郎昱　施昱年　葉劍平

摘 要：住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲表明住房市場(chǎng)很可能長(zhǎng)期處于供需失衡的狀態(tài)。我國(guó)自2010年開始實(shí)施一系列限購(gòu)、限貸政策抑制住房需求，房?jī)r(jià)上漲速度趨緩，這是否表明2003—2009年期間的調(diào)控政策造成了供需失衡？而限購(gòu)、限貸政策的實(shí)施高質(zhì)量地實(shí)現(xiàn)了住房供需均衡？為驗(yàn)證限購(gòu)、限貸政策實(shí)施對(duì)高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)住房供需均衡的調(diào)控作用，文章選取了70個(gè)大中城市為樣本，通過系統(tǒng)廣義矩估計(jì)兩階段估計(jì)法（two-step S-GMM），探討2003—2009年期間，供給彈性在抑制交易量促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲中的作用，宏觀調(diào)控政策對(duì)供需失衡的修正效果，以及2010—2018年期間限購(gòu)、限貸政策對(duì)高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)住房供需均衡的效果。研究結(jié)果顯示，供給彈性不足會(huì)加大交易量對(duì)房?jī)r(jià)上漲的促進(jìn)作用，2003—2009年期間宏觀調(diào)控嚴(yán)格的城市，供需失衡會(huì)顯著推升房?jī)r(jià)，2010年開始實(shí)施限購(gòu)、限貸政策后，供需失衡則不再對(duì)房?jī)r(jià)起顯著正向作用，住房供需均衡質(zhì)量不斷提高。因此，建議未來的調(diào)控政策可著眼于合理化土地供給量，深化租購(gòu)并舉，持續(xù)推動(dòng)限購(gòu)，減輕首套房限貸力度。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià);限購(gòu)政策;限貸政策;宏觀調(diào)控;供需均衡

一、前言

2012年與2017年黨的十八大、十九大召開后，國(guó)家相繼出臺(tái)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、高質(zhì)量發(fā)展等戰(zhàn)略，黨的十九大報(bào)告指出：“我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段”。而我國(guó)的住房市場(chǎng)在過去長(zhǎng)期處于供需失衡的狀態(tài)，供需失衡與房?jī)r(jià)上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來我國(guó)住房市場(chǎng)的典型寫照。根據(jù)均衡價(jià)格理論，住房?jī)r(jià)格的上漲表明住房市場(chǎng)處于失衡狀態(tài)，失衡加深的同時(shí)，會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲推力增加以及居民購(gòu)房能力的持續(xù)下降，進(jìn)而可能引發(fā)房?jī)r(jià)泡沫，加劇住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度，從而弱化經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。因此，在“十四五”開局之年，以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部為代表的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控部門開始著力推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，圍繞中央“房住不炒”的定位，力爭(zhēng)在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制穩(wěn)妥實(shí)施下基本實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。而限購(gòu)、限貸政策作為我國(guó)目前主要的住房市場(chǎng)調(diào)控手段，其政策的有效性應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在有助于調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供需失衡、使之逐步轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的均衡發(fā)展。因此在政策實(shí)施后，供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的正向促進(jìn)作用應(yīng)當(dāng)?shù)玫接行諗?，且限?gòu)、限貸政策越嚴(yán)格的城市，供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響作用應(yīng)更小。

我國(guó)于2010年實(shí)行限購(gòu)、限貸政策，與2009年之前的宏觀調(diào)控政策對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果不佳有關(guān)：國(guó)家自2003年起對(duì)快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)先后出臺(tái)國(guó)八條、國(guó)十五條等政策文件，采取了多個(gè)基于貨幣、信貸、稅費(fèi)的調(diào)控政策，調(diào)整土地供應(yīng)、交易市場(chǎng)、住房信貸和交易稅費(fèi)等環(huán)節(jié)，以“降溫”為主要目標(biāo)，分別約束了供給面以及需求面的增長(zhǎng)。但房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲表明，2003—2008年的收縮政策對(duì)剛性需求的抑制效果可能有限，中國(guó)住房市場(chǎng)依舊長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。圖1表示2000—2016年住宅商品房竣工面積及銷售面積的變化情況， 2005年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，自2006年開始，除了2008年金融危機(jī)之外，房屋銷售面積開始逐年高于竣工面積，2016年則達(dá)到了歷年最高，全國(guó)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲，各大城市密集出臺(tái)了樓市收緊政策，即“930新政”。在供需失衡的大背景下，限購(gòu)、限貸政策的實(shí)施能否有效調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供需關(guān)系，促進(jìn)住房市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展，是本文所欲深入分析的重點(diǎn)。

回顧我國(guó)限購(gòu)、限貸政策的實(shí)施歷程，在歷經(jīng)2009年房?jī)r(jià)大漲之后，2010年開始實(shí)施的調(diào)控政策明顯以抑制住房需求為目標(biāo)導(dǎo)向，而在2014年因經(jīng)濟(jì)下行以及三四線城市去庫存的要求下，限購(gòu)逐漸放開，房?jī)r(jià)再經(jīng)歷了2016年的大漲，直到2017年3月各城市開始實(shí)行最嚴(yán)厲的調(diào)控手段，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭才逐漸減緩。從房?jī)r(jià)波動(dòng)的情況可以看出，調(diào)控政策的力度在實(shí)際實(shí)施中是根據(jù)國(guó)家及市場(chǎng)的需要而動(dòng)態(tài)調(diào)整的，但整體而言，相較于2003—2008年期間，限購(gòu)、限貸政策是否將住房市場(chǎng)帶往更高質(zhì)量的發(fā)展道路？而2003—2008年期間的調(diào)控政策是否導(dǎo)致了供需失衡？回顧過去調(diào)控政策的研究，大多將供給和需求分離，單獨(dú)研究調(diào)控或管制對(duì)其中一方面的影響，如關(guān)注宏觀調(diào)控工具，包括控制土地供應(yīng)（謝波，2013;Rubin、Felsenstein，2017）、貨幣政策工具（顧海峰，2014;Su等，2019）等，或是關(guān)注個(gè)別調(diào)控或管制手段，大多數(shù)以討論限購(gòu)政策為主（Hui、Wang，2014;Chen等，2018），少數(shù)討論了限貸政策（丁悅，2008），這些研究對(duì)政策關(guān)注度的差異也反映出學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為限購(gòu)政策更具有研究意義。

限購(gòu)政策是當(dāng)前住房市場(chǎng)調(diào)控的主要手段，驗(yàn)證限購(gòu)政策對(duì)高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)住房供需均衡的調(diào)控作用，對(duì)力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的政策主基調(diào)有較大的實(shí)踐意義?；镜姆?jī)r(jià)理論也表明，通過供需平衡的調(diào)整能夠有效地穩(wěn)定房?jī)r(jià)，因此自2010年起實(shí)施限購(gòu)后，房?jī)r(jià)上漲的速度開始減緩，表明需求受到約束的強(qiáng)制效果可能已經(jīng)奏效，市場(chǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的供需均衡發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲的速度因而開始減緩。雖然當(dāng)前房?jī)r(jià)的月漲幅已由2016年1月到8月的1.7%逐步下降到2020年1月到4月的0.04%房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)引用自中國(guó)指數(shù)研究院。，但在此期間發(fā)生的中美貿(mào)易爭(zhēng)端（2008年），新冠肺炎疫情（2020），房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭減緩是否是限購(gòu)所產(chǎn)生的政策效果已不易定性分辨。通過定量研究探討限購(gòu)與限貸政策對(duì)高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)住房供需均衡的政策效果，可以為國(guó)家住房宏觀調(diào)控管理帶來更多的理論及實(shí)踐啟示。據(jù)此，本文將建構(gòu)計(jì)量模型，以中國(guó)整體住房市場(chǎng)為研究對(duì)象，選取70個(gè)大中城市為樣本，通過對(duì)比限購(gòu)實(shí)施前后調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度差異，驗(yàn)證限購(gòu)政策對(duì)抑制需求上漲、高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)住房供需均衡的作用效果，本文將圍繞以下三方面內(nèi)容展開驗(yàn)證與探討：（1）供給彈性在抑制交易量對(duì)房?jī)r(jià)上漲的促進(jìn)效果;（2）2003-2009年所采取的宏觀調(diào)控政策對(duì)供需失衡的影響;（3）限購(gòu)政策對(duì)修正市場(chǎng)供需失衡狀態(tài)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的效果。

二、國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

盡管宏觀調(diào)控政策與房?jī)r(jià)的關(guān)系在過去已有較多研究，但能系統(tǒng)地從供需均衡的視角探討調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)作用機(jī)制的文獻(xiàn)仍然不足，尤其還未有研究聯(lián)系起住房市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展與供需均衡的關(guān)系，對(duì)呼應(yīng)以“房住不炒”為核心的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的研究仍然空白。

（一）調(diào)控手段與供需彈性的關(guān)聯(lián)研究

針對(duì)供給方的調(diào)控主要在2010年以前，根據(jù)已有文獻(xiàn)的歸納，可具體細(xì)分為：1）金融政策，包括貨幣供應(yīng)量、信貸總量和結(jié)構(gòu)等，貨幣政策通過房地產(chǎn)開發(fā)主體的資金流動(dòng)影響住房供給（梁斌等，2011），其手段包括房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度和開發(fā)自籌資金比例的控制等（汪利娜，2008）。2）土地政策，包括土地供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)計(jì)劃、供應(yīng)方式以及城市規(guī)劃等具體的政策措施（盧為民等，2010;易斌，2015）;調(diào)控土地供應(yīng)量會(huì)減少3年后的住宅供給總量（Gu，2015），導(dǎo)致供求失衡（任超群等，2011）;調(diào)高土地出讓價(jià)格會(huì)影響開發(fā)主體的利益，直接影響住房供應(yīng)量（曹廷貴和張華泉，2014），開發(fā)商預(yù)期價(jià)格會(huì)上漲時(shí)，會(huì)囤積土地或房產(chǎn)，減少市場(chǎng)供給量（唐旭君，2012）;緊縮性的土地供應(yīng)方式短期內(nèi)會(huì)降低住房供給彈性（王松濤等，2009）;土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化會(huì)影響住房供應(yīng)數(shù)量，再對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響（郭貫成等，2014），而住房用地結(jié)構(gòu)和計(jì)劃實(shí)施率的改變也會(huì)影響開發(fā)商預(yù)期，從而對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生顯著影響（王良健等，2015）。3）稅收政策，如物業(yè)稅的實(shí)施可沖淡地方政府和房地產(chǎn)商壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益動(dòng)機(jī)（陳祝平，2008）。

在需求彈性的研究方面，經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)的變動(dòng)會(huì)影響到住房需求彈性，Bayoumi（1993）研究發(fā)現(xiàn)英國(guó)的住宅需求價(jià)格彈性與GDP、銀行利率水平等經(jīng)濟(jì)環(huán)境相關(guān)，Bajari等（2013）從生命周期的視角出發(fā)，也實(shí)證了住房投資與生命周期有關(guān)，生命周期早期的家庭更傾向于投資住房，因此快速城市化時(shí)期，購(gòu)房的必要性大，住房市場(chǎng)也較缺乏彈性（Diamond，2017）。從我國(guó)的宏觀調(diào)控手段來看，2010年之前的宏觀調(diào)控手段主要為貨幣政策、房貸政策和稅收手段等（陳杰和張興瑞，2009），2010年之后與需求有關(guān)的宏觀調(diào)控措施集中在對(duì)限購(gòu)的研究，馮科（2012）指出，限購(gòu)是數(shù)量影響價(jià)格的手段，均衡價(jià)格因數(shù)量減少而降低，達(dá)到短期調(diào)整的目的;陳通等（2012）分析了40多個(gè)城市的新建商品住房市場(chǎng)也證實(shí)了限購(gòu)政策的有效性。

（二）供需彈性與房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)研究

過去的研究較少關(guān)注宏觀調(diào)控政策通過供需彈性對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響，不過針對(duì)供需彈性與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系則已有較多探討，相關(guān)研究也已指出供需失衡會(huì)加劇住房?jī)r(jià)格上漲（任超群等，2011;王松濤等，2009）;住宅供給彈性較小的城市，住宅價(jià)格也會(huì)增長(zhǎng)較快（Rubin，2017）。在需求彈性方面，研究表明，消費(fèi)需求增加1%時(shí)，房?jī)r(jià)上漲18.24%（鄧翔等，2015）;但也有提出相反觀點(diǎn)的，認(rèn)為剛性需求的購(gòu)買力受到收入的約束，對(duì)房?jī)r(jià)并無實(shí)際推動(dòng)作用，只有投資需求預(yù)期房?jī)r(jià)高于實(shí)際價(jià)格1個(gè)單位時(shí)，才會(huì)促使房?jī)r(jià)上升0.2552個(gè)單位（劉成玉，2013）。李仲飛（2015）研究表明，2002—2006年，房地產(chǎn)價(jià)格上漲主要由成本推動(dòng)，而2009—2011年明顯由需求拉動(dòng)，該時(shí)間與宏觀調(diào)控實(shí)施時(shí)間段及其目的有一定的契合，2002—2006年需求不足可能與需求端調(diào)控有關(guān)，而2009—2011年需求拉動(dòng)可能與4萬億貨幣供給及限購(gòu)政策的滯后影響有關(guān)。但這些房?jī)r(jià)變化的根本原因在過去文獻(xiàn)中的研究仍較為不足。

（三）住宅市場(chǎng)限購(gòu)的相關(guān)研究

關(guān)于限購(gòu)政策與房?jī)r(jià)的關(guān)系研究，著重討論限購(gòu)政策的缺失，Glaeser和Luttmer（2003）研究認(rèn)為限購(gòu)政策打亂市場(chǎng)供求機(jī)制，削弱理性需求釋放，進(jìn)而導(dǎo)致住房資源分配失衡和社會(huì)福利損失。Chen（2018）通過分析限購(gòu)政策下北京房屋租售市場(chǎng)的變化，提出限購(gòu)政策能在短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)上漲，但長(zhǎng)期會(huì)導(dǎo)致需求的快速反彈，進(jìn)而引致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)式增長(zhǎng)。也有研究認(rèn)為限購(gòu)政策有效，且有效性存在空間差異性，在空間差異上，不同城市的限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響不同，部分研究認(rèn)為限購(gòu)政策對(duì)北上廣深等高房?jī)r(jià)城市的效果較為明顯（韓永輝，2014;Cao等，2015;）;Du和Zhang（2015）研究也發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策對(duì)北京房?jī)r(jià)的抑制作用強(qiáng)于房產(chǎn)稅對(duì)上海和重慶房?jī)r(jià)的影響。也有研究得出相反的結(jié)論，如方興（2018）認(rèn)為限購(gòu)政策對(duì)一線城市和省會(huì)城市的有效性較弱，但在中小城市則往往能取得更好的效果;盧陽（2018）研究也得出在限購(gòu)令的政策下東部地區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生報(bào)復(fù)性反彈，僅中部房?jī)r(jià)有下降趨勢(shì)，西部房?jī)r(jià)則輕微上升，該研究結(jié)果也呼應(yīng)Chen（2018）的研究。由此不難看出，城市等級(jí)、分布會(huì)作用于限購(gòu)與房?jī)r(jià)的關(guān)系。限購(gòu)也會(huì)對(duì)不同屬性、不同面積的住房房?jī)r(jià)產(chǎn)生不同影響，限購(gòu)令能夠有效控制新建住宅的同比房?jī)r(jià)增速，但未能影響二手住宅房?jī)r(jià)的上漲，同時(shí)，限購(gòu)政策對(duì)面積144平方米以上的大戶型房?jī)r(jià)影響更大（方興，2018），類似的一項(xiàng)針對(duì)以色列的研究也發(fā)現(xiàn)，限貸政策導(dǎo)致購(gòu)房合約履約期延長(zhǎng)，消費(fèi)者也會(huì)因此購(gòu)買低價(jià)、低質(zhì)量住房（Tzur-Ilan，2017）。

（四）研究評(píng)述

綜上所述，國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界針對(duì)調(diào)控效果的研究，基本上都是就某個(gè)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行分析，缺少一個(gè)統(tǒng)一的理論框架，對(duì)于調(diào)控或管制能否改善供需失衡，對(duì)高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)住房供需均衡的分析不夠深入，從本質(zhì)上來說，宏觀調(diào)控不能簡(jiǎn)單地理解為管制，而應(yīng)當(dāng)從供需調(diào)整的角度來理解。限購(gòu)政策實(shí)施約束了需求端，假設(shè)政策有效，則隨著新增需求量下降，“房住不炒”得以實(shí)現(xiàn)，供需應(yīng)當(dāng)高質(zhì)量地朝向均衡發(fā)展，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。因此，限購(gòu)政策的核心在于其是否能夠有效地降低供需失衡的情況、高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)住房供需均衡。上述論點(diǎn)在過去的文獻(xiàn)中尚未被驗(yàn)證?？傮w來說，限購(gòu)政策的實(shí)施還有部分問題未被解答，包括：（1）限購(gòu)政策實(shí)施前，交易量是否是推升房?jī)r(jià)的重要因素，這一問題的回答旨在說明限購(gòu)政策實(shí)施的合理性;（2）限購(gòu)政策實(shí)施前，宏觀調(diào)控政策是否導(dǎo)致供需失衡與房?jī)r(jià)上漲，這一問題的回答旨在說明彼時(shí)調(diào)整調(diào)控政策、實(shí)施限購(gòu)政策的必要性;（3）限購(gòu)政策的實(shí)施是否能夠有效降低供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用，這一問題的回答旨在說明限購(gòu)政策對(duì)高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)住房供需均衡的有效性。本研究將進(jìn)一步探討上述問題。

三、理論基礎(chǔ)與研究設(shè)計(jì)

部分文獻(xiàn)認(rèn)為限購(gòu)是公權(quán)對(duì)私權(quán)的過度干涉，會(huì)加深外來人口與原住民之間社會(huì)福利差異的鴻溝（李祎恒，2011），這類論點(diǎn)與我國(guó)采行限購(gòu)政策的目標(biāo)背道而馳，從市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的視角，限購(gòu)政策更應(yīng)被視為高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)住房供需均衡的重要手段。

（一）理論構(gòu)建與研究命題

基于蛛網(wǎng)理論，當(dāng)期需求會(huì)受到當(dāng)期房?jī)r(jià)的影響，而當(dāng)期供給則是受到滯后房?jī)r(jià)的影響，此時(shí)住房市場(chǎng)局部均衡模型可表示為：

式中，α、β、δ、γ均為常數(shù)且均大于0。將前兩個(gè)式子代入第三個(gè)式子：

對(duì)各年價(jià)格式進(jìn)行迭代，可得：

因?yàn)檫_(dá)到均衡點(diǎn)后價(jià)格不再變化，假設(shè)第t年達(dá)到均衡，則有：Pt=Pt+1=PE

代入到式（1），可得均衡價(jià)格PE：

代入到式（2），整理可得供需彈性均衡價(jià)格等式：

|-γ/β|<1，此時(shí)供給彈性小于需求彈性，當(dāng)受到宏觀調(diào)控約束，需求增加時(shí)供給無法相應(yīng)增加，房?jī)r(jià)上漲。|-γ/β|>1，此時(shí)供給彈性大于需求彈性，當(dāng)受到宏觀調(diào)控約束，供給增加時(shí)需求無法相應(yīng)增加，房?jī)r(jià)下跌。|-γ/β|=1，此時(shí)供給彈性等于需求彈性，則價(jià)格在均衡點(diǎn)附近變化。

由于我國(guó)處于高速城市化之下，土地供給受限于國(guó)有土地出讓的速度，因此我國(guó)住房市場(chǎng)可能長(zhǎng)期處于|-γ/β|<1的供需失衡狀態(tài)，這可能是導(dǎo)致過去房?jī)r(jià)在還未實(shí)施限購(gòu)前持續(xù)快速上漲而無法實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的原因，這種情況對(duì)供給彈性較小的城市尤其嚴(yán)重，因此，我們得到以下命題：

命題1：限購(gòu)政策實(shí)施前，住房供給彈性負(fù)向的城市，交易量對(duì)其房?jī)r(jià)的正向影響程度大于住房供給彈性正向的城市，限制了其市場(chǎng)的發(fā)展質(zhì)量。（住房供給彈性負(fù)向更易推升房?jī)r(jià)假說）

而上述推論也表明，宏觀調(diào)控政策對(duì)供給或需求產(chǎn)生不同程度的影響，導(dǎo)致供需失衡的程度擴(kuò)大，進(jìn)一步造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，基于此，本文得到以下命題：

命題2：限購(gòu)政策實(shí)施前，宏觀調(diào)控相對(duì)嚴(yán)格的城市，供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度大于調(diào)控較弱的城市。（2008年之前的調(diào)控抑制住房供需均衡質(zhì)量假說）

而當(dāng)實(shí)施限購(gòu)后，由于需求下降，需求彈性減少，供給彈性下降的速度滯后于需求彈性，供需轉(zhuǎn)向均衡發(fā)展，房?jī)r(jià)漲幅趨緩或下跌，從提升住房供需均衡質(zhì)量的視角，在限購(gòu)實(shí)施后失衡狀態(tài)將變得緩和，供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)上漲的支持力度下降，本文得到以下命題：

命題3：限購(gòu)、限貸相對(duì)嚴(yán)格的城市，2010-2018年供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響程度小于2003-2009年，且其影響力下降的幅度大于限購(gòu)、限貸較弱的其他城市，能夠更高質(zhì)量地實(shí)現(xiàn)住房供需均衡。（加大限購(gòu)、限貸政策力度有效提升住房供需均衡質(zhì)量假說）。

（二）研究設(shè)計(jì)

本研究選取中國(guó)70個(gè)大中城市的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（新建商品住宅市場(chǎng)，又稱增量房地產(chǎn)市場(chǎng)，俗稱“一手房”市場(chǎng)）進(jìn)行研究由于房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（又稱存量房地產(chǎn)市場(chǎng)，俗稱“二手房”市場(chǎng)）缺乏真實(shí)可靠的政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，過去研究房地產(chǎn)的文獻(xiàn)主要以房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（俗稱“一手房”市場(chǎng)）為研究對(duì)象;同時(shí)，基于子市場(chǎng)的觀點(diǎn)，二級(jí)市場(chǎng)與三級(jí)市場(chǎng)分屬兩個(gè)不同的子市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)會(huì)傳導(dǎo)至三級(jí)市場(chǎng)，穩(wěn)定二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)同樣有助于穩(wěn)定三級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)，故研究二級(jí)市場(chǎng)有一定的代表性，因此本文同樣選擇對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（俗稱“一手房”市場(chǎng)）進(jìn)行研究。，鑒于中美貿(mào)易爭(zhēng)端起于2018年，在2019年較大的影響住房?jī)r(jià)格波動(dòng)，為控制研究條件的一致性，研究期間確定為2003年至2018年。其中，命題1與命題2實(shí)證期間為2003年至2009年，命題3為2010至2018年。以下說明本文的實(shí)證模型。

1.宏觀調(diào)控政策分類

本研究重點(diǎn)收集了2003—2018年中央各部門出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策35條，以及省、自治區(qū)、直轄市和70個(gè)大中城市出臺(tái)的中央文件指導(dǎo)下的地方房地產(chǎn)政策400余條。因篇幅所限，以下僅說明歸納分類后的結(jié)果。

從全國(guó)不同城市的實(shí)施程度來看，2003—2009年實(shí)施的調(diào)控政策涵蓋了供給端以及需求端。在供給端方面，采行的政策是設(shè)置營(yíng)業(yè)稅免征年限，在需求端方面，采行的政策是契稅稅率調(diào)節(jié)。各城市的營(yíng)業(yè)稅免征年限都緊隨國(guó)家政策，而各省的契稅稅率在2003—2008年則有所差異，分別是4%及3%，因此，本研究選擇以契稅來區(qū)分不同城市宏觀調(diào)控嚴(yán)格程度的政策國(guó)十五條中關(guān)于對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款，由于未限制企業(yè)從其他管道獲得融資的渠道，約束力較小，故本研究不納入供給調(diào)節(jié)政策。而70/90政策或中小戶型普通商品住房和廉租房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地總量70%等政策，由于是結(jié)構(gòu)調(diào)整，而非總量調(diào)控，故本研究不納入供給調(diào)節(jié)政策。，營(yíng)業(yè)稅免征年限則作為控制變量。

從2010年開始，宏觀調(diào)控政策主要有三大手段，分別是限購(gòu)、限貸以及限售，限購(gòu)是其中最主要影響需求端的手段，對(duì)原來供不應(yīng)求的市場(chǎng)有較大的修正功能;其次是限貸政策，由于首付比例較高，對(duì)購(gòu)買可能產(chǎn)生較大影響;由于數(shù)據(jù)取得限制，住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)口徑為新建商品住宅價(jià)格，而限售分為限制企業(yè)取得房產(chǎn)證后的轉(zhuǎn)讓時(shí)間，以及限制個(gè)人和家庭取得房產(chǎn)證后的轉(zhuǎn)讓時(shí)間，主要是針對(duì)二手房，故不在本研究的討論范圍內(nèi)。

2.70個(gè)大中城市宏觀調(diào)控嚴(yán)格程度分組思路

在契稅部分，將契稅稅率4%歸為供需調(diào)節(jié)最嚴(yán)格城市，將契稅稅率3%歸為供需調(diào)節(jié)一般嚴(yán)格城市。

在限購(gòu)政策部分，從限購(gòu)年限來看，2010—2018年共9年中，我國(guó)70個(gè)大中城市的限購(gòu)歷程呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：（1）政策出臺(tái)集中：限購(gòu)政策集中在2010年、2011年和2016年出臺(tái);（2）政策具有延續(xù)性：除2014年和2015年外，各城市在上一限購(gòu)政策到期后，都會(huì)出臺(tái)政策繼續(xù)實(shí)施限購(gòu);（3）有出臺(tái)有廢止：2014年除極個(gè)別城市外，其他城市都廢除了限購(gòu)政策，2016年重新出臺(tái)。從限購(gòu)強(qiáng)度來看，我國(guó)70個(gè)大中城市的限購(gòu)歷程呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：（1）戶籍家庭與非戶籍家庭有所區(qū)分：非戶籍家庭購(gòu)房時(shí)需提供不同年限的納稅或社保證明，且限購(gòu)套數(shù)一般少于戶籍家庭;（2）嚴(yán)格程度不同：各城市的限購(gòu)政策主要是對(duì)戶籍家庭限購(gòu)兩套房，對(duì)非戶籍家庭限購(gòu)一套房且需要提供納稅或社保證明;其中對(duì)證明的年數(shù)要求有所不同，以1年為寬松，以3—5年為嚴(yán)格?？紤]到房?jī)r(jià)波動(dòng)主要受到外來人口流入的影響，以及全國(guó)各城市對(duì)戶籍家庭限購(gòu)的規(guī)定較為統(tǒng)一，限購(gòu)強(qiáng)度主要考慮非戶籍家庭的納稅或社保證明要求。

綜上所述，將限購(gòu)年數(shù)6—9年的城市劃為最嚴(yán)格，3—5年為中等嚴(yán)格，0—2年為較不嚴(yán)格。對(duì)限購(gòu)強(qiáng)度嚴(yán)格程度作出如下分類，2016—2018年，以非戶籍家庭要求提供3年及以上社保記錄為最嚴(yán)格，2年記錄為中等嚴(yán)格，1年記錄為較不嚴(yán)格，個(gè)別政策視情況劃分。綜合限購(gòu)年限和限購(gòu)強(qiáng)度，將“嚴(yán)嚴(yán)”“嚴(yán)中”“中嚴(yán)”歸為限購(gòu)最嚴(yán)格城市，將“嚴(yán)松”“中中”“松嚴(yán)”歸為限購(gòu)中等嚴(yán)格城市，將“中松”“松中”“松松”歸為限購(gòu)最不嚴(yán)格城市。10—14年限購(gòu)而16—18年不限購(gòu)城市，歸為限購(gòu)中等嚴(yán)格城市雖然有極少數(shù)城市的限購(gòu)政策不是針對(duì)全市域?qū)嵤诜績(jī)r(jià)的溢出效應(yīng)，當(dāng)城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)因?yàn)橄拶?gòu)政策而下跌時(shí)，周邊未被限購(gòu)區(qū)域的房?jī)r(jià)也會(huì)因?yàn)楹诵牡貐^(qū)房?jī)r(jià)的下降而下降，故非全域?qū)嵭械南拶?gòu)政策仍會(huì)影響到全市的房?jī)r(jià)。因此，本文在針對(duì)70個(gè)大中城市宏觀調(diào)控政策的嚴(yán)格程度分組思路中不考慮城市內(nèi)部實(shí)施空間的范圍差異。。

在限貸政策部分，將2016—2018年首套房貸首付比例30%、二套房貸首付比例50%及以上的城市劃分為限貸最嚴(yán)格城市，將首套房貸首付比例30%、二套房貸首付比例40%及以下的城市劃為中等嚴(yán)格城市，將限貸政策跟隨國(guó)家政策、商貸首套房首付比例20%和25%的城市劃為限貸較不嚴(yán)格城市。表1為各城市分組結(jié)果，基于篇幅，僅列出最嚴(yán)格組的城市。

3.實(shí)證模型

命題1，根據(jù)計(jì)算出的各城市的住房供給彈性，將所有城市劃分為住房供給彈性負(fù)向的城市和住房供給彈性正向的城市兩組分別計(jì)算，考慮到房?jī)r(jià)的滯后效應(yīng)，將房?jī)r(jià)的滯后一期納入解釋變量中，研究交易量對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)，而由于住房交易量不僅當(dāng)期影響房?jī)r(jià)，在預(yù)期的影響下，其滯后一期也可能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，因此再將滯后一期住房交易量考慮進(jìn)來，以驗(yàn)證命題。實(shí)證模型寫為房?jī)r(jià)波動(dòng)的直接影響因素是住房供給，而住房供給與土地供給是函數(shù)關(guān)系，可以由住房供給涵蓋來自土地供給的影響;另一方面，住房供給與土地供給并存于模型中，也易形成共線性問題，導(dǎo)致分析結(jié)果產(chǎn)生偏誤?；诖藘煞矫娴脑颍韵聦?shí)證模型不納入土地供給變量。：

命題2，將所有城市劃分為宏觀調(diào)控嚴(yán)格以及寬松的城市兩組分別計(jì)算，根據(jù)式（4），將供給與需求整合為供需失衡，研究其對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)，以驗(yàn)證命題。實(shí)證模型寫為：

其中，供需失衡的衡量采用基于人口遷移的實(shí)際供給速度（SV），反映城市住房的供給能力，其計(jì)算為t年住宅竣工變化率-[（年末總?cè)丝凇寥丝谧匀辉鲩L(zhǎng)率）/年末常住人口數(shù)×100），用以表示該年住宅竣工增長(zhǎng)率與人口增長(zhǎng)率的差。當(dāng)SV<0時(shí)，說明當(dāng)前的住房供給增長(zhǎng)無法滿足城市人口流入增長(zhǎng)，表示住房供給未朝向補(bǔ)足市場(chǎng)需求的趨勢(shì)發(fā)展，市場(chǎng)仍未朝向高質(zhì)量發(fā)展。

命題3，以式（5）分別計(jì)算限購(gòu)、限貸最嚴(yán)格城市在2003—2009年及2010—2018年的住房供給與人口流入增速差（SV）對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)，以驗(yàn)證加大限購(gòu)、限貸政策力度能否高質(zhì)量地實(shí)現(xiàn)住房供需均衡的命題。

各項(xiàng)命題實(shí)證所采用的變量及其相應(yīng)數(shù)據(jù)見表2。在數(shù)據(jù)分析中，本研究對(duì)經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行CPI指數(shù)平減，消除通貨膨脹率的影響。同時(shí)，為了緩解數(shù)據(jù)值過大產(chǎn)生的異方差現(xiàn)象，本文對(duì)平減后的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)取自然對(duì)數(shù)。

4.供給彈性測(cè)算方法

彈性概念是指一個(gè)變量相對(duì)于另一個(gè)變量發(fā)生的一定比例的改變的屬性，也就是一個(gè)變量的變化率對(duì)另一個(gè)變量變化率的敏感程度（高鴻業(yè)，2014）。本研究采用以下公式計(jì)算：

Es=供給量變動(dòng)百分比價(jià)格變動(dòng)的百分比=ΔQsQsΔPP

式中，ΔQs表示供給變化量;Qs為供給量。ΔP為價(jià)格變化量，P為住房?jī)r(jià)格。當(dāng)|Es|>1時(shí)，供給富于彈性，即房地產(chǎn)價(jià)格的微弱變化導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量的較大變化，當(dāng)|Es|<1時(shí)，供給缺乏彈性，即表明房地產(chǎn)價(jià)格的微弱變化將導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量的極小變化。

以彈性公式計(jì)算各城市各年平均供給彈性，而實(shí)證期間該城市的供給彈性，為各年供給彈性的平均數(shù)。

5.研究方法

基于倍差法（DID）在樣本選擇上具有隨意性等缺陷（李凱麗，2018），也為解決模型中可能存在的異方差與自相關(guān)問題，本文根據(jù)過去文獻(xiàn)的做法，采用了GMM模型（韓永輝，2014;吳雪婷，2016）;而考慮到預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響，再進(jìn)一步選擇采用動(dòng)態(tài)面板系統(tǒng)GMM模型，在模型中加入了房?jī)r(jià)的滯后項(xiàng)作為自變量之一，以解釋預(yù)期的效果。此外，內(nèi)生性是本研究需要克服的問題，基于供需原則與蛛網(wǎng)定理，供給、需求與房?jī)r(jià)彼此相互影響，房?jī)r(jià)影響供給及需求數(shù)量，而供給及需求數(shù)量再影響到房?jī)r(jià)波動(dòng)，上述內(nèi)生性問題會(huì)導(dǎo)致普通的OLS估計(jì)偏誤，因此，本研究通過工具變量設(shè)置控制某些解釋變量的內(nèi)生性問題。

6.變量統(tǒng)計(jì)描述

下面分別給出了本文使用的2003-2009年和2010-2018年相關(guān)變量的統(tǒng)計(jì)描述結(jié)果。相關(guān)變量統(tǒng)計(jì)描述結(jié)果見表3和表4。

四、實(shí)證分析

基于研究命題，本研究針對(duì)2003—2009年限購(gòu)政策實(shí)施前，展開交易量對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究、供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度研究，以及對(duì)比2003—2009年與2010—2018年，研究供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度差異，以檢驗(yàn)限購(gòu)、限貸政策對(duì)修正市場(chǎng)供需失衡、高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)住房供需均衡的效果。

（一）供給彈性差異下交易量對(duì)房?jī)r(jià)的影響

命題1檢驗(yàn)住房供給彈性負(fù)向的城市供給彈性小于0的城市，其彈性由大至小依序?yàn)閺B門、成都、鄭州、唐山、北海、常德、海口、寧波、丹東、南充、西安、錦州、襄陽、長(zhǎng)沙、吉林、濟(jì)寧、秦皇島、哈爾濱、湛江、北京、桂林、惠州、包頭、安慶、贛州、沈陽、銀川、長(zhǎng)春、岳陽、武漢、無錫、牡丹江、青島。，交易量對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響程度是否會(huì)大于住房供給彈性正向的城市。這一檢驗(yàn)的目的，在于了解未來增加住房供給彈性，是否有助于緩解大量住房需求對(duì)房?jī)r(jià)的推升效果，以高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)住房供需均衡。其中住房供給彈性較小指的是住房供給彈性小于0，反之則是彈性大于0。為驗(yàn)證此命題，本文根據(jù)計(jì)算出的各個(gè)城市的住房供給彈性，將所有城市劃分為住房供給彈性負(fù)向和正向的城市。根據(jù)圖1住房交易量對(duì)房?jī)r(jià)的散點(diǎn)圖，可以看出交易量相對(duì)于房?jī)r(jià)的趨勢(shì)線均呈斜率為正的趨勢(shì)，符合理論預(yù)期。

考慮差分廣義矩估計(jì)（D-GMM）對(duì)數(shù)據(jù)完整性要求高，缺失值過多會(huì)影響結(jié)果，本文選擇系統(tǒng)廣義矩估計(jì)的兩階段估計(jì)法（two-step S-GMM），該方法也可以估計(jì)不隨時(shí)間變化的變量系數(shù)，通過引入工具變量采用供需變量滯后一、二期作為模型的工具變量。解決模型內(nèi)生性問題，同時(shí)，使用差分轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)，克服不可觀察變量與解釋變量相關(guān)以及變量遺漏的問題。

分析結(jié)果見表5，對(duì)回歸擾動(dòng)項(xiàng)的自相關(guān)性進(jìn)行檢驗(yàn)，AR（1）、AR（2）表明無法拒絕“擾動(dòng)項(xiàng)無自相關(guān)”的原假設(shè)，Hansen統(tǒng)計(jì)量過度識(shí)別檢驗(yàn)可以接受“所有工具變量都有效”的原假設(shè)，表明對(duì)該模型可以進(jìn)行系統(tǒng)GMM的估計(jì)。回歸結(jié)果顯示，在彈性較小的城市組中，住房交易量對(duì)住房?jī)r(jià)格的回歸系數(shù)為0.0917且在5%的顯著性水平下顯著，在彈性較大的城市組中，住房交易量對(duì)住房?jī)r(jià)格的回歸系數(shù)為0.0759且在10%的顯著性水平下顯著，說明在彈性較大的城市組中，回歸系數(shù)不論從系數(shù)大小還是顯著性水平來看都出現(xiàn)了明顯的下降，說明在住房供給彈性負(fù)向的城市中，住房?jī)r(jià)格對(duì)住房需求的反應(yīng)更敏感，驗(yàn)證命題1。此結(jié)果表明，增加住房供給會(huì)加大對(duì)房?jī)r(jià)上漲的抑制作用，提升住房供需均衡質(zhì)量。

（二）調(diào)控程度差異下供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的影響

命題2檢驗(yàn)宏觀調(diào)控相對(duì)嚴(yán)格的城市，供需失衡對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲的影響程度是否會(huì)大于調(diào)控較弱的城市。這一檢驗(yàn)的目的，在于了解2003—2008年的調(diào)控政策是否擾亂了提升住房供需均衡質(zhì)量的目標(biāo)，且該干擾加大了供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的推升效果，以對(duì)該時(shí)期的調(diào)控政策作用有進(jìn)一步了解。為驗(yàn)證該命題，本文首先將所有城市按照宏觀調(diào)控的嚴(yán)格程度劃分為調(diào)控相對(duì)嚴(yán)格的城市組和調(diào)控相對(duì)寬松的城市組，選擇了衡量人口遷移與住房供應(yīng)增加率差異的指標(biāo)（SV）作為供需失衡的替代變量，同樣采用系統(tǒng)廣義矩估計(jì)兩階段估計(jì)法（two-step S-GMM），以供需失衡的滯后一、二期作為當(dāng)期值的工具變量，進(jìn)行兩階段系統(tǒng)廣義矩估計(jì)回歸。

分析結(jié)果見表5，調(diào)控嚴(yán)格的城市組一階、二階的自相關(guān)檢驗(yàn)（AR（1）、AR（2））無法拒絕“擾動(dòng)項(xiàng)無自相關(guān)”的原假設(shè);調(diào)控寬松的城市組存在一階自相關(guān)，不存在二階自相關(guān)，總體來說表面系統(tǒng)GMM是適用的。兩組的Hansen統(tǒng)計(jì)量過度識(shí)別檢驗(yàn)均無法拒絕“所有工具變量都有效”的原假設(shè)，表明可以接受上述回歸結(jié)果?；貧w結(jié)果顯示，在調(diào)控嚴(yán)格的城市組中，供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的回歸系數(shù)在1%的顯著性水平下顯著，系數(shù)為13.31，數(shù)值較大，而在調(diào)控寬松的組別，供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的作用不再顯著，回歸系數(shù)不論在系數(shù)值大小還是顯著性水平上都出現(xiàn)了明顯的下降，說明調(diào)控會(huì)提高供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響，驗(yàn)證命題2。此結(jié)果表明，這一時(shí)期的調(diào)控政策制約了住房供給，而調(diào)控較嚴(yán)格的城市，市場(chǎng)預(yù)期未來調(diào)控政策會(huì)更加嚴(yán)格，也可能會(huì)在短期內(nèi)加快市場(chǎng)交易的速度，最終未能提高住房供需均衡的質(zhì)量，供需失衡導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格大幅上漲。

（三）限購(gòu)程度差異下供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的影響

命題3在檢驗(yàn)限購(gòu)、限貸相對(duì)嚴(yán)格的城市，在2010—2017年期間的供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響程度是否小于2003—2009年;并進(jìn)一步檢驗(yàn)該減少的正向影響程度，是否大于限購(gòu)、限貸較弱的其他城市。這一檢驗(yàn)的目的在于，了解嚴(yán)格實(shí)施限購(gòu)、限貸政策，是否有助于緩解供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的推升效果，高質(zhì)量地實(shí)現(xiàn)住房供需均衡。為驗(yàn)證該命題，本文首先將所有城市分為限購(gòu)、限貸嚴(yán)格的北京、上海、天津等12個(gè)城市和其他調(diào)控寬松的城市兩組，選擇了衡量人口遷移與住房供應(yīng)增加率差異的指標(biāo)（SV）作為供需失衡的替代變量，同樣采用系統(tǒng)廣義矩估計(jì)兩階段估計(jì)法（two-step S-GMM），以供需失衡的滯后一、二期作為當(dāng)期值的工具變量，進(jìn)行兩階段系統(tǒng)廣義矩估計(jì)回歸。

分析結(jié)果見表6，限購(gòu)、限貸最嚴(yán)格的城市組以及寬松的城市組中，2003—2009年、2010—2017年都存在一階自相關(guān)，不存在二階自相關(guān)，總體來說系統(tǒng)GMM是適用的。Hansen統(tǒng)計(jì)量也均無法拒絕“所有工具變量都有效”的原假設(shè)，表明對(duì)該模型可以進(jìn)行系統(tǒng)GMM的估計(jì)。根據(jù)回歸結(jié)果，在限購(gòu)、限貸政策嚴(yán)格的情況下，供需失衡在2003—2009年時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)存在顯著的正向作用，但在2010—2017年

間供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度不顯著，系數(shù)也下降為0.163，這個(gè)結(jié)果表明限購(gòu)、限貸政策的實(shí)施有效地抑制了供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響，實(shí)現(xiàn)住房供需均衡質(zhì)量的提升。在限購(gòu)、限貸政策寬松的情況下，供需失衡作用在2003—2009年、2010—2017年對(duì)房?jī)r(jià)都存在顯著的正向作用，影響系數(shù)由7.328下降到6.849，系數(shù)降幅小于限購(gòu)、限貸最嚴(yán)格的城市組，這個(gè)結(jié)果表明，總體而言，嚴(yán)格實(shí)施限購(gòu)、限貸政策，能更加有效地抑制供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的影響，更高質(zhì)量地實(shí)現(xiàn)住房供需均衡。

五、研究結(jié)論與政策建議

面對(duì)住房市場(chǎng)供需失衡的情況，我國(guó)政府從2010年開始實(shí)施一系列限購(gòu)、限貸政策抑制住房市場(chǎng)的購(gòu)買需求，并在2017年3月于各個(gè)城市實(shí)行最嚴(yán)厲的調(diào)控手段，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭也逐漸緩解。但在這之后，2018年起發(fā)生的中美貿(mào)易爭(zhēng)端、2020年發(fā)生的新冠肺炎疫情，使得2020年1月至4月全國(guó)房?jī)r(jià)月漲幅又下降到十年最低的0.04%，房?jī)r(jià)崩盤的議題又開始受到關(guān)注。而這一波房?jī)r(jià)增速下行的背后有諸多因素共同影響，其快速上漲的勢(shì)頭減緩是否是限購(gòu)政策的效果已不易分辨。綜上，本文選取2003年至2018年的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，目的在于驗(yàn)證限購(gòu)政策實(shí)施對(duì)住房供需失衡的調(diào)控作用，探討限購(gòu)、限貸政策對(duì)提升住房供需均衡質(zhì)量的效果，內(nèi)容探討了供給彈性在抑制交易量對(duì)房?jī)r(jià)上漲的促進(jìn)效果、2003—2009年的宏觀調(diào)控政策與2010年后的限購(gòu)政策對(duì)供需失衡的修正效果，研究成果有助于驗(yàn)證限購(gòu)政策實(shí)施與高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)住房供需均衡之間的關(guān)系，為住房?jī)r(jià)格管理帶來更多的啟示。本文的研究結(jié)論與建議如下：

（一）研究結(jié)論

基于研究設(shè)計(jì)與實(shí)證分析，本文主要得到以下3點(diǎn)結(jié)論：

1.2003-2009年的調(diào)控政策抑制了住房供給彈性，加速住房交易對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用

基于蛛網(wǎng)理論，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，開發(fā)商更愿意供給住房，供給的價(jià)格彈性應(yīng)該是正值，然而本文實(shí)證的結(jié)果卻顯示，中國(guó)70個(gè)大中城市的住房供給彈性有33個(gè)城市為負(fù)值，這說明調(diào)控政策可能抑制了開發(fā)商供應(yīng)住房的能力。而命題1得到驗(yàn)證，表明當(dāng)住房需求增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲時(shí)，對(duì)于住房供給彈性正向的城市來說，其住房供給會(huì)增加，從而對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生抑制作用，實(shí)現(xiàn)住房供需均衡質(zhì)量的提升，此時(shí)房?jī)r(jià)上漲的幅度較小;而對(duì)于住房供給彈性負(fù)向的城市來說，由于其住房供給難以增加，無法對(duì)住房?jī)r(jià)格的上漲起到抑制作用，因而住房需求的增加會(huì)帶來住房?jī)r(jià)格的大幅上漲。供需彈性不一致也會(huì)造成供需失衡，調(diào)控相對(duì)嚴(yán)格的城市也是人口流入較大的城市，當(dāng)契稅調(diào)控效果不足時(shí)會(huì)導(dǎo)致供需失衡嚴(yán)重，提高供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的影響力。命題2得到驗(yàn)證表明，契稅調(diào)控相對(duì)嚴(yán)格的城市，供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度大于調(diào)控較弱的城市，未能高質(zhì)量地實(shí)現(xiàn)住房供需均衡。

2.調(diào)控政策導(dǎo)致供需失衡是2003-2009年房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)的主要原因

當(dāng)住房需求因調(diào)控政策而下降時(shí)，供給的增量可能隨之下降，而70個(gè)大中城市作為全國(guó)性一線及二線城市，人口流入較多，調(diào)控也相對(duì)嚴(yán)格，當(dāng)契稅調(diào)控效果不足時(shí)，住房需求必然持續(xù)增長(zhǎng)，并對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大的正向影響，此時(shí)供給也將增長(zhǎng)，但由33個(gè)城市的住房供給彈性為負(fù)向來看，說明土地供應(yīng)可能受到一定程度的約束，因此，在需求增長(zhǎng)、供給受限的情況下，2003—2009年的調(diào)控政策不僅未達(dá)到高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)住房供需均衡的政策效果，還會(huì)導(dǎo)致供需失衡，推升房?jī)r(jià)上升，命題2得到驗(yàn)證。這種結(jié)果出現(xiàn)的原因有以下幾點(diǎn)：第一，通常而言，調(diào)控較嚴(yán)格的城市整體來說房?jī)r(jià)偏高，已存在供需失衡的情況，在調(diào)控力度不足時(shí)，需求的力度會(huì)持續(xù)增加，導(dǎo)致出現(xiàn)更為嚴(yán)重的供需失衡情況。第二，對(duì)于調(diào)控較嚴(yán)格的城市，市場(chǎng)可能出現(xiàn)未來調(diào)控政策更加嚴(yán)格的預(yù)期，加速居民購(gòu)房速度，加快供需失衡。第三，調(diào)控較嚴(yán)格的城市通常為住房?jī)r(jià)格上漲較快的城市，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期心理也較大，使得開發(fā)商惜售或囤地，以獲取更高的利潤(rùn)，造成住房供給受限，加劇供需失衡。

3.限購(gòu)政策減少了供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用，更高質(zhì)量地實(shí)現(xiàn)住房供需均衡

命題3得證顯示，限購(gòu)政策能有效降低供需失衡，限購(gòu)最嚴(yán)格的城市，供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響有效降低，在2010—2018年期間，房?jī)r(jià)上漲不再是因?yàn)楣┬枋Ш獾脑?，?shí)施限購(gòu)降低了供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的影響，切實(shí)提高了住房供需均衡質(zhì)量，且該降幅大于限購(gòu)政策較為寬松的城市組。這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因有以下幾點(diǎn)：第一，限購(gòu)政策限制住房需求，限貸政策降低人們的支付能力，兩種政策阻止了有效需求，緩解住房市場(chǎng)上供不應(yīng)求的問題，減輕了供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的影響。第二，限購(gòu)、限貸政策越來越嚴(yán)格，對(duì)住房市場(chǎng)供需均衡質(zhì)量的提升效果也越來越明顯，因而供需失衡對(duì)房?jī)r(jià)的影響較2003-2009年大幅減弱。

（二）政策建議

基于研究結(jié)論，本文提出以下3點(diǎn)政策建議：

1.在合理化土地出讓數(shù)量的同時(shí)，繼續(xù)深化租售并舉，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”

房?jī)r(jià)受到供需的影響，供給大、需求少，可抑制房?jī)r(jià)上漲，因此，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)對(duì)供給及需求進(jìn)行調(diào)控。首先，在提高供給部分，我國(guó)采行公有土地制度，土地供應(yīng)量較大的影響新增住房供給，地方政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)購(gòu)置住房的需求量以及空間區(qū)位需求合理的供應(yīng)土地。其次，是對(duì)需求端的調(diào)控，當(dāng)前我國(guó)的住房政策大力推動(dòng)租購(gòu)并舉，此舉不僅能夠減少購(gòu)房需求，也能充分利用閑置空房。綜上，住房政策應(yīng)當(dāng)力求穩(wěn)定供給與轉(zhuǎn)移購(gòu)房需求，因此，在繼續(xù)深化租售并舉的同時(shí)，也應(yīng)合理化土地出讓數(shù)量，追求高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)供需均衡。

2.以勾地制度取代政府出讓制度，增加開發(fā)商取得土地的彈性

勾地制度是由開發(fā)商選擇土地，再向政府申請(qǐng)購(gòu)買的過程，雖然勾地制度同樣是采用招拍掛方式出售土地，但與現(xiàn)行招拍掛制度最大的不同在于勾地是由開發(fā)商發(fā)起的主動(dòng)競(jìng)地行為，因此土地供應(yīng)的區(qū)位條件往往能夠更加貼合市場(chǎng)需要，同時(shí)也將減少政府對(duì)土地供應(yīng)數(shù)量的限制。而且由于勾地制度最終仍需要對(duì)購(gòu)買人進(jìn)行審查，對(duì)于購(gòu)買人資質(zhì)也能有一定的審核機(jī)制?？偟膩碚f，勾地制度更能夠滿足市場(chǎng)對(duì)土地?cái)?shù)量及空間區(qū)位的需求，也能夠在土地公有制前提下提高土地供給的市場(chǎng)化程度。

3.持續(xù)推動(dòng)限購(gòu)，減輕首套房（剛需）限貸力度，加大對(duì)購(gòu)買第二套以上住房（投資需求）的限制

房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫來自購(gòu)房者的投機(jī)行為，因此，限購(gòu)或限貸的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)針對(duì)購(gòu)買第二套及以上住房的投資及投機(jī)行為。為避免房?jī)r(jià)持續(xù)走高嚴(yán)重背離其價(jià)值，照顧市場(chǎng)上真正需要住房的剛性需求，調(diào)控政策應(yīng)以限制購(gòu)房者炒房為首要目的，并滿足房屋的基本功能——居住。響應(yīng)“房子是用來住的、不是用來炒的”國(guó)家定位，政策導(dǎo)向應(yīng)加大滿足首套購(gòu)房者的居住需求，在住房供需均衡質(zhì)量被滿足的條件下，可有針對(duì)性地減輕或取消首套房限貸，解決大學(xué)畢業(yè)生等青年人群和新進(jìn)城務(wù)工人員等特殊群體的剛性購(gòu)房需求，尤其對(duì)于允許戶籍人口購(gòu)買第二套住房的城市，建議可將該購(gòu)買權(quán)利轉(zhuǎn)移給首套購(gòu)房者，并取消其限貸以提高其購(gòu)買能力，以能夠在需求總量不新增的情況下滿足首套購(gòu)房者的需求。

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Realizing Supply and Demand Equilibrium of Housing with High Quality： Revalidation of the Policy Effect of Restriction on Purchase and Loan

Lang Yu1，2，3， Shih Yunien3 and Ye Jianping

（1.Chinese Academy of Natural Resources Economics， Beijing， China;2.Harvard University， Cambridge， United States of America;

3.Renmin? University of China， Beijing， China）

Abstract：The rise in housing prices indicates that the housing market is in a state of imbalance between supply and demand. The purpose of this study is to verify the regulation effect of the policy of purchase restrictions and loan restrictions on the equilibrium of housing supply and demand. In this paper， 70 large and medium-sized cities are selected as samples， and the two-step S-GMM method is used in the empirical model. The results show that the inelasticity of supply will?? increase the promoting effect of transaction volume on the price rise. In cities with strict Macro-control from 2003 to 2009， the imbalance between supply and demand significantly pushes up housing prices. Under the policy of purchase restriction and loan restriction since 2010， the imbalance between supply and demand no longer has a significant positive effect on the housing price. Therefore， the future regulation policy should rationalize the amount of land transfer， deepen the simultaneous development of rent and purchase， continue to promote the purchase limit， and reduce the intensity of the first house loan limit.

Key Words：Housing Prices; Purchase Restrictions; Loan Restrictions; Macro-regulations; Supply and Demand Equilibrium

責(zé)任編輯 郝 偉

郎昱，中國(guó)自然資源經(jīng)濟(jì)研究院、哈佛大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)，電子郵箱：ylang@ruc.edu.cn;施昱年，中國(guó)人民大學(xué)土地政策與制度研究中心、公共管理學(xué)院，電子郵箱：shiyunian@ruc.edu.cn;葉劍平（通訊作者），中國(guó)人民大學(xué)土地政策與制度研究中心、公共管理學(xué)院，電子郵箱：jpye@ruc.edu.cn。本文是國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（14BGL121）和中國(guó)人民大學(xué)科學(xué)研究基金（中央高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金資助）項(xiàng)目（18XNB007）的成果。感謝匿名審稿人對(duì)本文提出的意見，文責(zé)自負(fù)。