孫天意

摘要：現(xiàn)行民法典中關(guān)于權(quán)利救濟(jì)的方式有很多，就物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中來(lái)說(shuō)，主要涉及的是三方當(dāng)事人，即業(yè)主個(gè)人、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司。同樣，當(dāng)侵權(quán)行為或者債權(quán)行為發(fā)生時(shí)，業(yè)主作為受損害方的群體，通過(guò)何種方式進(jìn)行維權(quán)顯得格外重要。明確業(yè)主的訴訟制度也有助于業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利以及義務(wù)的行使，使得業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司能夠權(quán)責(zé)明晰，更好的服務(wù)于群眾的日常生活，規(guī)范業(yè)主的權(quán)利，保障公共利益的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：權(quán)利救濟(jì);侵權(quán)行為;公共利益

一、業(yè)主維權(quán)救濟(jì)方式的困境

（一） 業(yè)主權(quán)利受損后的救濟(jì)途徑分析

1、業(yè)委會(huì)代表業(yè)主進(jìn)行救濟(jì)所產(chǎn)生的瑕疵

隨著我國(guó)城市化的建設(shè)，城市居民生活質(zhì)量在逐步提高。就城市居民而言，小區(qū)作為城鎮(zhèn)居民普遍的居住單位，也是在社會(huì)生活中作為與每個(gè)人最密切的生活環(huán)境，小區(qū)的條件好壞，也影響著居民的生活質(zhì)量。

根據(jù)民法典的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)委會(huì)以及物業(yè)服務(wù)公司相互簽訂的。業(yè)委會(huì)作為業(yè)主的代表，且是物業(yè)合同的相對(duì)方，當(dāng)業(yè)主的利益遭受到損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)委會(huì)作為業(yè)主的維權(quán)代表向物業(yè)服務(wù)公司提出訴訟，但是現(xiàn)行法律中卻存在了許多瑕疵。首先，無(wú)論是《民法典》還是相關(guān)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》都對(duì)業(yè)委會(huì)和業(yè)主的法律地位做了相關(guān)規(guī)定，但是《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)委會(huì)法律地位的模糊定位造成維權(quán)主體缺失，影響了維權(quán)效度，阻礙了維權(quán)進(jìn)程。其次，業(yè)委會(huì)本身的成立就阻礙重重，由于業(yè)委會(huì)的成立直接威脅到開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的利益，這使得他們千方百計(jì)地阻撓和破壞業(yè)主成立業(yè)委會(huì)，甚至不惜動(dòng)用各種暴力手段，以此給予開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司法律漏洞的可乘之機(jī)。除此以外，成立業(yè)委會(huì)本身就是一件復(fù)雜的事情，需要進(jìn)行一套嚴(yán)格的辦理流程，而大多數(shù)業(yè)主并不熟悉相關(guān)知識(shí)，實(shí)際操作過(guò)程中給業(yè)主帶來(lái)了不少的麻煩。不論是在法律制度中還是現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)委會(huì)代表業(yè)主行使權(quán)利都不是一件簡(jiǎn)單的事情。

2、業(yè)主個(gè)人提出救濟(jì)的缺陷

業(yè)主作為小區(qū)內(nèi)的居民，是小區(qū)利益的直接影響者。隨著商品化小區(qū)的增多，居住在小區(qū)內(nèi)的人口也越發(fā)增多。若開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)公司在提供商品房或者物業(yè)服務(wù)時(shí)對(duì)小區(qū)業(yè)主的公共利益進(jìn)行了侵權(quán)，就被侵權(quán)人就群體而言其最大的問(wèn)題在于被侵權(quán)人如何集體化行動(dòng)，就單個(gè)業(yè)主而言其進(jìn)行維權(quán)時(shí)容易被開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)服務(wù)公司以不具有維權(quán)資格而打“退堂鼓”。

（二） 物業(yè)服務(wù)合同于民法典中的表現(xiàn)

根據(jù)民法典規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同是由經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)委會(huì)或者直接由業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主進(jìn)行簽訂的。合同主體一方是物業(yè)服務(wù)公司，而另一方是業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)。同樣也根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，業(yè)委會(huì)和業(yè)主大會(huì)并不具有法人資格，其只不過(guò)是一般的民事組織。業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格無(wú)論在理論上還是實(shí)踐中仍是一個(gè)倍受爭(zhēng)議的問(wèn)題。從實(shí)踐中來(lái)看，業(yè)委會(huì)的成立本身就是一件比較困難的事情。將物業(yè)服務(wù)合同主體授權(quán)給業(yè)委會(huì)容易造成權(quán)利的推搡，間接的損害業(yè)主的權(quán)利。

二、明確物業(yè)服務(wù)合同中當(dāng)事人地位的重要性

（一）個(gè)人業(yè)主利益與全體業(yè)主利益的關(guān)系

在大多數(shù)業(yè)主購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，通常都會(huì)與相關(guān)物業(yè)服務(wù)公司產(chǎn)生一份物業(yè)服務(wù)協(xié)議。在實(shí)踐中，此協(xié)議內(nèi)容多是需要業(yè)主積極配合業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同?！睹穹ǖ洹访鞔_了物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力，雖然業(yè)主沒(méi)有單獨(dú)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但是業(yè)主有支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。同時(shí)也是根據(jù)民法典及相關(guān)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主大會(huì)代為簽訂。因此作為個(gè)人業(yè)主來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)合同是作為物業(yè)服務(wù)公司以及業(yè)主們行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的主要依據(jù)。

（二）業(yè)委會(huì)和業(yè)主的法律關(guān)系

業(yè)委會(huì)雖作為小區(qū)業(yè)主維權(quán)的先鋒，但在一些特殊情況下業(yè)委會(huì)畢竟作為人合性的組織會(huì)出現(xiàn)各式各樣的問(wèn)題，如常見(jiàn)的業(yè)委會(huì)成員不作為、業(yè)委會(huì)部分成員伙同侵害人、甚至領(lǐng)導(dǎo)干部以權(quán)謀私等。而作為受害者的業(yè)主個(gè)人力量是渺小的，其通過(guò)業(yè)主大會(huì)等集體化活動(dòng)不僅在現(xiàn)實(shí)生活中成本高、時(shí)間長(zhǎng)，而且不切實(shí)際。那么業(yè)主個(gè)人為了公共利益相關(guān)權(quán)利救濟(jì)的道路便無(wú)路可走，因此有必要產(chǎn)生一種取而代之的方法便是業(yè)主代表訴訟。

三、對(duì)于細(xì)化物業(yè)服務(wù)合同中瑕疵的幾點(diǎn)建議

（一）明確業(yè)委會(huì)訴訟主體的地位

根據(jù)民法典的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人應(yīng)由物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)委會(huì)或者業(yè)主大會(huì)。而同樣根據(jù)民法典以及相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)委會(huì)不具有法人資格，不具有訴訟權(quán)利能力。因此，當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司侵害業(yè)主時(shí)，業(yè)委會(huì)是否可以因公共利益受到損害而代表業(yè)主進(jìn)行訴訟呢。在維護(hù)全體業(yè)主的共同利益時(shí)業(yè)主委員會(huì)可作為原告已基本形成共識(shí)。就筆者而言，根據(jù)我國(guó)民事訴訟法，業(yè)委會(huì)可以屬于其民事訴訟主體中的“其他組織”。理由在于，業(yè)委會(huì)作為業(yè)委會(huì)是為了維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共利益，應(yīng)當(dāng)賦予訴訟權(quán)利能力。在相關(guān)司法實(shí)務(wù)中，也有法院判決將業(yè)委會(huì)列為訴訟主體的身份參加訴訟。

（二） 提高業(yè)主涉及物業(yè)服務(wù)合同糾紛的法律地位

業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同中最重要的當(dāng)事人。業(yè)主不僅享有維權(quán)的權(quán)利，同時(shí)也承擔(dān)著繳納物業(yè)費(fèi)等義務(wù)?？梢哉f(shuō)，業(yè)主的權(quán)利是否得到保障是簽訂物業(yè)服務(wù)合同的關(guān)鍵。因此，有必要提高業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利，同時(shí)也可以明確業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。

在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)公司的義務(wù)多于業(yè)主的義務(wù)。但是，在實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)公司或者開(kāi)發(fā)商多處于強(qiáng)勢(shì)的地位，當(dāng)業(yè)主的需要保護(hù)自己權(quán)利的時(shí)候，物業(yè)服務(wù)公司會(huì)以不是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人對(duì)其進(jìn)行阻塞。當(dāng)公共利益造成損害時(shí)，業(yè)委會(huì)又怠于行使代表業(yè)主進(jìn)行維權(quán)的時(shí)候，業(yè)主有權(quán)利自己提出訴訟對(duì)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行維權(quán)。筆者認(rèn)為，鑒于業(yè)主的集體化活動(dòng)成本高，人員匯集較為困難，所以應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候減少業(yè)主行權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)便于維護(hù)集體業(yè)主的利益。

四、結(jié)語(yǔ)

物業(yè)服務(wù)合同作為新型的有名合同，日后在實(shí)踐生活中將被人們廣泛運(yùn)用。因此更需要妥善的規(guī)定合同中各方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，使各方當(dāng)事人能法有所依。筆者在文中找出了《民法典》物業(yè)服務(wù)合同中存在的一些弊端并提出相關(guān)構(gòu)建，以期對(duì)今后我國(guó)立法有所裨益。

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