周蓉

摘要：在我黨新時期的指引下，確定了建立統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場的規(guī)劃，激活農(nóng)村土地資產(chǎn)，保障農(nóng)村振興的用地需要。在實際工作中需要加強，對集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的深入性分析，根據(jù)實際情況來確定不同方案的利弊，并在地區(qū)中進行試點，逐漸的完善集體建設(shè)用地的使用權(quán)出讓模式，為后續(xù)工作奠定堅實的基礎(chǔ)。本文論述了集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓方式。

關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地;用地使用權(quán);使用權(quán)出讓;出讓方式

一、國有建設(shè)用地使用權(quán)不同出讓方式的利弊和思考

（一）利弊分析

出讓主要是指出讓人選擇受讓人以及締結(jié)相對的合同方式，我國國有土地出讓方式中，以最初的協(xié)議到現(xiàn)在的拍賣和掛牌等不同的方式形成了完成的出讓規(guī)則和程序，這對于集體土地的使用來說產(chǎn)生了較多的影響。

首先在初期建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式中，采取的是協(xié)議的方式，揭開了我國土地市場化的趨勢，但是隨著國有土地市場的不斷完善，其弊端也在逐漸的顯露出來，其適用性已經(jīng)受到法律法規(guī)的嚴格限制。掛牌的出讓方式符合市場的發(fā)展規(guī)格，能夠使得土地資源通過公開競價的方式實現(xiàn)資源的優(yōu)化性配置，并且還可以保證集體產(chǎn)權(quán)和個人的利益，使得整個工作能夠具備公開和公平的特征，維護當前市場秩序。協(xié)議出讓僅由出讓方和受讓方協(xié)商一致就可以進行日常操作，整個手續(xù)非常的簡單，但是在協(xié)議出讓過程中，難免會出現(xiàn)主體壟斷和主體單一的問題，并且出讓價款等事項就由協(xié)商決定，而非取決于當前的市場發(fā)展機制。這在一定程度上導(dǎo)致出讓價格偏低或者土地價值很難顯示的問題，造成了土地資源的浪費。同時在協(xié)議出讓過程中不公開特征是非常突出的，很容易會形成暗箱操作行為滋生嚴重的腐敗問題，影響土地出讓市場的秩序。

其次，在招標出讓方式方面結(jié)合市場的競爭機制，考慮到投資者的資質(zhì)和信用等方面選擇最佳的受讓者，有利于保證土地出讓公平和公正，但是交易主動權(quán)掌握在招標人的手中。招標程序的設(shè)計和具體招標資格都由政府部門單方面確定，在這個出讓中缺乏有效的監(jiān)督，所以在招標時很容易會出現(xiàn)串標的問題，或者政府內(nèi)定相對應(yīng)的投標者，影響了整個招標工作可以進行。

再次，在實際工作中拍賣情況屬于市場化程度較高和競爭性較強的方式，能夠滿足公平公正方面的要求，全面的提高土地資源的利用率，充分彰顯出現(xiàn)代化的土地價值。但是在出讓時會出現(xiàn)反復(fù)出現(xiàn)，反復(fù)競價和多次報價行為，很容易會出現(xiàn)非理性的競拍，嚴重時還會導(dǎo)致于地區(qū)地價的不斷上升，影響了市場經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

最后屬于掛牌的方式，遵循價高者得的原則，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價值的最大化，同時掛牌時間比較長，允許多次報價能夠保證土地需求的合理滿足，并且通過良性競爭解決在以往工作中所暴露出來的問題，但是整體的掛牌時間較長，具體時間是由政府而確定的，這為后臺操作提供諸多的便捷。也會導(dǎo)致公平公正存在較大的隱患，影響了整體工作效率提升。

（二）啟示

在我國集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式方面，不同的模式存在著各自的利弊，在實際工作中需要根據(jù)實際情況進行精準性的選擇，從而避免對后續(xù)工作產(chǎn)生一定的影響。在實際工作中需要根據(jù)具體土質(zhì)的優(yōu)勢考慮不同方式的利弊，之后，再根據(jù)其土地的特點來選擇最佳的方式和規(guī)則。在實際工作中政府容易出現(xiàn)壟斷的行為，并且還會對市場秩序產(chǎn)生一定的干涉，所以在實際工作中需要加強對不同主體權(quán)力的全面提升，并且做到自律和公正，為后續(xù)出讓工作科學實施奠定堅實的基礎(chǔ)。與此同時還需要規(guī)范相對的規(guī)章制度，避免對后續(xù)工作產(chǎn)生一定的影響，以此來逐漸的規(guī)范整個市場的發(fā)展流程，提高最終的出讓效果和水平。在協(xié)議出讓方式上面程序操作非常的簡單，對于其他出讓方式以規(guī)則為主要的支撐，根據(jù)實際情況編制相應(yīng)的文件發(fā)布相對應(yīng)的信息，這對于條件和能力的限制作用非常的突出，能夠體現(xiàn)出公平和公正的特點。因此在實際工作中需要根據(jù)程序公開性的特征融入先進的管理模式，從而保證市場的穩(wěn)定發(fā)展。

二、集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式的優(yōu)化策略

（一）因地制宜

為了實際集體用地使用權(quán)出讓方式能夠得到全面的優(yōu)化，在實際工作中需要貫徹落實因地制宜的原則，按照不同地區(qū)來確定最終的工作方式，避免出現(xiàn)土地資源浪費的問題。在實際實施時需要做到科學合理和謹慎選擇，首先土地制度改革并不是一蹴而就的，需要和國有土地改革進行相互的融合，并且按照市場的需求來提高后續(xù)工作的效果，在協(xié)議出讓方式方面要按照及土地的要求以及標準做好科學的材料和確定，并且根據(jù)提取情況來確定最終的協(xié)議方式。在實際工作中，需要嚴格按照相關(guān)的要求以及標準，做好全面的把控，避免對后續(xù)的土地管理造成一定的影響，相關(guān)地區(qū)可以鼓勵采取掛牌的出讓方式進行交易并且建立起具有競爭力的發(fā)展市場，等到集體土地制度逐漸完善之后，再確定協(xié)議方式適用范圍之后，再完善土地的出讓制度。不斷擴大其使用的范圍，這樣一來可以使國有用地建設(shè)和市場需求進行相互的匹配，避免在后續(xù)工作中存在諸多的影響因素。

（二）以權(quán)制權(quán)

在集體土地出讓時健全民主決策制度，并且還要受到這一地區(qū)人們的充分監(jiān)督，防止出現(xiàn)徇私舞弊和暗箱操作的行為。在實際工作中可以建立村民委員會，共同的表決土地的出讓，形成書面的表決同意書，這樣一來可以提高整體的民主管理效果。在后續(xù)工作中要建立相對集中的組織，或者是村委會形成良好的監(jiān)督和制約作用，防止出現(xiàn)濫用權(quán)力的問題。其次還需要完善公示制度客觀信息公示渠道，保證農(nóng)民本身的知情權(quán)，不斷的提高整體的監(jiān)督效果，在后續(xù)工作中可以建立獨立的村內(nèi)監(jiān)督管理體系，加強不同主體之間的監(jiān)督，將農(nóng)民享有監(jiān)督權(quán)落實到實處。通過權(quán)力之間的制約來提高后續(xù)的管理效果，保證農(nóng)民各項利益的基本實現(xiàn)，防止出現(xiàn)損傷利益的行為。

（三）統(tǒng)分結(jié)合

在統(tǒng)分結(jié)合中主要是為了實現(xiàn)利益主體的分離，防止出現(xiàn)損傷利益的行為，在各地實踐中要根據(jù)建設(shè)用地的出讓方式，建立專業(yè)性較強的機構(gòu)來負責常的監(jiān)督以及管理，避免對后續(xù)工程建設(shè)產(chǎn)生一定的影響。與此同時，還需要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)城鄉(xiāng)建設(shè)用地，實現(xiàn)集體用地和國有土地的同步進行，在基層管理部門中需要建立完善的操作主體，并且還要由村集體經(jīng)濟來確定最終的工作模式，建立統(tǒng)一的交易平臺，比如對于招標和掛牌出讓要做好相關(guān)事宜的精準性確定，建立針對性較強的組織形式之后，在網(wǎng)站中進行全面的公開，自覺接受來自人民的監(jiān)督，防止在后續(xù)出讓時存在一定的干擾因素。另外還需要掛靠國有土地系統(tǒng)的使用平臺，由政府部門進行統(tǒng)一的管理，方便資源優(yōu)化性配置，節(jié)約不必要資源的浪費。另外還需要尊重普通組織本身的知情權(quán)，獲取重要的信息，為后續(xù)出讓方式的確定和管理模式優(yōu)化奠定堅實的基礎(chǔ)。

結(jié)束語：

在進行集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式確定方面，要根據(jù)集體土地市場的發(fā)展方向和土地本身的價值，實現(xiàn)土地制度不斷改革，同時還要選擇正確的信息交流方式，明確各個出讓方的實施條件以及程序，考慮不同出讓方式的利弊，這樣一來可以統(tǒng)籌好農(nóng)村的土地資源，彰顯出土地資源的價值，滿足建設(shè)用地入市的改革需要。

參考文獻：

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