第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，本文分析的房地產(chǎn)稅資本化模型，為思考房地產(chǎn)稅提供了一個(gè)全新的框架。本文建議審慎選擇房地產(chǎn)稅改革出臺(tái)的時(shí)機(jī)。

房地產(chǎn)稅：基于貼現(xiàn)模型的思考和建議

新發(fā)展格局下的居民消費(fèi)

為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，授權(quán)的試點(diǎn)期限為5年，以便總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，待條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。經(jīng)過(guò)多年討論和試點(diǎn)，房地產(chǎn)稅改革漸行漸近。

房地產(chǎn)稅資本化： 文獻(xiàn)簡(jiǎn)述

為了方便理解房地產(chǎn)稅資本化，我們先看一個(gè)例子。假定小王和小張打算在某小區(qū)購(gòu)房，他們分別看中了區(qū)位、朝向和戶型幾乎完全一樣的房子，成交價(jià)均為100萬(wàn)元。由于某種原因，小王豁免繳納房地產(chǎn)稅，而小張每年需要繳納房屋成交價(jià)1%的房地產(chǎn)稅。小張有理由感到不合算。我們的問(wèn)題是：小張購(gòu)房的真實(shí)成本比小王要高多少呢？

這是一個(gè)典型的稅收資本化問(wèn)題。理論上，應(yīng)該對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)稅開(kāi)支進(jìn)行貼現(xiàn)轉(zhuǎn)化為資本。假定貼現(xiàn)期無(wú)限，有公式：

其中，?T是房地產(chǎn)稅的變化，?V是房屋資本價(jià)值的變化，r是折現(xiàn)率，n是納稅年份。若按房屋價(jià)值1%的稅率，小張每年需要支付1萬(wàn)元的房地產(chǎn)稅，假定折現(xiàn)率為2%，可得房地產(chǎn)稅的負(fù)凈現(xiàn)值為50萬(wàn)元。可見(jiàn)，小張購(gòu)房的真實(shí)成本是150萬(wàn)元，比小王的房子貴50%。

這是標(biāo)準(zhǔn)的資本化理論的核心：房屋的價(jià)格由住房收入的全部流量減去擁有房屋的所有支出的凈現(xiàn)值決定。人們通常將房?jī)r(jià)收入比（Housing Price-to-Income Ratio）作為房?jī)r(jià)跨區(qū)域比較的指標(biāo)，例如深圳的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)40倍，而紐約只有20倍，從而得出深圳房?jī)r(jià)比紐約房?jī)r(jià)貴的結(jié)論。殊不知，紐約州地方政府每年征收相當(dāng)于房屋價(jià)值1.6%的房地產(chǎn)稅，加上極低的折現(xiàn)率，紐約房產(chǎn)的資本化價(jià)格可能比購(gòu)入價(jià)格高出一倍都不止。

房地產(chǎn)稅改革，必然導(dǎo)致房產(chǎn)擁有者在房產(chǎn)購(gòu)入、居住使用和出售轉(zhuǎn)讓整個(gè)周期的現(xiàn)金流量發(fā)生變化。若其他條件不變，加征房地產(chǎn)稅將使得購(gòu)房者意識(shí)到持有房產(chǎn)的成本上升了，成交價(jià)格將依據(jù)未來(lái)房地產(chǎn)稅的凈現(xiàn)值等額下降。在絕對(duì)理性假設(shè)下，如果住房市場(chǎng)完全有效，購(gòu)房者擁有完全信息，當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)稅政策的信息公開(kāi)時(shí)，房?jī)r(jià)將立即發(fā)生變化以反映稅收凈現(xiàn)值的變化，這種情況被稱為“完全資本化”。

文獻(xiàn)中關(guān)于房地產(chǎn)稅資本化（Property Tax Capitalization）的實(shí)證研究，試圖回答房地產(chǎn)稅的變化如何影響房?jī)r(jià)。早期的研究大多支持資本化的觀點(diǎn)。不過(guò)，完全資本化是一種理想狀況，與現(xiàn)實(shí)情況不相符。近期學(xué)者們開(kāi)始關(guān)注資本化的程度，究竟是部分資本化，還是過(guò)度資本化呢？各項(xiàng)研究的結(jié)論不一。大部分研究肯定部分資本化的判斷，但也有研究發(fā)現(xiàn)過(guò)度資本化的現(xiàn)象。例如發(fā)現(xiàn)臨時(shí)性的房地產(chǎn)稅退稅導(dǎo)致的價(jià)格上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于退稅的凈現(xiàn)值，原因在于購(gòu)房者只具備有限理性。進(jìn)一步，有研究發(fā)現(xiàn)資本化程度與房屋的供給彈性相關(guān)，供給越缺乏彈性，資本化程度越高。

房地產(chǎn)稅的市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能：可能是一個(gè)誤解

不少人認(rèn)為征收房地產(chǎn)稅具有調(diào)節(jié)市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的功能。此說(shuō)可能并不準(zhǔn)確，一個(gè)預(yù)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅收政策，不具備調(diào)控市場(chǎng)、影響房?jī)r(jià)的效果。只有在稅收政策改變的時(shí)候，才能通過(guò)資本化途徑影響房?jī)r(jià)，而且這種影響是短暫的。換言之，要實(shí)現(xiàn)調(diào)控市場(chǎng)的功能，就要頻繁調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策。但是，稅收政策的頻繁修改，可能導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期極不穩(wěn)定，這是任何負(fù)責(zé)任的政府都不愿看到的。

大部分發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅收政策預(yù)期穩(wěn)定，不存在政策反復(fù)調(diào)整所導(dǎo)致的重新資本化問(wèn)題，因而不具備調(diào)節(jié)市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)功能。在給定的稅收政策框架下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，更多地取決于一些根本性的趨勢(shì)因素，例如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、地理位置、人口流動(dòng)、利率環(huán)境等。

從國(guó)際上看，征收房地產(chǎn)稅的主要目的，比較成功的都是為了籌集財(cái)政收入，特別是支持地方財(cái)政。房地產(chǎn)稅在多數(shù)經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）國(guó)家的地方財(cái)政收入中占有較高比重，為地方政府的公共服務(wù)提供了重要的財(cái)源支持。例如，美國(guó)房地產(chǎn)稅占總體稅收的比重基本維持在10%以上，對(duì)地方稅收的貢獻(xiàn)率在30%以上。

而那些試圖調(diào)節(jié)市場(chǎng)而征收房地產(chǎn)稅的國(guó)家，都陷入了作繭自縛的困境。以日本為典型，為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，1991年日本政府突然開(kāi)始征收地價(jià)稅，此時(shí)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)頹勢(shì)，征收地價(jià)稅的資本化效果，使得市場(chǎng)預(yù)期迅速扭轉(zhuǎn)，加速了房地產(chǎn)泡沫的破滅。此后10年，日本的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)下跌，居民部門資產(chǎn)負(fù)債表急劇惡化，日本政府只能不斷降低稅率，最終于1998年被迫停止征收地價(jià)稅。日本的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，若要調(diào)節(jié)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲就要加稅;房?jī)r(jià)下跌又要減稅，稅收政策朝令夕改，最終淪為“權(quán)宜之計(jì)”。

資本化理論告訴我們，房地產(chǎn)稅推出后，市場(chǎng)將重新定價(jià)，短期內(nèi)帶來(lái)房?jī)r(jià)下跌的壓力。一旦房地產(chǎn)稅收制度趨于穩(wěn)定并可預(yù)期，房地產(chǎn)稅就失去了調(diào)控價(jià)格漲跌的功效。長(zhǎng)期而言，征收房地產(chǎn)稅的目的就只剩下一條：財(cái)政功能。

房地產(chǎn)稅的共同富裕功能：另一個(gè)誤解

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，具有良好財(cái)政功能的房地產(chǎn)稅制，通常具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是寬稅基，納稅人涵蓋幾乎所有擁有房地產(chǎn)的自然人和法人，無(wú)論是自有住房、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所還是出租房屋，均須征稅;二是簡(jiǎn)化稅種和稅率計(jì)算，不采用過(guò)于復(fù)雜的豁免或累進(jìn)安排;三是地方財(cái)權(quán)與事權(quán)統(tǒng)一，取之于斯、用之于斯，基本上不做跨區(qū)域轉(zhuǎn)移支付。

這種制度安排下，房地產(chǎn)稅在財(cái)政意義上，并不承擔(dān)實(shí)現(xiàn)共同富裕的使命。以美國(guó)為例，地方政府通?！耙灾Фㄊ铡?，通過(guò)立法程序規(guī)定稅率計(jì)算公式，根據(jù)地方公共服務(wù)開(kāi)支預(yù)算、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值來(lái)倒推稅率。其結(jié)果是，各地的房地產(chǎn)稅率差異比較大，介于0.3%至2.2%之間;高房?jī)r(jià)區(qū)域的稅率不一定高，低房?jī)r(jià)區(qū)域的稅率不一定低。更重要的是，由于缺乏轉(zhuǎn)移支付的功能，富人區(qū)的房地產(chǎn)稅用于該區(qū)域的公共服務(wù)（學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、綠化、治安等），進(jìn)一步提升富人區(qū)的房?jī)r(jià)，這一安排與減少財(cái)富差距、實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)南轅北轍。

如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”？一般的做法是通過(guò)政府提供公共住房，出售或出租給低收入家庭，還可以通過(guò)各種優(yōu)惠政策鼓勵(lì)私人機(jī)構(gòu)或非營(yíng)利機(jī)構(gòu)提供面向低收入家庭的廉租住房。這是一個(gè)完全不同的住房市場(chǎng)，私有住宅市場(chǎng)與公共住宅市場(chǎng)分離。公共住房的市場(chǎng)份額，最高的是新加坡，約80%的家庭住在政府提供的組屋，只有20%的家庭進(jìn)入純粹的私人住宅市場(chǎng);美國(guó)的比例偏低，政府主要通過(guò)租房補(bǔ)貼券的方式支持低收入家庭租房，另外有120萬(wàn)個(gè)家庭住在政府提供的公共房屋單位中。

除非可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收入的轉(zhuǎn)移支付，否則通過(guò)對(duì)商品房征收房地產(chǎn)稅，可能不是實(shí)現(xiàn)共同富裕的主要途徑。解決低收入家庭的住房問(wèn)題，還是需要大量增加公共住房的供給。

房地產(chǎn)稅對(duì)收入和財(cái)富的影響

當(dāng)前我國(guó)居民財(cái)富差距不斷擴(kuò)大，其中房產(chǎn)凈值的增長(zhǎng)是造成財(cái)富差距擴(kuò)大的主要原因，調(diào)節(jié)財(cái)富差距可能是房地產(chǎn)稅出臺(tái)的一個(gè)重要使命。直觀上，房地產(chǎn)稅首先影響居民可支配收入，進(jìn)而通過(guò)資本化影響居民財(cái)富。

假定居住在深圳的某個(gè)白領(lǐng)家庭，夫妻兩人育有一名孩子，擁有一套100平米的房產(chǎn)，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)1000萬(wàn)元。夫妻倆工薪年收入60萬(wàn)元，各項(xiàng)扣除之后應(yīng)納所得稅3.72萬(wàn)元，實(shí)際有效稅率為6.2%。簡(jiǎn)化起見(jiàn)，假設(shè)房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為評(píng)估價(jià)的70%，房地產(chǎn)稅率為0.5%，那么這一家人每年需要繳納3.5萬(wàn)元的房地產(chǎn)稅，相當(dāng)于年收入的5.8%，家庭總稅負(fù)上升至12%。

可見(jiàn)，房地產(chǎn)稅對(duì)居民可支配收入的影響是敏感的，考慮到弱勢(shì)群體、單身業(yè)主、退休人士、高房?jī)r(jià)片區(qū)、多套住房等情形，房地產(chǎn)稅的沖擊將會(huì)更為顯著，因此不可低估房地產(chǎn)稅對(duì)居民可支配收入的實(shí)際影響。

可支配收入減少，將通過(guò)資本化途徑影響居民財(cái)富。海外的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅調(diào)整傾向于資本化不足。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)稅推出后，房?jī)r(jià)并沒(méi)有下調(diào)至完全資本化的程度。這對(duì)新的購(gòu)房者無(wú)異于雙重打擊，一方面房?jī)r(jià)沒(méi)有調(diào)整到位，另一方面又要繳納房地產(chǎn)稅。結(jié)果是，表面上房?jī)r(jià)下降了，而稅收資本化后的真實(shí)住房成本反而上升了。

關(guān)于房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的若干思考

房地產(chǎn)稅制是一個(gè)完整的體系，既包含房地產(chǎn)的交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，也包括住房的保有環(huán)節(jié)。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收“重交易、輕保有”，具有明顯的稅收前置（upfront tax）特征?？梢岳斫鉃橘?gòu)房者提前支付了未來(lái)的房地產(chǎn)稅，這種模式的弊端越來(lái)越明顯。尤其對(duì)年輕一代而言，這種開(kāi)支前置的模式與他們的收入增長(zhǎng)模式錯(cuò)配，迫使他們過(guò)早采用過(guò)多杠桿。

所以，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)，應(yīng)該使得房地產(chǎn)稅收開(kāi)支適當(dāng)后置，合理分?jǐn)偟骄幼”Ｓ协h(huán)節(jié)，從而降低前端購(gòu)房門檻，使得更多的家庭早日擁有自己的房屋，享受幸福美好生活。

僅就這一點(diǎn)而言，就可以想象改革所涉及的利益之廣、難度之大。更勿論要同時(shí)兼顧調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)、增加地方財(cái)政收入和實(shí)現(xiàn)共同富裕的多重目標(biāo)。中央政府的態(tài)度是審慎而穩(wěn)妥的，選擇若干房?jī)r(jià)上漲壓力大、人口流入多、相對(duì)富裕、財(cái)政收支壓力小、政府管理水平較高的城市先行試點(diǎn)。

基于以上分析，對(duì)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案有如下建議：

第一，重新整合設(shè)置房地產(chǎn)稅制度，合理控制房地產(chǎn)全周期總稅負(fù)的上升幅度，降低前端買入成本，加大后端持有成本，將稅負(fù)適當(dāng)后置，避免重復(fù)征稅。這是一項(xiàng)極為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，改革方向是減少交易環(huán)節(jié)稅率，降低土地增值稅，增加保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅。

第二，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收范圍。房地產(chǎn)稅的稅基應(yīng)該突破上海、重慶試點(diǎn)的范圍，成為真正“寬稅基”的稅種，所有的房屋所有權(quán)人都是房地產(chǎn)稅的納稅人?？傮w上，上海和重慶的試點(diǎn)，效果并不理想，某種程度上可以理解為限購(gòu)政策的延伸。

第三，簡(jiǎn)化房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)，建議采取評(píng)估值乘以簡(jiǎn)單稅率的公式。區(qū)域之間的稅率可以有所差別，但試點(diǎn)城市下轄區(qū)縣一級(jí)不宜再作復(fù)雜的累進(jìn)稅率安排。

第三，房地產(chǎn)稅率的設(shè)定，可參考稅收資本化公式將其對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)面影響盡量控制在10%至15%范圍。假定貼現(xiàn)率為2%，可得出房地產(chǎn)稅率初步可設(shè)定在0.2%至0.3%之間。

第四，對(duì)于高房?jī)r(jià)的一線試點(diǎn)城市，建議采取人均免稅額度（例如每年5000元），而不是免征面積（例如人均40平米）的稅收優(yōu)惠方式。這是因?yàn)樵圏c(diǎn)城市的房?jī)r(jià)極差較大，免征面積對(duì)高房?jī)r(jià)納稅人有利，不利于共同富裕。將來(lái)推廣到全國(guó)房?jī)r(jià)極差較低的城市，可以嘗試免征面積的方式。

第五，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行周期，交易明顯萎縮，個(gè)別高杠桿的大型房企陷入嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)。當(dāng)前的主要任務(wù)是妥善化解債務(wù)危機(jī)、防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，并非出臺(tái)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的適當(dāng)時(shí)機(jī)。否則，可能導(dǎo)致過(guò)度資本化，居民資產(chǎn)負(fù)債表嚴(yán)重受損。建議審慎選擇房地產(chǎn)稅改革出臺(tái)的時(shí)機(jī)。

總之，房地產(chǎn)稅資本化模型，為我們提供了一個(gè)全新的思考框架，可供改革試點(diǎn)參考。

（丁安華為招商銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。本文編輯/王曄君）