農(nóng)業(yè)農(nóng)村部
(續(xù)第5期第47頁)
21. 進(jìn)城落戶的農(nóng)民能否繼續(xù)保留宅基地的使用權(quán)?
要落實(shí)《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》(中發(fā)〔2019〕1號(hào))中“堅(jiān)持保障農(nóng)民土地權(quán)益、不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶條件”的規(guī)定精神,不能強(qiáng)迫進(jìn)城落戶農(nóng)民放棄其合法取得的宅基地使用權(quán)。在此之前,《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2016〕191號(hào))規(guī)定:農(nóng)民進(jìn)城落戶后,其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。
22.農(nóng)村宅基地和農(nóng)房能否繼承?
農(nóng)村宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離,宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體,宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于農(nóng)戶。宅基地使用權(quán)人以戶為單位,依法享有占有和使用宅基地的權(quán)利。在戶內(nèi)有成員死亡而農(nóng)戶存續(xù)的情況下,不產(chǎn)生宅基地繼承問題。農(nóng)戶消亡時(shí),權(quán)利主體不再存在,宅基地使用權(quán)滅失。同時(shí),根據(jù)繼承法的有關(guān)規(guī)定,被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承。因房地?zé)o法分離,繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)后,可以依法使用宅基地,但并不取得用益物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)。
23.什么是“房地一體”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證?
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》等的規(guī)定,將農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及其上的建筑物、構(gòu)筑物實(shí)行統(tǒng)一權(quán)籍調(diào)查和確權(quán)登記后,統(tǒng)一頒發(fā)“房地一體”的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
24.辦理“房地一體”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證需要提交哪些材料?
申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的,根據(jù)不同情況,提交下列材料:①申請(qǐng)人身份證和戶口簿;②不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來源材料;③房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料;④權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料;⑤其他必要材料。
因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而申請(qǐng)登記的,申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況,提交下列材料:①不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料;②依法繼承的材料;③分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料;④集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議;⑤其他必要材料。
25. 對(duì)歷史形成的超標(biāo)占用宅基地應(yīng)該如何確權(quán)登記?
根據(jù)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》(國(guó)土資發(fā)〔2011〕178號(hào))規(guī)定,按照不同的歷史階段對(duì)超面積的宅基地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證。
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)實(shí)施前,農(nóng)村村民建房占用的宅基地,在《條例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的,可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記;1982年《條例》實(shí)施起至1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)止,農(nóng)村村民建房占用的宅基地,超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的,超過部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后,可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記。1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施后,農(nóng)村村民建房占用的宅基地,超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的,按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記;其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積,待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí),按有關(guān)規(guī)定作出處理,并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記。(待續(xù))