李永華

“均價3.5萬，最小的戶型是260平方米，最大的1200平方米?！边@是長沙河西濱江板塊潤和濱江灣的樓盤報價。

商業(yè)大平層，實際上就是大面積公寓，屬商業(yè)性質(zhì)。據(jù)悉，該樓盤附近的住宅精裝修價格為15000元/m2，而有的小型公寓價格僅7500元/m2左右，遠低于商業(yè)大平層價格。

這并非孤例。長沙在售的商業(yè)大平層普遍價格較高，市中心一項目價格據(jù)稱將超過7萬元/m2。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的2021年10月“百城價格指數(shù)”顯示，長沙市（統(tǒng)計范圍為市內(nèi)六區(qū)及長沙縣、瀏陽、寧鄉(xiāng)）新建住宅均價為9274元/平方米，環(huán)比上漲0.25%。

有業(yè)內(nèi)人士擔心，隨著價格遠高于周邊住宅的商業(yè)大平層的不斷放量，其高價可能拉升長沙整體房價。

不限購、不限價，商業(yè)大平層成“有錢人的游戲”？

區(qū)別于住宅，商業(yè)大平層的項目用地性質(zhì)為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)40年。

《中國經(jīng)濟周刊》記者調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，長沙商業(yè)大平層基本上是按照住宅來打造，樓盤集中在湘江兩岸、梅溪湖板塊，一線江景、湖景被當作大賣點，建筑面積普遍在200～400平方米，個別樓盤出現(xiàn)超1000平方米的特大戶型，售價至少是2萬元/m2起步。

“不限購、不限價”。這是商業(yè)大平層不約而同的集體營銷策略。

近年來，長沙被視為“房住不炒”樓市調(diào)控“模范生”。2020年底，住房和城鄉(xiāng)建設部在《建設工作簡報》第79期刊載題為《長沙市落實主體責任穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制》的文章，對長沙在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面的經(jīng)驗，給予充分肯定并向全國推廣。

2018年6月25日，長沙正式打響“反炒房”斗爭，打出調(diào)控組合拳，限購、限地價、限售價、限“離婚”、土地拍賣熔斷、搖號等各種措施紛紛出臺，被稱為“最嚴調(diào)控”。

“6·25”新政明確長沙本市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)已有1套住房的，取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后，方可購買第2套商品住房;市外遷入的戶籍家庭（退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外），落戶滿1年且在本市穩(wěn)定就業(yè)，或在本市連續(xù)繳納24個月個人所得稅（或社會保險），在限購區(qū)域內(nèi)限購1套商品住房;暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓……

此后，長沙“反炒房”政策并未松動。不少開發(fā)商都曾對《中國經(jīng)濟周刊》記者“吐槽”，從2018年以來，長沙限價太狠，開發(fā)商不賺錢。

然而，商業(yè)地產(chǎn)則不在限購之列。

長沙梅溪湖正榮紫闕臺樓盤置業(yè)顧問在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時說，公司做商業(yè)大平層，面對的潛在客戶就是“有錢人”，“他們名下的房子肯定不止兩套，沒有購房資格”。

不限價，給了開發(fā)商更大的利潤空間。不過，有的開發(fā)商的說法是，不限價給了他們提供高品質(zhì)產(chǎn)品的空間——地價上漲與建安成本（編者注：建安成本，是房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱）上漲之時，嚴格限價就捆住了開發(fā)商的手腳，沒辦法提高住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，“商業(yè)大平層不限價，就能夠花錢把品質(zhì)提上來。”有人這樣說。

在潤和濱江灣，置業(yè)顧問稱，其裝修成本至少8000元/m2，有的戶型達到10000元/m2。按3.5萬元均價計算，1200平方米的戶型總價高達4200萬元，如果再加上稅費成本，部分戶型的總價將近5000萬元。因此，客戶如果要看樣板房，必須先驗資再預約，名下現(xiàn)金類資產(chǎn)必須超過500萬元。

有業(yè)內(nèi)人士感慨，買商業(yè)大平層就是“有錢人的游戲”。

民水民電民氣，湖南非住宅商品房去化新政推升商業(yè)大平層熱度

在長沙普通住宅限購的大背景下，商業(yè)大平層的熱度持續(xù)上升。

“限墅令之后，別墅產(chǎn)品基本沒有了，改善需求的人群比較青睞大平層?！蹦逞肫箝_發(fā)商長沙公司營銷負責人說。

湖南中原發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年1—6月，長沙160m2以上的大平層住宅，成交占比達12%，比例遠高于以往。

除了屬于住宅性質(zhì)的大平層之外，商業(yè)大平層是另一趨勢。

有市場研究機構(gòu)發(fā)文稱，當前市場上，房企針對高端改善型大平層的居住屬性的思考，有兩種模式，一是為去化商辦庫存的商改住模式，二是直接以住宅思路打造商業(yè)地塊。后者是“開發(fā)商從拿地那一刻，在商業(yè)屬性的地塊上以住宅形式的產(chǎn)品進行規(guī)劃打造，無論從配套、園林還是產(chǎn)品，均以居住需求為出發(fā)點”。

此前，長沙公寓庫存就像是“堰塞湖”，有市場人士形容商業(yè)庫存“20年都賣不完”。

這一說法并非聳人聽聞。根據(jù)湖南中原研究院月報數(shù)據(jù)，截至9月底，長沙市內(nèi)五區(qū)商務公寓庫存461萬平方米，去化周期36個月，近兩個季度去化周期維持在32～39個月。

克而瑞（易居中國下屬全資子公司）給出的數(shù)據(jù)是，截至2021年9月，長沙商業(yè)庫存存量達到441萬平方米，去化周期長達209個月;辦公存量為302萬平方米，去化周期約220個月;公寓存量447萬平方米，去化周期約33.17個月。

小型公寓賣不動，商業(yè)大平層則備受追捧。10月18日，位于長沙武廣新城片區(qū)的運達中央廣場三期開盤，主推160m2～500m2的商業(yè)大平層。10月28日，湖南運達實業(yè)集團有限公司對外稱，在零蓄客、零廣告的情況下，該項目兩天熱銷20億元。

在長沙市政府板塊，一樓盤項目共6棟樓，其中2棟為住宅?！捌渌?棟全部是商業(yè)大平層，現(xiàn)在價格還沒有批出來，大概會是27000元/m2以上?！敝脴I(yè)顧問說，住宅價格應該不會超過17000元/m2。

湖南新的政策進一步推升了商業(yè)大平層的熱度。10月28日，湖南省住建廳公開發(fā)布《關(guān)于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》（下稱“《意見》”）。全文從10個方面全力化解公寓、寫字樓、商鋪等非住宅庫存壓力——嚴格控制非住宅用地增量、加快盤活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供應、促進非住宅商品房租售、鼓勵非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用戶使用成本、加大金融支持力度、建立監(jiān)測監(jiān)管平臺、落實屬地主體責任。

《意見》提出，居住在公寓的居民住戶，符合“一戶一表”安裝條件和建設標準的，由城市自來水公司、電網(wǎng)公司、城市燃氣公司抄表到戶后，用戶可持房屋所有權(quán)證或不動產(chǎn)登記證書等證件，申請執(zhí)行城鎮(zhèn)居民用水用電用氣價格標準。

華潤、正榮、潤和以及旭輝等多個項目部的置業(yè)顧問都告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，商業(yè)大平層今后是民水民電民氣，也就是和普通住宅一樣的水電氣價格。另外，交易稅費今后也將降低，有利于商業(yè)大平層的銷售。

不過，另有市場機構(gòu)認為，長沙的高端改善需求畢竟有限，就算是奪得前三季度長沙公寓銷售金額榜首的潤和濱江灣，從今年1月入市至今成交額也不足10個億，約100多套。如果商業(yè)大平層供應量持續(xù)旺盛下去，而有限的需求逐漸消耗，商業(yè)大平層仍有可能重蹈商業(yè)公寓的覆轍。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2021年第22期）

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