□譚波媚，朱鵬飛

（南寧學院 廣西 南寧 530200）

2018 年4 月，中國農(nóng)村發(fā)展研究所和社會科學文獻出版社發(fā)布了《農(nóng)村綠皮書：中國農(nóng)村經(jīng)濟形勢分析與預測（2018—2019）》，該綠皮書中提到，2018 年全國農(nóng)村宅基地空置率約為10.7%，農(nóng)村空房率最高達7 成。按此計算，目前全國有近8 億農(nóng)村戶籍人口，按照農(nóng)業(yè)普查公報，全國約有2.3 億套農(nóng)村房屋。按照10.7%空置率計算，接近2 500 萬套住房空置。如果按照每年每套5 000 元的租金來計算，每年全國僅在農(nóng)村空置房屋資源上造成浪費就高達1 250 億元。這是全國范圍農(nóng)村房屋空置的大體現(xiàn)狀，而這種現(xiàn)狀在某些省份地區(qū)特別突出，尤其是中西部欠發(fā)達省份尤為明顯。農(nóng)村閑置房屋越來越多，造成這一現(xiàn)象的原因包括富裕的村民追求更好的住房條件而轉移到城市購房、農(nóng)村居民建房存在盲目性、農(nóng)村勞動力的大量轉移等，但最大的原因在于無法把農(nóng)村的土地、房屋資源放在市場中進行調(diào)控和配置。

楊遂全說“農(nóng)村土地和房屋資源閑置現(xiàn)象嚴重，而這一現(xiàn)象背后的原因便是農(nóng)村土地、房屋資源無法在市場條件下進行配置”[1]。如何利用農(nóng)村閑置的土地、房屋資源，縮小城鄉(xiāng)資源差距以及城鄉(xiāng)居民的貧富差距，促使部分農(nóng)民返鄉(xiāng)或刺激部分城市居民下鄉(xiāng)進行創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，并把農(nóng)村中的剩余閑置資源帶入市場，由市場進行調(diào)控和支配。

1 共享模式下農(nóng)村閑置房屋資源市場化

“振興鄉(xiāng)村要圍繞農(nóng)民的核心財產(chǎn)地、房來提供創(chuàng)新服務”（視農(nóng)網(wǎng)：“共享住宅”喚醒閑置農(nóng)房，閑置農(nóng)村資源需要共享起來）。2018 年，新華社報道了安徽探索“共享農(nóng)房”模式盤活農(nóng)村閑置農(nóng)宅，安徽省合肥市開始對農(nóng)村閑置房屋資源進行“共享農(nóng)房”模式試點探索，地方政府通過與一個閑置農(nóng)房云平臺合作，把農(nóng)村空置住宅信息推到線上，并制定了相關的標準，例如租客可以根據(jù)自己的個人喜好和房屋用途來確定租期，也可以改造裝修風格，租期時間一般為5～30 年。該平臺運營30 d 以來，平臺上發(fā)布的閑置農(nóng)村房屋有100 多套，房屋的位置、大小、目前情況、現(xiàn)有設施、周邊環(huán)境等信息，都可以通過該平臺進行了解。隨后土流網(wǎng)針對農(nóng)村閑置房屋推出了除展示業(yè)務之外的其他系列服務，如改造、經(jīng)營、投融資、規(guī)劃等，提出以“共享住宅”的形式對閑置農(nóng)房進行盤活，使得農(nóng)村閑置房屋資源進入市場接受配置，讓農(nóng)房的“冷資產(chǎn)”有價有市，這極大地刺激了部分省份的農(nóng)村。一些農(nóng)村紛紛效仿，把本村的閑置房屋資源通過平臺宣傳出租，或房主已改造妥當租戶拎包入住的模式，或者以原裝出租由租客根據(jù)自身的喜好、用途進行針對性改造，但是改造過程所產(chǎn)生的費用由租客自付等形式開始。

農(nóng)村閑置房屋的“共享模式”，已造就出一個又一個網(wǎng)紅村點，吸引著各地游客、租客前往體驗，享受采菊東籬、山居秋鳴的洗滌凈化式田園生活。農(nóng)村閑置房屋流轉進市場的同時，在一定程度上也促進了村落的基礎設施規(guī)劃改造、鄉(xiāng)村旅游業(yè)的發(fā)展。農(nóng)村閑置房屋的“共享模式”是一種新的經(jīng)濟組織范式，如能實現(xiàn)則是城鄉(xiāng)居民雙方的共贏。農(nóng)村農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟體制與經(jīng)營管理司原司長張紅宇說“實現(xiàn)億萬農(nóng)民群眾在鄉(xiāng)村振興中共享、共贏的大業(yè)，需要培養(yǎng)多元、融合、共享、規(guī)范、開放的新經(jīng)濟組織。農(nóng)房的共享模式，雖然這種組織范式仍然處在初級實踐階段，但隨著城市化進程的不斷深化，鄉(xiāng)村旅游的不斷興起，該種模式會越來越受到歡迎和得到實踐”?！肮蚕磙r(nóng)房”作為一種新共享理念的具象化體現(xiàn)，具有很強大的生命力。其憑借互聯(lián)網(wǎng)平臺對外進行網(wǎng)絡農(nóng)房租賃，利用共享經(jīng)濟理念優(yōu)化資源配置，發(fā)揮農(nóng)村閑置資源價值最大化[2]。同時，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的《關于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》，鼓勵在依法維護農(nóng)民宅基地的權益基礎上，積極探索盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅的有效途徑和政策措施。

2 農(nóng)村閑置房資源“共享”存在的問題

2.1 尚無共識性的平臺

眾所周知，隨著城市發(fā)展的不斷深化，伴隨網(wǎng)絡時代的到來，眾多知名的網(wǎng)絡平臺開始參與到人們的生活和工作中，其涉及到購物、交通等方面，這使得人們的生活越來越便捷，工作效率提高。不管以網(wǎng)絡還是APP 的形式出現(xiàn)，人們總會共識性地打開同一個平臺并相信這個平臺。農(nóng)村閑置房資源“共享”，是一個新興的經(jīng)濟業(yè)態(tài)，要想新興事物達到共識，就需要一個平臺和渠道。農(nóng)村閑置房屋的“共享”也應該有一個全民共識性的平臺進行展示和宣傳，該平臺或由政府機關進行運營，或由商業(yè)中介進行運營。房主可以根據(jù)自身意愿，自己或委托平臺方把自家的房屋以照片、視頻或者VR 全方位展示，同時把周邊設施、環(huán)境等軟資源進行描述展示。租房可根據(jù)自身的需求，通過平臺進行篩選，進而通過房主所展示的內(nèi)容進行了解、溝通。共識性平臺的搭建是房主和需方初識的重要媒介，同時也是資源存在、資源認識最終達到資源共享的重要渠道。盤活農(nóng)村閑置房屋資源是城鄉(xiāng)資源雙向置換、流動的過程，而整個流動的過程需要一個共識性的平臺去實現(xiàn)城鄉(xiāng)資源的最終置換。

2.2 缺乏法律制度的雙約束

不管是在已有的農(nóng)村閑置房共享式中，還是即將要進行擴大化的共享模式，這些都是不可避免的，會存在雙方的契約和誠信問題。一方面，租客因不確定因素產(chǎn)生生活居住的問題，不敢租太長；另一方面，租客擔心房屋的所有權不在自己身上，一旦承租方強行收回房屋，租客將血本無歸?！皟深^怕”的問題，導致了城市資本不愿意投入或不愿意多投入，致使農(nóng)村閑置房資源“共享”仍然處在初級、起步階段，甚至止步階段。這就需要國家制定和健全農(nóng)村閑置房屋資源“共享”的法律制度，明確租房、承租方、中介各方監(jiān)管的權責，解決農(nóng)村房屋所有權歸屬是否清晰的問題，進而解決在承租期間各方的投入、明確收益，需明確在承租期間，一方毀約所帶來的法律問題，甚至需明確在改造及承租期間對周邊設施、環(huán)境、衛(wèi)生等要求，以達到農(nóng)村閑置房屋在市場中能進行良性配置。閑置民居使用權共享中出現(xiàn)了一些亟待解決的問題，如同質化、權屬管理、法律糾紛、利益分割等，這些問題如不能得到及時解決，最終會影響到閑置民居資源的科學開發(fā)與利用[3]。租房和承租方的契約和誠信，不能僅依靠口頭和協(xié)商的達成、依靠合同去約束，而應該有法律制度作為基礎來簽訂合同，使其具有法律的效力可保證其有效，同時也避免因一方不履行合同而引起的糾紛，從而對整個農(nóng)村閑置房“共享”產(chǎn)生質疑和不信任感，繼而一直處在社會投資止步的狀態(tài)。

2.3 缺乏農(nóng)民的資源“共享”后的保障

目前，國家對農(nóng)村農(nóng)民的保障力度正在得到逐步加強，涉及到生活、子女教育、醫(yī)療保障等方面。農(nóng)村閑置房屋資源“共享”后的退路問題如何得到保障，也應該是資源“共享”前所應該解決的。農(nóng)民把自身唯一的不動房產(chǎn)出租后，租期較長，如在出租期間，農(nóng)民進城失敗，或因家庭、生活出現(xiàn)變故，農(nóng)民必然要考慮退回家鄉(xiāng)尋找出路，那已經(jīng)出租的農(nóng)村閑置房屋所帶來的問題該如何解決，這不僅僅是“一收了之”的問題，也涉及相關的法律以及整個資源配置市場的良性運轉。農(nóng)民把自我不動房產(chǎn)進行出租后，農(nóng)民自身及家庭的生計，以及附著在不動房產(chǎn)上子女的教育、家庭成員的醫(yī)療等問題，都需要相應配套的保障措施。

2.4 農(nóng)村閑置房吸引力不足，配套的軟資源相對缺乏

“共享農(nóng)房”一般以農(nóng)村閑置宅基地為租賃對象，只需通過網(wǎng)絡平臺支付租金，即可享受農(nóng)房的租用權，體驗休閑旅游、田園養(yǎng)生、鄉(xiāng)土文創(chuàng)等豐富多彩的鄉(xiāng)村品質生活。農(nóng)村閑置房屋資源的“共享”，決不是僅僅共享房屋這個單一的資源，還需要共享的是房屋資源所附帶的青山綠水、休閑靜謐、鄉(xiāng)土故園等情懷式的文化氛圍，甚至還需要創(chuàng)業(yè)所需要的市場環(huán)境?，F(xiàn)今，但凡農(nóng)村閑置房屋“共享”的案例，基本都依托原來的文化旅游或市場基礎。農(nóng)村閑置房屋資源的“共享”，也決不是單棟房屋的“共享”，而是連屯、連村、連片房屋資源的“共享”。這就需要社會投資方或地方政府機關單位前期進行一定的投入，對閑置房屋資源所附帶的環(huán)境、設施、文化等軟資源進行雛形初建，甚至出臺相關的房屋資源“共享”創(chuàng)業(yè)項目進行補貼或放寬貸款的條件，讓承租方勇于承擔、敢于創(chuàng)業(yè)。

3 如何實現(xiàn)農(nóng)村閑置房屋資源“共享”

3.1 共識性平臺的構建

共享經(jīng)濟是依托互聯(lián)網(wǎng)平臺，在運用信息技術的基礎上將個人、集體或企業(yè)的閑置資源，其中包含商品、服務、知識和技能等，實現(xiàn)不同主體之間使用權的分享，實現(xiàn)以閑置資源換取經(jīng)濟收益的經(jīng)濟模式[4]?！肮蚕怼钡那疤崾瞧脚_，沒有平臺依托，資源擁有方仍然沒有改變，沒有改變就無從談起“共享”。共識性平臺是農(nóng)村閑置房資源存在的說明，是其宣傳平臺，是租方和承租方的溝通橋梁。

3.2 政府鼓勵引導，并完善相關的法律

2018 年中央一號文件提出，要完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，要保障宅基地農(nóng)戶資格權和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權，同時適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權。2021 年6 月，國家住房和城鄉(xiāng)建設部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、國家鄉(xiāng)村振興局聯(lián)合印發(fā)《關于加快農(nóng)房和村莊建設現(xiàn)代化的指導意見》，提出了12 項應遵守的原則要求，提出新建農(nóng)房要避開自然災害易發(fā)地，堅持“避害“原則，不在地質災害危險區(qū)建房，農(nóng)房建設要尊重鄉(xiāng)土風貌和地域特色，傳統(tǒng)村落中新建農(nóng)房要與傳統(tǒng)建筑、周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，鼓勵結合發(fā)展民宿、旅游等產(chǎn)業(yè)內(nèi)容。這為農(nóng)村閑置房屋的開發(fā)改造提供了較為具體的參照和指導，對其“共享”有著重要意義。為促進農(nóng)村閑置房屋資源流轉，對于在農(nóng)村閑置房屋租賃過程中所涉及到的《物權法》《土地管理法》《合同法》等相關法律，應完善相應的規(guī)定和要求，保障各方的權責、利益，同時也應對農(nóng)村閑置房屋資源的監(jiān)管部門有要求，防止改造無度，損害當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境及文化文創(chuàng)氛圍，避免閑置房屋呈無序性的擴張。

3.3 利用“互聯(lián)網(wǎng)+”“農(nóng)房+”，增強其吸引力

武漢出臺20 條措施鼓勵市民下鄉(xiāng)以租賃、合作的方式對空閑農(nóng)房創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，措施中明確了租賃補貼、減免稅費、政策優(yōu)惠等內(nèi)容。而有些地方，政府給予租住的城市居民補貼或獎勵。這些做法對于承租方的吸引力較大，但是承租方也會考慮到房租所在地整體的軟資源問題，如其他設施的配套、文化文創(chuàng)的開發(fā)、民俗民風、居民的消費熱點和能力以及整體的市場情況等。國家提出要對形成規(guī)模的閑置宅基地和農(nóng)村閑置房屋資源優(yōu)先安排基礎設施建設，包含輔助道路建設、污水處理、排水改造、供水供電系統(tǒng)改造建設、垃圾處理、廁所配套、通信覆蓋等。2016 年中央一號文件指出，大力推進“互聯(lián)網(wǎng)+”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，應用系列現(xiàn)代信息技術，推動農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈改造升級，從而實現(xiàn)“農(nóng)房+”產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，使得“農(nóng)房+”與“互聯(lián)網(wǎng)+”共同為農(nóng)村鄉(xiāng)村旅游、文化創(chuàng)意、運動健身、養(yǎng)生養(yǎng)老、農(nóng)產(chǎn)品加工、電商物流等產(chǎn)業(yè)的多樣性和深入性發(fā)力。

3.4 充分考慮農(nóng)民“退路”問題

讓進城農(nóng)民工保留農(nóng)村宅基地和住房，不僅降低了農(nóng)民進城的風險，而且極大地降低了中國現(xiàn)代化中出現(xiàn)不穩(wěn)定的風險。在農(nóng)村閑置房屋未進行共享前，農(nóng)村的宅基地和住房的保留降低了農(nóng)民進城失敗所帶來的風險，降低了諸多農(nóng)村發(fā)展中的諸多不穩(wěn)定因素。當農(nóng)村宅基地以及附著在宅基地上的農(nóng)村閑置房屋資源進行“共享”后，那這部分農(nóng)民進城失敗后，一段時期內(nèi)在農(nóng)村內(nèi)無住房的“退路”該如何保障，需要深思。

農(nóng)村有家、有土地、有基本保障，使農(nóng)民有退路[5]。是否可以考慮，在把農(nóng)村閑置房資源“共享”后所產(chǎn)生的利益進行分配時，農(nóng)民占據(jù)一定的份額？在農(nóng)村閑置房屋資源所在地中所產(chǎn)生的文化旅游收入，讓農(nóng)民占據(jù)一定的份額？進城失敗農(nóng)民返鄉(xiāng)后，政府能給予這部分農(nóng)民相應的創(chuàng)業(yè)技能培訓及創(chuàng)業(yè)補貼？能結合地方產(chǎn)業(yè)，在自家出租民房所在地進行適當?shù)木蜆I(yè)崗位安置？希望國家出臺相關的分配制度，兼顧國家、集體、個人利益，在保證農(nóng)民利用自身農(nóng)村閑置房增收的基礎上，也需充分考慮農(nóng)民把自家閑置房屋“共享”后的退路問題，別讓農(nóng)民遭遇“城市待不下、故鄉(xiāng)回不去”的尷尬局面。同時農(nóng)民返鄉(xiāng)后，其子女的教育、農(nóng)民的醫(yī)療也應有對應的保障措施，讓農(nóng)民大膽進城，也能放心回鄉(xiāng)。

農(nóng)村閑置房屋資源能在市場配置中實現(xiàn)良性“共享”，需要國家相關的法律及相關的保障措施先行，需要一個共識性的平臺作為依托，需要租方和承租方的勇氣和誠信，需要增強農(nóng)村閑置房屋資源所附帶的當?shù)氐能浳幕瘜嵙Γm然已有部分省份村莊開始試驗實踐，但大范圍的推廣仍需要長期的摸索和經(jīng)驗積累。利用了農(nóng)村閑置房屋資源為農(nóng)民增加收入的同時，也需考慮到資源的開發(fā)利用是否尊重當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境、文化民宿，是否把進城失敗農(nóng)民的“退路”作為農(nóng)村穩(wěn)定甚至國家穩(wěn)定的重要因素進行考慮。