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        《農(nóng)村宅基地管理法律政策問答》(六)

        2021-12-07 15:27:07農(nóng)業(yè)農(nóng)村部
        湖南農(nóng)業(yè) 2021年6期
        關(guān)鍵詞:建房權(quán)屬使用權(quán)

        農(nóng)業(yè)農(nóng)村部

        (續(xù)第5期第47頁)

        21. 進城落戶的農(nóng)民能否繼續(xù)保留宅基地的使用權(quán)?

        要落實《中共中央 國務(wù)院關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》(中發(fā)〔2019〕1號)中“堅持保障農(nóng)民土地權(quán)益、不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進城落戶條件”的規(guī)定精神,不能強迫進城落戶農(nóng)民放棄其合法取得的宅基地使用權(quán)。在此之前,《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)〔2016〕191號)規(guī)定:農(nóng)民進城落戶后,其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

        22.農(nóng)村宅基地和農(nóng)房能否繼承?

        農(nóng)村宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離,宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體,宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于農(nóng)戶。宅基地使用權(quán)人以戶為單位,依法享有占有和使用宅基地的權(quán)利。在戶內(nèi)有成員死亡而農(nóng)戶存續(xù)的情況下,不產(chǎn)生宅基地繼承問題。農(nóng)戶消亡時,權(quán)利主體不再存在,宅基地使用權(quán)滅失。同時,根據(jù)繼承法的有關(guān)規(guī)定,被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承。因房地?zé)o法分離,繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)后,可以依法使用宅基地,但并不取得用益物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)。

        23.什么是“房地一體”不動產(chǎn)權(quán)證?

        根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》等的規(guī)定,將農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及其上的建筑物、構(gòu)筑物實行統(tǒng)一權(quán)籍調(diào)查和確權(quán)登記后,統(tǒng)一頒發(fā)“房地一體”的不動產(chǎn)權(quán)證書。

        24.辦理“房地一體”不動產(chǎn)權(quán)證需要提交哪些材料?

        申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的,根據(jù)不同情況,提交下列材料:①申請人身份證和戶口簿;②不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來源材料;③房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料;④權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標(biāo)等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料;⑤其他必要材料。

        因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而申請登記的,申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況,提交下列材料:①不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料;②依法繼承的材料;③分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料;④集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議;⑤其他必要材料。

        25. 對歷史形成的超標(biāo)占用宅基地應(yīng)該如何確權(quán)登記?

        根據(jù)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》(國土資發(fā)〔2011〕178號)規(guī)定,按照不同的歷史階段對超面積的宅基地進行確權(quán)登記發(fā)證。

        1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》(以下簡稱《條例》)實施前,農(nóng)村村民建房占用的宅基地,在《條例》實施后至今未擴大用地面積的,可以按現(xiàn)有實際使用面積進行確權(quán)登記;1982年《條例》實施起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實施時止,農(nóng)村村民建房占用的宅基地,超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的,超過部分按當(dāng)時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后,可以按實際使用面積進行確權(quán)登記。1987年《中華人民共和國土地管理法》實施后,農(nóng)村村民建房占用的宅基地,超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的,按照實際批準(zhǔn)面積進行確權(quán)登記;其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積,待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時,按有關(guān)規(guī)定作出處理,并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進行確權(quán)登記。(待續(xù))

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