家而言，如何進行客觀的價格量測，這本身也是一個值得關(guān)注的問題。只有堅持嚴(yán)謹系統(tǒng)的研究，才能使得商品住宅房的價格有可能趨于穩(wěn)定與合理。

（三）住宅經(jīng)濟學(xué)

在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展過程中，首先需要關(guān)注的便是確保房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定。為了達到這一目標(biāo)，需要就住宅經(jīng)濟學(xué)作出系統(tǒng)的研究與分析。同樣，對于社會公眾而言，其自身權(quán)益的維護與保障，也需要住宅經(jīng)濟學(xué)的深入研究與總結(jié)。只有針對相關(guān)問題作出合理系統(tǒng)的研究，才有可能引導(dǎo)房地產(chǎn)的價格逐漸走向合理，邁進一個穩(wěn)定的發(fā)展階段。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)視角下房地產(chǎn)價格問題的思考

房地產(chǎn)調(diào)控是確保房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的重要手段。當(dāng)前，為了保證我國房地產(chǎn)價格的逐漸穩(wěn)定，各地區(qū)都采取了積極的調(diào)控手段。從實際效果來看，盡管當(dāng)前的調(diào)控已經(jīng)起到了很大的效果，但是這與民眾的預(yù)期還存在較大的出入。我國當(dāng)前房地產(chǎn)價格的高速增長趨勢已經(jīng)得到了延緩，但是房地產(chǎn)從“投資”向“居住”的屬性轉(zhuǎn)化也需要一定的時間。

（一）房地產(chǎn)價格回落

從短期來看，房地產(chǎn)的價格會呈現(xiàn)出一個短暫的回落趨勢，就當(dāng)前的形勢來看，這種回落的趨勢已經(jīng)十分明顯。當(dāng)前導(dǎo)致房地產(chǎn)價格回落的因素主要有三個。第一,國家針對一、二線城市房價增長的趨勢制定了相關(guān)的政策，對抑制房地產(chǎn)價格起到了理想的效果。以限購為例，相關(guān)的制約性條件有效抑制這些地區(qū)的住房需求，也有效抑制了房地產(chǎn)價格的狂漲。第二，地方房地產(chǎn)貸款政策也整體趨于收緊的狀態(tài)，隨著限貸政策的出臺，社會民眾的貸款成本不斷提高，這也成為房地產(chǎn)投資性需求下降的重要原因，很多地區(qū)限貸政策的推行，極大程度上推動了房地產(chǎn)價格的回落。第三，限售抑制炒作，隨著相關(guān)方法的落實，房地產(chǎn)的炒作空間愈發(fā)狹窄，炒房的成本愈來愈高，很多投機客也逐漸喪失了炒房的動力。所以說，這些因素的總和也使得房地產(chǎn)的價格正逐步回歸，不斷趨向合理化。

（二）調(diào)控結(jié)束后，房地產(chǎn)價格將處于長期的穩(wěn)定期

在過去的一段時間里，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略取得了顯著的成效。對于很多非一線城市的發(fā)展而言，也需要就如何吸納這些新型城鎮(zhèn)人口進行關(guān)注。這些群眾在進入城市之后，必然會帶來相應(yīng)的住房需求。這對于房地產(chǎn)市場今后一段時間的發(fā)展，能夠帶來一定的積極影響。但是同樣，很多早期建設(shè)的住宅因為房齡較長、居住面積較小等問題愈發(fā)突出，這些改善性住房需求也會提升。這就是今后房地產(chǎn)行業(yè)的全新發(fā)展機遇。

總的來說，供求比相對穩(wěn)定已然成為今后房地產(chǎn)市場的主要趨勢。在今后很長的一段時間里，我國的房地產(chǎn)市場都不會出現(xiàn)突飛猛進或是斷崖式的狀況，而會在不斷的探索與總結(jié)中，逐漸地進入到一個相對穩(wěn)定的發(fā)展模式中。民眾的住房需求得到滿足，房產(chǎn)公司的利益也能夠得到保障。

五、歷史房地產(chǎn)價格分析

通過全國商品房平均銷售價格與國民生產(chǎn)總值的比對（見表1），我們可以發(fā)現(xiàn)，商品房平均銷售價格近十年的增長速度并沒有超過國民總收入的增長速度。中國近十年經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)價格也隨著經(jīng)濟的發(fā)展而增長，可能個別地區(qū)的房價增長高于經(jīng)濟增長，但總體發(fā)展是平衡的。近幾年我國政府堅持房住不炒的政策，保障了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。相信在未來的發(fā)展過程中，中國的房地產(chǎn)仍然會健康發(fā)展。

表1 全國商品房平均銷售價格與國民生產(chǎn)總值的比對表

六、結(jié)語

在對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控的過程中，需就房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域做出深入的研究，就房地產(chǎn)價格規(guī)律與社會經(jīng)濟之間的必然聯(lián)系進行總結(jié)與分析，以此來確保房地產(chǎn)價格的理性增長。

與此同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展關(guān)乎國計民生，在我國當(dāng)前的全新發(fā)展形勢下，也可以充分借鑒一些西方國家的相關(guān)研究經(jīng)驗，利用房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究經(jīng)驗，對房地產(chǎn)價格作出合理的調(diào)控，以此來確保房地產(chǎn)經(jīng)濟的愈發(fā)合理。